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  2006年7月《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào)）規(guī)定：對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅，該政策被稱(chēng)為“滿(mǎn)五唯一”。但在適用“滿(mǎn)五唯一”的免稅政策時(shí)，購(gòu)房時(shí)間又該如何確定，是按實(shí)際購(gòu)買(mǎi)時(shí)間計(jì)算，還是以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證明或契稅完稅證明上注明的時(shí)間計(jì)算？我們將通過(guò)以下一則案例，為大家進(jìn)行分析。 案件爭(zhēng)議焦點(diǎn) 享受“滿(mǎn)五唯一”的減免稅款政策的購(gòu)房時(shí)間應(yīng)如何確定？ 北京的A某1998年購(gòu)買(mǎi)了房產(chǎn)，但因個(gè)人原因直至2014年才辦理房產(chǎn)證。同年A某將該套房屋轉(zhuǎn)讓。稅務(wù)部門(mén)的工作人員按規(guī)定對(duì)A某提交的申報(bào)材料進(jìn)行審核后認(rèn)為，A某于2014年4月繳納契稅，2014年9月5日取得房產(chǎn)證，購(gòu)房時(shí)間應(yīng)從辦理房產(chǎn)證的當(dāng)年開(kāi)始計(jì)算。因A某轉(zhuǎn)讓該處房產(chǎn)時(shí)購(gòu)房未滿(mǎn)5年，所以不能享受“滿(mǎn)五唯一”的減免稅款政策，即購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)間按規(guī)定不符合免征營(yíng)業(yè)稅及個(gè)人所得稅的條件。為此稅務(wù)部門(mén)要求A某全額繳納高達(dá)79萬(wàn)余元的稅金，A某不服起訴至法院，要求確認(rèn)稅務(wù)部門(mén)所開(kāi)具的稅單違法。 律師分析 關(guān)于享受“滿(mǎn)五唯一”的減免稅款政策的購(gòu)房時(shí)間《國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國(guó)稅發(fā)[2005]89號(hào))規(guī)定個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證明或契稅完稅證明上注明的時(shí)間為其購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間。 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中的幾個(gè)具體問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2005]172號(hào)）則進(jìn)一步明確規(guī)定《國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國(guó)稅發(fā)[2005]89號(hào))中所提到的契稅完稅證明上注明的時(shí)間是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。 納稅人申報(bào)時(shí)，同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間早于契稅完稅證明上注明的時(shí)間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時(shí)間為購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間；契稅完稅證明上注明的時(shí)間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間的，以契稅完稅證明上注明的時(shí)間為購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間。依據(jù)上述規(guī)定購(gòu)房時(shí)間應(yīng)是契稅完稅證明或房屋產(chǎn)權(quán)證上填發(fā)記載的時(shí)間，而不是購(gòu)房發(fā)票等其他證明所記載的時(shí)間。所以稅務(wù)機(jī)關(guān)將契稅完稅憑證填發(fā)日期認(rèn)定為A某的購(gòu)房時(shí)間并無(wú)不當(dāng)。 維權(quán)法律小貼士 首先需要提醒大家注意的是自2015年3月31日起執(zhí)行的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅[2015]39號(hào)）規(guī)定： 個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅； 個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅； 個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。這是關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓時(shí)營(yíng)業(yè)稅繳納的新政策，是將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征年限由5年恢復(fù)至2年。 但該通知規(guī)定滿(mǎn)二所免征的只是營(yíng)業(yè)稅，并不包括個(gè)稅，只有“滿(mǎn)五唯一”才可免征營(yíng)業(yè)稅及個(gè)人所得稅。賣(mài)房人應(yīng)將兩者做嚴(yán)格的區(qū)分，以免錯(cuò)誤計(jì)算應(yīng)繳納的稅金。 其次，為了逃避法定的納稅義務(wù)，二手房交易中存在著買(mǎi)賣(mài)雙方以先簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，待出賣(mài)方購(gòu)買(mǎi)房屋滿(mǎn)五年，雙方再去辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，以達(dá)到政策所規(guī)定的滿(mǎn)五條件的情況。但這么做是存在著極大風(fēng)險(xiǎn)的，在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)前，所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)仍存在被查封、抵押甚至是出售的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橥ǔＧ闆r下第三方無(wú)法獲知該房產(chǎn)已經(jīng)出售的信息，起到公示作用的房屋權(quán)屬登記信息中所顯示的產(chǎn)權(quán)人仍是出賣(mài)方，買(mǎi)房人付了錢(qián)卻尚未獲得產(chǎn)權(quán)，其中所存在的風(fēng)險(xiǎn)可想而知。

