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  中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出2016年五大重點(diǎn)任務(wù)，其中之一就是化解房地產(chǎn)庫(kù)存，要求取消過(guò)時(shí)的限制性措施。小編就來(lái)盤(pán)點(diǎn)一下未來(lái)可能被取消的過(guò)時(shí)限制性措施。 據(jù)新華社12月21日電 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議12月18日至21日在北京舉行。習(xí)近平在會(huì)上發(fā)表重要講話(huà)，總結(jié)2015年經(jīng)濟(jì)工作，分析當(dāng)前國(guó)內(nèi)國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署2016年經(jīng)濟(jì)工作，重點(diǎn)是落實(shí)“十三五”規(guī)劃建議要求，推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。李克強(qiáng)在講話(huà)中闡述了明年宏觀經(jīng)濟(jì)政策取向，具體部署了明年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展重點(diǎn)工作，并作總結(jié)講話(huà)。 會(huì)議認(rèn)為，明年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展特別是結(jié)構(gòu)性改革任務(wù)十分繁重，戰(zhàn)略上要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、把握好節(jié)奏和力度，戰(zhàn)術(shù)上要抓住關(guān)鍵點(diǎn)，主要是抓好去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板五大任務(wù)。 化解房地產(chǎn)庫(kù)存。要按照加快提高戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。要落實(shí)戶(hù)籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶(hù)籍人口在就業(yè)地落戶(hù)，使他們形成在就業(yè)地買(mǎi)房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿(mǎn)足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶(hù)籍人口。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類(lèi)機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化企業(yè)。要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過(guò)時(shí)的限制性措施。 其實(shí)，在“去庫(kù)存”的大背景下，一些房地產(chǎn)措施已經(jīng)被取消。早在去年，全國(guó)絕大多數(shù)城市的“限購(gòu)令”均已取消。 那么，小編就來(lái)盤(pán)點(diǎn)一下未來(lái)可能被取消的過(guò)時(shí)限制性措施。 一、限制購(gòu)買(mǎi)多套房。早在2010年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)了電視電話(huà)會(huì)議，就加快保障性住房建設(shè)、遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲作出部署。在彼時(shí)，住建部相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)要求，要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。當(dāng)前，要在努力增加普通商品住房供應(yīng)的同時(shí)，著重加強(qiáng)需求管理，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化信貸和稅收政策，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快和住房供應(yīng)不足的城市，要限制購(gòu)置多套房或大批量購(gòu)置住房的炒房行為。 二、二套房限貸。住建部、財(cái)政部、央行、銀監(jiān)會(huì)四部委于2010年聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)定住房公積金貸款不得用于投機(jī)性購(gòu)房，三套房全面叫停，二套房**不低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍。 三、個(gè)人所得稅。2013年國(guó)五條細(xì)則：稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要密切配合，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。

  查看全文↓ 2016-05-11 16:32:59

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 未來(lái)房地產(chǎn)可能被取消的措施有哪些 房?jī)r(jià)走勢(shì)如何
  答

