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• 134****9754

  前段時間，深圳查處了一批公開搖號出售小產(chǎn)權房的情況，那么，小產(chǎn)權房是買不得嗎？國家對小產(chǎn)權房的定義和市場規(guī)范又是什么？購買小產(chǎn)權房，這些你注意過么？ 首先，什么是小產(chǎn)權房？ “小產(chǎn)權房”這一民間說法原是指在農(nóng)村集體土地上違規(guī)建設、向社會公眾租售的房子。2004年，深圳為了加快城市化進程，把農(nóng)村集體所有制土地全面轉(zhuǎn)為國有，村民轉(zhuǎn)為市民，并取消了村組織。不過，在土地國有化的過程中，為了照顧原居民的利益，深圳市為每戶劃出占地不超過１２０平方米，層高不超過５層，建筑面積不超過４８０平方米來建房，超過這一面積的建筑，都屬于違法建筑。 此類建設在國有土地上的違法建筑，也就是俗稱的“農(nóng)民房”，構成了深圳特色“小產(chǎn)權房”的主體。除此之外，軍產(chǎn)房和單位集資房也是“小產(chǎn)權房”的重要組成部分。這三者的共同特點在于無法取得國家頒發(fā)的產(chǎn)權證。 事實上，全國通行的“小產(chǎn)權房”概念并不適用于深圳。 從深圳經(jīng)濟特區(qū)成立初期開始，深圳市政府就鼓勵農(nóng)民利用農(nóng)村的集體土地合作籌建這種不具備房屋產(chǎn)權的“小產(chǎn)權房”，以容納來自全國各地的開拓者。正是這些從違法建筑中白手起家的人，締造了日后深圳崛起的奇跡。 小產(chǎn)權房里面貓膩風險在哪兒？ 一直以來深圳對于小產(chǎn)權銷售都采取高壓態(tài)勢，可是由于房市火爆，小產(chǎn)權房銷售再度抬頭。有律師指出，雖然市民購買小產(chǎn)權房可以拿到律師公證書，從法律上講是有法律效益的，但小產(chǎn)權房買賣本身違法，因此公證書也是沒有任何法律效力的。再者說，律師給小產(chǎn)權樓盤出具見證，本身有違職業(yè)道德。 小產(chǎn)權房買賣是沒有任何保障的，因為房屋本身就是違建，一旦遇到政府拆遷，消費者很可能連賠償都沒有。另外，小產(chǎn)權房物業(yè)管理也是一大問題，入住后業(yè)主權益難有保障，而且房屋質(zhì)量也值得懷疑。 如果一定要買，請注意… １、看開發(fā)主體是否合法。實施城中村土地開發(fā)的主體可以是村民，還可以是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依法成立的具備法人資格和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的經(jīng)濟實體，也可以是村委會依法委托的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。但主體一定要取得合法開發(fā)土地的資格。 ２、看是否取得了國有土地使用證。按照有關規(guī)定，城中村的開發(fā)用地，必須由當?shù)赝恋卣韮渲行恼鳛閲型恋?，實現(xiàn)土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，再通過“招拍掛”方式交給土地使用者使用，并由當?shù)貒练慨a(chǎn)局核發(fā)國有土地使用證。 ３、看是否符合城市規(guī)劃。城中村改造項目，必須符合城市總體規(guī)劃，只有符合城市整體規(guī)劃，購房者的房屋所有權證書才有一定的取得保障。 ４、看是否取得了建筑工程施工許可證。城中村改造項目應按照《建筑法》的規(guī)定，進行報建、招標、施工、監(jiān)理及組織竣工驗收。 ５、看有沒有商品房銷（預）售許可證。這是城中村改造項目準許向社會銷售的重要標志。城中村改造項目應符合《房地產(chǎn)法》的規(guī)定，經(jīng)當?shù)貒练慨a(chǎn)局審核，各項條件符合有關法律法規(guī)的規(guī)定，取得商品房銷（預）售許可證后，才能向社會銷售。 前車之鑒：小產(chǎn)權房坑人案例 1、龍華青湖一小產(chǎn)權房小區(qū)，物業(yè)隨意征收水電費。沙井一小產(chǎn)權房小區(qū)，因物業(yè)收費不合理與業(yè)主發(fā)生矛盾，管理處直接停了業(yè)主水電，業(yè)主討說法反遭毆打。光明新區(qū)公明一小產(chǎn)權房小區(qū)，電梯頻頻上演停頓、滑墜等“驚魂”事件，原本用來活動的二樓架空層也被人改成了住宅公開銷售。 2、2014年，深圳商報就報道過一名李姓市民，在購買小產(chǎn)權房后，入住了10年時間，結(jié)果卻遭開發(fā)商無償索回。**后，經(jīng)深圳市仲裁委員會審理，當年雙方簽訂的購房合同無效，李先生需返還房屋給開發(fā)商，同時無法獲得已交付的近半購房款。

  查看全文↓ 2016-05-23 16:37:47

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• 問 深圳小產(chǎn)權房如何交易？
  答

  小產(chǎn)權一般只可以在集體成員內(nèi)部之間轉(zhuǎn)讓.非同一集體成員之間的小產(chǎn)權房屋買賣目前被法律界定為無效合同，建議你謹慎購買，因為你買了后無法辦理產(chǎn)權證，出現(xiàn)糾紛，不能按照法律關于商品房的規(guī)定主張權利，以及這種房屋配套不完善、物業(yè)不規(guī)范等。你好!風險較大!

