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  國有土地使用權(quán)出讓合同的出讓方： 應(yīng)當是：市、縣人民政府土地管理部門。 不包括省轄市所轄區(qū)，也不包括市縣人民政府土地管理部門以上的各級人民政府土地管理部門。開發(fā)區(qū)管委會無權(quán)作為出讓方訂立國有土地使用權(quán)出讓合同。(僅是在05年8月1日前作為出讓方訂立了出讓合同，且在起訴前得到市、縣人民政府土地管理部門追認的才可以有條件的認定有效。) 國有土地使用權(quán)出讓合同的訂立的受讓方： 可以是公司、企業(yè)、其他組織和個人，法律另有規(guī)定除外。 外商投資欲通過出讓方式取得國有土地使用權(quán)的必須先行成立“三資企業(yè)”。 附法律規(guī)定： 94\07\05 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定： 第七條 土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)(以下簡稱土地使用權(quán))在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 第十四條　土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當簽訂書面出讓合同。 土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。 90\11\12 全國人大常委會法制工作委員會 《關(guān)于市轄區(qū)土地審批權(quán)限問題的答復》規(guī)定： “考慮到實施城市統(tǒng)一規(guī)劃的需要，沒有授予省轄市所轄區(qū)審批土地權(quán)” 05\06\18 **高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》 第二條規(guī)定： “開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當認定無效。 本解釋實施前，開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認的，可以認定合同有效?！? 90\05\19 國務(wù)院 《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定： 第三條　中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營。 90\05\19 國務(wù)院 《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》規(guī)定： 第四條　外商投資成片開發(fā)，應(yīng)分別依照《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法》、《中華人民共和國中外合作經(jīng)營企業(yè)法》、《中華人民共和國外資企業(yè)法》的規(guī)定，成立從事開發(fā)經(jīng)營的中外合資經(jīng)營企業(yè)，或者中外合作經(jīng)營企業(yè)，或者外資企業(yè)(以下簡稱開發(fā)企業(yè))。

  查看全文↓ 2016-05-17 10:33:47

相關(guān)問題

• 問 國有土地使用權(quán)出讓的主體是什么
  答

  一、土地使用權(quán)出讓主體只能是市、縣人民政府 對于土地使用權(quán)出讓合同糾紛的處理，《解釋》首先明確了土地使用權(quán)出讓的主體只能是市、縣人民政府。 值得注意的是，按照《解釋》，土地使用權(quán)出讓合同的標的物僅限于國有建設(shè)性土地使用權(quán)，而不包括國有農(nóng)場的土地使用權(quán)，更不包括集體土地使用權(quán)。 當前，一些開發(fā)區(qū)的國有土地出讓、轉(zhuǎn)讓呈現(xiàn)無序狀態(tài)，開發(fā)區(qū)管委會擅自出讓土地的情況較為嚴重，引發(fā)了大量的合同糾紛?！督忉尅穼@種混亂無序的狀況使出撒手锏。 《解釋》明確將不具備法定主體資格的開發(fā)區(qū)管委會與受讓人訂立的土地使用權(quán)出讓合同按無效處理，這意味著《解釋》實施后，開發(fā)區(qū)管委會再行訂立的土地使用權(quán)出讓合同一律無效。 二、避免無效土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同大量出現(xiàn) 針對當前存在著的大量國有企業(yè)、公益事業(yè)單位、社會團體等劃撥土地使用者，基于種種原因未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準即訂立合同，將其占有使用的劃撥土地使用權(quán)進行轉(zhuǎn)讓而引發(fā)的糾紛，《解釋》作出明確處理規(guī)定。 對“一地數(shù)轉(zhuǎn)”引發(fā)的糾紛，《解釋》在確認數(shù)個合同均為有效的前提下，對糾紛的解決分別情況作出了明確的具體處理規(guī)定。 在合同的解除上，《解釋》嚴格當事人行使解除權(quán)的條件，只有在出現(xiàn)根本違約，合同目的無法實現(xiàn)的情況下，當事人請求解除的才予以支持。以維護合同交易關(guān)系的穩(wěn)定性，確保房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。 三、合作開發(fā)房地產(chǎn)共享利潤共擔風險 由于房地產(chǎn)開發(fā)需要的建設(shè)資金龐大，合作開發(fā)成為一種常見的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，由此引發(fā)的糾紛也呈上升趨勢。 對于有關(guān)合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛的處理，《解釋》明確了合作開發(fā)行為的特征為共同投資、共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產(chǎn)。對認定糾紛性質(zhì)，確定當事人的民事責任，提供了明確具體的法律尺度。 《解釋》專門對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的問題明確規(guī)定，當事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當認定合同無效，但起訴前當事人一方取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當認定合同有效。