  中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出2016年五大重點(diǎn)任務(wù)，其中之一就是化解房地產(chǎn)庫(kù)存，要求取消過(guò)時(shí)的限制性措施。小編就來(lái)盤(pán)點(diǎn)一下未來(lái)可能被取消的過(guò)時(shí)限制性措施。 據(jù)新華社12月21日電 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議12月18日至21日在北京舉行。習(xí)近平在會(huì)上發(fā)表重要講話(huà)，總結(jié)2015年經(jīng)濟(jì)工作，分析當(dāng)前國(guó)內(nèi)國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署2016年經(jīng)濟(jì)工作，重點(diǎn)是落實(shí)“十三五”規(guī)劃建議要求，推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。李克強(qiáng)在講話(huà)中闡述了明年宏觀經(jīng)濟(jì)政策取向，具體部署了明年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展重點(diǎn)工作，并作總結(jié)講話(huà)。 會(huì)議認(rèn)為，明年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展特別是結(jié)構(gòu)性改革任務(wù)十分繁重，戰(zhàn)略上要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、把握好節(jié)奏和力度，戰(zhàn)術(shù)上要抓住關(guān)鍵點(diǎn)，主要是抓好去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板五大任務(wù)。 化解房地產(chǎn)庫(kù)存。要按照加快提高戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。要落實(shí)戶(hù)籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶(hù)籍人口在就業(yè)地落戶(hù)，使他們形成在就業(yè)地買(mǎi)房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿(mǎn)足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶(hù)籍人口。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類(lèi)機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化企業(yè)。要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過(guò)時(shí)的限制性措施。 其實(shí)，在“去庫(kù)存”的大背景下，一些房地產(chǎn)措施已經(jīng)被取消。早在去年，全國(guó)絕大多數(shù)城市的“限購(gòu)令”均已取消。 那么，小編就來(lái)盤(pán)點(diǎn)一下未來(lái)可能被取消的過(guò)時(shí)限制性措施。 一、限制購(gòu)買(mǎi)多套房。早在2010年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)了電視電話(huà)會(huì)議，就加快保障性住房建設(shè)、遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲作出部署。在彼時(shí)，住建部相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)要求，要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。當(dāng)前，要在努力增加普通商品住房供應(yīng)的同時(shí)，著重加強(qiáng)需求管理，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化信貸和稅收政策，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快和住房供應(yīng)不足的城市，要限制購(gòu)置多套房或大批量購(gòu)置住房的炒房行為。 二、二套房限貸。住建部、財(cái)政部、央行、銀監(jiān)會(huì)四部委于2010年聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)定住房公積金貸款不得用于投機(jī)性購(gòu)房，三套房全面叫停，二套房**不低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍。 三、個(gè)人所得稅。2013年國(guó)五條細(xì)則：稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要密切配合，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。

• 問(wèn) 未來(lái)房地產(chǎn)有哪些措施可能會(huì)被取消
  答

  中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出2016年五大重點(diǎn)任務(wù)，其中之一就是化解房地產(chǎn)庫(kù)存，要求取消過(guò)時(shí)的限制性措施。小編就來(lái)盤(pán)點(diǎn)一下未來(lái)可能被取消的過(guò)時(shí)限制性措施。 據(jù)新華社12月21日電 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議12月18日至21日在北京舉行。習(xí)近平在會(huì)上發(fā)表重要講話(huà)，總結(jié)2015年經(jīng)濟(jì)工作，分析當(dāng)前國(guó)內(nèi)國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署2016年經(jīng)濟(jì)工作，重點(diǎn)是落實(shí)“十三五”規(guī)劃建議要求，推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。李克強(qiáng)在講話(huà)中闡述了明年宏觀經(jīng)濟(jì)政策取向，具體部署了明年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展重點(diǎn)工作，并作總結(jié)講話(huà)。 會(huì)議認(rèn)為，明年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展特別是結(jié)構(gòu)性改革任務(wù)十分繁重，戰(zhàn)略上要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、把握好節(jié)奏和力度，戰(zhàn)術(shù)上要抓住關(guān)鍵點(diǎn)，主要是抓好去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板五大任務(wù)。 化解房地產(chǎn)庫(kù)存。要按照加快提高戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。要落實(shí)戶(hù)籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶(hù)籍人口在就業(yè)地落戶(hù)，使他們形成在就業(yè)地買(mǎi)房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿(mǎn)足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶(hù)籍人口。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類(lèi)機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化企業(yè)。要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過(guò)時(shí)的限制性措施。 其實(shí)，在“去庫(kù)存”的大背景下，一些房地產(chǎn)措施已經(jīng)被取消。早在去年，全國(guó)絕大多數(shù)城市的“限購(gòu)令”均已取消。 那么，小編就來(lái)盤(pán)點(diǎn)一下未來(lái)可能被取消的過(guò)時(shí)限制性措施。 一、限制購(gòu)買(mǎi)多套房。早在2010年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)了電視電話(huà)會(huì)議，就加快保障性住房建設(shè)、遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲作出部署。在彼時(shí)，住建部相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)要求，要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。當(dāng)前，要在努力增加普通商品住房供應(yīng)的同時(shí)，著重加強(qiáng)需求管理，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化信貸和稅收政策，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快和住房供應(yīng)不足的城市，要限制購(gòu)置多套房或大批量購(gòu)置住房的炒房行為。 二、二套房限貸。住建部、財(cái)政部、央行、銀監(jiān)會(huì)四部委于2010年聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)定住房公積金貸款不得用于投機(jī)性購(gòu)房，三套房全面叫停，二套房**不低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍。 三、個(gè)人所得稅。2013年國(guó)五條細(xì)則：稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要密切配合，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。