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• 問 如何避開購房陷阱 購買小產(chǎn)權房有什么危害
  答

  小產(chǎn)權房中的“小”其實并不是一個法律概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定稱謂。小產(chǎn)權房即部分產(chǎn)權房。當時的部分產(chǎn)權人享有房屋的使用權和繼承權，而對收益權和處分權的行使則被限定在一定范圍之內(nèi)，是特指建設在鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地上對社會公開出售的房屋。 第一、小產(chǎn)權房含義 小產(chǎn)權房是指一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。 第二、小產(chǎn)權房種類 從建房土地來源上，可以將“小產(chǎn)權房”分為三類：(1)利用農(nóng)村宅基地建設的住宅。(2)建設在農(nóng)民集體所有非住宅建設用地上的住宅，比如建設在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設施和公益事業(yè)用地上的住宅。(3)直接利用農(nóng)用地建設的住宅。 第三、小產(chǎn)權房頒證單位 由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委會而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權證，有時僅僅是合同約定，并沒有任何產(chǎn)權證件。 “小產(chǎn)權”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”、 “村產(chǎn)權房”等“集體產(chǎn)權”，按照物權法定的原則，這些產(chǎn)權并不是受法律保護的法定產(chǎn)權。 和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，“小產(chǎn)權房”的價格，一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低?！傲畠r”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權風險購買“小產(chǎn)權房”的根本原因。 第四、購買小產(chǎn)權房的風險 (一)法律效力風險 “小產(chǎn)權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也分不同的情況：對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效；對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效；對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。 (二)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓風險 “小產(chǎn)權房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構成真正法律意義上的產(chǎn)權。即小產(chǎn)權房只有使用權，沒有所有權。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。對房屋的保值和**有一定影響。 (三)政策風險 購買在建小產(chǎn)權房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。 如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權房沒有國家認可的合法產(chǎn)權，購房人并非合法的產(chǎn)權人，所以無法得到對產(chǎn)權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權補償相比微乎其微。 (四)監(jiān)管缺位風險 鄉(xiāng)產(chǎn)權房屋的開發(fā)建設沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設的監(jiān)管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。

• 問 購買小產(chǎn)權房有什么風險 小產(chǎn)權房應該如何購買
  答

  房價飆升帶來的不僅是樓市庫存的增加，更是開發(fā)商為了利益而建起“小產(chǎn)權房”。在房價遠高于收入的今天，許多人工作多年也難得在一線城市甚至二線城市買一套屬于自己的房子，當一套價格相當便宜的小產(chǎn)權房擺在眼前，有多少人能抵擋劃算的“低價好房”呢？然后，一旦買下了小產(chǎn)權房，麻煩也隨之而來。 小產(chǎn)權房是什么？ 小產(chǎn)權房是指在農(nóng)村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”?！靶‘a(chǎn)權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權證。 正是基于小產(chǎn)權房的上述特性，所以城鎮(zhèn)居民在購買小產(chǎn)權房是時，會承擔有很大的風險： 第一、由于小產(chǎn)權房不具備商品房的法律性質(zhì)，所以法律中對商品房的規(guī)定是無法運用在小產(chǎn)權房的，所簽訂的購房合同也是不受法律保護的，一旦購房人和開發(fā)商出現(xiàn)了紛爭，購房人也無法通過法律途徑得到解決，只能憑白損失，而且小產(chǎn)權房放的質(zhì)量也相對的無法得到保障。 第二、一旦購房人與開發(fā)商簽訂了購房合約和交付款項后，如果上級部門要對鄉(xiāng)產(chǎn)權房進行整改、拆除的話，那么購房人就會陷入既已交錢有無法得到房屋的境地;同時由于鄉(xiāng)產(chǎn)權房沒有合法的產(chǎn)權，購房者也無法得到相應的拆遷補償。 第三、由于鄉(xiāng)產(chǎn)權房屋沒有商品房的法律特性，故而其開發(fā)實無法得到銀行貸款的支持，大連的開發(fā)資金沒有銀行和政府的相關部門進行監(jiān)管，一旦開發(fā)商資金出現(xiàn)了問題，那么這個項目就可能成為了爛尾工程，這對購房者是一個極大的損失，另外，由于開發(fā)商沒有資質(zhì)，房屋本身的質(zhì)量也無法得到保障。 第四、現(xiàn)在很多人買房是為了**，進行房產(chǎn)投資，可是小產(chǎn)權房由于無法得到法律的認可跟保護，無法辦理合法產(chǎn)權手續(xù)，所以就算購買后也不能轉(zhuǎn)讓過戶。對房屋**有很大影響，是不能用于房產(chǎn)投資的。 買房是終身大事，一定要非常的謹慎，一步不小心，以后的生活就會完全變樣，在無法確認自己能承擔那樣的風險的基礎上，千萬不要輕易購買小產(chǎn)權房，如果你真的很想要這樣的產(chǎn)權房，那么你**好將戶口轉(zhuǎn)到該小產(chǎn)權房所在的村里，這樣才能保障自己的利益。

• 問 深圳小產(chǎn)權房能買嗎，怎么操作？
  答

  深圳的小產(chǎn)權也不便宜 比起商品房就是多了供樓 小產(chǎn)權過戶的話有綠本的可以去村委改名,有兩證一書的可以去律師作公證,很簡單 改名的話費用高點

• 問 購買二手小產(chǎn)權房問題
  答

  相對于一手房，買2手房更安全。一手房一般是期房，后期很多問題你看不出來。二手房你可以比較，問問周邊鄰居有些問題能知道!現(xiàn)在小產(chǎn)權房是沒有法律保障的，國家動不動就清理小產(chǎn)權房，它是沒有產(chǎn)證的，只有土地使用證。是不能上市交易的，只有私下轉(zhuǎn)讓！然后公證！

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