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• 137****2595

  秋和初春溫度較低，且業(yè)主中很多是南方人，因此，業(yè)主委員會就“供暖4個月，交費24元/平方米供暖季和交費30元/平方米供暖季，供暖6個月”與物業(yè)管理公司協(xié)商選擇了后者。從那個時候起，我們小區(qū)便一直是每年10月份開始供暖，直至次年的4月份為止。
  
  2000-2001和2001-2002兩年度，北京冬季是典型的“暖冬”，通過業(yè)主委員會對供暖質量和供暖費的監(jiān)督，產(chǎn)生了相當多的采暖費結余。因此，全體業(yè)主免交了2002-2003年度的采暖費，卻仍然照常供暖。僅此一項平均每戶節(jié)省采暖費支出3750元左右。
  
  當事人
  
  包干制將退出歷史舞臺
  
  朝陽園開發(fā)商黃世達總經(jīng)理告訴記者，香港的社區(qū)一直實行酬金制，沒有包干制。朝陽園作為北京市較早實行酬金制的社區(qū)，不僅僅跟開發(fā)商的香港背景有關，而且與50%以上的業(yè)主(港澳臺人士、外籍人士、有境外生活經(jīng)歷的人)和物業(yè)公司第一太平戴維斯的國際背景有關。業(yè)主的整體素質較高，熟悉酬金制，也希望物業(yè)費的使用透明化。這樣一來，在物業(yè)管理上套用香港模式，業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司三者交流起來就要容易得多。
  
  隨著法制的不斷健全和國人素質的逐步提高，包干制將退出歷史舞臺，清清楚楚的酬金制會得到更多業(yè)主的認可。朝陽園自第一批業(yè)主入住以來，酬金制的實施雖然也有磕磕碰碰，但總的來說，還是朝著越來越完善的方向走著。
  
  酬金制并不適合所有的社區(qū)
  
  就目前北京的實際情況來看，朝陽園業(yè)主委員會主任舒可心認為酬金制并不適合所有的社區(qū)。因為，選擇酬金制要求該小區(qū)的業(yè)主委員會成員有能力監(jiān)督物業(yè)公司。而且，小區(qū)的業(yè)主們要有足夠的信心。畢竟，年終核算時，物業(yè)費多了往后挪時大家高興；少了要補交時，大家就不一定愿意了。
  
  如果大家覺得沒有這個能力，舒可心建議還是選擇包干制比較好。事先與物業(yè)公司協(xié)商好，給多少錢出什么活，賠了賺了物業(yè)公司自己算。也就是說，實行酬金制的小區(qū)，業(yè)主委員會既要監(jiān)督物業(yè)公司的行為，也要監(jiān)督物業(yè)公司的賬目。包干制則簡單得多，只需要監(jiān)督物業(yè)公司的行為就行了。
  
  專家
  
  北京市物業(yè)管理商會會長 于慶新
  
  酬金制和包干制各有利弊
  
  就住宅而言，國外是酬金制占主導，國內(nèi)則是包干制占主流。酬金制和包干制其實各有利弊，無論國內(nèi)還是國外，這兩種收費方式都有市場。很多人認為酬金制很透明，不會有暴利和黑洞。實際上，任何法律法規(guī)都不可能無懈可擊，對于一些不講信譽的企業(yè)，只要想鉆空子，都能找到縫隙。
  
  國外的物業(yè)管理之所以糾紛比國內(nèi)少，與他們實行市場化的時間較長有很大關系，不講信譽的企業(yè)經(jīng)過優(yōu)勝劣汰早已不復存在。就拿北京來說，現(xiàn)有的物業(yè)管理企業(yè)達到2000多家，而國外同等規(guī)模的大城市還不到100家！北京實行包干制也有管理得不錯的，排在前幾位的優(yōu)秀物業(yè)公司一點也不比國外的優(yōu)秀物業(yè)公司差。所以，物業(yè)管理的好壞不在于采取哪種管理模式，而在于市場化程度的高低和企業(yè)的自律。
  
