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• 135****1042

  什么是小產權房？通常小產權房包括兩種：第一種是建在集體建設用地上的房屋，一般這類房屋是屬于該集體所有，除該集體內部人員外，任何人都不能購買。第二種是建設在集體企業(yè)用地或非法占用耕地上。小產權房房屋所在的土地并未繳納土地出讓金等費用，房屋的產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，因此亦稱“鄉(xiāng)產權房”。 大部分人都知道小產權房不合法、不受法律保護，那為什么這類房產仍在樓市存在并且很受一部分購房者歡迎呢？因為相對于正規(guī)產權的住房，小產權房在價格上占有絕對優(yōu)勢，其房價只有同樣位置商品房價格的40％～60％，在房價暴漲、賣房日益艱難的今天對大多數(shù)購房者都有著莫大的吸引力。 根據國家法律，只要依法辦理了相關審批手續(xù)，它就是合法建筑，我國法律允許在鄉(xiāng)村集體土地上進行住宅的建設，因此并不是說鄉(xiāng)產權房就是非法的；只是因為小產權房有許多的限制性，而現(xiàn)在有部分小產權房在銷售上和法律相沖突。根據我國法律，鄉(xiāng)村集體所有土地使用權是不能出讓或者出租于非農業(yè)建設，農村宅基地屬集體所有，但是村民對宅基地也只是具有使用權，因此鄉(xiāng)產權房只能在集體成員內部進行轉讓、置換。并不能向非本集體成員第三人轉讓或出售。 正是基于小產權房的特殊性，所以城鎮(zhèn)居民一旦購買了小產權房，就會承擔有很大的風險： 第一、由于小產權房不具備商品房的法律性質，所以法律中對商品房的規(guī)定是無法運用在小產權房的，所簽訂的購房合同也是不受法律保護的，一旦購房人和開發(fā)商出現(xiàn)了紛爭，購房人也無法通過法律途徑得到解決，只能憑白損失，而且小產權房放的質量也相對的無法得到保障。 第二、一旦購房人與開發(fā)商簽訂了購房合約和交付款項后，如果上級部門要對鄉(xiāng)產權房進行整改、拆除的話，那么購房人就會陷入既已交錢有無法得到房屋的境地；同時由于鄉(xiāng)產權房沒有合法的產權，購房者也無法得到相應的拆遷補償。 第三、由于鄉(xiāng)產權房屋沒有商品房的法律特性，故而其開發(fā)實無法得到銀行貸款的支持，大量的開發(fā)資金沒有銀行和政府的相關部門進行監(jiān)管，一旦開發(fā)商資金出現(xiàn)了問題，那么這個項目就可能成為了爛尾工程，這對購房者是一個極大的損失，另外，由于開發(fā)商沒有資質，房屋本身的質量也無法得到保障。 第四、現(xiàn)在很多人買房是為了**，進行房產投資，可是小產權房由于無法得到法律的認可跟保護，無法辦理合法產權手續(xù)，所以就算購買后也不能轉讓過戶。對房屋**有很大影響，是不能用于房產投資的。 那么如果因為一時貪圖小便宜，或者被賣方欺騙不小心買到了小產權房，我們應該采取哪些措施減少損失呢？ 1、如果已簽了合同但尚未取得產權證明，并且該房屋系在集體土地上建設，且購房者非當?shù)鼐用?，鑒于可能的政策風險和法律風險，可以請求解除合同并退回已支付的購房款； 2、對于已經購買了集體土地上建造的房屋并取得了當?shù)剜l(xiāng)政府頒發(fā)的產權證明或土地使用證明的，可以自己居住或者出租，或者出售給有當?shù)貞艨诘木用瘢? 3、如果購買了當?shù)鼐用竦霓r民房或從他人手上購買了有產權證明的“紅證房”，房款已經支付且已經入住，但無法辦理過戶的，則要視具體情況而定。 4、如果是在建的集體建設用地上的商品住宅項目，在委托專業(yè)機構評估市場風險和法律風險之后，則應當按照現(xiàn)有的土地管理規(guī)范，完成土地征用手續(xù)，并按照商品住房項目的規(guī)定手續(xù)報批，采取可能的補救措施。

