已有9個回答

• 144****0535

  房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房，所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為三大部分：
  
  一、土地、土建、設備費用支出占總成本的80％。
  
  土地、土建、設備費用，是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80％，其中**重要的是土地費用，土地費用的大小是評價一個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行，是否有預期利潤的**主要經(jīng)濟指標。土地費用，主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前，都必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。
  
  二、配套及其他收費支出占項目總投資的10－15％。
  
  主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費。**、醫(yī)院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費項目中有些雖然屬于押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但由于種種原因，企業(yè)大多難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標準不一，許多收費項目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強，標準普遍偏高。配套及收費項目是房地產(chǎn)開發(fā)成本thldl.org.cn中受外界因表影響**大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10－15％。房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種途徑，運用各種方法減少這部分費用支出，是降低開發(fā)成本取得經(jīng)營效益的一項重要手段。
  
  三、管理費用和籌資成本。
  
  看兩個實例：
  
  例1：杭州某樓盤成本清單——項目名稱計算式金額(萬元)
  
  1.土地面積(出讓面積)141.19畝(94133平方米)。
  
  2.可建房面積(主要部分)：多層公寓94560平方米占62.78%；小高層公寓40000平方米占26.56%；沿街商鋪4000平方米占2.66%；半地下汽車庫17280平方米；小計167890平方米。
  
  3.容積率1.6。
  
  4.銷售額：多層公寓7800*9456073756.8；小高層公寓8000*4000032000；沿街商鋪12000*40004800；汽車庫8100；小計118656.8。
  
  5.項目成本(萬元)：
  
  （1）地價投標價165萬/畝24136；
  
  （2）配套費3793；
  
  （3）建安工程造價17198；
  
  （4）建設與準備費1962；
  
  （5）財務費用2688；
  
  （6）銷售廣告費118656.8*2.5)66.42；
  
  （7）營業(yè)稅118656.8*5.85i41.42；
  
  （8）不可預見費54831*1T8.31；項目成本合計：60232.84。
  
  6.利潤：118656.8-60232.84＝58423.96。
  
  7.所得稅：58423.96*33%-19279.9。
  
  8.凈利潤：58423.96-19279.9＝39144.05。
  
  例2：上海ZH房產(chǎn)成本清單：
  
  一期A塊利潤測算：
  
  一期A塊建筑面積5.1萬元/㎡：商鋪7000㎡，住宅：44000㎡。
  
  (1)成本：動遷成本：2.5億元，樓面價4900元/㎡；建安成本2000元/㎡；配套費用1500元/㎡(組成：規(guī)費：300元/㎡、設計、環(huán)境費：100元/㎡、管理費用：200元/㎡、廣告費用100元/㎡、資金成本600元/㎡、小區(qū)配套100元/㎡、不可預見費用100元/㎡)。
  
  成本=(4900/㎡ 2000元/㎡ 1500元/㎡)×5.1萬元/㎡=4.284億元。
  
  (2)銷售收入：商鋪售價3萬元/㎡；住宅售價1.5萬元/㎡。
  
  銷售收入=7000㎡×3萬元/㎡ 44000㎡×1.5萬元/㎡=8.7億元。
  
  (3)毛利：8.7億元-4.284億元=4.416億元。
  
  有效的降低房地產(chǎn)開發(fā)成本是房地產(chǎn)財務總監(jiān)的職責之一。清華大學“房地產(chǎn)財務管理總監(jiān)班”，針對當前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中存在的問題設計教學體系，以建立企業(yè)現(xiàn)代科學管理模式為目標，注重綜合知識和能力的培養(yǎng)，旨在幫助房地產(chǎn)財務管理總監(jiān)和房地產(chǎn)經(jīng)營管理者掌握科學的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷、管理的規(guī)律及運作模式，獲得**新房地產(chǎn)財務管理經(jīng)營理論和方法，同時為參加者拓展相互交流、合作的平臺，獲取更多優(yōu)勢資源，能夠在這個充滿機遇的朝陽行業(yè)中彰顯卓越、獨占鰲頭！
  

