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• 132****9804

  一、什么是商品房預(yù)售許可證 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售時，應(yīng)當(dāng)向求購人出示《商品房預(yù)售許可證》。 《商品房預(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。購房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗(yàn)房地產(chǎn)商的《工程驗(yàn)收證》。 二、相關(guān)規(guī)定 按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到國土局申請，批準(zhǔn)后方可預(yù)售樓花（現(xiàn)樓不需此證）。 商品房預(yù)售許可證不同于商品房銷售許可證，不能將兩者混淆起來，商品房銷售許可證與商品房預(yù)售許可證的區(qū)別在于各自取得的條件不同，主要表現(xiàn)在：商品房（現(xiàn)房）銷售許可證的取得必須符合下列條件：　 1.開發(fā)企業(yè)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；　 2.取得土地使用權(quán)證書和使用土地批準(zhǔn)文件；　 3.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工許可證；　 4.已通過竣工驗(yàn)收；　 5.供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定進(jìn)度和交付日期；　 6.物業(yè)管理方案已落實(shí)。買現(xiàn)房的好處在于可以比較清楚地了解房屋的現(xiàn)狀，可以盡快取得房地產(chǎn)權(quán)利證書等。 三、核發(fā)程序 1）、行政許可的依據(jù) 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條 2）、行政許可的條件 符合《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條條件 1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； 2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 3）、申請材料目錄 1、營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書； 2、用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證； 3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的證件； 4、工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明； 5、商品房預(yù)售方案，預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付使用日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖； 6、住宅小區(qū)配套設(shè)施規(guī)劃建設(shè)及前期物業(yè)管理方案。 7、房屋交付驗(yàn)收辦法。 4）、行政許可程序 1、申請人向房地產(chǎn)交易管理所提出申請，并提交有關(guān)材料。 2、房地產(chǎn)交易管理所對申請材料進(jìn)行初審，提出初審意見，并將初審意見和全部材料上報(bào)縣建設(shè)局。 3、建設(shè)局進(jìn)行審核和現(xiàn)場查勘，并作出行政許可決定，準(zhǔn)于許可的，于法定時間內(nèi)向申請人頒發(fā)送達(dá)許可證書。 5）、行政許可時限 1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； 2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 6）、行政許可的數(shù)量 無限制

  查看全文↓ 2016-05-11 16:34:10

相關(guān)問題

• 問 《常州商品房預(yù)售許可證》核發(fā)程序是什么 如何辦理預(yù)售許可證
  答

  商品房在入市之前都需要有預(yù)銷售證，目前很多城市已經(jīng)將預(yù)銷售證作為樓市調(diào)控的一種手段，對于報(bào)價(jià)過高的樓盤不予發(fā)放預(yù)銷售證。那開發(fā)商如何申請預(yù)銷售證呢？小編就帶大家來看看吧。 1、 由開發(fā)商提供符合商品房預(yù)售要求的相關(guān)材料并進(jìn)行申報(bào)。 2、 部門初審，主要是對申報(bào)材料進(jìn)行審查，會同物價(jià)部門對商品房預(yù)售價(jià)格進(jìn)行核定，并到現(xiàn)場實(shí)地查勘。 3、 領(lǐng)導(dǎo)審批。分管局長對申報(bào)材料以及部門初審意見進(jìn)行審查，并簽發(fā)《商品房預(yù)銷售許可證》。 申報(bào)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料 1、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照 2、資質(zhì)等級證書 3、項(xiàng)目批文 4、已批準(zhǔn)的修建性詳規(guī)圖 5、國有土地使用證（原件、復(fù)印件一并提供）、國有土地使用權(quán)出讓合同 6、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 7、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 8、開工前的審計(jì)報(bào)告 9、建設(shè)工程施工許可證及工程施工合同 10、投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)工程總投資的25%以上的證明材料 11、商品房預(yù)售方案（預(yù)售方案明細(xì)表、樓層、朝向、環(huán)境系數(shù)說明） 12、常州市商品房預(yù)售許可證明細(xì)表 13、竣工交付使用的材料（承諾的工程進(jìn)度、交付使用標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理落實(shí)情況） 14、預(yù)售商品房分層平面圖 15、商品房預(yù)售價(jià)格審核通知單（原件） 16、預(yù)售款專用賬戶證明材料 17、公共設(shè)施配套實(shí)施計(jì)劃 注：相關(guān)證件未特殊說明均提供復(fù)印件。

• 問 濟(jì)南商品房預(yù)售許可證有哪些用途 如何查詢這類許可證
  答

  濟(jì)南商品房預(yù)售許可證如何查詢？ 登陸濟(jì)南建設(shè)網(wǎng)（http://www.jncc.gov.cn/），即可查詢濟(jì)南商品房預(yù)售許可證。

