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• 141****7643

  1，小產(chǎn)權(quán)買(mǎi)賣(mài)是不受法律保護(hù)的，我們這里的公證處都不給公正，如果賣(mài)方將此房抵押過(guò)，那至少應(yīng)該留下手續(xù)，這方面很難得到保障。
  2，我是做中介的，我們經(jīng)常做小產(chǎn)權(quán)買(mǎi)賣(mài)的業(yè)務(wù)，但都是到村里或辦理時(shí)正規(guī)辦理更名手續(xù)。

  查看全文↓ 2014-04-27 09:19:48
• 155****9899

  小產(chǎn)權(quán)房不是一個(gè)法律概念，而是民間對(duì)在集體土地上所建房屋的俗稱。狹義的小產(chǎn)權(quán)房?jī)H指經(jīng)批準(zhǔn)在集體土地上建設(shè)的合法村民住宅，深圳小產(chǎn)權(quán)房還包括城中村、農(nóng)民房、集資房、甚至違建房等。
  認(rèn)識(shí)小產(chǎn)權(quán)房 所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。
  鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。 小產(chǎn)權(quán)房主要分三類： 第一類：占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開(kāi)發(fā)的違法建筑。
  第二類：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開(kāi)發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場(chǎng)上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。
  第三類：在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開(kāi)發(fā)，之后賣(mài)給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”。 從價(jià)格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜，價(jià)格只有同樣位置商品房?jī)r(jià)格的40%～60%;從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅; 從建設(shè)手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設(shè)，沒(méi)有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門(mén)的批復(fù)管理，施工過(guò)程也沒(méi)有監(jiān)督檢驗(yàn)。

  查看全文↓ 2014-04-24 18:03:59

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房怎么分
  答

  一，商品房在中國(guó)興起于80年代，它是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營(yíng)的住宅，均按市場(chǎng)價(jià)出售。其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。另外，從法律角度來(lái)分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場(chǎng)上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根據(jù)其銷售對(duì)象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房?jī)煞N。二，商品房是特指經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的，建成后用于市場(chǎng)出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。它是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國(guó)土證，可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房。三，小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。四，商品房在當(dāng)?shù)胤抗芫钟械怯泜浒福惺屑?jí)或區(qū)縣級(jí)房管部門(mén)簽發(fā)的房屋所有權(quán)證（俗稱的大紅本），買(mǎi)賣(mài)行為及房屋受法律保護(hù)。而這些都是小產(chǎn)權(quán)房不具備的。

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• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房分爭(zhēng)
  答

  您好。產(chǎn)權(quán)置換比例是按照鄉(xiāng)政府制定的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)文件實(shí)施的。如果您對(duì)拆遷補(bǔ)償有疑問(wèn)，可以到鄉(xiāng)政府要求查看相關(guān)法規(guī)文件。

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• 問(wèn) 深圳小產(chǎn)權(quán)房有什么陷阱 如何購(gòu)買(mǎi)深圳小產(chǎn)權(quán)房
  答