  查看全文↓ 2014-04-07 19:02:24
• 131****6052

  目前國內(nèi)住房價格階段性的行情波動是正常的，面對此輪行情回暖，消費者無須恐慌。因為政策大方向仍舊是堅持調(diào)控從嚴不動搖，只要限購等調(diào)控政策不變，住房價格爆發(fā)式的增漲是不會再次出現(xiàn)的。
  此輪行情回暖更多的原因是前期一刀切式的行政、金融等手段（限購、限貸、提高貸款利率等）對住房剛性需求的誤傷，前不久央行降息的決定出臺，可以理解為是糾正前期政策不當?shù)谋厝恢e，被壓制的剛需在相對比集中的時間段暴發(fā)出來，因此導至市場出現(xiàn)短時間的行情回暖，甚至火爆的假像。
  只要知道房地產(chǎn)泡沫是因為投資、投機需求導致的，當湔部分城市的部分住房價格出現(xiàn)上漲的現(xiàn)象并不是投資投機需求大量入市導致的，它并不能反應住房市場整體的行情趨勢。
  那么住房價格會不會降？整體的看，全國平均水平仍未脫離下行的軌道，同時在限購等調(diào)控措施并沒有改變前，以及高層領導對住房市場繼續(xù)從嚴調(diào)控的相關表態(tài)，投資、投機需求依然無法大規(guī)模進入住房市場，你無須恐慌住房價格會再度爆漲。

