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• 144****5552

  雖說很多人老喊著要買房，但對(duì)房子的概念，其實(shí)絕大多數(shù)購房者并不能用比較清晰和專業(yè)的理解。今天小編就為大家普及一下什么是商品房，以及購買商品房需要注意哪些事項(xiàng)。 商品房在中國興起于80年代，它是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的房屋，均按市場(chǎng)價(jià)出售 。 其價(jià)格由成本、稅金、利潤、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場(chǎng)上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根據(jù)其銷售對(duì)象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。 商品房只是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場(chǎng)出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房（寫字樓、商鋪、商住公寓）以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。它是開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國土證，可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房。 商品房既包括普通商品住宅,也包括了微利房、高級(jí)公寓、別墅等。其中,微利房也叫廉價(jià)房,是房地產(chǎn)開發(fā)商修建的利潤較低的一類商品房。與經(jīng)濟(jì)適用住房不同,這類住房的開發(fā)建設(shè)并不帶有政府行為,只是房地產(chǎn)商對(duì)在城市遠(yuǎn)郊或交通不便地段修建的住房實(shí)行低價(jià)銷售。這類住房價(jià)格低廉,適合于中等或中等偏上收入水平的家庭購買。高級(jí)公寓,指在城區(qū)內(nèi)**修建的高層和多層電梯公寓,也包括各種組合復(fù)式或高層住房。 在購買商品房過程中，要注意加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和維權(quán)意識(shí) 1、不輕信口頭宣傳和承諾。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的廣告宣傳、銷售人員口頭承諾，購房者應(yīng)謹(jǐn)慎辨別。無法確定宣傳和承諾是否能夠兌現(xiàn)的，**好要求開發(fā)企業(yè)以書面合同形式予以確定，不寫進(jìn)合同條款中的事項(xiàng)發(fā)生糾紛后，很難受到法律保護(hù)。 2、查驗(yàn)商品房項(xiàng)目的建設(shè)手續(xù)。購買商品房現(xiàn)房的，購房人應(yīng)注意驗(yàn)看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收備案手續(xù)等相關(guān)資料。開發(fā)建設(shè)手續(xù)不齊全的房屋，將不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。 3、查驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具備銷售房屋的主體資格。購買新建商品房時(shí)，須事先了解并查閱所購買的房屋是否取得《商品房預(yù)售許可證》，自己擬購買的房屋是否在《商品房預(yù)售許可證》所載的房屋幢號(hào)范圍內(nèi)。 4、審慎購買“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。所謂鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋（又稱小產(chǎn)權(quán)房屋），是指在農(nóng)民集體土地上，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會(huì)單獨(dú)開發(fā)或聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設(shè)，并由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會(huì)制作房屋權(quán)屬證書的房屋。 這類房產(chǎn)只能由這個(gè)鄉(xiāng)的村民購買居住，且不允許上市交易，下發(fā)的房產(chǎn)證是藍(lán)色的小本。現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房的買賣受到了很大的關(guān)注，已經(jīng)有明文規(guī)定，城鎮(zhèn)戶口的人不能買小產(chǎn)權(quán)房，村民將自己的小產(chǎn)權(quán)房出售后，不得再獲批宅基地。所以買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)很大。 5、購買商品房簽訂協(xié)議后，應(yīng)積極督促開發(fā)企業(yè)到房地產(chǎn)行政管理部門辦理合同備案；2008年7月1日《房屋登記辦法》（建設(shè)部168號(hào)令）生效后，購房者可直接到房地產(chǎn)行政管理部門辦理預(yù)告登記。 注意購買商品房的七大圈套 一、“捂盤”惜售。新樓剛開盤時(shí)，有一些開發(fā)商是先把位置不好的房子拿出來銷售，好位置的房子反而被保留下來，然后每個(gè)月推出幾套，其目的是為了在后期的銷售中提高價(jià)格和便于銷售。 二、“樣板房”花招。樣板間是購房者了解樓盤**直觀的方式，是衡量房屋質(zhì)量、結(jié)構(gòu)的因素之一。但是，一些開發(fā)商有時(shí)會(huì)利用裝修中的視覺誤差來誘導(dǎo)消費(fèi)者。建議購房者在看“樣板房”時(shí)多考察房屋的結(jié)構(gòu)和裝修工藝、用料，把“樣板房”作為自己裝修的參考，而切莫原樣照抄。 三、不要輕易交付定金。要在**終確定購買并簽訂購房協(xié)議后再交定金，否則你一旦改變主意，開發(fā)商以消費(fèi)者違約為由不返還你的定金。 四、不要輕信開發(fā)商的廣告宣傳。要理性審視廣告內(nèi)容，并要求開發(fā)商把廣告宣傳的承諾寫入合同約定條款。中國法院在裁定商品房糾紛時(shí)，是以合同為依據(jù)，而并不以廣告宣傳的內(nèi)容為依據(jù)。 五、注意“精裝房”究竟精不精。精裝修的房子，免去了消費(fèi)者購房后裝修的麻煩，盡管房價(jià)不菲，還是受到了不少消費(fèi)者的青睞。但是，一些開發(fā)商推出的精裝房，其裝修用材明顯與裝修價(jià)格不符。建議消費(fèi)者購買“精裝房”時(shí)在合同中明確“精裝房”的裝修標(biāo)準(zhǔn)、所用材質(zhì)、價(jià)格、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、售后服務(wù)等內(nèi)容，以免上當(dāng)。 六、注意按揭貸款。一些開發(fā)商為了解決資金不足問題，在樓盤剛開始銷售的時(shí)候，假借自己公司員工的名義，向銀行辦理按揭貸款以套取資金，然后再將這些房屋出售給消費(fèi)者，并且往往要求消費(fèi)者一次性付款。這種房子在辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)候，往往會(huì)有麻煩，甚至很長時(shí)間辦不下來。 七、注意房屋面積。消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)特別注意合同中對(duì)房屋面積的約定。房屋建筑面積的準(zhǔn)確值需要實(shí)際測(cè)量，而并非是使用面積與開發(fā)商單方確定的系數(shù)相乘的簡單算法，這往往是很不準(zhǔn)確的。一些開發(fā)商利用消費(fèi)者難以測(cè)量出實(shí)際建筑面積的情況，往往單方面虛增系數(shù)值。對(duì)此，消費(fèi)者要高度警惕，必要時(shí)，應(yīng)請(qǐng)有法定資質(zhì)的測(cè)量機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)量。