  保養(yǎng)不當，房子會貶值
  
  房子不同于普通的消費品，買完后還得養(yǎng)。在其他條件不變的情況下，如果保養(yǎng)不當，很有可能貶值。這樣的例子已經(jīng)有不少了。在20世紀80年代末、90年代初，北京曾建了一批高檔公寓，這些高檔公寓有的物業(yè)費高達1美元／平方米／月，有的只要3元／平方米／月。10年之后再來看它們，那些維護、保養(yǎng)得好的公寓，基本沒有貶值，甚至有的還**了，無論是出租還是轉手，都能有不錯的收益。而那些管理不善的公寓，降得**多的現(xiàn)在僅三折就賣！
  
  《物業(yè)服務收費管理辦法》要求把物業(yè)費的定價交給業(yè)主自己做主。但是，要警惕由此帶來的一些“副產(chǎn)品”。當房屋產(chǎn)權屬于個人，物業(yè)費由業(yè)主支付，業(yè)主當然希望物業(yè)費越低越好。在挑選物業(yè)公司時，都愿意選價格低的公司。這種情況下，物業(yè)公司在競標時就會競相壓價，一旦競標成功，中標的公司很有可能為了節(jié)約成本，偷工減料，進行掠奪性經(jīng)營。在這種經(jīng)營方式管理下的小區(qū)，其使用壽命將大大減少。就拿玻璃和大理石的清潔來說，用普通的抹布(墩布)、清水清潔與用專業(yè)用品、專用清潔劑護理相比，一天兩天看不出差別，三年五載后就會大不一樣，當然成本也不一樣。
  
  誰也不愿意花5塊錢只享受價值2塊錢的服務。如何從中辨別貨真價實服務好的物業(yè)公司呢？于慶新給大家的建議是，盡量挑選那些聲譽好的品牌公司，并事先到這家公司連續(xù)管理5年以上的小區(qū)考察考察。
  
  北京市瑞贏物業(yè)發(fā)展研究所首席咨詢師 朱孝安
  
  酬金制現(xiàn)在更省錢
  
  朱孝安認為，酬金制相對包干制而言，要更透明、更規(guī)范、更節(jié)省。
  
  具體來說，“更透明”是因為包干制管理的小區(qū)，業(yè)主從法律上是無權查物業(yè)費支出情況的，而實行酬金制的小區(qū)，業(yè)主則有權檢查和監(jiān)督物業(yè)管理成本。但是，據(jù)我了解，現(xiàn)在北京還沒有專業(yè)的審計物業(yè)管理成本的單位，大多數(shù)的物業(yè)管理成本審計是由一些會計事務所兼著做。
  
  “更規(guī)范”是從物業(yè)管理費的使用上來說，物業(yè)公司管理的是所有業(yè)主的公共財產(chǎn)，哪些該修、哪些該換、用多少成本來維護等等問題，應該由業(yè)主自己決定。物業(yè)公司只是一個代管機構，無權替業(yè)主做主。因此，把物業(yè)維護成本和物業(yè)管理服務費分開的酬金制顯得更規(guī)范。
  
  “更節(jié)省”是暫時的。因為目前的稅法規(guī)定：成本不計稅，管理費計稅。也就是說，酬金制管理的小區(qū)，劃歸成本的那一部分費用現(xiàn)在是不用交稅的，只有約定付給物業(yè)公司的服務費必須交5.5%的稅。而包干制的小區(qū)要按照整個物業(yè)管理費5.5%交稅。一般來說，付給物業(yè)公司的管理費占整個物業(yè)管理費的10%左右，這樣一算，節(jié)省的稅費可是一筆不小的數(shù)目。當然，這只是暫時的。如果稅法出臺相應的規(guī)定后，這一優(yōu)勢就不將存在。
  
  在談到為選擇哪種管理方式而投票表決時，朱孝安比較贊同1平方米擁有1票業(yè)權的新規(guī)定，認為在目前的情況下，這是比較公平的投票方式。他的理由是，這就像股份制企業(yè)，占的股份多的權利也相應要大，超過50%的股東就擁有企業(yè)的決策權。但朱孝安提醒消費者要注意，在投票之前**好核實一下小區(qū)的實際總建筑面積，以便明了自己所占總投票數(shù)的比例。
  