  查看全文↓ 2014-04-07 13:04:51
• 154****7701

  房價暴利論(道德約束房價的社會呼聲) ――一個形而上學的結論 我是一名從事房地產(chǎn)法律服務的執(zhí)業(yè)律師,我對房價居高不下的研究是形而上學的研究,由此請各位在指點我的研究方法和研究結論時予以諒解我的形而上學。管見不足科學,但可能給后來的人少走失敗之路鋪就一點砂子。 房價居高不下,已經(jīng)成為整個社會關注的問題,那么,房價為什么居高不下呢?我們先從暴利論說起。
  一.房價暴利論的提出
  (一)暴利論 一種意見認為,房價居高不下,是因為開發(fā)商賺取了巨額利潤,社會上的購買人為了滿足自己的需求而不得不支付高額的代價,這是造成房價居高不下的原因,由此出發(fā),引出了如果遏制了開發(fā)商賺取的巨額利潤,那么房價就會降下。在這一呼聲的推動下,形成了目前在網(wǎng)絡上乃至整個媒體都關注的一個大問題――即房地產(chǎn)商的暴利論。
  (二)暴利論者提出的解決房價的方案――暴利管制措施將能夠降低房價暴利論提出了解決房價居高不下的方案:政府管制開發(fā)商的利潤額度,對房地產(chǎn)價格實行政府定價管理。在這一方案的推動下,社會呼吁開發(fā)商必須公布房地產(chǎn)開發(fā)的成本,政府必須管制開發(fā)商賺取利潤的額度,即將開發(fā)商賺取的暴利通過調(diào)控降下來。
  (三)對暴利論的反駁之一――成本管制沒有法律依據(jù)
  1.我國房地產(chǎn)價格的三元結構 針對暴利論,開發(fā)商的代言人認為:在市場經(jīng)濟的狀態(tài)下,我國目前對房地產(chǎn)價格實行的是三元的價格管制:即對歷史遺留下來的公房,實行政府定價管理,即公房的所有權人將公有住宅按照政府定價(標準價或者成本價)出賣給公房的承租人;對經(jīng)濟適用房,實行政府定價或者政府指導價;對商品房,實行的是市場調(diào)節(jié)價。
  2.開發(fā)商沒有法律上的義務公布商品房的成本――市場調(diào)節(jié)價的成本屬于企業(yè)的商業(yè)秘密 就公有住宅而言,實行成本價或者標準價,當然要公布或者確定定價的成本了,對經(jīng)濟適用房,也是按照成本加微利的原則實行政府定價或者政府指導價,成本如何計算也是政府價格主管部門必須明確和公示的。但對商品房而言,開發(fā)商當然知道該商品房的成本,但是否必須向社會公布則成為一個**具爭議的話題,開發(fā)商認為:成本是企業(yè)的商業(yè)秘密,法律沒有要求開發(fā)商必須向社會公示,由此,開發(fā)商既沒有法律上的義務,也沒有任何其他義務向社會公示。
  二.價格管制措施能夠在短期內(nèi)降低房價
  (一)暴利論給房價降低開具的藥方 暴利論認為房價居高不下是因為開發(fā)商賺取的暴利,由此提出的解決方案是:管制房地產(chǎn)的價格,就能夠降低房價。那么,如何管制房價呢? 暴利論者認為:開發(fā)商公布了房地產(chǎn)的成本,那么在銷售價格和成本之差就是開發(fā)商賺取的利潤,根據(jù)我國關于反暴利的法律,如果開發(fā)商賺取暴利的,政府就可以實行價格管制了,由此房價必然降低。
  (二)價格管制是降低房價的**簡單和**有效的手段 果如暴利論者所言,房地產(chǎn)業(yè)界存在暴利,那么在這種情況下,按照政府關于反暴利的法律的規(guī)定,政府采取價格管制措施,就能夠在短期內(nèi)降低房價。 與國務院2006年的國六條比,暴利論者的給房價降低開具的藥方不僅簡單,而且實惠。 問題是:作為價格管制的行政機關,作為不動產(chǎn)投資管理的行政機關――發(fā)改委為什么遲遲不出招呢? 難道這樣一個簡單的邏輯國家的官員和高層領導不清楚嗎?
  (三)暴利論者開具的藥方在國家的實踐 目前發(fā)改委沒有出臺涉及到暴利管制的措施,但**近經(jīng)媒體公布的財政部抽樣檢查房地產(chǎn)開發(fā)商的會計資料傳出的信息是:開發(fā)商的會計資料存在問題,存在隱瞞利潤的情況。 如果開發(fā)商的會計資料存在問題,而且存在暴利,那么,國家將在什么時間內(nèi)實踐反暴利的法律呢?
  三.暴利論者的藥方將可能扼殺中國**市場化的產(chǎn)業(yè)――房地產(chǎn)業(yè) 政府采取價格管制措施,能夠解決目前的房價問題,這一點我們誰也不會懷疑,而且這一措施會立竿見影,但政府不采取這一措施,還可能有其他的原因。
  (一)市場調(diào)節(jié)價是容許賣方取得超過價值的價格的 房地產(chǎn)業(yè)界存在的三元價格結構,是我國改革開放以來關于住房制度改革科學決策的結果,這一結論截至到目前沒有任何人提出異議。 對商品房實行市場調(diào)節(jié)價,是房地產(chǎn)業(yè)界三元價格結構的組成部分。 存在市場調(diào)節(jié)價,就存在房地產(chǎn)的交易價格由買賣雙方協(xié)商確定其基礎。 如果容許由買賣雙方協(xié)商交易價格,那么,就必然容許賣方謀取超過商品價值的價格,這也是政治經(jīng)濟學的價值規(guī)律的的體現(xiàn)。
  (二)區(qū)分項目暴利和行業(yè)暴利 暴利論者提出的暴利,一般都是某一個項目的暴利問題,不是房地產(chǎn)行業(yè)的暴利問題,在這種情況下,行政機關能夠采取的措施只能是針對某一個項目,而非整個行業(yè)。 由此暴利論者如果不能確定房地產(chǎn)行業(yè)的暴利存在,那么價格管制措施能否實施就成了一個紙上談兵的問題。
  (三)房地產(chǎn)行業(yè)的價格管制將可能發(fā)生飲鴆止渴的問題,扼殺房地產(chǎn)業(yè) 首先,價格管制措施是統(tǒng)一措施還是個別措施,如果是統(tǒng)一措施,則整個行業(yè)將受到價格管制的影響,對價格管制的行業(yè),或者沒有利潤的行業(yè),或者利潤微薄并且時時在國家監(jiān)控下的行業(yè),民間資本的介入就是一個問題。 這就發(fā)生飲鴆止渴的問題。 其次,價格管制可能會使我國關于房地產(chǎn)行業(yè)的管理退回到改革開放前的狀態(tài),如此,與此前所決定的由市場配置產(chǎn)業(yè)的問題將成為空話。 **后,也即是在政府管制的房地產(chǎn)業(yè),1990年代以前的實踐是失敗的。
  四.暴利論是社會以道德的方式譴責房地產(chǎn)行業(yè)對社會危害的**集中的反映 地產(chǎn)商賺得盆滿缽滿而購房人倍感艱難,是整個房地產(chǎn)市場的兩端――賣方和買方之間的心理失衡的體現(xiàn),在這種情況下,出現(xiàn)了對地產(chǎn)商的暴利的探求自然成為市場的強者――開發(fā)商和市場的弱者――社會上的個人**關注的問題。 由此,關于房地產(chǎn)暴利的問題,從2004年起至今,仍然停留在道德的層面上,雙方在媒體上的論戰(zhàn)此起彼伏,從未停止。 但這個道德層面上的論戰(zhàn)反映了社會心理對開發(fā)商的抱怨。 當將“顧客視為上帝”作為商業(yè)信條在整個社會宣講的今天,上帝的地位跌落到抱怨而不是被尊崇的時候,開發(fā)商是該反省的時候了。

