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  在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)生動(dòng)力不足之時(shí)，戶籍改革持續(xù)助力房地產(chǎn)業(yè)。近年來，戶籍制度改革逐步強(qiáng)化，其**終的指向之一，便是房地產(chǎn)。這也說明在未來幾年中，房地產(chǎn)業(yè)的增長動(dòng)力將回歸到城鎮(zhèn)化的大背景中。戶改帶來的人口流動(dòng)，將成為繼續(xù)支撐房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的兩大動(dòng)力之一。城鎮(zhèn)化將繼續(xù)成為樓市“白銀時(shí)代”的外在支撐，人口流動(dòng)才是房地產(chǎn)業(yè)真正的“剛需”。但房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分化特征決定了，去庫存需求恐難以與人口流動(dòng)的大勢(shì)相吻合。不同城市之間資源配置的差距，可能導(dǎo)致這一進(jìn)程出現(xiàn)錯(cuò)位。 一、房地產(chǎn)業(yè)將迎來預(yù)期中的“白銀時(shí)代”？ 1、消化過剩產(chǎn)能是關(guān)鍵 國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年前10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元，同比名義增長2.0%，為歷史次低點(diǎn)。雖然成交量頗有起色，但從相關(guān)指標(biāo)上來說，房地產(chǎn)業(yè)正進(jìn)入多年來相對(duì)低迷的時(shí)代。房地產(chǎn)歷經(jīng)多年的投資高速增長，市場(chǎng)供應(yīng)已經(jīng)明顯過剩，并影響到市場(chǎng)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長。因此，在近期監(jiān)管層的公開表態(tài)中，都將“去庫存”作為樓市政策的第一要?jiǎng)?wù)。在很多業(yè)內(nèi)人士看來，如何消化房地產(chǎn)業(yè)的過剩產(chǎn)能，不僅關(guān)系到當(dāng)前的低迷能否被解圍，同時(shí)還決定樓市將以何種方式開啟“下半場(chǎng)”。 2、加快戶籍制度改革以帶動(dòng)住房需求 作為城鎮(zhèn)化重要配套政策的戶籍制度改革，近年來已在加速推進(jìn)。2014年7月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見》（以下簡稱《意見》），這也被認(rèn)為是戶籍改革的重要綱領(lǐng)性文件。今年11月初公布的"十三五"規(guī)劃綱要”中也指出要深化戶籍制度改革。2015年11月11日，李克強(qiáng)總理在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房、家電等消費(fèi)。 在2015年11月9日的國新辦發(fā)布會(huì)上，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任楊偉民的解釋更加直接。他表示，上一輪住房制度改革在1998年，主要是以城鎮(zhèn)戶籍人口的公有住房產(chǎn)權(quán)化為主要方向。如今城鎮(zhèn)戶籍家庭的人均住房面積為34平方米，住房需求基本得到滿足，但外地非戶籍人口擁有的房子很少，所以戶改還會(huì)引發(fā)龐大的住房需求。 二、人口流動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有決定性影響 中信建投發(fā)布報(bào)告指出，回顧我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的30年，本質(zhì)是人口紅利加速釋放的30年，這期間我國總?cè)丝趦粼黾?.24億，其中15歲至64歲的人口數(shù)量保持了12年連續(xù)增長。人口紅利的快速釋放也加速了城鄉(xiāng)聚集，并推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的需求釋放。過去30多年來，我國經(jīng)歷了3次大規(guī)模人口遷移，其遷移軌跡與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展頗為吻合。 1、人口遷徙導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分化 人口遷徙的集聚效應(yīng)也直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分化，甚至是主導(dǎo)市場(chǎng)的唯一要素。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年東、中、西部地區(qū)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售金額比例分別為59%、23%和18%，銷售面積比例分別為48%、30%和22%，東部地區(qū)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的集中度也和人口遷徙趨勢(shì)相匹配。在2009年左右，開發(fā)商普遍將重心轉(zhuǎn)移至中部地區(qū)的三四線城市，造成該區(qū)域房地產(chǎn)投資占比一度提升。但由于這些城市大部分為人口凈流出城市，在首批剛性需求被滿足后，市場(chǎng)后續(xù)乏力的效應(yīng)如今已開始顯現(xiàn)。 2、戶籍改革帶動(dòng)人口遷徙助理房地產(chǎn)業(yè) 如果此輪戶籍改革能夠順利推進(jìn)，將可能帶動(dòng)人口的下一輪大遷徙，并為房地產(chǎn)發(fā)展繼續(xù)提供動(dòng)力。但與此同時(shí)，一個(gè)重大背景也不容忽視，即人口紅利逐漸消失。 三、“去庫存”效果難料 人口遷徙固然能夠?yàn)槭袌?chǎng)發(fā)展提供動(dòng)力，但能否解決困擾市場(chǎng)已久的“去庫存”難題，目前還是未知數(shù)。 樓市庫存分布則恰恰相反，主要集中在二三線城市和中西部地區(qū)，一線城市和東部地區(qū)仍然面臨供不應(yīng)求。人口流動(dòng)方向和去庫存目標(biāo)出現(xiàn)區(qū)域性錯(cuò)位。不但龐大的樓市庫存難以消解，一線城市的供應(yīng)壓力反而會(huì)加重。值得注意的是，去年出臺(tái)的戶改文件，要求借助落戶政策，對(duì)大城市和特大城市的規(guī)模進(jìn)行限制。但分析人士普遍指出，除非重新分配城市資源，否則這種行政性手段并不能改變?nèi)丝诹鲃?dòng)大勢(shì)。