  消費者
  
  酬金制需要顧問和監(jiān)督
  
  楓丹麗舍的齊小姐提出：“我贊成物業(yè)管理費實行酬金制。物業(yè)管理成本由物業(yè)管理公司按計劃向業(yè)主委員會申請，經(jīng)批準后按計劃執(zhí)行。物業(yè)管理酬金預先約定一個幅度，如5%-10%，根據(jù)其工作好壞按月支付。另外，**好聘請一名管理專家做顧問，聘請兩名財務人員?！?br/>
  齊小姐還說：“我希望小區(qū)在成立業(yè)主委員會的同時成立小區(qū)業(yè)主監(jiān)事會。業(yè)主委員會的職責除了《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責外，增加收取物業(yè)管理費及向物業(yè)管理公司劃撥費用職責。業(yè)主監(jiān)事會職責顧名思義就是監(jiān)督業(yè)主委員會工作?！?br/>
  收費高低要和服務質量成正比
  
  家住和泰園的于先生說：“其實不管物業(yè)費怎么變化，調高也好調低也好，我認為在小區(qū)開公司的業(yè)主應該交高于平均值的物業(yè)費！因為他們在同樣房屋使用面積的情況下，享受物業(yè)服務的機會**多，人數(shù)也**多，所以，一方面我們要求物業(yè)提高服務以和他們的收費相符合?另一方面也要通過內(nèi)部的價格調節(jié)手段來體現(xiàn)‘誰使用多誰付費就多’的大原則?！?br/>
  同住和泰園的湯先生向記者表示：“物業(yè)費的價格問題我認為要和服務成正比，如果能做得更好，多收也應該?！?br/>
  朝陽無限一位樸姓業(yè)主則認為《業(yè)主公約》很必要，這樣大家就有一個統(tǒng)一的起碼的道德上的約束，且有理可依。
  
  酬金制是發(fā)展方向
  
  某業(yè)主委員會主任路漫漫先生的觀點很明確，物業(yè)管理收費的酬金制是發(fā)展方向，與目前普遍采用的承包制相比更具合理性。
  
  目前我國的物業(yè)管理市場尚不完全具備商業(yè)化特征。商業(yè)化機制是一個更加市場化的機制，只有在商業(yè)化相對發(fā)達的階段，才有可能推行物業(yè)管理的酬金制，但是在目前我們國家的現(xiàn)狀下，并不完全適合。
  
  大量的業(yè)主關心的問題是哪里的物業(yè)費收得高了或低了，而不是物業(yè)管理費的真正使用情況。他們不關心或者說也沒有能力關心物業(yè)管理的經(jīng)費使用情況。這就說明，目前中國的物業(yè)管理，尚處于初級階段，雖然已經(jīng)有了某些商業(yè)化的萌芽，但是尚不具備完全商業(yè)化的條件。
  
  再者，物業(yè)管理的酬金制需要社會信用和監(jiān)管體系的保障?，F(xiàn)有的物業(yè)管理委員會，由于其人員組成的特殊性(兼職等)和法律地位的不確定性，根本無法滿足物業(yè)管理的要求，也談不上有力的監(jiān)管物業(yè)管理公司的活動，從而只能“配合物業(yè)管理企業(yè)工作”。
  
  如果業(yè)主委員會不具備監(jiān)管能力和水平，那么酬金制的推行只不過是在物業(yè)公司原有的利潤水平上再加上幾十萬甚至上百萬的“酬金”，沒有實際意義，而且極有可能為業(yè)主特別是中小社區(qū)的業(yè)主帶來更大的負擔。
  
  

  查看全文↓ 2014-04-27 09:56:41
• 144****8837

  交稅當然是要去稅務局了。交稅的前提是你所屬公司的收入額與稅率相乘后的營業(yè)稅額。

  查看全文↓ 2014-04-27 09:17:41
• 156****9590

  按照規(guī)章制度來！

  查看全文↓ 2014-04-26 09:43:04
• 143****9624

  1、物業(yè)公司需要繳納的稅金有：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、個人所得稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、所得稅等。
  2、納稅申報
  （1）個人所得稅，每月7號前申報繳納。
  （2）營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，每月15號前申報繳納。
  （3）所得稅，每季度末的下月15號前申報繳納。
  （4）如果沒有繳納的稅金，每月也要按時進行零申報。
  3、納稅申報方式，一般都是網(wǎng)上申報，也有上門申報的。具體采用哪種申報方式，**好問一下單位主管稅務局。