  查看全文↓ 2014-04-07 09:09:26
• 145****2928

  就是談價錢了！找缺點

  查看全文↓ 2014-04-06 22:41:48
• 152****1372

  首先看供求關系?，F(xiàn)在大家都說的住房供不應求,實際上不是真正的供不應求,而是從投資、炒房角度講的供不應求,在2006年上半年股市大漲以前中國投資者缺乏優(yōu)良的投資產(chǎn)品,投資渠道相對狹窄,房產(chǎn)幾乎成為惟一的績優(yōu)投資品。
  各個行業(yè)、各個渠道的資金紛紛涌入房市,造成房產(chǎn)的供不應求,比如上海房價**瘋狂時,有個炒房者的按揭貸款就達1000多萬元,國內(nèi)外機構巨資整購樓盤的案例也有很多。
  所以從投資者的角度看,市場是供不應求。 但從居民自住、自用角度看,市場是供大于求,準確地講是供大于用,我們建的房子比實際自用、自住的需求多。
  需要跟需求是兩碼事,誰都需要住房,但形成經(jīng)濟學上的需求,則必須是人們的可支配收入可以完成購房?，F(xiàn)在還有很多空置房,需要的人很多,但由于收入低、買不起,也形不成市場需求。 來自各方面的數(shù)據(jù)均顯示,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度比國民經(jīng)濟發(fā)展速度要快,房價上漲速度和幅度大大高出居民可支配收入的增長,房價與居民收入比已達到十幾倍甚至幾十倍,遠高于國際水平,空置率一直居高不下。

  查看全文↓ 2014-04-06 09:53:55
• 152****2392

  配套，指的是**、會所、地下室、物業(yè)管理用房等建筑物。所以，問題仍然是如何降低建筑物的成本。降低建筑物的成本，可以從設計階段和施工階段著手。設計階段降低成本，主要從結構含鋼量和混凝土量的降低著手。而降低含鋼量和混凝土量，需要分析結構構件的荷載，看看梁、板、柱、墻這些構件的配筋和混凝土量是否有富余。
  依此類推吧。

