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• 148****6813

    售賣房子時(shí)，擁有齊全的五證二書是法律對開發(fā)商的基本要求。在我們買房時(shí)，一定要注意查看看五證二書原件，五證二書有多重要你知道嗎？五證、二書分別是指哪些？看五證要注意些什么？ 一、什么是五證？ 1、《國有土地使用證》 《國有土地使用證》是證明土地使用者（單位或個(gè)人）使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。 《國有土地使用證》不僅是住宅不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)的組成部分，而且是更重要的組成部分。缺少《土地使用證》，不動(dòng)產(chǎn)的“物權(quán)”不完整；房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓中涉及土地使用權(quán)的部分不發(fā)生法律效力；缺少《國有土地使用證》房地產(chǎn)價(jià)值嚴(yán)重縮水。 2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護(hù)建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益。 沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)商即使取得建設(shè)用地的批準(zhǔn)文件，但如未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》而占用土地的，其建設(shè)用地批準(zhǔn)文件無效。 3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是建設(shè)工程辦理《建設(shè)工程施工許可證》，進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)線和驗(yàn)收，商品房銷（預(yù)）售，房屋產(chǎn)權(quán)登記等的法定要件。 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動(dòng)的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位和個(gè)人的合法權(quán)益。 房地產(chǎn)商如未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者違反《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的規(guī)定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，由城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施，對有關(guān)責(zé)任人員，可由所在單位或者上級主管機(jī)關(guān)給予行政處分。 4、《建設(shè)工程施工許可證》 《建設(shè)工程施工許可證》（建設(shè)工程開工證）是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。 5、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》 《商品房銷售（預(yù)售）許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。證書由市建委統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。購房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗(yàn)房地產(chǎn)商的《工程驗(yàn)收證》。購房者務(wù)必看清購買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。 小提醒：購房者簽合同前應(yīng)看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍內(nèi)，提防開發(fā)商“偷梁換柱”。 二、什么是二書？ “二書”可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購房人提供的對商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。 1、《住宅質(zhì)量保證書》 是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購房人提供的住房質(zhì)量保證文件。 《住宅質(zhì)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，其中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。 小提醒：業(yè)主認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的時(shí)候，可以向《住宅質(zhì)量保證書》中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的，購買人有權(quán)退房。 2、《住宅使用說明書》 《住宅使用說明書》應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容： ①開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位； ②結(jié)構(gòu)類型； ③裝修、裝飾注意事項(xiàng)； ④上水、下水、電、燃?xì)狻崃?、通訊、消防等設(shè)施配置的說明； ⑤有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng)； ⑥門、窗類型，使用注意事項(xiàng)； ⑦配電負(fù)荷； ⑧承重墻、保溫墻、防水層、陽臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說明； ⑨其他需說明的問題。住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說明書的，應(yīng)附于《住宅使用 《商品房銷售（預(yù)售）許可證》說明書》中。 三、審核五證需要注意什么事項(xiàng)？ ①必須查看房屋五證的原件，五證的復(fù)印件只能作為一種參考。 ②必須仔細(xì)地審核項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)和商品房銷售依據(jù)所記載的內(nèi)容與開發(fā)商提供的相應(yīng)證件的記載是否一致。 ③《臨時(shí)國有土地使用權(quán)證》并不等于《國有土地使用權(quán)證》。由于《臨時(shí)國有土地使用權(quán)證》只能用于辦理《商品房預(yù)售許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》，并不代表開發(fā)商取得**終的土地使用權(quán)。 ④出賣人未取得《商品房預(yù)售許可證》與買受人簽訂的商品房預(yù)售合同原則無效。 ⑤在農(nóng)村集體所有的土地上建設(shè)的房屋的買賣合同不適用《解釋》第十八條、第十九條之規(guī)定。因?yàn)椤督忉尅返倪m用范圍是僅僅包括在國有土地上開發(fā)建設(shè)的商品房。 ⑥城鎮(zhèn)居民購買在農(nóng)村集體所有的土地上建設(shè)的房屋的買賣合同無效。 以上就是關(guān)于五證二書以及其重要性、注意事項(xiàng)等**為詳細(xì)的解答。不少開發(fā)商在沒有拿到預(yù)售證的情況下，不敢大肆開盤，而是偷偷的在銷售，購房者千萬不要因?yàn)檫@類房子價(jià)格便宜而購買，否則貪了小便宜吃了大虧。