  查看全文↓ 2016-04-27 18:25:17

相關(guān)問題

• 問 ??什么是房地產(chǎn)業(yè)？
  答

  1、 土地的開發(fā)和再開發(fā)； 2、 房屋的開發(fā)和建設(shè)； 3、 地產(chǎn)的經(jīng)營(包括土地權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等)； 4、房地產(chǎn)經(jīng)營(包括房屋的買賣、租賃、抵押)； 5、 房地產(chǎn)中介服務(wù)(包括信息、測(cè)量、律師、經(jīng)紀(jì)、公證等)； 6、 房地產(chǎn)物業(yè)管理； 7、房地產(chǎn)金融(包括信息、保險(xiǎn)、金融投資等)

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• 問 房地產(chǎn)業(yè)需繳納什么稅？
  答

  如是普通住宅的話，也是按正常二手房要交的過戶稅費(fèi)交稅。分別包括：賣方：個(gè)人所得稅1%、營業(yè)稅5.5%，買方：契稅1.5%，其它過戶稅費(fèi)約數(shù)百元，以上為小于144平方米的普通住宅計(jì)算）。主要是因?yàn)榻粨Q房產(chǎn)，一方房產(chǎn)總金額通常比另一方要大的，就由出售房產(chǎn)金額大的一方作為賣方交賣方稅費(fèi)，另一方作為買方交買方稅費(fèi)。

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• 問 房地產(chǎn)業(yè)有哪些職位
  答

  1.房地產(chǎn)開發(fā)/策劃2.建筑工程管理 3.室內(nèi)外裝潢設(shè)計(jì) 4 物業(yè)管理 5 具體職位：高級(jí)置業(yè)顧問，置業(yè)顧問，項(xiàng)目工程師（暖通專業(yè)），項(xiàng)目工程師（潔凈工程類），項(xiàng)目工程師（電氣專業(yè)，業(yè)務(wù)專員，業(yè)務(wù)經(jīng)理，市場(chǎng)經(jīng)理及業(yè)務(wù)人員，電話銷售員，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，物業(yè)水暖工、電工，工程預(yù)算員，法務(wù)人員，辦公室文秘，前臺(tái)接待文員，保潔員

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• 問 房地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)政策有哪些??？
  答

  　　國務(wù)院17日發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，提出十條舉措，被業(yè)內(nèi)稱為房地產(chǎn)“新國十條”。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，近期接二連三的調(diào)控政策打擊力度大，針對(duì)性強(qiáng)，預(yù)計(jì)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生相當(dāng)大的影響。此次出臺(tái)的“新國十條”主要有四大看點(diǎn)?！　】袋c(diǎn)一：停發(fā)第三套房貸款　　《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》要求，商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款?！　】袋c(diǎn)二：遏制外地炒房者　　《通知》要求，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù)?！　】袋c(diǎn)三：物業(yè)稅漸行漸近　　《通知》要求發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策?！　?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)為，房產(chǎn)稅的作用是迫使原有的投資投機(jī)者將其房產(chǎn)拋售到市場(chǎng)。這是一種雙向調(diào)控，威力不可小視。不少業(yè)內(nèi)人士希望房產(chǎn)稅暫緩出臺(tái)，應(yīng)該先觀察現(xiàn)有調(diào)控政策的效果，否則有可能對(duì)樓市的健康發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響?！　】袋c(diǎn)四：問責(zé)制強(qiáng)化執(zhí)行力　　《通知》指出，各地區(qū)、各有關(guān)部門必須充分認(rèn)識(shí)房價(jià)過快上漲的危害性，認(rèn)真落實(shí)中央確定的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，采取堅(jiān)決的措施，遏制房價(jià)過快上漲，促進(jìn)民生改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。建立考核問責(zé)機(jī)制，對(duì)穩(wěn)定房價(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。

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• 問 戶籍改革怎樣推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展？流動(dòng)人口的住房需求如何體現(xiàn)？
  答

  戶籍改革讓更多人能在城市落戶，增加購房需求。流動(dòng)人口的剛需體現(xiàn)在他們對(duì)穩(wěn)定住所的追求，希望能在城市安家落戶。

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