• 問 商品房預(yù)售許可證辦理?xiàng)l件是什么 商品房預(yù)售許可證辦理流程有哪些
  答

  商品房預(yù)售制度是商品房買賣市場的一種銷售形式，就目前而言，商品房預(yù)售已經(jīng)成為了我國商品房銷售的主要途徑了。所謂的商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)先支付定金或房款的行為。具體來說，習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的、沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證房屋稱為期房。開發(fā)商出售期房稱為預(yù)售，購房者買房時就要與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。那么，商品房預(yù)售許可證辦理?xiàng)l件以及辦理流程呢? 商品房預(yù)售(期房交易)不同于商品房銷售(現(xiàn)房交易)，因其不可預(yù)知性導(dǎo)致商品房預(yù)售過程中會出現(xiàn)現(xiàn)房銷售中所不存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，例如交易地位不公平、銷售方式不規(guī)范等，而這些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)**終都?xì)w于承購人一方承擔(dān)。因此國家出臺了相應(yīng)的法律法規(guī)對商品房預(yù)售予以規(guī)制，而商品房預(yù)售許可證正是其中之一，也是**為重要的規(guī)制要件。 所謂的商品房預(yù)售許可證也就是開發(fā)商在預(yù)售商品房時所需要辦理的相應(yīng)主管部門的預(yù)售行政許可。商品房預(yù)售許可證產(chǎn)生的法律依據(jù)主要為《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第四十五條;《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十三條;《浙江省房地產(chǎn)開發(fā)管理?xiàng)l例》第二十五條;《商品房銷售管理辦法》第六條;《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條等相關(guān)法律。上述法律法規(guī)都指向一點(diǎn)，即對于需要進(jìn)行預(yù)售的商品房，應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)所規(guī)定的條件及程序向相關(guān)行政主管部門申請預(yù)售許可;經(jīng)行政主管部門審核核準(zhǔn)預(yù)售許可之后，開發(fā)商才可以對外公開預(yù)售商品房。 筆者現(xiàn)將杭州地區(qū)辦理商品房預(yù)售許可的相關(guān)條件及程序羅列于后，以供參考。 一、商品房預(yù)售許可證的核準(zhǔn)條件 我國對商品房預(yù)售許可核準(zhǔn)的條件規(guī)定如下： (一)、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書; (二)、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證; (三)、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期; (四)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，除應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)已有規(guī)定外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程形象進(jìn)度應(yīng)當(dāng)符合下列條件： 1、多層建筑已完成主體結(jié)構(gòu)三分之一以上; 2、高層建筑已完成地面以下的主體工程; (五)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向市、縣(市)房產(chǎn)行政主管部門申請商品房預(yù)售登記時，除應(yīng)當(dāng)提交法律、法規(guī)已有規(guī)定的文件外，還應(yīng)當(dāng)提交標(biāo)準(zhǔn)地名批準(zhǔn)文件、拆遷戶安置情況說明和市、縣(市)建設(shè)行政主管部門對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程形象進(jìn)度的證明文件。 上述五點(diǎn)為申請商品房預(yù)售許可的相應(yīng)條件，其中前三點(diǎn)規(guī)定于《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》中，后兩點(diǎn)規(guī)定于《城市商品房預(yù)售管理辦法》第七條四到六款，“開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料：(四)投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;(五)工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明;(六)商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。 