  查看全文↓ 2016-05-23 16:37:48

相關問題

• 問 什么是小產權房 小產權房有什么風險
  答

    所謂小產權房，是指在農村的集體土地上建設的房子，沒有繳納土地出讓金等相關費用，產權證也不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)。購買小產權房風險較多，不受國家法律的保護。近日據國土資源部透露，違法開發(fā)小產權房情節(jié)嚴重的有可能入刑。 一、小產權房的形成 “小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。 小產權房的出現(xiàn)與城市房價躥升密不可分，其成為社會關注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關要求，“小產權房”不得確權發(fā)證，不受法律保護。 二、違規(guī)開發(fā)建設小產權房或入行 據國土資源部透露，2015年，國土資源部責成地方國土資源主管部門核查373個違法線索，組織人員赴8?。▍^(qū)、市）實地排查198個違法占用耕地線索，篩選、核查、督辦衛(wèi)片執(zhí)法發(fā)現(xiàn)的279個重大違法圖斑，實地核查55個違法圖斑，對確認的21起違法案件進行督導，推動整改查處到位。 除了對高爾夫球場清理整治取得成效。 而且同住建部開展“小產權房”清理工作，對違法線索及時組織核查，督促依法依規(guī)處理。在試點的基礎上，研究“小產權房”處置政策。國土資源部還參加**高人民法院“小產權房”問題民事、刑事法律問題研討會，協(xié)調解決違法開發(fā)“小產權房”情節(jié)嚴重情形入刑問題，從司法層面加大打擊力度。 三、小產權房的危害 第一，法律風險。 因為小產權房只具備普通商品房的使用性質，而不具備普通商品房的法律性質。所以，法律法規(guī)對商品房的相關規(guī)定和制度不適用小產權房，人民法院也就不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產權房的案件，購房人的權益很難得到有效維護; 第二，政策風險。 若購買的是在建小產權房，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓小產權房的建設項目，可能就會導致部分項目停建甚至被強迫拆除。那么只能是購房人找開發(fā)商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。另外，購房后如果遇到國家征地拆遷，購房人并非合法的產權人，所以其很可能無法得到對產權進行的拆遷補償; 第三，轉讓風險。 根據《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，小產權房若向非本集體成員的第三人轉讓或出售，因不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和**有很大影響。

• 問 什么是小產權房 購買小產權房有什么風險
  答

  小產權房中的“小”其實并不是一個法律概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定稱謂。小產權房即部分產權房。當時的部分產權人享有房屋的使用權和繼承權，而對收益權和處分權的行使則被限定在一定范圍之內，是特指建設在鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地上對社會公開出售的房屋。 第一、小產權房含義 小產權房是指一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。 第二、小產權房種類 從建房土地來源上，可以將“小產權房”分為三類：(1)利用農村宅基地建設的住宅。(2)建設在農民集體所有非住宅建設用地上的住宅，比如建設在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設施和公益事業(yè)用地上的住宅。(3)直接利用農用地建設的住宅。 第三、小產權房頒證單位 由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委會而不是國家頒發(fā)產權證，有時僅僅是合同約定，并沒有任何產權證件。 “小產權”其實就是“鄉(xiāng)產權房”、 “村產權房”等“集體產權”，按照物權法定的原則，這些產權并不是受法律保護的法定產權。 和一般意義上的商品房相比，“小產權房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，“小產權房”的價格，一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低。“廉價”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產權風險購買“小產權房”的根本原因。 第四、購買小產權房的風險 (一)法律效力風險 “小產權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也分不同的情況：對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效；對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效；對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。 (二)房產轉讓風險 “小產權房”拿不到正式的房產證，因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。根據《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。對房屋的保值和**有一定影響。 (三)政策風險 購買在建小產權房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉(xiāng)產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。 如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。 (四)監(jiān)管缺位風險 鄉(xiāng)產權房屋的開發(fā)建設沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設的監(jiān)管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發(fā)單位的資質沒有，房屋質量和房屋售后保修難以保證。

• 問 ??購買小產權房有哪些風險？什么是小產權房，購買小產權房風險大嗎？
  答

  一、小產權房能買嗎通常來說，小產權房是可以購買的，風險不是很大。購買小產權房主要分為以下兩種情況：1、如果你買房的目的是自住，那么，風險并不大。首先，你的房是蓋在村屬的土地上，土地歸所在村集體所有