  查看全文↓ 2016-05-23 16:37:50

相關(guān)問題

• 問 商品房分類有哪些 購買商品房注意事項(xiàng)有什么
  答

  很多購房者一直在買房的途中，也很熟悉商品房這個(gè)名字，但是問道什么是商品房時(shí)，卻不甚了解。下面我們隊(duì)商品房的定義以及分類做了列舉。 一、商品房定義 在中國商品房興起于80年代，它的前提是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓的方式取得土地使用權(quán)后所經(jīng)營的住宅，出讓形式是均按市場(chǎng)價(jià)出售。其價(jià)格由成本、稅金、利潤、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。另外，從法律角度來上來講，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場(chǎng)上自由進(jìn)行交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根據(jù)其銷售對(duì)象的不同可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房。 二、商品房主要分類 1、內(nèi)銷商品房 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府計(jì)劃主管部門的審批，建成后用于在境內(nèi)范圍（目前不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺(tái)灣）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物等。 復(fù)式商品房是內(nèi)銷商品房的一種，是一種經(jīng)濟(jì)型房屋在層高較高的一層樓中增建一個(gè)夾層，從而形成上下兩層的樓房形式。 2、外銷商品房 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單位按政府外資工作主管部門的規(guī)定要求，通過實(shí)行土地批租形式商品房，報(bào)政府計(jì)劃主管部門列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅，商業(yè)用房及其他建筑物等。 為了進(jìn)一步簡化交易手續(xù)、刺激住房消費(fèi)，按照總量控制、合理平穩(wěn)的原則，北京市政府1999年11月發(fā)文規(guī)定，除花園式住宅、部隊(duì)住房和按照市政府制定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租的公有住房（廉租房）外，普通內(nèi)銷商品房、僑匯房、經(jīng)濟(jì)適用住房，職工已購公有住房、動(dòng)遷房、職工住宅和其他劃撥土地上的住房交易，統(tǒng)一歸并為內(nèi)銷商品住房交易，銷售對(duì)象為中國境內(nèi)的公民、法人、其他組織和改革開放后赴境外的中國公民。

• 問 購買商品房注意事項(xiàng)有哪些？
  答

  ①鑒別商品房廣告的真?zhèn)我哂斜鎰e廣告真?zhèn)蔚哪芰?。其次宣傳廣告和開發(fā)商的口頭承諾都應(yīng)寫進(jìn)購房合同中，避免日后開發(fā)商反悔。②了解所購房屋是否已經(jīng)驗(yàn)收合格如所購房屋屬于期房，那么在購房時(shí)要注意該房屋是否已經(jīng)驗(yàn)收合同。③注意房屋面積在購房前要注意公攤面積占建筑面積多少。④開發(fā)商手續(xù)是否齊全因?yàn)殚_發(fā)商手續(xù)不全的話，在日后的交易中會(huì)受阻，這對(duì)買房者來說就沒有保障。⑤要注意購房合同中的各項(xiàng)條例。