在具備了上述條件之后，開發(fā)商才可以向房產(chǎn)主管行政部門提出預(yù)售許可申請?？梢哉f，針對期房的不可預(yù)知性，相關(guān)部門已經(jīng)出臺了法律法規(guī)對預(yù)售條件予以限制，通過法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)范來減少期房購買人的風(fēng)險(xiǎn)。 二、申請商品房預(yù)售許可證所需要的材料 在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具備了申請商品房預(yù)售許可證之后，開發(fā)商可以向當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)主管行政部門遞交申請表和申請所需隨附材料，隨附材料大多為證明開發(fā)商所要申請人的商品房已經(jīng)具備預(yù)售條件的資料，具體由各地的房地產(chǎn)管理局確定所需材料。 杭州市房產(chǎn)管理局明確申請商品房預(yù)售許可證所需材料為以下19項(xiàng)內(nèi)容： 1、商品房預(yù)售許可申請表(原件); 2、營業(yè)執(zhí)照正本和副本(復(fù)印件); 3、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書正本和副本(復(fù)印件); 4、申請項(xiàng)目計(jì)劃文件(復(fù)印件); 5、項(xiàng)目設(shè)計(jì)批復(fù)(復(fù)印件); 6、建設(shè)用地規(guī)劃許可證(復(fù)印件); 7、土地出讓合同或建設(shè)用地批準(zhǔn)書(復(fù)印件);; 8、土地使用證(原件及復(fù)印件); 9、建筑工程施工許可證(原件及復(fù)印件); 10、建筑工程規(guī)劃許可證及附件附圖(原件及復(fù)印件); 11、建筑總平面圖(復(fù)印件); 12、標(biāo)準(zhǔn)地名批準(zhǔn)使用證(復(fù)印件); 13、銀行同意抵押土地在建商品房預(yù)售的函(原件); 14、銀行出具預(yù)售款監(jiān)督方案(原件); 15、工程形象進(jìn)度鑒證單(原件); 16、物業(yè)用房繳交確認(rèn)單(原件); 17、拆遷安置情況說明(原件); 18、拆遷安置用房核查登記表(原件); 19、房號清單。 (以上資料均為一份) 上述19項(xiàng)為杭州市房產(chǎn)管理局所列明的申請材料，其中2-3項(xiàng)為對開發(fā)商進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)審查;4-11項(xiàng)為對申請預(yù)售房屋的建設(shè)及用地手續(xù)是否完備情況進(jìn)行復(fù)核;如果開發(fā)商在開發(fā)過程中將土地使用權(quán)抵押給銀行的，需要有第13項(xiàng)材料。 第14項(xiàng)銀行出具預(yù)收款監(jiān)督方案源于《房地產(chǎn)管理法》第四十五條的規(guī)定，“商品房預(yù)售所得款項(xiàng)必須用于有關(guān)工程建設(shè)?！备鶕?jù)上述規(guī)定，中國人民銀行杭州中心支行和中國銀行監(jiān)督管理委員會浙江監(jiān)管局近期聯(lián)合下發(fā)了《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》，規(guī)定批準(zhǔn)預(yù)售的商品房建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)全部納入預(yù)售資金監(jiān)管對象范圍，預(yù)售資金須存入專用存款賬戶;未簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書的項(xiàng)目，房地產(chǎn)行政主管部門不得發(fā)放《商品房預(yù)售許可證》;商品房預(yù)售資金使用實(shí)行封閉式管理，開發(fā)商申請使用預(yù)售金應(yīng)向監(jiān)管銀行提出申請;商品房預(yù)售所得款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。該暫行辦法于2010年11月1日起實(shí)施。 工程形象進(jìn)度單的審核是為了確定工程的施工進(jìn)度是否已經(jīng)具備相應(yīng)預(yù)售條件， 三、申請商品房預(yù)售許可證的流程 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在具備相關(guān)條件及持有相關(guān)完整的資料之后，就可以向杭州市房地產(chǎn)管理局市場管理處提交許可申請，市場處工作人員接受申請后會對相關(guān)資料進(jìn)行初審，在初審?fù)ㄟ^之后相關(guān)資料送市場管理處處長復(fù)審。在復(fù)審?fù)ㄟ^之后，相關(guān)資料送分管副局長審批。經(jīng)審查申請人的申請符合許可條件的，由審核人員制作許可證書并通知申請人領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證;如果經(jīng)審查不符合許可條件的，作出不予行政許可決定，申請人若對決定不服，可以依據(jù)行政許可法提請行政復(fù)議或是行政訴訟。該行政許可會在5個工作日作出，并公示3天。開發(fā)商在領(lǐng)取許可證后就可以組織開展商品房預(yù)售工作。 以上就是小編為大家介紹的商品房預(yù)售許可證辦理?xiàng)l件以及辦理流程，希望能夠幫助到您。