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• 問 什么是小產權房 購買小產權房有什么風險
  答

  究竟什么是小產權房？雖然聽過很多過來人說，小產權房不能買之類的問題，但是你真的知道什么房子才算小產權房么？今天，購房指南就來解釋一下小產權房的定義及性質。 “小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產權房”，又叫“小產權房”。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。 小產權房的釋義 對小產權的解釋歸納起來主要有3種解釋，2012年面臨整治的小產權房，指的是下面的第三種。 第一種解釋是針對發(fā)展商的產權而言，將發(fā)展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因為購房人的產權是由發(fā)展商一個產權分割來的。 第二種解釋是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產權，要補繳土地出讓金的叫小產權。按這種解釋普通商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房。 第三種解釋是按產權證的發(fā)證機關來區(qū)分的，國家發(fā)產權證的叫大產權，國家不發(fā)產權證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產權，又被稱為鄉(xiāng)產權，鄉(xiāng)產權并不構成真正法律意義上的產權。 第一種和第二種解釋的小產權是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的小產權的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產權證。 小產權房的性質 國家發(fā)產權證的叫“大產權房”，國家不發(fā)產權證的叫“小產權房”?！靶‘a權房”、“鄉(xiāng)產權房”有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，外村農民根本不能夠購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的。 和一般意義上的商品房相比，“小產權房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，“小產權房”的價格，一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低?！傲畠r”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產權風險購買“小產權房”的根本原因。說明一開始相當多的農民本身自己沒有建設能力為了盡快建好自己的房屋把一部分小產權的房子賣出去。差不多以集資的形式把自己的房子建起來。 雖然暫時沒有權證，還是有相當多城鎮(zhèn)居民和外來人員購買了小產權房。既購買了相當便宜的房子自己居住，同時也是很大程度上幫助了農民解決了的建房資金難題。

• 問 什么是小產權房？買小產權房有什么風險
  答

  同樣的樓層，同樣的戶型，差不多大的面積，為什么小產權房與普通商品房的價格能差這么多？什么是小產權房？買小產權房有什么風險？ 什么是小產權房 小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產權房”。“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。 小產權房分類 1、第一類：占用集體用地或耕地違法建設，將農民集體用地使用權流轉，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。 2、第二類：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產權糾紛隱患的不完全產權房。 3、第三類：在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產房”。 小產區(qū)房和商品房有什么區(qū)別？ 1、產權劃分的不同。小產權房只有部分產權，而普通商品房則擁有全部產權。部分產權是強調永久使用權和繼承權，而對收益權和處分權的行使則限定在一定范圍之內。房價點評網提示：其實小產權房只是一個狹義概念，通過政府批準有正規(guī)建設手續(xù)的新民居是合法的，可以長久擁有居住，而對沒有合法建設手續(xù)的房屋，千萬不要去買！這個才是真正的小產權，其不合法且隨時會被強制拆除。 2、產權性質的區(qū)別。國家發(fā)產權證的叫“大產權房”，國家不發(fā)產權證的叫“小產權房”?！靶‘a權房”、“鄉(xiāng)產權房”有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，外村農民根本不能夠購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的。與一般意義上的商品房相比，“小產權房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，“小產權房”的價格一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低，這也是小產權房價格低廉的主要原因。 購買小產權房的風險 1、、缺少“五證” “五證”是消費者取得房產證的先決條件，即具備國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預售許可證。包括城中村改造在內的房地產項目，如果沒有“五證”是不能辦理房產證的。盡管“小產權房”一片熱銷，但眾多業(yè)內人士卻認為，“小產權房”存在諸多風險，**大的問題就是沒有產權，不受法律的保護。 2、拆遷難補償 除了不能辦理房產證外，那些“便宜房”實際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。 3、質量難保證 房屋質量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。 4、配套不完善 這些房子幾乎都沒有暖氣、天然氣等配套設施。而且將來一旦出現(xiàn)糾紛，可能連水電都沒有。 5、遺贈也麻煩 由于缺乏產權，未來在遺產繼承時也會遇到許多麻煩。借新農村建設、舊村改造名義，是“小產權房”目前普遍的運作模式，具有打擦邊球的性質。一位業(yè)內人士還透露，因為沒有辦理相關手續(xù)，所以這種房子房價一般都很低，有些開發(fā)商是“打一槍換一個地方”，一旦清盤，兌現(xiàn)不了承諾馬上撤離，后續(xù)引發(fā)的許多麻煩都甩給購房者。 6、小產權房不能抵押或者上市轉賣。 俗話說，一分錢一分貨，買房不是小事，甚至是父母和自己兩代人的積蓄，小產權房這么多風險，所以在購買之前一定要慎之又慎！