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• 133****9549

  今日接到一個(gè)房產(chǎn)法律咨詢：本人2013年年初看好了一套房子，2月28日給開發(fā)商繳納了購(gòu)房款**，開發(fā)商說過幾天簽訂正式的購(gòu)房合同。但之后一直借故未簽。經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)該樓盤預(yù)售許可證3月6日已經(jīng)到期。問現(xiàn)在是否可以退房，并要求雙倍返還購(gòu)房款? 分析： 雙倍返還購(gòu)房款是**高人民法院針對(duì)商品房買賣合同中開發(fā)商的不誠(chéng)信或者是欺詐行為所作出的一種懲罰性規(guī)定。這種規(guī)定的適用具有嚴(yán)格的條件限制?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)從時(shí)間上區(qū)分作出了兩種懲罰性規(guī)定：一種是在商品房買賣合同訂立后，另一種是在商品房買賣合同訂立時(shí)。 第一種懲罰性的規(guī)定，《解釋》第八條規(guī)定： 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： (一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人; (二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 上述規(guī)定列出了出賣人的兩種行為：一是“賣后未告知而抵押，”二是“一房二賣”。兩種行為都要求發(fā)生在商品房買賣合同訂立后，都要求商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)，買受人無法取得房屋。 第二種懲罰性的規(guī)定，《解釋》第九條規(guī)定： 出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： (一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明; (二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí); (三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。 該條規(guī)定在時(shí)間上是商品房買賣合同訂立時(shí)，強(qiáng)調(diào)了出賣人的三種“故意隱瞞”行為，都要求三種行為導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除。 從上述規(guī)定可以看出，《解釋》實(shí)際上規(guī)定了開發(fā)商(或出賣人)的五種行為適用懲罰性的規(guī)定，并在時(shí)間上、結(jié)果上、出賣人的主觀故意上作出了明確的規(guī)定。 本案中，開發(fā)商已經(jīng)實(shí)際取得了關(guān)于本案所涉房屋的預(yù)售許可證，根據(jù)法律規(guī)定已經(jīng)具備了該商品房的全部預(yù)售條件，過了預(yù)售許可期限發(fā)生的預(yù)售行為，并不能證明本案所涉及的商品房不具備預(yù)售條件。規(guī)定或取消預(yù)售許可證的有效期限問題以及是否辦理延期手續(xù)，屬于行政機(jī)關(guān)的行政管理行為。超過商品房預(yù)售期限并不能證明開發(fā)商失去了預(yù)售資格，也不能證明預(yù)售行為不合法，這與開發(fā)商沒有取得商品房預(yù)售許可證是不同性質(zhì)的行為。鑒于購(gòu)房人并沒有提供證據(jù)證明開發(fā)商故意隱瞞沒有取得預(yù)售許可證得事實(shí)或者提供虛假的商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方之間的買賣合同有效。至于沒有簽訂書面的買賣合同，雙方可以盡快補(bǔ)簽并辦理相關(guān)手續(xù)。 陜西法正平安律師事務(wù)所蘭軍偉律師

  查看全文↓ 2016-05-11 16:34:22

相關(guān)問題

• 問 商品房能雙倍返還購(gòu)房款嗎?
  答

  　 商品房銷售管理辦法第二十條按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。 　 合同未作約定的，按以下原則處理： 　 （一）面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款； 　 （二）面積誤差比絕對(duì)值超出3％時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

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• 問 商品房能雙倍返還購(gòu)房款嗎？這是否符合規(guī)定呢？
  答

  出售已抵押的房屋屬違法行為，要追究刑事責(zé)任的，對(duì)抵押人來說涉嫌欺詐。但雙倍返還購(gòu)房款可能性不大，一般來說，售房人不會(huì)接受，法院也會(huì)調(diào)節(jié)，難度較大。

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• 問 ??雙倍返還購(gòu)房款是什么意思?。?/a>
  答

  《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第九條規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

