已有4個回答

• 157****1403

  **主要的是供求關(guān)系，其次是政府的干預(yù)程度。

  查看全文↓ 2014-04-29 09:28:10
• 143****8211

  中國房地產(chǎn)市場走向問題的思考。 我的職業(yè)是從事房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃財(cái)務(wù)管理的，我知道房價(jià)是如何組成的(土地款、配套款、建安款、財(cái)務(wù)費(fèi)用，管理費(fèi)用，各種稅費(fèi)，預(yù)期利潤)。
  房價(jià)的走向問題也是我經(jīng)?？紤]的問題。07年底000002萬科王石先生提出了房地產(chǎn)“拐點(diǎn)論”，引起房地產(chǎn)業(yè)的爭論。萬科是這樣說，也是這樣做了，在今年分別在各地打折售房，較好地回籠了相當(dāng)?shù)姆靠?，但也產(chǎn)生了房地產(chǎn)業(yè)**不愿意看到的情景(那如同股票一樣就是市場買漲不買跌)，自從出現(xiàn)杭州跌價(jià)糾紛，以及救房市政策出臺也中止了媒體對“拐點(diǎn)論”的報(bào)導(dǎo)。
  現(xiàn)在救房市作為中央的一件大事，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)涉及到幾十個行業(yè)的興衰。現(xiàn)在銀行房貸政策也松動了，業(yè)內(nèi)人士還趁機(jī)力爭買房免個稅的政策呢。我想08年來的房市政策變化實(shí)在太大了，但是這政策是否會形成新一輪的房地?zé)崮?？我的看法是：不會！對于鋼性需求?子女結(jié)婚，動遷挑房)來說，有資金實(shí)力的會買房自住，但不會形成房產(chǎn)作為投資方向?，F(xiàn)在上海的開發(fā)商的房價(jià)預(yù)期還是偏高，但是目前資金鏈一般都緊繃著，現(xiàn)在有的頂不住了就開始降價(jià)銷售了。今年幾次房展會，看得人多，真正動心買房的還是很少。那么為什么政策又向房地產(chǎn)傾斜呢？大家都明白，美國的問題起因就是房產(chǎn)泡沫破裂引起的。更何況上海作為世界金融中心，出了問題，那影響非常大。前段日子，投資在上海房地產(chǎn)的外資有拋售的跡象，其中雖然有這些投行自身的資金原因，但是這對上海的房地產(chǎn)業(yè)的影響不能小視。
  因此我認(rèn)為現(xiàn)在的中央房市政策，想力圖房市不形成下滑趨勢乃是根本目的所在。 前一段時(shí)間，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱，作為政策研究中心的頭面人物對上海房價(jià)作為正面的解讀，認(rèn)為上海的房價(jià)還是健康的，他的說法就是代表了中央對房市的看法，改變了今年春夏他對房市泡沫的說法。
  **近龍永圖先生在媒體也談到上海房價(jià)問題時(shí)，提出量力而行，租房也是一種解決住房問題的說法，我倒認(rèn)為切合實(shí)際。
  現(xiàn)在掛網(wǎng)銷售的一手房在835萬平方米，二手房在1280萬平方米，這是一個官方的市場存量，前段時(shí)間成交量在新政策出臺初有所反彈，現(xiàn)在還是比較低迷，每天成交的體量在8萬平方米以下，那么這樣的供求關(guān)系如何消化不斷新增樓盤和當(dāng)前的市場上網(wǎng)和潛在的二手房存量呢？這就是當(dāng)前房市的現(xiàn)實(shí)。
  所以我們看房地產(chǎn)問題，應(yīng)站在政策的高度看，具體行動則還要遵循價(jià)值規(guī)律的內(nèi)在本質(zhì)去做。