  查看全文↓ 2016-05-17 10:33:46

相關(guān)問題

• 問 什么是五證二書 購房如何審查五證二書
  答

  簽定《商品房買賣合同》之前，購房者應(yīng)當(dāng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商或者銷售商提供“五證二書”，并詳加審查。    一、五證    1、《國有土地使用證》    2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》    3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》    4、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)    5、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》    —— 技巧：一個(gè)項(xiàng)目有了此證，說明其他手續(xù)均已齊備。    二、二書    1、《住宅質(zhì)量保證書》    2、《住宅使用說明書》

• 問 “五證二書” 是什么 買房如何看清“五證二書”
  答

  買房如果遇到質(zhì)量問題、合同糾紛、房屋面積欺詐、物業(yè)服務(wù)糾紛等，那糟心的可不是一點(diǎn)點(diǎn)了。遇到這些問題該怎么應(yīng)對，有沒有辦法提前預(yù)防，今天房圈兒就和您聊聊買房中不得不注意的幾點(diǎn)事項(xiàng)。 房屋質(zhì)量問題排第一 據(jù)中消協(xié)數(shù)據(jù)，2014年全年共接到房產(chǎn)及建材類投訴24599件，焦點(diǎn)主要集中在房屋質(zhì)量問題、合同糾紛、房屋面積欺詐、物業(yè)服務(wù)糾紛等方面。其中涉及質(zhì)量問題投訴達(dá)49.1%，占據(jù)了投訴數(shù)的“半壁江山”。作為普通購房者，如何才能避開**令人頭疼的房屋質(zhì)量問題，不花冤枉錢呢？ 途徑一：選擇品牌房企。通常情況下，知名房企與大型建設(shè)集團(tuán)保持著長期、穩(wěn)定的合作，而后者的工程質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)往往是高于國家標(biāo)準(zhǔn)的，可以從源頭上保證房屋的質(zhì)量安全。而一些中小規(guī)模的施工單位不排除有將工程二次外包的情況，導(dǎo)致工程質(zhì)量“縮水”，類似的案例在日常報(bào)道中并不少見，值得購房者留心。 途徑二：收房時(shí)聘請專業(yè)驗(yàn)房師。房子到了交付期，開發(fā)商會(huì)通知準(zhǔn)業(yè)主們前去收房，這時(shí)建議購房者可以帶個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的驗(yàn)房師傅去，用專業(yè)的工具，測出不好的地方讓開發(fā)商整改。 通常情況下，專業(yè)的驗(yàn)房師會(huì)在有問題的地方用粉筆做記號，結(jié)束時(shí)出具一份房屋質(zhì)檢檔案表，如果室內(nèi)存在墻面空鼓、地面平整度偏差、地面凈高偏差等問題可以被發(fā)現(xiàn)并記錄下來。 業(yè)內(nèi)人士表示，像客廳地面凈高偏差、地面空鼓現(xiàn)象，還有客廳空調(diào)孔被陽臺(tái)雨水管擋住等都屬于設(shè)計(jì)分工沒做好，算施工通病，整改起來還相對容易。如果碰到樓板下垂、貫穿性裂縫、外墻漏水的問題，估計(jì)就難辦了。而這些專業(yè)性強(qiáng)的問題，一般購房者是發(fā)現(xiàn)不了的，因此花點(diǎn)錢聘請專業(yè)驗(yàn)房師顯得很有必要。 看清“五證二書”是關(guān)鍵 即使不買房的人，對于“五證齊全”也不陌生。然而實(shí)際操作中，很多購房者卻往往盯著房價(jià)、戶型，忽視了房地產(chǎn)資質(zhì)這一關(guān)鍵性因素。購買過程中，一旦遇到無良開發(fā)商或市場清理違規(guī)項(xiàng)目等情形，交完錢卻拿不到房的狀況便會(huì)尾隨而至。 看清“五證”，包括《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。而“五證”中主要看“兩證”，一個(gè)是國有土地使用證，一個(gè)是預(yù)售許可證，有了這兩證，一般原則上就沒有問題，尤其是預(yù)售許可證。 需要提醒的是，查看“五證”的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。 此外，有部分開發(fā)商領(lǐng)取的是臨時(shí)土地使用證，意味著開發(fā)商尚未交齊全部土地出讓金，在其領(lǐng)取的《商品房內(nèi)/外銷預(yù)/銷售許可證》的銷售范圍中，僅包括規(guī)劃項(xiàng)目的部分樓號，甚至僅包括一棟樓的部分樓層。簽合同前，建議購房者一定要看清楚所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利地辦理產(chǎn)權(quán)證。 而“兩書”是開發(fā)商在竣工驗(yàn)收合格時(shí)通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個(gè)是住宅質(zhì)量保證書，第二是住宅使用說明書。也就是說一個(gè)房屋完整的法律文件在購房的過程中應(yīng)該查驗(yàn)五證，同時(shí)收房子的時(shí)候應(yīng)該有兩書。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個(gè)購房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。 置業(yè)功課提前修 “小產(chǎn)權(quán)房”價(jià)格再便宜也不能買。對于小產(chǎn)權(quán)房問題，國土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人此前就表示，小產(chǎn)權(quán)房就是違法的存在，所以永遠(yuǎn)不會(huì)被“轉(zhuǎn)正”。所以，小產(chǎn)權(quán)房并不會(huì)因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記而變得合法。 提醒各位購房者注意，不動(dòng)產(chǎn)登記可能會(huì)引發(fā)一批持有小產(chǎn)權(quán)房的房屋所有者低價(jià)拋售，在買房時(shí)一定要擦亮眼睛，切勿為了貪便宜買到?jīng)]有房產(chǎn)證的房子，使自身利益受到損害。 戶型選擇很重要。老話說“鞋子擱不擱腳，只有自己知道”。戶型的好壞直接決定了將來居住的舒適度。選擇戶型時(shí)，購房者除了要看規(guī)劃圖和沙盤，還應(yīng)當(dāng)特別注意內(nèi)部空間的規(guī)劃、布局，以免事后遺憾，影響居住效果。 貸款約定要謹(jǐn)慎。簽訂購房合同時(shí)，尤其碰到政策多變的時(shí)期，買家要謹(jǐn)慎簽訂合同。有兩點(diǎn)尤其重要，一是約定貸款按揭辦不下來時(shí)的處理方式，二是約定對雙方公平的違約責(zé)任及合同解除條件。貸款約定越謹(jǐn)慎，日后在貸款政策出現(xiàn)變化時(shí)發(fā)生糾紛的可能性越小。