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• 問 ??簽訂商品房買賣合同需要注意哪些？
  答

  1.驗(yàn)證開發(fā)商的五證，二書應(yīng)該是交房時(shí)候的事了！《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（也叫建設(shè)工程開工證）、《商品房銷售預(yù)售許可證》！必須齊全才能簽，尤其是《商品房銷售預(yù)售許可證》！如果不全，可能辦不了產(chǎn)權(quán)證和土地證！2.開發(fā)商應(yīng)該公示《商品房銷售管理辦法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《商品房買賣合同范本》，這個(gè)你都要在簽商品房合同前提前索取，回去研究！開發(fā)商都是應(yīng)該提供給你的，網(wǎng)上也是都有的！如果簽的合同有出入，一定要問清！特別是其中關(guān)于面積變化的約定！3.在簽訂合同前繳納 房款或**款、代收契稅、維修基金、委托公證費(fèi)，這些都是合理的費(fèi)用，不要矯情了，老實(shí)繳納，契稅、維修基金多退少補(bǔ)！另外還有合同公證費(fèi)，則是可以選擇，不是強(qiáng)制性的，建議繳納！4.簽訂合同時(shí)要核實(shí)房號(hào)、名字、身份證號(hào)是否無誤！空白處都要?jiǎng)澋簦《行┻x擇性填寫處可能還空著。這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。比如，標(biāo)準(zhǔn)合同第十五條“遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按購(gòu)房全款的萬(wàn)分之三計(jì)算”，但您一不留神，開發(fā)商（售樓人員）便將此條款設(shè)計(jì)成按已付房款的萬(wàn)分之三承擔(dān)違約責(zé)任。曾有遲延辦證一年多，只賠付96元的事例。還有的合同中寫明的違約條款表面上貌似公平，實(shí)際不公平。例如：約定任何一方解除購(gòu)房合同都要支付總房款40％的違約金。這實(shí)際上只是限制購(gòu)房人，開發(fā)商自己一般不可能將賣出去的房子再收回不賣。5.簽訂合同時(shí)，**好合同上甲方處和騎縫處要有開發(fā)商的公章，防止開發(fā)商偷換合同內(nèi)容！注意交工標(biāo)準(zhǔn)，盡量把開發(fā)商的承諾寫進(jìn)合同！6.如果對(duì)合同不滿意，需要修改，一定要給開發(fā)商發(fā)律師函，必須馬上給予書面回應(yīng)，否則后果由開發(fā)商承擔(dān)！7.簽訂合同時(shí)簽訂《物業(yè)管理公約》！也是格式合同！你應(yīng)該留存！注意物業(yè)費(fèi)是否是承諾的金額！

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• 問 購(gòu)房款利息可以返還嗎 購(gòu)房合同解除會(huì)有哪些結(jié)果
  答