• 問(wèn) 房地產(chǎn)限購(gòu)措施會(huì)被取消嗎 房?jī)r(jià)如何
  答

  要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過(guò)時(shí)的限制性措施。 焦點(diǎn) 1政策支柱 階段性提高財(cái)政赤字率 會(huì)議指出，宏觀政策要穩(wěn)，積極的財(cái)政政策要加大力度，實(shí)行減稅政策，階段性提高財(cái)政赤字率，在適當(dāng)增加必要的財(cái)政支出和政府投資的同時(shí)，主要用于彌補(bǔ)降稅帶來(lái)的財(cái)政減收，保障政府應(yīng)該承擔(dān)的支出責(zé)任。穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，為結(jié)構(gòu)性改革營(yíng)造適宜的貨幣金融環(huán)境，降低融資成本，保持流動(dòng)性合理充裕和社會(huì)融資總量適度增長(zhǎng)，擴(kuò)大直接融資比重，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，完善匯率形成機(jī)制。 >>解讀 我國(guó)赤字率還存在提升空間 會(huì)議提出“階段性提高財(cái)政赤字率”。中國(guó)財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任施正文教授表示，按照近年來(lái)我國(guó)赤字率歷史情況看，確實(shí)還存在一定提升空間。 施正文介紹，國(guó)際上通常用赤字與GDP之比的指標(biāo)，來(lái)評(píng)價(jià)一國(guó)財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。赤字率不超3%就處于相對(duì)安全區(qū)間。這一指標(biāo)**初是歐盟建立時(shí)提出的，主要考慮的是歐洲國(guó)家經(jīng)濟(jì)體量相對(duì)較小，同時(shí)發(fā)達(dá)程度較高的特點(diǎn)。但該指標(biāo)與我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制和經(jīng)結(jié)構(gòu)差別較大。因此只有參照價(jià)值，不具有指導(dǎo)意義。 據(jù)了解，從2011年至今年的5年間，我國(guó)安排財(cái)政赤字分別為9000億、8000億、1.2萬(wàn)億、1.35萬(wàn)億、1.62萬(wàn)億，赤字率分別占當(dāng)年GDP的2%、1.5%、2%、2.1%、2.3%左右。 施正文解釋?zhuān)覈?guó)目前經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整重心已基本確定側(cè)重于供給鏈的調(diào)整，從財(cái)政上來(lái)說(shuō)就是減稅降費(fèi)。同時(shí)我國(guó)是以間接稅為主的稅收體制，稅收主要是按經(jīng)濟(jì)流量來(lái)征收。其特點(diǎn)是：在經(jīng)濟(jì)情況好的前提下，稅收收入增幅會(huì)更快。這也就是前幾年我國(guó)GDP增幅10%的時(shí)候，稅收增幅卻能達(dá)20%以上。反之，一旦經(jīng)濟(jì)下行，稅收降幅也會(huì)比GDP降幅更大。 在財(cái)稅收入增幅相對(duì)降低的同時(shí)，我國(guó)還確定要實(shí)施積極的財(cái)政政策，這就意味著要擴(kuò)大需求和擴(kuò)大投資。簡(jiǎn)言之，這意味著一方面財(cái)政收入相對(duì)減少，但另一方面財(cái)政支出卻要增加。因此，提高財(cái)政赤字率也就成為必然的了。否則，積極的財(cái)政政策和減稅降費(fèi)的要求就無(wú)法落地。 綜合我國(guó)近年來(lái)的赤字率水平，施正文分析，明年我國(guó)赤字率一舉超過(guò)3%的可能性較小，在2.5%至2.6%之間徘徊的可能性則相對(duì)更大。 