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• 154****9301

  我國國有土地租賃和土地使用權(quán)出租的主要區(qū)別是什么呢？他們二者之間又有哪些聯(lián)系呢？ 主要區(qū)別 在國有土地租賃和土地使用權(quán)出租的概念中，都采用了租賃、租金這樣的詞語，使人容易混淆，實質(zhì)上國有土地租賃和國有土地使用權(quán)出租之間存在以下主要區(qū)別： 第一，所處的土地市場不同。國有土地租賃屬于土地一級市場;國有土地使用權(quán)出租屬于土地二級或者三級市場。 第二，法律關(guān)系主體不同。國有土地租賃的主體是土地所有者與土地使用者。國有土地使用權(quán)出租是在土地使用者之間進(jìn)行，其主體——出租人是通過劃撥、出讓(或轉(zhuǎn)讓)取得土地使用權(quán)的受讓人;承租人為取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附著物的全部或者一部分的使用權(quán)，并定期向出租人支付租金的行為主體。 第三，土地使用者的權(quán)益不同?！兑庖姟返诹鶙l規(guī)定："國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記?！?quot;承租土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租。承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，土地承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項權(quán)利。 承租土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。

  查看全文↓ 2016-05-17 10:33:54

相關(guān)問題

• 問 國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓有哪些不同之處
  答

  可能很多人對國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓都搞不清楚，甚至認(rèn)為這是同一個概念，其實不然，國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓在主體、行為性質(zhì)、轉(zhuǎn)移條件等方面都不同，下面我們一起來了解一下國有土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓區(qū)別有哪些。 國有土地使用權(quán)出讓的定義： 國有土地使用權(quán)出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓費用，國家將土地使用權(quán)在一定的年限內(nèi)讓予以土地使用者的行為。 國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的定義： 在我國土地所有權(quán)分為國有和集體所有兩種。國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指首次從國家取得土地使用權(quán)的個人或者集體將其土地使用權(quán)以有償方式在一定時期內(nèi)出讓，租借給他人的經(jīng)濟(jì)行為。通常是指城市土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。一是對土地所有者和土地使用者依法享有的占用、收益及處分權(quán)進(jìn)行保護(hù)。二是對土地所有者和使用者的這些權(quán)利進(jìn)行限制和調(diào)節(jié)。 國有土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓區(qū)別： (一)主體不同 出讓主體：國有土地所有者，即國家，由法律授權(quán)的縣以上人民政府予以具體實施; 轉(zhuǎn)讓主體：取得國有土地使用權(quán)的土地使用者。 (二)行為性質(zhì)不同 根據(jù)物權(quán)理論，出讓，他物權(quán)設(shè)定;轉(zhuǎn)讓：他物權(quán)轉(zhuǎn)移。 (三)轉(zhuǎn)移條件與程序不同 出讓條件無限制，簽訂出讓合同，繳出讓金，即可辦證;轉(zhuǎn)讓條件有限制，轉(zhuǎn)讓須經(jīng)申請、審批或補辦出讓手續(xù)，繳納稅費，方可登記過戶。 (四)交易市場不同 出讓，一級市場，即國家作為國有土地所有者壟斷;轉(zhuǎn)讓：二級市場，即符合法定條件的自由轉(zhuǎn)讓。

• 問 國有土地租賃期限是多長 有哪些法律規(guī)定
  答

  國有土地租賃的期限有短期租賃和長期租賃兩種形式。短期使用，或者用于修建臨時建筑物的土地，應(yīng)實行短期租賃，租賃期一般不超過5年；需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長期使用的土地，應(yīng)實行長期租賃，租賃期限由租賃合同約定，但**長租賃期限不得超過同類用途土地出讓的**高年限。 我國合同法規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過部分無效，因此，有人主張土地使用權(quán)租賃期限應(yīng)受該規(guī)定約束，尤其對于有限的土地資源，租期過長，將難以公平確定若干年之后的租金數(shù)額。本人認(rèn)為，過短的租賃期限，將影響土地使用權(quán)承租人的投入，影響建筑投資的回收以及建筑安全壽命的保障，不利于土地的合理充分利用。關(guān)于租金標(biāo)準(zhǔn)的確定，可以通過市場租金評估等體系，建立科學(xué)的租金調(diào)整機(jī)制。其實，從本質(zhì)上看，土地使用權(quán)出讓實為土地使用權(quán)租賃的一種方式，其只不過是將數(shù)十年的承租權(quán)一次性買斷而已。因此，土地使用權(quán)出租期限不應(yīng)受20年的限制，而應(yīng)參照出讓期限的有關(guān)規(guī)定。 再看我國《規(guī)范國有土地租賃若干意見》規(guī)定：“四、國有土地租賃可以根據(jù)具體情況實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應(yīng)實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年;對需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長期使用的土地，應(yīng)實行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但**長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓**高年期。”可見，我國政策規(guī)定是將土地出租**高期限等同于同類用途土地的出讓**高年期，即已超過20年，但該規(guī)定僅限于部門規(guī)章，并未上升到法律層面上，值得立法界進(jìn)一步明確。不得不注意，上述《規(guī)范國有土地租賃若干意見》僅規(guī)定了一級土地市場國有土地出租的期限，對于以出讓、劃撥、土地租賃等方式取得土地使用權(quán)后，將土地使用權(quán)再行出租的期限，雖然沒有規(guī)定，但應(yīng)可參照之。  

• 問 ??如何獲得國有土地使用權(quán)？國有土地使用權(quán)有哪些取得方式？？
  答

  土地使用權(quán)出讓，是指國家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得國有土地使用權(quán)的法律途徑有：出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓。一、以出讓方式取得國有土地使用權(quán)1、內(nèi)涵：土地使用權(quán)出讓，是指國家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2、出讓方式：招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議。3、年限：土地使用權(quán)出讓**高年限：居住用地七十年，工業(yè)用地五十年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年，商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年，綜合或者其他用地五十年。

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• 問 國有土地租賃定義是什么 土地使用權(quán)租賃合同是什么樣的
  答

  國有土地租賃的具體含義什么?土地使用權(quán)租賃合同該如何書寫呢？ 國有土地租賃是指國家將國有的土地出租給使用者進(jìn)行使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。 國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。

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• 問 ??如何獲得國有土地使用權(quán)？國有土地使用權(quán)有什么取得方式？？
  答

  土地使用權(quán)出讓，是指國家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得國有土地使用權(quán)的法律途徑有：出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓。一、以出讓方式取得國有土地使用權(quán)1、內(nèi)涵：土地使用權(quán)出讓，是指國家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2、出讓方式：招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議。3、年限：土地使用權(quán)出讓**高年限：居住用地七十年，工業(yè)用地五十年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年，商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年，綜合或者其他用地五十年。

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