• 問 國有土地使用權(quán)的出讓
  答

  【章名】 第二章 土地使用權(quán)出讓 第八條 土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 土地使用權(quán)出讓應(yīng)當簽訂出讓合同。 第九條 土地使用權(quán)的出讓，由市、縣人民政府負責，有計劃、有步驟地進行。 第十條 土地使用權(quán)出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃和建設(shè)管理部門、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務(wù)院規(guī)定的批準權(quán)限報經(jīng)批準后，由土地管理部門實施。 第十一條 土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政府土地管理部門（以下簡稱出讓方）與土地使用者簽訂。 第十二條 土地使用權(quán)出讓**高年限按下列用途確定： （一）居住用地七十年； （二）工業(yè)用地五十年； （三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； （四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年； （五）綜合或者其他用地五十年。 第十三條 土地使用權(quán)出讓可以采取下列方式： （一）協(xié)議； （二）招標； （三）拍賣。 依照前款規(guī)定方式出讓土地使用權(quán)的具體程序和步驟，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 第十四條 土地使用者應(yīng)當在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。 第十五條 出讓方應(yīng)當按照合同規(guī)定，提供出讓的土地使用權(quán)。未按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的，土地使用者有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。 第十六條 土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當依照規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。 第十七條 土地使用者應(yīng)當按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。 未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。 第十八條 土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)...

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• 問 掛牌出讓國有土地使用權(quán)？
  答

  是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

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• 問 國有土地使用權(quán)出讓有哪些注意事項
  答

  所謂國有土地使用權(quán)出讓其實是指國家將土地的使用權(quán)在規(guī)定的年限內(nèi)出讓給土地的使用者，而土地使用者需向國家交付約定的土地使用權(quán)出讓費用的行為。由于國有土地使用權(quán)出讓的專業(yè)性比較強，所以在進行出讓時一定要小心謹慎。下面我們一起來看看國有土地使用權(quán)出讓的注意事項有哪些。國有土地使用權(quán)出讓的注意事項：一、國有土地的權(quán)屬調(diào)查出讓合同簽訂之前，要對出讓方的出讓主體資格進行核實，確認出讓方有資產(chǎn)處分權(quán)。二、土地出讓須符合政府規(guī)劃國有土地使用權(quán)出讓的，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計劃，否則會出現(xiàn)出讓行為因違反政策無效等情形。三、土地使用權(quán)的出讓方式對于商業(yè)、旅游、娛樂、住宅及工業(yè)用地依法應(yīng)當采用招標、拍賣、掛牌的方式出讓，其他性質(zhì)用地的可以采用協(xié)議方式出讓。四、土地使用權(quán)出讓的簽訂形式1、土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂書面的土地使用權(quán)出讓合同，同時向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記。2、出讓合同應(yīng)該包括地塊位置、面積、用途、容積率、土地開發(fā)程度、出讓年限、投資強度(工業(yè)用地)、動工及竣工時間、支付出讓金的時間、違約責任等內(nèi)容，條款內(nèi)容須清晰、具體。同時，土地用途及相關(guān)條件能否變更、變更程序及費用負擔應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定清楚。五、出讓價格1、注意無論是通過招拍掛取得的土地還是協(xié)議出讓的土地，簽訂土地使用權(quán)出讓合同時，出讓價格不得低于同類用地的**低價標準，否則就屬于違背行政法規(guī)禁止規(guī)定的無效條款。2、如果土地使用權(quán)出讓合同約定出讓價格不得低于同類用地的**低價標準，出讓方或者受讓方可以請求按照訂立合同時的市場價格交納土地使用權(quán)出讓金，如果受讓方不同意按照市場評估價格補足出讓金，受讓方有權(quán)請求解除合同并要求出讓方對由此造成的損失按過錯承擔責任。六、合同公證土地使用權(quán)出讓合同專業(yè)性較強，為了確保簽訂合同的雙方履行合同條款，避免產(chǎn)生糾紛和訴訟，對合同內(nèi)容是否符合有關(guān)法律法規(guī)及簽訂合同的雙方代表是否具備合法資格等進行公證。七、注意收回土地條件和時限1、土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)明確規(guī)定收回土地的條件，即使土地使用權(quán)出讓合同沒有明確規(guī)定收回土地的條件，政府仍然可以依據(jù)法定條件收回閑置土地。2、以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。①超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費。②滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。③因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。因此，受讓方應(yīng)注意土地使用權(quán)出讓合同約定的開發(fā)時間，避免因自身原因延期開工造成土地閑置，達到收回土地的法定條件，導致政府無償收回土地行為的發(fā)生。

• 問 國有土地使用權(quán)招標出讓的流程有哪些
  答

  國有土地使用權(quán)招標出讓，為保證公開公平有著嚴格的流程。 1發(fā)招標公告或者發(fā)投標邀請書30天儲備中心1、營業(yè)執(zhí)照副本(原、復); 2、法人代表身份證明書; 3、法人代表身份證(原、復); 4、不低于公告數(shù)額的履約保證金; 2對競標人進行資格審查3天儲備中心; 3在公告規(guī)定的時間、地點，招標人邀請所有競標人在公證機構(gòu)監(jiān)督下開標3天儲備中心; 4評標小組評比投標文件，提出書面評標報告，并推薦合格的中標候選人3天儲備中心; 5招標人根據(jù)評標小組提出的評標報告和推薦的中標候選人確定中標人3天儲備中心; 6招標人向中標人發(fā)出中標通知書，并同時將中標結(jié)果通知未中標的競標人3天儲備中心.