焦點(diǎn)2房地產(chǎn)業(yè) 鼓勵(lì)個(gè)人和機(jī)構(gòu)買(mǎi)存量房出租 會(huì)議認(rèn)為，明年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展特別是結(jié)構(gòu)性改革任務(wù)十分繁重，戰(zhàn)略上要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、把握好節(jié)奏和力度，戰(zhàn)術(shù)上要抓住關(guān)鍵點(diǎn)，主要是抓好去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板五大任務(wù)。 化解房地產(chǎn)庫(kù)存。要按照加快提高戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。要落實(shí)戶(hù)籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶(hù)籍人口在就業(yè)地落戶(hù)，使他們形成在就業(yè)地買(mǎi)房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿(mǎn)足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶(hù)籍人口。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類(lèi)機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化企業(yè)。要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過(guò)時(shí)的限制性措施。 >>解讀 商品房降價(jià)給公眾明確的市場(chǎng)預(yù)期 施正文認(rèn)為，房地產(chǎn)庫(kù)存是一種極大的資產(chǎn)閑置和浪費(fèi)。不清理庫(kù)存，新的需求很難調(diào)動(dòng)起來(lái)。過(guò)高的房?jī)r(jià)，同樣不利于科學(xué)調(diào)配房地產(chǎn)資源。雖然北上廣等一些大城市房子并不愁賣(mài)，但一些二三線(xiàn)城市，未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期不明朗，阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。中央明確提出“適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格”，等于給公眾一個(gè)明確的預(yù)期和市場(chǎng)走向，利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。 不過(guò)，施正文也表示，降房?jī)r(jià)，不能只靠指令性的誘導(dǎo)，還會(huì)輔以財(cái)稅優(yōu)惠等政策。 施正文透露，明年我國(guó)營(yíng)改增將進(jìn)入實(shí)施后期，屆時(shí)建筑業(yè)將有望被納入，這使房地產(chǎn)銷(xiāo)售能享受到營(yíng)改增優(yōu)惠。通過(guò)一系列財(cái)稅手段，以四兩撥千斤的方式，實(shí)現(xiàn)適當(dāng)降低商品房?jī)r(jià)格的目標(biāo)。 此前曾有觀點(diǎn)認(rèn)為，一旦房地產(chǎn)稅推出，可能繼續(xù)推高房?jī)r(jià)。施正文表示，房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響不會(huì)太大。首先這一稅種要立法通過(guò)，可能還要兩三年時(shí)間。即使通過(guò)，作為一種地方稅，預(yù)計(jì)中央也會(huì)給與地方自主權(quán)，即是否征稅的決定權(quán)，稅率也會(huì)有一定自由裁量權(quán)。換言之，立法不等于全面征稅，即使開(kāi)征，預(yù)計(jì)也會(huì)像延遲退休一樣，不會(huì)一次到位，而會(huì)以低稅率在部分地區(qū)開(kāi)征。因此，房地產(chǎn)稅正常推進(jìn)，與會(huì)議精神并不相悖。