  查看全文↓ 2014-04-05 18:57:17
• 147****5928

  表現(xiàn)出自己的選擇很多，不限定一定要這套，同時找出房東賣房的動機，針對性打擊房東，挑出房子的毛病。

  查看全文↓ 2014-04-05 09:48:59
• 146****9451

  樓主的這個問題問得還是很模糊，到底是問房地產(chǎn)公司是如何降低成本的，還是降低售價的？
  現(xiàn)在政府的宏觀調(diào)控，一方面是通過各種強制性政策（稅收、限貸、限購），另一方面是推出保障性住房，以此來遏制地產(chǎn)商對于房地產(chǎn)的急速擴張。
  其實，說白了，房價的急速上漲與我們國人普遍存在的浮躁心理息息相關。作為消費者，看到別人都在買，于是就一股腦轟過去都買，這是推動房價上漲的一大助力；作為商人，看到別人都開發(fā)房地產(chǎn)賺錢了，于是不管原來是不是做房地產(chǎn)的，都跑去開發(fā)房地產(chǎn)了；作為政府，看到房地產(chǎn)提供的稅收這么好賺，賣地皮的收入這么高，也在不斷嗲地推動房地產(chǎn)發(fā)展。幾個力一起作用，房地產(chǎn)不被急速推高就怪了。
  然后在現(xiàn)在的調(diào)控狀態(tài)下，房地產(chǎn)公司做很多決定就必須更加理性。比如，競拍買地的價格，必須計算再計算，嚴格控制成本；建設的物業(yè)類型也必須進行更有針對性的選擇，而不是隨意而為；而在施建過程中的管理也必須壓低各項支出，各類風險更是嚴防，然后在銷售的時候也必須更有針對性地選擇潛在客戶……這些其實都逼迫著現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一批更精銳的策劃師，能一手包辦從方案設計到**后銷售完結的高端復合型人才（可惜這種人還是太少了）。于是，沒有這種好的策劃師的房地產(chǎn)公司就會不斷虧本，然后縮小規(guī)模，**后倒閉。
  其實，經(jīng)過這輪調(diào)控，很多原本不擅長做房地產(chǎn)的公司退出了房地產(chǎn)市場，這本也是好事，剩下的能存活的則都是行業(yè)內(nèi)的熟手以及精英，這對以后的房地產(chǎn)市場的成熟是有好處的。只是我們的領導會不會合理地利用這個機會就不得而知的，過往的很多經(jīng)驗都告訴我們，很多高端決策都是不可靠的……
  再說一下房地產(chǎn)商的售價下調(diào)的問題，現(xiàn)在的市場上確實會出現(xiàn)一些房產(chǎn)項目在降價出售。這其中確實有一些是減少了自己的利潤以獲得更大的市場，但更多的則是被金融機構的還款要求逼迫而不得不降價出售還款的，當然，各家情況不同，誰都不好說就一定是哪種情況。但有一點是肯定的，現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)商，日子都不怎么好過。
  回過頭來，其實作為一個成熟的房地產(chǎn)市場，個人認為，就只應該存在兩種房產(chǎn)：一種是政府出資建設的廉租房，提供給低收入家庭（或者類似于以前的公房）；一種是商品房，就是由房地產(chǎn)商建設出售的?，F(xiàn)在政府搞的經(jīng)濟適用房完全是一種畸形的存在，這絕對是在搶房地產(chǎn)交易市場的份額，而且，如果你周圍有做建筑施工的人，不妨仔細打聽一下這部分房子的質量，其他就不多說了。
  其實，我們的很多政策都是很有局限性的，若干年之后肯定會出現(xiàn)問題，但總設計師不是說過，我們是在摸著石頭過河么，那也可以理解，慢慢來吧。