• 問 什么是五證兩書? 什么是五證兩書，什么是五證兩書知識(shí)
  答

  五證是指：一、《國有土地使用證》；二、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；三、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 四、《建筑工程施工許可證》五、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，房地產(chǎn)項(xiàng)目具備以上五證，就可以預(yù)售了。一般這個(gè)時(shí)候，房屋都蓋了地上建筑的1/3高度，比如30層的房屋，一般都蓋到10層以上，才拿得到預(yù)售證。業(yè)主買期房時(shí)候要看看這個(gè)項(xiàng)目是否五證齊全。二書是：一、《住宅質(zhì)量保證書》二、《住宅使用說明書》一表是《竣工驗(yàn)收備案表》。兩書一表要在房屋全部建成竣工備案后才拿得到。這個(gè)時(shí)候已經(jīng)具備交付使用的條件。

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• 問 房地產(chǎn)五證二書、房產(chǎn)五證兩書是哪兩書？
  答

  兩書可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購房人提供的對商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。

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• 問 ??五證二書都包含什么
  答

  五證是指：一、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 建設(shè)單位向土地管理部門申請征用劃撥土地或者出讓土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。二、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。三、《國有土地使用證》 經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。四、《建筑工程施工許可證》 建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。五、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》 市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件二書是：一、《住宅質(zhì)量保證書》 開發(fā)商對銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件,可以作為商品房預(yù)、出售合同的補(bǔ)充約定,與合同具有同等效力。二、《住宅使用說明書》 是指住宅出售單位在交付住宅時(shí)提供給用戶的，告知住宅安全、合理、方便使用及相關(guān)事項(xiàng)的文本。住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、詳細(xì)的結(jié)構(gòu)圖（注明承重結(jié)構(gòu)的位置）和不能占有、損壞、移裝的住宅共有部位、共用設(shè)備以及住宅使用規(guī)定和禁止行為?！「鶕?jù)規(guī)定，《住宅使用說明書》應(yīng)作為住宅（每套）轉(zhuǎn)讓合同的附件。如在房屋使用中出現(xiàn)問題，說明書將成解決開發(fā)商與業(yè)主之間糾紛的重要依據(jù)。

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