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• 136****9140

  中華人民共和國城市房地產管理法2009年 辦理時限：即時辦理 是否收費及收費依據：本行政管理事項不收費 辦理部門：預售項目所在地的區(qū)縣建委（房管局） 受理方式：預售合同登記備案為網上辦理；解除備案、變更備案為書面受理 子項一：預售合同登記備案 辦理程序： 1、房地產開發(fā)企業(yè)與預購人登錄北京市房屋交易權屬管理系統(tǒng)（www.bjfdc.gov.cn），確認合同條款，進行網上簽約； 2、房地產開發(fā)企業(yè)網上打印預售合同，買賣雙方在合同上簽字、蓋章； 3、開發(fā)企業(yè)在網上進行聯(lián)機備案，并打印一式兩份《商品房預售合同聯(lián)機備案表》，蓋章后交預購人一份，同時向預購人提供一份商品房預售合同原件。 時限：即時 子項二：預售合同解除備案 （一）受理、審查 提交材料： 1、商品房預售合同解除備案申請表（原件）； 2、協(xié)議解除合同的，提交商品房預售合同的解除協(xié)議及商品房預售合同一式四份（原件）； 3、法院或仲裁機構判決或裁決解除合同的，提交生效的法院判決書或調解書或仲裁裁決書（復印件）及一份商品房預售合同（原件）； 4、開發(fā)企業(yè)的授權委托書（原件）和受托人身份證件（復印件）； 5、預購人的身份證件（復印件）；預購人委托辦理的，還須提交經公證的授權委托書（原件）。 標準：1、申請材料齊全、符合法定形式； 2、房地產開發(fā)企業(yè)與預購人協(xié)商解除合同的，如預購房屋已辦理了貸款抵押登記的，應先辦理抵押登記注銷手續(xù)，再辦理預售合同解除備案手續(xù)。 崗位職責及權限： 按照受理、審查標準查驗申請材料。 符合標準的，并將申請資料轉決定、告知人員。 不符合標準但申請材料存在可以當場更正的錯誤的，允許申請人當場更正；不能當場更正的，向申請人出具《補正材料通知書》，一次性告知申請人需要補正的全部內容，并將申請材料退回申請人。 申請事項不屬于本機關職權范圍的，向申請人出具《不予受理決定書》。 時限：即時 （二）決定、告知 標準：同受理、審查標準 崗位職責及權限： 對申請事項作出決定，并告知申請人。 準予解除備案的，制作《辦理結果通知書》，并送達申請人。 不予解除備案的，制作《辦理結果通知書》，寫明理由和申請人享有的依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利，并將《辦理結果通知書》和申請材料退回申請人。 時限：即時 子項三：預售合同變更備案 （一）受理、審查 提交材料： 1、因法院判決、仲裁機構裁決房屋轉移的，受讓方可以單方辦理預售合同變更備案手續(xù)并提交下列材料： （1）商品房預售合同變更備案申請表（原件）； （2）生效的法院判決書或調解書或仲裁裁決書（復印件）； （3）當事人的身份證件（復印件）；委托代理的提交授權委托書（原件）和受托人身份證件（復印件）； （4）商品房預售合同（原件）。 2、因繼承、遺贈發(fā)生房屋買受人變更的，由繼承人、受遺贈人辦理預售合同備案變更手續(xù)并需提交下列材料： （1）商品房預售合同變更備案申請表（原件）； （2）繼承權公證書（復印件）或接受遺贈公證或法院判決書（復印件）； （3）繼承人、受遺贈人的身份證件（復印件）；委托代理的提交授權委托書（原件）和受托人身份證件（復印件）； （4）商品房預售合同（原件）。 3、因法院判決、調解離婚發(fā)生房屋買受人變更的，財產歸屬方可以單方辦理預售合同變更備案手續(xù)；協(xié)議離婚的，由雙方共同辦理預售合同變更備案手續(xù)，并需提交下列材料： （1）商品房預售合同變更備案申請表（原件）； （2）離婚證明（復印件）； （3）離婚財產歸屬協(xié)議原件（協(xié)議離婚的）或生效的法院判決書或調解書復印件（法院判決、調解離婚的）； （4）當事人的身份證件（復印件），委托代理的提交授權委托書（原件）和受托人身份證件（復印件），協(xié)議離婚的房產處分人的授權委托書需公證； （5）商品房預售合同（原件）； （6）預購房屋已辦理了貸款抵押登記的，還應提交抵押權人同意抵押人變更的書面證明（原件）。 4、夫妻共有的房屋，夫妻之間變更名稱的，由夫妻雙方共同辦理預售合同變更備案手續(xù)并需提交下列材料： （1）商品房預售合同變更備案申請表（原件）； （2）夫妻雙方共有房屋的協(xié)議和更名申請(原件)； （3）結婚證(復印件)； （4）當事人的身份證件（復印件），委托代理的提交授權委托書（原件）和受托人身份證件（復印件），原買受人的授權委托書需公證； （5）商品房預售合同（原件）； （6）預購房屋已辦理了貸款抵押登記的，還應提交抵押權人同意抵押人變更的書面證明（原件）。 上述材料提交復印件的，須同時提交原件，原件核驗后退回申請人。 標準：申請材料齊全、符合法定形式 崗位職責及權限： 按照受理、審查標準查驗申請材料。 符合標準的，簽署意見后將申請材料轉決定、告知人員。 不符合標準的，書面寫明審查意見及理由后將申請材料轉決定、告知人員。 時限：即時 （二）決定、告知 標準：同受理、審查標準 崗位職責及權限： 對申請事項作出決定并告知申請人。 準予變更備案的，制作《辦理結果通知書》和《變更備案登記表》，并送達申請人。 不予變更備案的，制作《辦理結果通知書》，寫明理由和申請人享有的依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利，并將《辦理結果通知書》和申請材料退回申請人。