  查看全文↓ 2014-04-05 09:47:18
• 135****7935

  1：我們可以和房東溝通價格
  2:現(xiàn)在房地產(chǎn)的價格

  查看全文↓ 2014-04-04 19:25:37

相關問題

• 問 房地產(chǎn)限購措施會被取消嗎 房價如何
  答

  要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過時的限制性措施。 焦點 1政策支柱 階段性提高財政赤字率 會議指出，宏觀政策要穩(wěn)，積極的財政政策要加大力度，實行減稅政策，階段性提高財政赤字率，在適當增加必要的財政支出和政府投資的同時，主要用于彌補降稅帶來的財政減收，保障政府應該承擔的支出責任。穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，為結構性改革營造適宜的貨幣金融環(huán)境，降低融資成本，保持流動性合理充裕和社會融資總量適度增長，擴大直接融資比重，優(yōu)化信貸結構，完善匯率形成機制。 >>解讀 我國赤字率還存在提升空間 會議提出“階段性提高財政赤字率”。中國財稅法學研究會副會長、中國政法大學財稅法研究中心主任施正文教授表示，按照近年來我國赤字率歷史情況看，確實還存在一定提升空間。 施正文介紹，國際上通常用赤字與GDP之比的指標，來評價一國財政風險。赤字率不超3%就處于相對安全區(qū)間。這一指標**初是歐盟建立時提出的，主要考慮的是歐洲國家經(jīng)濟體量相對較小，同時發(fā)達程度較高的特點。但該指標與我國經(jīng)濟體制和經(jīng)結構差別較大。因此只有參照價值，不具有指導意義。 據(jù)了解，從2011年至今年的5年間，我國安排財政赤字分別為9000億、8000億、1.2萬億、1.35萬億、1.62萬億，赤字率分別占當年GDP的2%、1.5%、2%、2.1%、2.3%左右。 施正文解釋，我國目前經(jīng)濟結構調(diào)整重心已基本確定側重于供給鏈的調(diào)整，從財政上來說就是減稅降費。同時我國是以間接稅為主的稅收體制，稅收主要是按經(jīng)濟流量來征收。其特點是：在經(jīng)濟情況好的前提下，稅收收入增幅會更快。這也就是前幾年我國GDP增幅10%的時候，稅收增幅卻能達20%以上。反之，一旦經(jīng)濟下行，稅收降幅也會比GDP降幅更大。 在財稅收入增幅相對降低的同時，我國還確定要實施積極的財政政策，這就意味著要擴大需求和擴大投資。簡言之，這意味著一方面財政收入相對減少，但另一方面財政支出卻要增加。因此，提高財政赤字率也就成為必然的了。否則，積極的財政政策和減稅降費的要求就無法落地。 綜合我國近年來的赤字率水平，施正文分析，明年我國赤字率一舉超過3%的可能性較小，在2.5%至2.6%之間徘徊的可能性則相對更大。 焦點2房地產(chǎn)業(yè) 鼓勵個人和機構買存量房出租 會議認為，明年經(jīng)濟社會發(fā)展特別是結構性改革任務十分繁重，戰(zhàn)略上要堅持穩(wěn)中求進、把握好節(jié)奏和力度，戰(zhàn)術上要抓住關鍵點，主要是抓好去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務。 化解房地產(chǎn)庫存。要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。要落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化企業(yè)。要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過時的限制性措施。 >>解讀 商品房降價給公眾明確的市場預期 施正文認為，房地產(chǎn)庫存是一種極大的資產(chǎn)閑置和浪費。不清理庫存，新的需求很難調(diào)動起來。過高的房價，同樣不利于科學調(diào)配房地產(chǎn)資源。雖然北上廣等一些大城市房子并不愁賣，但一些二三線城市，未來市場預期不明朗，阻礙了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。中央明確提出“適當降低商品住房價格”，等于給公眾一個明確的預期和市場走向，利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 不過，施正文也表示，降房價，不能只靠指令性的誘導，還會輔以財稅優(yōu)惠等政策。 施正文透露，明年我國營改增將進入實施后期，屆時建筑業(yè)將有望被納入，這使房地產(chǎn)銷售能享受到營改增優(yōu)惠。通過一系列財稅手段，以四兩撥千斤的方式，實現(xiàn)適當降低商品房價格的目標。 此前曾有觀點認為，一旦房地產(chǎn)稅推出，可能繼續(xù)推高房價。施正文表示，房地產(chǎn)稅對房價的影響不會太大。首先這一稅種要立法通過，可能還要兩三年時間。即使通過，作為一種地方稅，預計中央也會給與地方自主權，即是否征稅的決定權，稅率也會有一定自由裁量權。換言之，立法不等于全面征稅，即使開征，預計也會像延遲退休一樣，不會一次到位，而會以低稅率在部分地區(qū)開征。因此，房地產(chǎn)稅正常推進，與會議精神并不相悖。

• 問 ??國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施有哪些？
  答

  1.銀根緊縮是下手**狠的（限制了房產(chǎn)商借錢的數(shù)量，一年國家只發(fā)2000億的貸款）2.土地出讓金并未下調(diào)（也就是說開發(fā)商不能亂拍地了，兩年內(nèi)不開發(fā)，土地要無償還給國家，而且這兩年內(nèi)高昂的土地出讓金也讓開發(fā)上捏了一把汗）3.指定節(jié)能型材料（這個明顯是虧本的，不過政府說要用，7年里是可以收回成本，但是在資金留如此強大的現(xiàn)在，誰希望等七年才撈**錢呢）4限制了股權融資（也就是說不讓房產(chǎn)商拋出大量的空股在市場上（小非），在一定程度上也限制了房產(chǎn)商的融資流）