  查看全文↓ 2014-04-28 09:18:10
• 158****5333

  lizzy123:你好！
  影響房地產(chǎn)市場的因素有：
  (1)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響市場。
  隨著城市社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重的變化，各類房地產(chǎn)的市場需求也會發(fā)生變化。例如某城市的第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，這時(shí)廠房的需求量就會增大。當(dāng)該城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重向第三產(chǎn)業(yè)傾斜時(shí)，辦公用房和商業(yè)用房的需求量也會增大，而這時(shí)廠房的需求量就會減少。對于這類房產(chǎn)的投資，一方面要有預(yù)見性，另一方面要把握好時(shí)機(jī)。
  (2)政策變化影響市場需求。
  房地產(chǎn)政策的變化，常常會給房地產(chǎn)經(jīng)營帶來商機(jī)。例如1998年，國家公布取消福利分房，實(shí)施貨幣分房的政策后，商品住宅市場需求量猛升，同時(shí)也刺激了市場價(jià)格的上漲。
  (3)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與舊城改造帶來的需求變化。
  城市建設(shè)的發(fā)展不斷給房地產(chǎn)投資帶來商機(jī)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可利用對這些變化的預(yù)見，為房地產(chǎn)投資者提供舊房投資參考性建議，低價(jià)買舊房，以待獲取高價(jià)拆遷賠償。這方面的投資雖有商機(jī)，但也有風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)注意兩個問題：一是投資的舊房**好是商品房，這樣較容易獲得正常的賠償；二是如果投資舊房不是商品房，就要看當(dāng)?shù)卣恼咭?guī)定對舊房拆遷是否有利，如果賠償過低會導(dǎo)致投資失敗。
  (4)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)度與周期對市場需求的影響。
  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在幫助投資者進(jìn)行房地產(chǎn)買賣投資時(shí)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)度與周期變化。一般來說，經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期處于低谷是購進(jìn)的好時(shí)機(jī)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入高潮時(shí)是賣出的好時(shí)機(jī)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速增長，會刺激房價(jià)不斷攀升，如果提前入市買進(jìn)，房價(jià)高漲時(shí)賣出，投資就成功；但如果在房價(jià)處于高峰時(shí)期購人房地產(chǎn)，投資被套牢的可能性就很大。
  (5)城市土地供應(yīng)對市場需求變化的影響。
  房地產(chǎn)買賣投資入市的時(shí)機(jī)與城市土地供應(yīng)量的大小也有一定的關(guān)系。當(dāng)土地供應(yīng)量過大時(shí)，一手樓的市場供應(yīng)量也相應(yīng)過大。在這樣的情況下，可供購買的一手樓新產(chǎn)品也多，選擇余地大，二手樓的短期投資買賣也就相應(yīng)難做。但有時(shí)一手樓市場也可能會因市場供過于求，而出現(xiàn)滯銷，有的開發(fā)商會因銀行逼債而急需資金回籠，降價(jià)拋售，投資者也可乘低吸吶。
  