  購(gòu)房款利息返還：購(gòu)房合同解除之結(jié)果 （作者：張志勝，北京律師） 一、基本案情 2004年12月30日，張某與北京強(qiáng)某房地產(chǎn)開發(fā)公司（下稱“房產(chǎn)公司”）簽訂《商品房預(yù)售合同》，約定：張某購(gòu)買房產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)的某樓盤房屋一套，總價(jià)款13085670.00元人民幣，買受人逾期付款不超過30日，應(yīng)向出賣人支付日萬(wàn)分之三的違約金；逾期付款超過30日，出賣人有權(quán)解除合同，買受人應(yīng)當(dāng)支付累積付款的2%的違約金；出賣人應(yīng)當(dāng)在2005年6月25日之前將本合同約定的商品房交付買受人使用，出賣人逾期交房不超過90日的，應(yīng)當(dāng)向買受人支付日萬(wàn)分之三的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期交房超過90日的，買受人有權(quán)解除合同，出賣人向買受人支付累積付款的2%作為違約金；本協(xié)議生效之日起30天內(nèi)，出賣人申請(qǐng)預(yù)售登記備案。合同中約定的付款方式為分期付款，買受人應(yīng)在2004年12月30日繳付**款50萬(wàn)元，余款在本協(xié)議備案登記后7日內(nèi)辦理按揭貸款。2004年12月30日，買受人一次性支付**款后不再支付余款也未辦理按揭貸款手續(xù)；2005年1月5日，出賣人完成了商品房預(yù)售合同登記備案。 2005年9月，出賣人向北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求解除雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》同時(shí)要求張某支付違約金10萬(wàn)元。2005年12月，北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院依法作出判決：（1）解除北京強(qiáng)某公司與張某的《商品房預(yù)售合同》；（2）北京強(qiáng)某公司返還張某已付購(gòu)房款50萬(wàn)元；（3）張某向北京強(qiáng)某公司支付違約金10萬(wàn)元。張某不服一審判決，向北京市第二中級(jí)人民法院提起上訴，請(qǐng)求二審法院依法駁回北京強(qiáng)某公司的訴訟請(qǐng)求，要求北京強(qiáng)某公司返還購(gòu)房款并支付已付購(gòu)房款的利息。2006年3月，北京市第二中級(jí)人民法院作出終審判決：（1）維持一審法院第（1）、第（3）向判決；（2）變更一審法院第（2）項(xiàng)判決為：北京強(qiáng)某公司返還張某購(gòu)房款50萬(wàn)元并支付利息。 二、律師評(píng)論 1、解除購(gòu)房合同并非必然承擔(dān)違約責(zé)任。購(gòu)房合同與其他合同無異，其解除方式可以是協(xié)商一致解除，也可以是因法定或約定事由單方解除。即使在雙方均沒有違約行為的前提下，仍然可以通過協(xié)商一致達(dá)到解除購(gòu)房合同的目的，這樣，就不存在違約責(zé)任承擔(dān)的問題。 2、購(gòu)房合同解除的法律后果與違約行為的法律后果不能混淆。合同解除的法律后果應(yīng)當(dāng)是：停止履行或停止繼續(xù)履行并盡可能恢復(fù)原狀，包括返還已經(jīng)支付的財(cái)物。違約行為的法律后果是：違約一方向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任，如支付違約金。本案中，張某的違約行為應(yīng)當(dāng)承當(dāng)?shù)姆珊蠊侵Ц哆`約金；但是，雙方解除合同的法律后果是北京強(qiáng)某公司返還張某已經(jīng)支付購(gòu)房款及同期利息。 3、購(gòu)房合同解除時(shí)，原物與孳息應(yīng)當(dāng)一并返還。除非當(dāng)事人有特別約定，孳息隨原物之基本原則應(yīng)當(dāng)受到尊重。本案中，張某已付50萬(wàn)元購(gòu)房款為原物，同期銀行利息為孳息，購(gòu)房合同解除時(shí)，二者當(dāng)同時(shí)返還；同理，如果房屋已經(jīng)交付（尚未登記過戶）需張某退房時(shí)，張某使用期間取得房屋租金應(yīng)當(dāng)返還給北京強(qiáng)某公司。 4、購(gòu)房合同解除的催告義務(wù)。一般而言，除了雙方協(xié)商一致解除合同外，當(dāng)事人一方單方解除合同時(shí)，現(xiàn)實(shí)中往往經(jīng)過催告程序，但是，并非所有因法定事由單方解除合同均需要經(jīng)過催告，即，催告不是所有單方解除的必經(jīng)程序；合同法（第94條第3項(xiàng)）規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行時(shí)，對(duì)方可以解除合同。本案中，北京強(qiáng)某公司未經(jīng)催告而直接起訴，雖然在法律上不存在程序瑕疵（屬于因約定事由而享有的解除權(quán)）。但是，經(jīng)過催告或許能夠達(dá)到合同繼續(xù)履行的目的，這是比較符合簽約初衷的。 三、法律依據(jù) 1、《中華人民共和國(guó)合同法》第93條：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。 2、《中華人民共和國(guó)合同法》第94條第1款第3項(xiàng)：（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行。 （原創(chuàng)作品，切勿抄襲，侵權(quán)必究） 作者簡(jiǎn)介：張志勝律師，中共黨員，法學(xué)碩士，中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)會(huì)員，北京市律師協(xié)會(huì)會(huì)員，北京知名學(xué)者型律師，曾接受中央人民廣播電臺(tái)、中國(guó)青年報(bào)等媒體專訪；2005年，被司法部選調(diào)參加司法考試(律師執(zhí)業(yè)資格考試) 閱卷，主閱論述題第三題。2006年參加美國(guó)華盛頓大學(xué)重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研。張律師從事律師行業(yè)多年來,一直專注于經(jīng)濟(jì)糾紛與刑事辯護(hù)的處理，成功辦理案件上百起，積累了豐富的辦案經(jīng)驗(yàn)。 聯(lián)系電話：010-67675113，，；張律師主頁(yè)：http://www.yyylaw.com；駕車或乘車路線：京廣橋下車即到。