  全部3個回答>
• 問 未來房地產(chǎn)有哪些措施可能會被取消
  答

  中央經(jīng)濟工作會議提出2016年五大重點任務，其中之一就是化解房地產(chǎn)庫存，要求取消過時的限制性措施。小編就來盤點一下未來可能被取消的過時限制性措施。 據(jù)新華社12月21日電 中央經(jīng)濟工作會議12月18日至21日在北京舉行。習近平在會上發(fā)表重要講話，總結2015年經(jīng)濟工作，分析當前國內(nèi)國際經(jīng)濟形勢，部署2016年經(jīng)濟工作，重點是落實“十三五”規(guī)劃建議要求，推進結構性改革，推動經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。李克強在講話中闡述了明年宏觀經(jīng)濟政策取向，具體部署了明年經(jīng)濟社會發(fā)展重點工作，并作總結講話。 會議認為，明年經(jīng)濟社會發(fā)展特別是結構性改革任務十分繁重，戰(zhàn)略上要堅持穩(wěn)中求進、把握好節(jié)奏和力度，戰(zhàn)術上要抓住關鍵點，主要是抓好去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務。 化解房地產(chǎn)庫存。要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。要落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化企業(yè)。要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過時的限制性措施。 其實，在“去庫存”的大背景下，一些房地產(chǎn)措施已經(jīng)被取消。早在去年，全國絕大多數(shù)城市的“限購令”均已取消。 那么，小編就來盤點一下未來可能被取消的過時限制性措施。 一、限制購買多套房。早在2010年，住房和城鄉(xiāng)建設部召開了電視電話會議，就加快保障性住房建設、遏制部分城市房價過快上漲作出部署。在彼時，住建部相關領導要求，要堅決遏制部分城市房價過快上漲。當前，要在努力增加普通商品住房供應的同時，著重加強需求管理，實行更為嚴格的差別化信貸和稅收政策，抑制投資投機性購房，進一步加強市場監(jiān)管。房價過高、上漲過快和住房供應不足的城市，要限制購置多套房或大批量購置住房的炒房行為。 二、二套房限貸。住建部、財政部、央行、銀監(jiān)會四部委于2010年聯(lián)合下發(fā)《關于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》，規(guī)定住房公積金貸款不得用于投機性購房，三套房全面叫停，二套房**不低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。 三、個人所得稅。2013年國五條細則：稅務、住房城鄉(xiāng)建設部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。

• 問 未來房地產(chǎn)哪些措施可能被取消 房價如何
  答

  中央經(jīng)濟工作會議提出2016年五大重點任務，其中之一就是化解房地產(chǎn)庫存，要求取消過時的限制性措施。小編就來盤點一下未來可能被取消的過時限制性措施。 據(jù)新華社12月21日電 中央經(jīng)濟工作會議12月18日至21日在北京舉行。習近平在會上發(fā)表重要講話，總結2015年經(jīng)濟工作，分析當前國內(nèi)國際經(jīng)濟形勢，部署2016年經(jīng)濟工作，重點是落實“十三五”規(guī)劃建議要求，推進結構性改革，推動經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。李克強在講話中闡述了明年宏觀經(jīng)濟政策取向，具體部署了明年經(jīng)濟社會發(fā)展重點工作，并作總結講話。 會議認為，明年經(jīng)濟社會發(fā)展特別是結構性改革任務十分繁重，戰(zhàn)略上要堅持穩(wěn)中求進、把握好節(jié)奏和力度，戰(zhàn)術上要抓住關鍵點，主要是抓好去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務。 化解房地產(chǎn)庫存。要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。要落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化企業(yè)。要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過時的限制性措施。 其實，在“去庫存”的大背景下，一些房地產(chǎn)措施已經(jīng)被取消。早在去年，全國絕大多數(shù)城市的“限購令”均已取消。 那么，小編就來盤點一下未來可能被取消的過時限制性措施。 一、限制購買多套房。早在2010年，住房和城鄉(xiāng)建設部召開了電視電話會議，就加快保障性住房建設、遏制部分城市房價過快上漲作出部署。在彼時，住建部相關領導要求，要堅決遏制部分城市房價過快上漲。當前，要在努力增加普通商品住房供應的同時，著重加強需求管理，實行更為嚴格的差別化信貸和稅收政策，抑制投資投機性購房，進一步加強市場監(jiān)管。房價過高、上漲過快和住房供應不足的城市，要限制購置多套房或大批量購置住房的炒房行為。 二、二套房限貸。住建部、財政部、央行、銀監(jiān)會四部委于2010年聯(lián)合下發(fā)《關于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》，規(guī)定住房公積金貸款不得用于投機性購房，三套房全面叫停，二套房**不低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。 三、個人所得稅。2013年國五條細則：稅務、住房城鄉(xiāng)建設部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。

• 問 咸陽房地產(chǎn)什么價格
  答

  問當?shù)胤康禺a(chǎn)

  全部13個回答>