  查看全文↓ 2014-04-28 09:07:17
• 132****0381

  現(xiàn)在的政策對房地產(chǎn)的影響很大，房價(jià)是主要的

  查看全文↓ 2014-04-26 16:47:56

相關(guān)問題

• 問 二孩政策為樓市帶來哪些影響 房產(chǎn)投資發(fā)生了哪些變化
  答

  隨著市場不斷降息調(diào)控，金融市場開始進(jìn)入利率下行周期，隨之而來的是傳統(tǒng)理財(cái)產(chǎn)品的收益率不斷下滑，在這樣的市場環(huán)境下，如何保證自己的投資理財(cái)收益不被侵蝕？11月29日，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、教授王福重在某論壇表示，房地產(chǎn)仍然是資產(chǎn)配置首選。 王福重認(rèn)為，如今中國經(jīng)濟(jì)增速從高速到了中低速階段，人口紅利逐漸消失，在這種形勢下，投資拉動經(jīng)濟(jì)增長成為趨勢。 對于個人投資者，他建議可以從樓市和股市中尋找機(jī)會，不過，相對而言，王福重更看好樓市，“股市玩的是心跳，短期風(fēng)險(xiǎn)大，而買房子之后，只要能在里面睡一覺就算是增值了，投資機(jī)會比股市更穩(wěn)定?！? “兩孩”為房產(chǎn)逆襲帶來新機(jī)遇 “作為中國過去經(jīng)濟(jì)的增長主動力，房地產(chǎn)涉及到了十幾種稅，四十多項(xiàng)費(fèi)，關(guān)聯(lián)五十多個行業(yè)，經(jīng)濟(jì)帶動力驚人?！蓖醺Ｖ胤治觯?003年至2013年，北京房價(jià)格上漲了7.68倍，上海和廣州上漲5倍，深圳上漲3倍，**近一年又上漲了70%，房地產(chǎn)的增值空間仍然比較大。 王福重認(rèn)為，20年前，武漢人均住房面積十幾平方米，現(xiàn)在已經(jīng)翻番，要求也越來越高，未來“城里一套房，郊區(qū)一套別墅”將成為中產(chǎn)階級的標(biāo)配。加上近期全面放開的“兩孩”政策，也為房地產(chǎn)的逆勢增長平添契機(jī)，將極大促進(jìn)購房需求增加。 而對于上漲的房屋空置率，王福重笑稱，這只是房子的一種使用方式，“空置也是富裕的一種標(biāo)志，很正常?！? 面對當(dāng)下大熱的境外資產(chǎn)配置，王福重表示，“畢竟在美國買房子跟在中國是兩碼事，手續(xù)不一樣，沒有戶口一說?！彼ㄗh，凈值在3000萬元人民幣以上的人群，可以適當(dāng)考慮在境外購買資產(chǎn)，不過，在國外購房還涉及到法律，要考慮房產(chǎn)稅等問題，需要更謹(jǐn)慎，才能更好地規(guī)避資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。 股市進(jìn)入安全期，但不可頻繁交易 對于股市，王福重顯得比較謹(jǐn)慎，他認(rèn)為，A股經(jīng)歷了大幅度的上漲，從去年10月到今年4月，國有股市值增加了40萬億元，而國家一年的財(cái)政收入也才11萬億元，相當(dāng)于國家三年的財(cái)政收入。 “這一輪股市上漲并非上市公司業(yè)績改善，與中國經(jīng)濟(jì)增長也并無太大關(guān)聯(lián)?！蓖醺Ｖ卣J(rèn)為，股市是個概率事件，“只有帶200萬元進(jìn)場，才可能賺100萬元?！? “但是經(jīng)歷過大跌之后，股市現(xiàn)在進(jìn)入相對安全期。”王福重建議，如果一定要入市，有兩條要遵守：一是不要頻繁交易，二是分散投資。投資者可以適當(dāng)關(guān)注創(chuàng)業(yè)板和新三板，除此之外，銀行的各種寶類理財(cái)產(chǎn)品和分級基金等風(fēng)險(xiǎn)較低，也可以適當(dāng)配置，“投資的第一要義是安全”。 黃金增值空間有限 對于中國大媽熱愛的黃金投資，王福重認(rèn)為，短期看保值效果不明顯，他分析，從1980年至2001年，黃金價(jià)格連續(xù)跌了20多年，從2001年到2012年，黃金進(jìn)入上漲周期，一直漲到1900多美元/盎司，“到2011年，黃金價(jià)格仍是1910美元，考慮到通貨膨脹，并沒有比1980年的價(jià)格值錢。黃金能跌二十年，但只能上漲十幾年。” 王福重表示，“從當(dāng)前來看，看不到其他國家挑戰(zhàn)美國地位的可能性，美元將會一枝獨(dú)秀，持續(xù)強(qiáng)盛，而相對而言，黃金的增值空間就夠嗆了?！蓖醺Ｖ乇硎荆S金作為避險(xiǎn)替代，上升空間有限?！安贿^，不見得不能掙錢，短期內(nèi)還是會有波動，可能性很小?！蓖醺Ｖ匮a(bǔ)充道。