  查看全文↓ 2016-05-11 16:34:32

相關問題

• 問 商品房預售合同是什么，商品房預售合同有哪些內容？
  答

  第一部分，房地產開發(fā)公司的準備工作在報行政機關審批之前，房地產開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規(guī)劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。第二部分，行政審批部分根據我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。3、建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書。4、環(huán)保局辦理生產性項目環(huán)保意見書（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業(yè)內容和范圍進行審查。6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：1、人防辦進行人防工程建設布局審查。2、國土資源局辦理土地預審。3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相關專業(yè)內容和范圍進行審查。4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。5、規(guī)劃部門確定建設工程規(guī)劃設計條件。三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：1、規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查。2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。5、國土資源局進行用地預審。6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業(yè)內容進行審查。7、建委制發(fā)初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業(yè)主單位意見，核發(fā)技術性審查委托通知單。9、建委根據施工圖設計文件審查機構發(fā)出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發(fā)放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：1、公安消防支隊進行消防設計審查。2、人防辦進行人防設施審查。3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關專業(yè)內容和范圍進行審查。4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設單位繳納有關規(guī)費后，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（副本）。五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：1、建設單位辦理施工報建登記。2、建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。 六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：由房地產管理部門辦理預售登記，核發(fā)《商品房預售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質等級證書；3、工程施工合同；4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：1、建筑工程質量監(jiān)督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定對相關專業(yè)內容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（正本）。4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。 第三部分 房地產項目權屬初始登記階段1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。2、開發(fā)商應提交材料：（1）申請書；（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（3）用地證明文件或者土地使用權證；（4）建設用地規(guī)劃許可證；（5）建設工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收資料（8）房屋測繪成果；（9）根據有關規(guī)定應當提交的其他文件。以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計

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• 問 《商品房買賣合同》登記備案很重要嗎？沒有登記備案的商品房買賣合同有哪些風險？
  答

  按照國家規(guī)定，商品房的買賣行為是以合同形式簽訂并履行的，《商品房買賣合同》是由省建設廳、工商主管部門監(jiān)制的制式文書，同時國家法律、法規(guī)明確規(guī)定，《商品房買賣合同》簽訂后，應到房產部門登記備案。按照沈陽市的規(guī)定，未經合同登記備案的購房合同，不可以作為辦理《房屋所有權證》的有效資料。購房者與開發(fā)企業(yè)簽署了《商品房買賣合同》之后，開發(fā)單位應持合同到沈陽市房地產交易中心申請備案登記后，將已登記的合同返還給購房者。同時，為更加便捷開發(fā)單位售房業(yè)務的開展，今年年底將開始實施《商品房買賣合同》網上登記備案制度。在房地產交易市場中，個別開發(fā)商為一己利益，違規(guī)售房屢有發(fā)生。主要的特征是“一房兩賣”、“未經銀行同意，將抵押的房屋賣出”、“未經司法部門允許，將已被法院等司法機關查封、扣押的房屋擅自出售”等?！渡唐贩抠I賣合同》備案登記制度，對控制個別開發(fā)企業(yè)這些“虛假套貨”、降低金融信貸風險可起到制約作用。一句話，合同登記備案就是消費者所購商品房屋是否安全有效的保證書。