  查看全文↓ 2016-05-30 16:53:32

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 買(mǎi)房幾年免稅? 買(mǎi)房滿(mǎn)五唯一免稅 時(shí)間如何確定？
  答

  規(guī)定賣(mài)家持有住房滿(mǎn)2年的，過(guò)戶(hù)可以免增值稅5%， 賣(mài)家持有住房滿(mǎn)5年，又是賣(mài)家唯一住房的，過(guò)戶(hù)再免1%個(gè)稅，。 其他稅費(fèi)評(píng)估費(fèi)，印花稅和契稅，手續(xù)費(fèi)，不能減免。

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• 問(wèn) 買(mǎi)房幾年免稅? 房產(chǎn)過(guò)戶(hù)，現(xiàn)在需要購(gòu)房滿(mǎn)幾年才能免稅
  答

  2006年7月《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào)）規(guī)定：對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅，該政策被稱(chēng)為“滿(mǎn)五唯一”。但在適用“滿(mǎn)五唯一”的免稅政策時(shí)，購(gòu)房時(shí)間又該如何確定，是按實(shí)際購(gòu)買(mǎi)時(shí)間計(jì)算，還是以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證明或契稅完稅證明上注明的時(shí)間計(jì)算？我們將通過(guò)以下一則案例，為大家進(jìn)行分析。案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)享受“滿(mǎn)五唯一”的減免稅款政策的購(gòu)房時(shí)間應(yīng)如何確定？北京的A某1998年購(gòu)買(mǎi)了房產(chǎn)，但因個(gè)人原因直至2014年才辦理房產(chǎn)證。同年A某將該套房屋轉(zhuǎn)讓。稅務(wù)部門(mén)的工作人員按規(guī)定對(duì)A某提交的申報(bào)材料進(jìn)行審核后認(rèn)為，A某于2014年4月繳納契稅，2014年9月5日取得房產(chǎn)證，購(gòu)房時(shí)間應(yīng)從辦理房產(chǎn)證的當(dāng)年開(kāi)始計(jì)算。因A某轉(zhuǎn)讓該處房產(chǎn)時(shí)購(gòu)房未滿(mǎn)5年，所以不能享受“滿(mǎn)五唯一”的減免稅款政策，即購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)間按規(guī)定不符合免征營(yíng)業(yè)稅及個(gè)人所得稅的條件。為此稅務(wù)部門(mén)要求A某全額繳納高達(dá)79萬(wàn)余元的稅金，A某不服起訴至法院，要求確認(rèn)稅務(wù)部門(mén)所開(kāi)具的稅單違法。律師分析關(guān)于享受“滿(mǎn)五唯一”的減免稅款政策的購(gòu)房時(shí)間《國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國(guó)稅發(fā)[2005]89號(hào))規(guī)定個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證明或契稅完稅證明上注明的時(shí)間為其購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中的幾個(gè)具體問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2005]172號(hào)）則進(jìn)一步明確規(guī)定《國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國(guó)稅發(fā)[2005]89號(hào))中所提到的契稅完稅證明上注明的時(shí)間是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。

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• 問(wèn) 購(gòu)房時(shí)間如何確定? 買(mǎi)房滿(mǎn)五唯一免稅 時(shí)間如何確定？
  答

  買(mǎi)房的基本流程就是買(mǎi)房前期的準(zhǔn)備工作——選房看房——認(rèn)購(gòu)簽約——辦理貸款——收房驗(yàn)房——裝修入住——產(chǎn)權(quán)證的辦理。在選房前，先確定選房順序。目前有兩種方式確定選房順序，一是按照前期排號(hào)時(shí)，拿到手里的號(hào)碼順序進(jìn)行選房，二是通過(guò)搖號(hào)的方式，確定誰(shuí)具有優(yōu)先入場(chǎng)選房的權(quán)利。

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• 問(wèn) 誰(shuí)知道買(mǎi)房要幾年才能免稅嗎
  答

  滿(mǎn)五年減免

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• 問(wèn) 我是首次買(mǎi)房可以免稅嗎
  答

  首次買(mǎi)房稅費(fèi)是商業(yè)房和車(chē)庫(kù) 4%,居住房3%,首套房?jī)?yōu)惠一半1.5%,90平米以下的首套房按1%征收。 買(mǎi)房時(shí)按評(píng)估額1%-3%繳納,面積90平米內(nèi)首次購(gòu)房1%,面積90平方-144平米且首次1.5%,非首次購(gòu)房或144平方以上按3%繳納,由買(mǎi)方繳納。

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