• 問 房產(chǎn)政策目的與內(nèi)容變化
  答

  房產(chǎn)政策目的是為了落實(shí)黨中央，以及國務(wù)院決策的部署，堅(jiān)持房住不炒的定位理念，支持各種需求，從而促進(jìn)房產(chǎn)的良性循環(huán)與健康發(fā)展。房產(chǎn)政策內(nèi)容變化有三點(diǎn)，詳細(xì)如下。①個人方面，繳納社保12個月及以上，在不斷更的情況下，可以在個體工商戶注冊地是限購區(qū)域購房。②二孩及以上家庭的認(rèn)定方面，按照各種部門的數(shù)據(jù)共享，系統(tǒng)無法判定戶籍信息以及出生信息，根據(jù)申請人提供出生證明等材料來進(jìn)行認(rèn)定，可以享受在原有購房套數(shù)的基礎(chǔ)之上，多增加一套住房。③轉(zhuǎn)讓方面，按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，新購買的住房，如果需要轉(zhuǎn)讓必須是在合同備案之日起滿3年，且取得不動產(chǎn)權(quán)證書，如果沒有取得不動產(chǎn)權(quán)證書，即使是滿3年也不能夠轉(zhuǎn)讓，同時(shí)也無法對合同進(jìn)行備案變更。

• 問 二套房政策有什么變化 對我們有什么影響
  答

  上一輪房價(jià)下跌正是發(fā)生在2007年9月27日“二套房貸**4成、利率1.1倍”新規(guī)之后—— 2007年09月27日，二套房限制政策出臺。央行對第二套房貸提出歷年**為嚴(yán)厲的一次調(diào)控。“9·27”新政,成為"壓死駱駝的**后一根稻草",樓市轉(zhuǎn)入低迷。 2007年10月至2008年11月，二套房政策陷入困境。央行出臺二套房政策后，未精準(zhǔn)定義“第二套房”。各家銀行自行定義標(biāo)準(zhǔn)，二套房貸市場處于相對比較混亂的狀態(tài)。 2008年12月，二套房貸政策大幅放寬。對申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。 2009年2月，二套房限制政策名存實(shí)亡。二套房貸松綁其實(shí)從春節(jié)后，就已經(jīng)是多家銀行“秘而不宣”的秘密，銀行都已經(jīng)悄悄松綁，雖然誰也沒有出臺相關(guān)文件。 2010年1月，二套房貸**不低于40%。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭,貸款**款比例不得低于40%。 2010年4月，二套房貸**提至五成。14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議要求,對貸款購買第二套住房的家庭,貸款**款不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

• 問 廣州二套房政策有什么變化 廣州二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及政策是什么
  答