• 問 商品房預(yù)售許可證辦理需要哪些證件
  答

  說明：項(xiàng)目領(lǐng)取施工許可證和申辦預(yù)售許可的時間間隔需達(dá)到或超過合理工期，否則不予受理。合理工期計(jì)算方式：30天（地基基礎(chǔ)工程）＋30天/層（地下室工程）＋5天/層（主體工程）。2007年12月31日前已向建設(shè)局申辦施工許可的工程項(xiàng)目，在辦理預(yù)售許可的時候，不受合理工期的限制?！?、《東莞市商品房預(yù)售申報(bào)表》一式二份，同時提交電子文檔；注：申報(bào)表已于2011年6月10日修改，請?jiān)跂|莞建設(shè)網(wǎng)下載、使用**新版本?！?、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊（原件）或《東莞市商品房建設(shè)準(zhǔn)建證》復(fù)印件；注：填寫項(xiàng)目手冊第十“項(xiàng)目預(yù)售、現(xiàn)售商品房備案登記表”、第十一“項(xiàng)目商品房預(yù)售款專用賬戶使用情況備案表”、第十二“項(xiàng)目預(yù)售、現(xiàn)售樓宇辦證情況登記表”；填寫完成后，一份補(bǔ)充到企業(yè)的項(xiàng)目手冊；另一份提交建設(shè)局存檔；同時提交電子文檔。□3、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書復(fù)印件和營業(yè)執(zhí)照（收復(fù)印件核對原件）；注：收復(fù)印件核對原件，如資質(zhì)證書已過期的，可提交在我局受理期限內(nèi)的資質(zhì)證書延期的受理通知書復(fù)印件。□4、《國有土地使用證》(提交原件和復(fù)印件)；□5、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（城區(qū)項(xiàng)目同時提交其附件）（收復(fù)印件核對原件）；□6、《建筑工程施工許可證》復(fù)印件；□7、商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議及預(yù)售款專用帳戶印鑒卡（收復(fù)印件核對原件）；注：收復(fù)印件核對原件，未辦好預(yù)售款監(jiān)管的可提交辦理商品房預(yù)售款監(jiān)管的受理通知書復(fù)印件?！?、經(jīng)市交易所備案的《房屋買賣合同（示范文本）》；注：申報(bào)住宅預(yù)售的提交原件一式三份，經(jīng)我局確認(rèn)交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房登記表內(nèi)容后退還兩份；非住宅的提供復(fù)印件?！?、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》樣板原件，或經(jīng)我局蓋章確認(rèn)的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》樣板復(fù)印件(非住宅的不需提供)；注:樣板原件提交一式二份,經(jīng)我局備案后退回一份,公示于銷售現(xiàn)場?！?0、商品住房項(xiàng)目提交：東莞市物價(jià)局商品住房銷售價(jià)格備案回執(zhí)原件，《東莞市新建商品住房銷售價(jià)格備案表》、《房價(jià)外向購房者代收代繳的收費(fèi)項(xiàng)目及其標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)》原件（加蓋市物價(jià)局備案章），以及相應(yīng)的價(jià)格備案電子文件?！?1、商品房銷售方案一式兩份；注：在東莞建設(shè)網(wǎng)下載，并按要求填寫，裝訂成冊；方案示范文本于2011年12月修改，請下載、使用**新版本?！?2、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖復(fù)印件，申報(bào)住宅現(xiàn)售的還需提交加蓋相關(guān)部門印章的《建設(shè)項(xiàng)目（幢）地址明細(xì)表》復(fù)印件；注：用彩筆在圖上標(biāo)出本次申請預(yù)售商品房的位置，對于在本圖內(nèi)已經(jīng)辦理銷售的樓宇用其他顏色區(qū)別標(biāo)出；項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖上需蓋有市規(guī)劃局印章和市住建局備案章，否則不予受理?！?3、已在房產(chǎn)管理部門備案的《面積測繪成果報(bào)告書》原件和經(jīng)市規(guī)劃局批準(zhǔn)的預(yù)售商品房單體分層平面圖(建施圖)及建筑設(shè)計(jì)統(tǒng)一說明復(fù)印件；注：單體分層平面圖(建施圖)需有市規(guī)劃局印章，否則不予受理；《面積測繪成果報(bào)告書》房屋分層圖必須與市規(guī)劃局批準(zhǔn)的預(yù)售商品房單體分層平面圖相符?！?4、預(yù)售商品房的前期物業(yè)管理方案復(fù)印件（原件核對），附：前期物業(yè)管理委托協(xié)議或前期物業(yè)管理服務(wù)合同（收復(fù)印件核對原件）；注：委托協(xié)議和服務(wù)合同收復(fù)印件核對原件，要求與物業(yè)公司簽署，加蓋雙方公章，否則不予受理。

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• 問 如何辦理商品房預(yù)售許可證？
  答

  ①辦理商品房預(yù)售許所需材料包括。申請單位營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件，法人代表資格證明及身份證復(fù)印件，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，土地使用證，固定資產(chǎn)許可證，建筑平面圖。竣工驗(yàn)收證明單等。②辦理商品房預(yù)售許可證時需要持應(yīng)提交的證件，向房管所提出申領(lǐng)房產(chǎn)證的申請，辦證員對資料進(jìn)行初審，約定現(xiàn)場查丈時間，在預(yù)定時間內(nèi)實(shí)地查丈，依據(jù)申請資料和查丈結(jié)果，對符合政策規(guī)定的給予審批，確定房屋產(chǎn)權(quán)。