  前段時(shí)間，深圳查處了一批公開(kāi)搖號(hào)出售小產(chǎn)權(quán)房的情況，那么，小產(chǎn)權(quán)房是買(mǎi)不得嗎？國(guó)家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的定義和市場(chǎng)規(guī)范又是什么？購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，這些你注意過(guò)么？ 首先，什么是小產(chǎn)權(quán)房？ “小產(chǎn)權(quán)房”這一民間說(shuō)法原是指在農(nóng)村集體土地上違規(guī)建設(shè)、向社會(huì)公眾租售的房子。2004年，深圳為了加快城市化進(jìn)程，把農(nóng)村集體所有制土地全面轉(zhuǎn)為國(guó)有，村民轉(zhuǎn)為市民，并取消了村組織。不過(guò)，在土地國(guó)有化的過(guò)程中，為了照顧原居民的利益，深圳市為每戶劃出占地不超過(guò)１２０平方米，層高不超過(guò)５層，建筑面積不超過(guò)４８０平方米來(lái)建房，超過(guò)這一面積的建筑，都屬于違法建筑。 此類建設(shè)在國(guó)有土地上的違法建筑，也就是俗稱的“農(nóng)民房”，構(gòu)成了深圳特色“小產(chǎn)權(quán)房”的主體。除此之外，軍產(chǎn)房和單位集資房也是“小產(chǎn)權(quán)房”的重要組成部分。這三者的共同特點(diǎn)在于無(wú)法取得國(guó)家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證。 事實(shí)上，全國(guó)通行的“小產(chǎn)權(quán)房”概念并不適用于深圳。 從深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立初期開(kāi)始，深圳市政府就鼓勵(lì)農(nóng)民利用農(nóng)村的集體土地合作籌建這種不具備房屋產(chǎn)權(quán)的“小產(chǎn)權(quán)房”，以容納來(lái)自全國(guó)各地的開(kāi)拓者。正是這些從違法建筑中白手起家的人，締造了日后深圳崛起的奇跡。 小產(chǎn)權(quán)房里面貓膩風(fēng)險(xiǎn)在哪兒？ 一直以來(lái)深圳對(duì)于小產(chǎn)權(quán)銷售都采取高壓態(tài)勢(shì)，可是由于房市火爆，小產(chǎn)權(quán)房銷售再度抬頭。有律師指出，雖然市民購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房可以拿到律師公證書(shū)，從法律上講是有法律效益的，但小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)本身違法，因此公證書(shū)也是沒(méi)有任何法律效力的。再者說(shuō)，律師給小產(chǎn)權(quán)樓盤(pán)出具見(jiàn)證，本身有違職業(yè)道德。 小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)是沒(méi)有任何保障的，因?yàn)榉课荼旧砭褪沁`建，一旦遇到政府拆遷，消費(fèi)者很可能連賠償都沒(méi)有。另外，小產(chǎn)權(quán)房物業(yè)管理也是一大問(wèn)題，入住后業(yè)主權(quán)益難有保障，而且房屋質(zhì)量也值得懷疑。 如果一定要買(mǎi)，請(qǐng)注意… １、看開(kāi)發(fā)主體是否合法。實(shí)施城中村土地開(kāi)發(fā)的主體可以是村民，還可以是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法成立的具備法人資格和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，也可以是村委會(huì)依法委托的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。但主體一定要取得合法開(kāi)發(fā)土地的資格。 ２、看是否取得了國(guó)有土地使用證。按照有關(guān)規(guī)定，城中村的開(kāi)發(fā)用地，必須由當(dāng)?shù)赝恋卣韮?chǔ)備中心征為國(guó)有土地，實(shí)現(xiàn)土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，再通過(guò)“招拍掛”方式交給土地使用者使用，并由當(dāng)?shù)貒?guó)土房產(chǎn)局核發(fā)國(guó)有土地使用證。 ３、看是否符合城市規(guī)劃。城中村改造項(xiàng)目，必須符合城市總體規(guī)劃，只有符合城市整體規(guī)劃，購(gòu)房者的房屋所有權(quán)證書(shū)才有一定的取得保障。 ４、看是否取得了建筑工程施工許可證。城中村改造項(xiàng)目應(yīng)按照《建筑法》的規(guī)定，進(jìn)行報(bào)建、招標(biāo)、施工、監(jiān)理及組織竣工驗(yàn)收。 ５、看有沒(méi)有商品房銷（預(yù)）售許可證。這是城中村改造項(xiàng)目準(zhǔn)許向社會(huì)銷售的重要標(biāo)志。城中村改造項(xiàng)目應(yīng)符合《房地產(chǎn)法》的規(guī)定，經(jīng)當(dāng)?shù)貒?guó)土房產(chǎn)局審核，各項(xiàng)條件符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，取得商品房銷（預(yù)）售許可證后，才能向社會(huì)銷售。 前車之鑒：小產(chǎn)權(quán)房坑人案例 1、龍華青湖一小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，物業(yè)隨意征收水電費(fèi)。沙井一小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，因物業(yè)收費(fèi)不合理與業(yè)主發(fā)生矛盾，管理處直接停了業(yè)主水電，業(yè)主討說(shuō)法反遭毆打。光明新區(qū)公明一小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，電梯頻頻上演停頓、滑墜等“驚魂”事件，原本用來(lái)活動(dòng)的二樓架空層也被人改成了住宅公開(kāi)銷售。 2、2014年，深圳商報(bào)就報(bào)道過(guò)一名李姓市民，在購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房后，入住了10年時(shí)間，結(jié)果卻遭開(kāi)發(fā)商無(wú)償索回。**后，經(jīng)深圳市仲裁委員會(huì)審理，當(dāng)年雙方簽訂的購(gòu)房合同無(wú)效，李先生需返還房屋給開(kāi)發(fā)商，同時(shí)無(wú)法獲得已交付的近半購(gòu)房款。

• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)分幾種產(chǎn)權(quán)
  答

  小產(chǎn)權(quán)分3種產(chǎn)權(quán)：1、占用集體用地或耕地違法建設(shè)。這部分的小產(chǎn)權(quán)房還是比較常見(jiàn)的，基本上都是將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開(kāi)發(fā)的違法建筑，最直觀的表現(xiàn)就是鄰近城市，距離城市的市中心并不是特別遠(yuǎn)，但是因?yàn)闆](méi)有產(chǎn)權(quán)，所以價(jià)格會(huì)比較便宜一些，沒(méi)有能力在城市當(dāng)中買(mǎi)房子的人會(huì)考慮買(mǎi)這樣的房屋。2、在政府劃撥或出讓的土地上的小產(chǎn)權(quán)房這部分的土地因?yàn)闆](méi)有通過(guò)合法的出讓，或者是不按規(guī)劃功能開(kāi)發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場(chǎng)上銷售，所以是具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。3、在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)的商品房這部分的房子按照正常情況之下是需要給軍人居住使用的，流轉(zhuǎn)也只能夠在部隊(duì)當(dāng)中流轉(zhuǎn)，賣(mài)給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”，也沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，可以算是小產(chǎn)權(quán)的范圍之內(nèi)。所謂的小產(chǎn)權(quán)房，指的就是不是經(jīng)過(guò)合法出讓、建筑未經(jīng)建筑規(guī)劃，房子沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證的房子。像這部分的房子在購(gòu)買(mǎi)了之后購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案，所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證，因此一旦遇到拆遷或者是其他的事情，就沒(méi)有辦法保障自己的合法權(quán)益。小產(chǎn)權(quán)房的弊端：1、包括城中村改造在內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如果沒(méi)有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的，這些房子存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，最大的問(wèn)題就是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護(hù)。2、有一些小產(chǎn)權(quán)房，雖然是在農(nóng)村集體土地上建造，但是屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國(guó)家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會(huì)得到拆遷安置補(bǔ)償。3、房屋質(zhì)量沒(méi)人監(jiān)督，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問(wèn)題。4、這些房子幾乎都沒(méi)有暖氣、天然氣等配套設(shè)施。5、由于缺乏產(chǎn)權(quán)，未來(lái)在遺產(chǎn)繼承時(shí)也會(huì)遇到許多麻煩。6、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或者上市轉(zhuǎn)賣(mài)。

• 問(wèn) 深圳哪里的小產(chǎn)權(quán)房**劃算？**好？
  答

  小產(chǎn)權(quán)是不能買(mǎi)賣(mài)的

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