• 問 購買商品房注意事項(xiàng)有哪些
  答

  買房主要注重硬件、軟件兩個(gè)方面：1、硬件就是房物本身質(zhì)量、安全（一般人很難鑒定，你只要看該建筑是否有驗(yàn)收合格證）、外觀質(zhì)量（比如有墻面是否有裂紋、脫料、衛(wèi)生間、廚房是否有漏水、門窗安裝是否牢固、等）。配套設(shè)施是否完善：除了小區(qū)內(nèi)的綠化設(shè)施、體育設(shè)施外，還應(yīng)該注意周邊的配套設(shè)施比如醫(yī)療設(shè)施（如大型診所、醫(yī)院）、生活服務(wù)設(shè)施（比如大中型超市、學(xué)校方便小孩上學(xué)、銀行）、交通是否方便（比如有沒有公交站臺(tái)）。2、軟件：看房屋驗(yàn)收合格證、有沒有備案、開發(fā)商的資質(zhì)和社會(huì)信任度，合同是否對(duì)自己有利。

• 問 如何購買商品房？購買商品房注意事項(xiàng)是什么？
  答

  一、 如何購買商品房?1、確認(rèn)開發(fā)商售樓是否有合法手續(xù)：房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)市場(chǎng)上銷售商品房，按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)具備五證和兩書。五證指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房銷售(預(yù)售)證》。兩書即《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。2、謹(jǐn)慎簽訂認(rèn)購書，簽了認(rèn)購書不等于簽約：在和開發(fā)商溝通洽談滿意之后。作為購房者您會(huì)到售樓處簽訂認(rèn)購書，并交納定金。在簽訂認(rèn)購書前，作為銷售方的開發(fā)商應(yīng)將《簽約須知》及有關(guān)的宣傳資料和相關(guān)文件交給您，并應(yīng)實(shí)事求是地向您介紹項(xiàng)目的進(jìn)展情況。您一定要認(rèn)真閱讀《簽約須知》及有關(guān)的宣傳資料和相關(guān)文件，對(duì)不明白、有疑問的地方，千萬不要嫌麻煩，要逐一問清楚，直到心知肚明為止。謹(jǐn)慎簽訂認(rèn)購書，認(rèn)購書不是一定簽的，簽訂時(shí)一定要謹(jǐn)慎。3、簽訂商品房買賣合同：購房者在售樓處簽定認(rèn)購書后，應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到售樓處簽訂正式買賣合同。購房合同是銷售過程中**重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，也是銷售中**重要的法律文件，它規(guī)定買賣雙方的權(quán)利和義務(wù)。每一個(gè)購房人花巨額資金購買房產(chǎn)，都要對(duì)合同的每一條逐句審查、詢問。二、 購買商品房需要注意哪些問題?1、 在簽訂合同之前要審查房地產(chǎn)公司和房產(chǎn)項(xiàng)目。(1)看五證。上面已經(jīng)做具體介紹，這五證是針對(duì)期房而言要具備的，所謂期房，是指開發(fā)商沒有辦理房產(chǎn)所有權(quán)證的即大產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)項(xiàng)目，這里**重要的是土地使用證和商品房預(yù)售許可證。(2)國有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)如果抵押的，在國有土地使用證和房屋所有權(quán)證原件上會(huì)相應(yīng)的進(jìn)行標(biāo)記，購買抵押房屋不能辦理過戶，開發(fā)商隱瞞抵押的事實(shí)，出售設(shè)定抵押權(quán)的房屋的，屬于欺詐行為，購房者可以要求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。(3)如果是現(xiàn)房，只需看土地使用證和房屋所有權(quán)證，商品房現(xiàn)房沒有這兩項(xiàng)的，不得上市銷售，也不得辦理商品房過戶手續(xù)。(4)土地使用權(quán)證要注意的是使用年限這里區(qū)分出住宅與商業(yè)用房，住宅的土地使用年限是70年，商業(yè)用房土地使用年限是40年。如果不注意這一點(diǎn)，把商業(yè)用房按照住宅買下，開發(fā)商從立項(xiàng)時(shí)即開始計(jì)算土地使用年限，施工、交房再拖個(gè)幾年，等業(yè)主把房子買到手，土地使用年限就剩下三十幾年了，所以一定要注意。2、審查過后，決定購房時(shí)有一個(gè)問題要需要注意。把開發(fā)商口頭承諾的東西以書面的形式體現(xiàn)出來，并約定如果不能實(shí)現(xiàn)的話， 開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。如果開發(fā)商是認(rèn)真準(zhǔn)備履行這些承諾的，簽訂這樣的補(bǔ)充協(xié)議不會(huì)有問題。3、 在簽訂商品房購買合同簽一般開發(fā)商要求業(yè)主簽訂意向書并交付定金。簽訂意向書不是簽訂商品房買賣合同的必經(jīng)程序，如果簽訂意向書一定要約定簽訂商品房買賣合同的期限，并約定開發(fā)商沒有如期與購房者簽訂合同的違約責(zé)任，可以約定逾期簽訂買賣合同的要求開發(fā)商按日支付定金一定比例的違約金。因?yàn)殚_發(fā)商與購房者簽訂意向書以后沒有責(zé)任限制可以無限期的拖下去，購房者要承擔(dān)利息損失和另行購買的違約風(fēng)險(xiǎn)。定金一般不超過總房款的20%。