• 問(wèn) 降低房地產(chǎn)價(jià)格措施
  答

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，是指房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房，所支出的全部費(fèi)用。就其用途來(lái)說(shuō)，大致可分為三大部分：一、土地、土建、設(shè)備費(fèi)用支出占總成本的80％。土地、土建、設(shè)備費(fèi)用，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80％，其中**重要的是土地費(fèi)用，土地費(fèi)用的大小是評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否可行，是否有預(yù)期利潤(rùn)的**主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。土地費(fèi)用，主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等。房產(chǎn)商在決定是否開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，都必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過(guò)土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來(lái)所開(kāi)發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱(chēng)樓板價(jià)），以此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。二、配套及其他收費(fèi)支出占項(xiàng)目總投資的10－15％。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)。**、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)項(xiàng)目中有些雖然屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但由于種種原因，企業(yè)大多難以全部收回。這類(lèi)收費(fèi)項(xiàng)目種類(lèi)繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多收費(fèi)項(xiàng)目由壟斷性經(jīng)營(yíng)企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本thldl.org.cn中受外界因表影響**大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10－15％。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種途徑，運(yùn)用各種方法減少這部分費(fèi)用支出，是降低開(kāi)發(fā)成本取得經(jīng)營(yíng)效益的一項(xiàng)重要手段。三、管理費(fèi)用和籌資成本?？磧蓚€(gè)實(shí)例：例1：杭州某樓盤(pán)成本清單——項(xiàng)目名稱(chēng)計(jì)算式金額(萬(wàn)元)1.土地面積(出讓面積)141.19畝(94133平方米)。2.可建房面積(主要部分)：多層公寓94560平方米占62.78%；小高層公寓40000平方米占26.56%；沿街商鋪4000平方米占2.66%；半地下汽車(chē)庫(kù)17280平方米；小計(jì)167890平方米。3.容積率1.6。4.銷(xiāo)售額：多層公寓7800*9456073756.8；小高層公寓8000*4000032000；沿街商鋪12000*40004800；汽車(chē)庫(kù)8100；小計(jì)118656.8。5.項(xiàng)目成本(萬(wàn)元)：（1）地價(jià)投標(biāo)價(jià)165萬(wàn)/畝24136；（2）配套費(fèi)3793；（3）建安工程造價(jià)17198；（4）建設(shè)與準(zhǔn)備費(fèi)1962；（5）財(cái)務(wù)費(fèi)用2688；（6）銷(xiāo)售廣告費(fèi)118656.8*2.5)66.42；（7）營(yíng)業(yè)稅118656.8*5.85i41.42；（8）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)54831*1T8.31；項(xiàng)目成本合計(jì)：60232.84。6.利潤(rùn)：118656.8-60232.84＝58423.96。7.所得稅：58423.96*33%-19279.9。8.凈利潤(rùn)：58423.96-19279.9＝39144.05。例2：上海ZH房產(chǎn)成本清單：一期A塊利潤(rùn)測(cè)算：一期A塊建筑面積5.1萬(wàn)元/㎡：商鋪7000㎡，住宅：44000㎡。(1)成本：動(dòng)遷成本：2.5億元，樓面價(jià)4900元/㎡；建安成本2000元/㎡；配套費(fèi)用1500元/㎡(組成：規(guī)費(fèi)：300元/㎡、設(shè)計(jì)、環(huán)境費(fèi)：100元/㎡、管理費(fèi)用：200元/㎡、廣告費(fèi)用100元/㎡、資金成本600元/㎡、小區(qū)配套100元/㎡、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用100元/㎡)。成本=(4900/㎡ 2000元/㎡ 1500元/㎡)×5.1萬(wàn)元/㎡=4.284億元。(2)銷(xiāo)售收入：商鋪售價(jià)3萬(wàn)元/㎡；住宅售價(jià)1.5萬(wàn)元/㎡。銷(xiāo)售收入=7000㎡×3萬(wàn)元/㎡ 44000㎡×1.5萬(wàn)元/㎡=8.7億元。(3)毛利：8.7億元-4.284億元=4.416億元。有效的降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是房地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)的職責(zé)之一。清華大學(xué)“房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理總監(jiān)班”，針對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題設(shè)計(jì)教學(xué)體系，以建立企業(yè)現(xiàn)代科學(xué)管理模式為目標(biāo)，注重綜合知識(shí)和能力的培養(yǎng)，旨在幫助房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理總監(jiān)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理者掌握科學(xué)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)、管理的規(guī)律及運(yùn)作模式，獲得**新房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理經(jīng)營(yíng)理論和方法，同時(shí)為參加者拓展相互交流、合作的平臺(tái)，獲取更多優(yōu)勢(shì)資源，能夠在這個(gè)充滿(mǎn)機(jī)遇的朝陽(yáng)行業(yè)中彰顯卓越、獨(dú)占鰲頭！

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• 問(wèn) ??國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施有哪些？
  答

  1.銀根緊縮是下手**狠的（限制了房產(chǎn)商借錢(qián)的數(shù)量，一年國(guó)家只發(fā)2000億的貸款）2.土地出讓金并未下調(diào)（也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商不能亂拍地了，兩年內(nèi)不開(kāi)發(fā)，土地要無(wú)償還給國(guó)家，而且這兩年內(nèi)高昂的土地出讓金也讓開(kāi)發(fā)上捏了一把汗）3.指定節(jié)能型材料（這個(gè)明顯是虧本的，不過(guò)政府說(shuō)要用，7年里是可以收回成本，但是在資金留如此強(qiáng)大的現(xiàn)在，誰(shuí)希望等七年才撈**錢(qián)呢）4限制了股權(quán)融資（也就是說(shuō)不讓房產(chǎn)商拋出大量的空股在市場(chǎng)上（小非），在一定程度上也限制了房產(chǎn)商的融資流）

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