• 問 商品房買賣合同注意什么，商品房買賣合同有哪些內容？
  答

  1、認購書問題。 在目前商品房交易過程中,許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前,要求購房人簽訂認購書,交納認購款。開發(fā)商要求購房人簽訂認購書一般兩種情況:一種情況是開發(fā)商所銷售房屋倘未取得預售許可證,以向內部職工認購的名義進行銷售,俗稱內部認購;另一種情況是開發(fā)商已取得預售許可證或者銷售的是現房,開發(fā)商為購房人保留預訂的房屋,作為交換,要求購房人簽訂認購書,并交納一定數額的認購款,如果在規(guī)定的時間里,購房人不想購買該房屋,就可能無權要回所交納的認購款。 2、補充協(xié)議問題。 在商品房買賣過程中,開發(fā)商除和購房人根據《示范文本》所訂立的商品房買賣合同外,還要求購房人簽訂一份補充協(xié)議,該補充協(xié)議的內容很多,由開發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。這種補充協(xié)議常包含許多對購房人不利的條款,如交房時間的確定、不可抗力條款的解釋、共有面積的確定分攤、關于基礎設施和公共配套建筑的開發(fā)利用等方面,甚至包含許多針對開發(fā)商的免責條款。比如有些開發(fā)商在補充協(xié)議中規(guī)定:“**部門有關文件批準的延遲、市政配套批準及安裝的延誤,導致開發(fā)商不能按期交付房屋,開發(fā)商有權按實際影響的時間而相應延遲交付房屋,而不用承擔延遲交付房屋的責任?！庇捎谘a充協(xié)議大多含有建筑、房地產、法律等專業(yè)術語,一般購房人很難完全搞懂。因此,購房人不要急于和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議,先將補充協(xié)議拿回來,找專家進行咨詢,將補充協(xié)議中不合理的地方找出來,并對其進行修改。同時由于補充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的,保護購房人的條款很少,因此,應在專家的指導下,在補充協(xié)議中增加保護購房人的條款。如果開發(fā)商不能滿足購房人以上的合理要求,那么,購房人**好不要和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議。 3、售樓廣告問題。 開發(fā)商為宣傳、推銷其商品房,一般都散發(fā)售樓書,發(fā)布商品房銷售廣告,作出不少許諾。從法律角度來說,售樓書,廣告等都是開發(fā)商向不特定的對象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料,主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢,遠不具備商品房買賣合同的基本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請,不能直接成為合同的內容。對于開發(fā)商的虛假廣告行為,購房人雖不能依據合同追究開發(fā)商的違約責任,但可以追究開發(fā)商發(fā)布虛假廣告的責任。根據《廣告法》第37、38條規(guī)定,發(fā)布虛假廣告,欺騙和誤導消費者,使購買商品或者接受服務的消費者的合法權益受到損害的,不僅要承擔行政違法責任,而且要依法承擔民事責任。因此,購房人發(fā)現受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導,就要及時向**有關管理機關舉報,申請予以查處,或訴請人民法院要求責任方賠償損失。 4、樣板房問題。 目前在商品房銷售過程中,開發(fā)商都要設置樣板房或樣板間。購房人入住后,發(fā)現房屋和樣板房有差距,當購房人要求退房時,開發(fā)商卻認為樣板房不是“樣本房”或“樣品房”,設置的目的是為了推銷商品房。在購房合同中并沒有約定商品房與樣板房不一致時,購房人有權退房,因此購房人無權要求退房。事實并不如此?！渡唐贩夸N售管理辦法》第31條明確規(guī)定,開發(fā)商設置樣板房的,應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致,未作說明的,實際交付的商品房應當與樣板房一致。開發(fā)商未作說明,致使購房人因重大誤解而訂立商品房買賣合同的,購房人可以根據《合同法》關于重大誤解的規(guī)定,請求人民法院或者仲裁機構變更或撤銷購房合同(變更還是撤銷購房合同由購房人進行選擇)。 5、質量問題。 有些購房人認為,商品房竣工后已經過**主管部門組織的竣工驗收,驗收合格后才允許交付使用,因此商品房不應當出現質量問題。而且根據有關法律規(guī)定,開發(fā)商在交付商品房時,應同時向購房人交付《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》,這兩書已對商品房質量的細節(jié)作了規(guī)定,是購房合同的重要組成部分,因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質量問題。但事實并非如此。