• 問 購買商品房注意事項(xiàng)有哪些呢？
  答

  購買商品房應(yīng)該注意的問題 ： 一、簽定合同之前，詳細(xì)審查房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)證件，主要包括土地使用權(quán)證、建設(shè)規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證、建設(shè)開工許可證，**重要的證件就是北京市商品房的銷售或者預(yù)售許可證。如果是銷售代理公司進(jìn)行銷售的，要對(duì)其資格進(jìn)行審核，如執(zhí)照以及跟開發(fā)商之間的授權(quán)書等。 二、向開發(fā)商索要商品房買賣合同和補(bǔ)充協(xié)議的范本，對(duì)相關(guān)的條款進(jìn)行研究，確定與發(fā)展商在簽合同過程中的一些重點(diǎn)方面，做好簽定合同的一些準(zhǔn)備工作。 三、準(zhǔn)備相關(guān)證件，如身份證、戶口本，暫住證，如果是公司購房，需要營業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件等等。 四、不能親自到售樓現(xiàn)場(chǎng)簽定合同的，可以委托律師辦理，簽訂授權(quán)委托書。以未成年人的名義購房的必須在簽約前到公證處進(jìn)行公證。 五、簽訂購房合同應(yīng)注意審查 1、項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)和商品房的銷售依據(jù)。仔細(xì)核對(duì)開發(fā)商有關(guān)證件是否真實(shí)、有效。2、仔細(xì)核對(duì)所購房屋的基本情況。對(duì)商品房的坐落位置、房屋用途、結(jié)構(gòu)、層高、層數(shù)、面積等，購房人應(yīng)該仔細(xì)核對(duì)相關(guān)內(nèi)容，特別注意有關(guān)建筑面積的內(nèi)容。 3、協(xié)商購買房屋的計(jì)價(jià)方式，是按照建筑面積結(jié)算、按照套內(nèi)面積結(jié)算還是按照套即單元來計(jì)算，北京大多數(shù)開發(fā)商大多采用第一種，但也有開發(fā)商按照第二或者第三種方式計(jì)價(jià)，三種計(jì)價(jià)方式都可以使用。 4、所購房屋的面積確認(rèn)和差異的確定，是購房過程中，買房人和開發(fā)商容易產(chǎn)生爭議的一條條款。建議購房人確定雙方可以接受的一個(gè)誤差比例，即正負(fù)3%，超過此比例的購房人可以選擇退房，開發(fā)商應(yīng)退還房款以及利息。 5、付款方式與期限，根據(jù)購房人的經(jīng)濟(jì)能力選擇一次性付款、分期付款、銀行按揭等形式。 6、買售人逾期付款的違約責(zé)任、應(yīng)該支付的違約金比例，以及開發(fā)商可以解約的條件，與開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任，應(yīng)該對(duì)等。 7、房屋的交付期限及開發(fā)商的違約責(zé)任。 8、房屋的交接條款。開發(fā)商在交樓的時(shí)候，應(yīng)該提供房屋實(shí)測(cè)面積的數(shù)據(jù)，以及住宅質(zhì)量保證書以及住宅使用說明書，如果開發(fā)商提供證明原件不全的，可以拒絕收樓，由此產(chǎn)生的一切責(zé)任，由開發(fā)商承擔(dān)。 9、產(chǎn)權(quán)及相關(guān)證件的保證條款，開發(fā)商要向購房人保證房屋沒有抵押等法律糾紛。 10、開發(fā)商關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的承諾。對(duì)于在樓書中開發(fā)商承諾過的，比如說象會(huì)所、園區(qū)的綠化，以及地上地下的停車位，應(yīng)要求開發(fā)商承諾竣工時(shí)間及在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到開發(fā)商承諾的使用條件，雙方約定的處理方式。 11、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)約定辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)限，以及違約的條款，購房人可以根據(jù)實(shí)際情況，選擇退房或者要求支付違約金。 12、保修責(zé)任。商品房交付使用之后，開發(fā)商應(yīng)該按照住宅質(zhì)量保證書的責(zé)任，提供相應(yīng)的保修責(zé)任。 13、合同履行過程中發(fā)生爭議的解決方式是仲裁還是訴訟。

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