  編者按：國五新政出臺，北京公積金二套房貸**比例提至70%，廣州瘋傳二套房亦將跟隨北京實(shí)行收緊政策，隨著廣州細(xì)則出臺，證實(shí)二套房政策暫無變化，沿用以前的政策，那么回顧一下什么是二套房，廣州的二套房政策又是如何的？ 根據(jù)廣州此前發(fā)布的“新國五條”細(xì)則，人民銀行廣州分行可結(jié)合2013年廣州市新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)和廣州市房地產(chǎn)市場調(diào)控的相關(guān)要求，提高第二套住房貸款的**款比例和貸款利率。細(xì)則并沒有硬性要求廣州調(diào)整二套房貸**。 二套房貸款政策： 2009年至2010年初，由于部分城市房價(jià)、地價(jià)又出現(xiàn)過快上漲勢頭，投機(jī)性購房再度活躍，需要引起國家高度重視。為堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲，切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問題，2010年4月17日，國務(wù)院就有關(guān)問題向各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)下發(fā)國發(fā)〔2010〕10號通知。 通知規(guī)定：對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款**款比例不得低于30%;對貸款購買第二套住房的家庭，貸款**款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的，貸款**款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。 二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)： 1、商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。 2、有下列情形之一的，貸款人應(yīng)對借款人執(zhí)行第二套（及以上）差別化住房信貸政策： （一）借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)（含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)，下同）中其家庭已登記有一套（及以上）成套住房的； （二）借款人已利用貸款購買過一套（及以上）住房，又申請貸款購買住房的； （三）貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談（必要時(shí)居訪）等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。 3、對能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按本通知第三條執(zhí)行差別化住房信貸政策。 對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套（及以上）的差別化住房信貸政策執(zhí)行；商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況和地方政府有關(guān)政策規(guī)定，對其暫停發(fā)放住房貸款。 1 貸款買過一套房，通過房屋登記系統(tǒng)能查詢到房產(chǎn)，再貸款買房，算二套。（算） 2 貸款買過一套房，后來賣掉，通過房屋登記系統(tǒng)查詢不到房產(chǎn)，但在銀行征信系統(tǒng)里能查到貸款記錄，再貸款買房，算二套。（算） 3 全款買過一套房，通過房屋登記系統(tǒng)能查詢到房產(chǎn)，貸款買房，算二套。（算） 4 全款買過一套房，后來賣掉了，房屋登記系統(tǒng)查不到房產(chǎn)，再貸款買房，不算二套算首套。（不算） 5當(dāng)?shù)貢翰痪邆浞课莸怯浵到y(tǒng)的查詢條件的，銀行盡職調(diào)查核實(shí)購房人已有一套住房的，再買房算二套。（算） 第一種：個人名下有兩套房的商業(yè)貸款記錄，一套已還清，另一套未還清，此時(shí)再貸款認(rèn)定為三套房。 第二種：個人名下有兩套房的商業(yè)貸款記錄，全都已還清且出售，同時(shí)能夠提供兩套住房出售的證明，這種情況下雖然個人名下無房，但再貸款時(shí)也會被視為三套房。 第三種：個人名下有一套房商業(yè)貸款已還清，另一套是公積金貸款也已經(jīng)還清，此時(shí)不管申請公積金貸款還是商業(yè)貸款再買房，均視為三套房。 第四種：夫妻兩人，一方婚前買房使用商業(yè)貸款，另一方婚前購房用的是公積金貸款，婚后兩人想要以夫妻名義共同貸款，根據(jù)新政雖然都是婚前的個人貸款行為，但因央行征信系統(tǒng)中都存有記錄，所以以夫妻共同名義貸款買房還是會算做三套房。 第五種：夫妻兩人，一方婚前有房但無貸款記錄，另一方婚前有貸款記錄但名下無房產(chǎn)，婚后買房申請貸款視為三套房。

• 問 房產(chǎn)政策有哪些變化 哪些城市有購房補(bǔ)貼
  答

  剛剛過去的一段時(shí)間，從中央到地方，去庫存新政頻出。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截止2015年年末，我國商品房待售面積7億平方米，達(dá)到歷史的峰值。其中，住宅占63%。根據(jù)中國社科院給出的數(shù)據(jù)，這些庫存去化時(shí)間是23個月。 這樣的背景下，中央2015年年底提出了化解房地產(chǎn)庫存、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的要求。此前，除了北京、上海、廣州、深圳和三亞五個城市以外，國內(nèi)其他城市都已取消限購政策。 自2014年以來，全國已有超過50個城市發(fā)布了不同程度的購房補(bǔ)貼政策，這次中央定調(diào)，更多細(xì)化政策即將出臺。 當(dāng)然，去庫存也是分類施策。央行、銀監(jiān)會春節(jié)前打響中央政策第一槍，就是針對不實(shí)施限購措施的城市居民家庭，首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上**低**款比例是25%，而且可以向下浮動5個百分點(diǎn)，也就是**比下調(diào)。 近日來，地方又紛紛研究出臺相關(guān)的房地產(chǎn)政策，樓市去庫存方案的制度正在加速，可能有更多政策會落地： 江西南昌日前正式出臺文件，全面下調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品計(jì)稅毛利率，以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來降低成本去庫存。 江蘇方面，2016年2月4號由銀行業(yè)形成統(tǒng)一意見，蘇州市區(qū)首套房**20%，二套房40%。 南京一些縣市級和吳江區(qū)等執(zhí)行首套**低20%，二套**低30%的新政。這也是對中央政府的一個響應(yīng)。 業(yè)界普遍預(yù)計(jì)，未來，有關(guān)方面繼續(xù)出臺寬松政策的可能性比較大。全國兩會召開后，包括戶籍、公積金以及稅費(fèi)方面的相關(guān)政策都有可能擇機(jī)陸續(xù)推出。