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• 問 什么是商品房預售登記備案 商品房合同如何登記備案的
  答

  商品房合同怎么登記備案？什么是商品房預售登記備案？如今購房合同都是實行網上備案。小編整理了一些相關商品房合同登記備案的信息供大家參考。 商品房合同怎么登記備案 1、首先，商品房網上簽約從2006年開始，所有買賣合同統(tǒng)一網上簽訂，網簽之前一般先進性草簽，確定合同內容無誤，并且沒有異議之后，再進行網上簽約。 2、相關部門審核后取備案號商品房網上簽訂后，開發(fā)商進行合同備案，經相關部門審核后取得備案號。 3、打印出合同文本，買賣雙方簽字蓋章，各持應拿的份數。 合同簽約完畢后，經房地產管理部門審核會返回一個06開始的9位數備案號，說明合同已經備案成功。 什么是商品房預售登記備案 在我國商品房預售過程中，開發(fā)房商與預購人簽訂了商品房預售合同之后，預購房屋的購房者就享有了房屋購買的債權，但實際上房屋仍由開發(fā)商占有。開發(fā)商雖然負有在約定的時間轉移房屋所有權的義務，但當房屋價格不斷上漲的情況下，開發(fā)商很有可能將房屋賣給第三人，即出現一房多賣的情況。 為保護購房人的利益，保證商品房交易安全，維護商品房交易秩序，《**高人民法院關于審理房地產管理法施行前房地產開發(fā)經營案件若干問題的解答》第27條規(guī)定：“預售商品房合同簽訂后，預購方尚未取得房屋所有權證之前，預售方未經預購方同意，又就同一預售商品房與他人簽訂預售合同的，應認定后一預售合同無效；如后一合同的預購方已取得房屋所有權證的，可認定后一合同有效，但預售方給前一合同的預購方造成損失的，應承擔相應的民事責任?！? 由此不難發(fā)現，雖有法律對于開放商違約時給與了購房者經濟上的救濟，但開發(fā)商的處分行為并未得到充分控制，購房者的交易目的并沒有實現。商品房登記預告的出現彌補了預售備案制度的不足。

• 問 什么是商品房預售登記備案？為什么商品房預售合同需要登記備案？
  答

  根據合同法的規(guī)定，商品房預售合同雙方當事人經自愿協(xié)商一致在合同上簽字或蓋章后，合同即告成立，也就是說登記備案不是預售合同生效要件，但是，商品房預售合同登記通過對預購人與預售人之間的商品房預售合同公示，對于購房者來說，出于以下原因需要進行登記備案：(一)保證將來的房屋產權登記依合同進行。商品房預售合同備案登記屬于一種特殊的不動產登記，即為保全一項以將來發(fā)生不動產物權變動為目的的請求權而為的登記。(二)通過備案登記對開發(fā)商進行合規(guī)審查。預售項目只有符合法律規(guī)定的預售條件，預售合同才能進行登記備案。登記備案前，登記部門會對開發(fā)商所售房屋的相關材料進行全面查閱，這是對開發(fā)商和預售項目合法性審查的一道屏障。(三)防止開發(fā)商的一房二賣。商品房預售備案登記使得買受人的請求權具有了對抗第三人的效力。房地產開發(fā)企業(yè)不得再將經過預售登記的房屋出售或抵押，如果開發(fā)商將經過預售登記的房屋出售或設定抵押給第三人，該第三人不能通過登記獲得所有權，該抵押權也不能對抗預售登記的買受人。這就防止了開發(fā)商的一房二賣。

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