  查看全文↓ 2014-04-25 19:31:26
• 138****1575

  物業(yè)管理對應的營業(yè)稅稅率是5%,并根據(jù)營業(yè)稅繳納城建稅和教育費附加。人員工資不可扣除,但代業(yè)主支付的費用(代收代繳性質的)可以在計算營業(yè)稅計稅依據(jù)時扣除。物業(yè)管理公司應以服務性營業(yè)收入額(包括主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入)為征稅對象和計稅依據(jù),向稅務機關交納一定量的營業(yè)稅金及附加,包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加等。
  物業(yè)管理公司通過設置“營業(yè)稅金及附加”賬戶核算營業(yè)收入應負擔的稅金及附加。而公司發(fā)生的費用性稅金,如房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等,則應在“管理費用”賬戶核算。

  查看全文↓ 2014-04-25 17:23:44
• 135****4608

  物業(yè)管理對應的營業(yè)稅稅率是5％，并根據(jù)營業(yè)稅繳納城建稅和教育費附加。人員工資不可扣除，但代業(yè)主支付的費用（代收代繳性質的）可以在計算營業(yè)稅計稅依據(jù)時扣除。
  物業(yè)管理公司應以服務性營業(yè)收入額（包括主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入）為征稅對象和計稅依據(jù)，向稅務機關交納一定量的營業(yè)稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加等。物業(yè)管理公司通過設置“營業(yè)稅金及附加”賬戶核算營業(yè)收入應負擔的稅金及附加。而公司發(fā)生的費用性稅金，如房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等，則應在“管理費用”賬戶核算。

  查看全文↓ 2014-04-25 14:06:12
• 137****3010

  就是根據(jù)稅法，剛畢業(yè)踏進社會，想留在自己喜歡的城市工作畢業(yè)先找到住的地方。開始找房子，尋尋覓覓終于找到了價錢合適的出租屋，下午搬了進去，泛黃的墻壁已經(jīng)顯出這個房子的年代。只好想到了買墻貼裝飾，既省事又便宜。上了淘寶逛了一圈，突然發(fā)現(xiàn)一家賣墻貼的小笨的店鋪里的墻紙正合我心意，在掌柜的介紹下，買了主題淡紫色的墻貼，發(fā)貨速度超快。
  第二天就受到了，掌柜還送小禮物，我一定會介紹朋友去的。

  查看全文↓ 2014-04-25 11:03:31
• 156****6597

  營業(yè)稅按收入的5%繳納,城建稅和教育費附加隨營業(yè)稅征收,另外還要繳企業(yè)所得稅和水利基金

  查看全文↓ 2014-04-24 22:49:31
• 142****1028

  先收集好一個月的原始憑證，再按每筆做好相應的會計分錄，再登帳。

  查看全文↓ 2014-04-24 22:37:24
• 155****0856

  這個還真不知道 如果沒收入可以申請零申報

  查看全文↓ 2014-04-24 17:41:05

相關問題

• 問 物業(yè)管理公司如何交稅
  答

  也是要繳稅的，寫字樓和小區(qū)的物業(yè)基本都差不了多少，大同小異的

  全部3個回答>
• 問 物業(yè)管理公司怎么賺錢
  答

  　有的?！　?、物業(yè)公司的收入來源源于龐大的物業(yè)稅,首先每月向業(yè)主收取300-500元的管理費,而他們一間物業(yè)公司的管理費就高達10多萬以上,而車場搽卡系統(tǒng)平均超過500個車位,每個車位月保200-300元,臨保市區(qū)高達10-20元一個鐘,每月停車保管費就高達幾十萬,業(yè)主受到管理處的管轄?！　?、物業(yè)公司外圍擁有商鋪,這樣的商鋪非常昂貴,小小一間就需要1萬多元以上.

  全部3個回答>
• 問 中海物業(yè)管理公司好還是深圳長城物業(yè)管理公司好
  答

  中海物業(yè)現(xiàn)在服務超差，他不是國營的，他是服份公司。

  全部5個回答>
• 問 ?? 如何開物業(yè)管理公司
  答

  1、先去辦理工商執(zhí)照，注冊資金**低50萬。公司名稱里必須包含“物業(yè)服務”字樣。2、辦下執(zhí)照后，憑工商執(zhí)照，到石家莊住房保障和房產(chǎn)管理局物業(yè)管理科辦理物業(yè)資質手續(xù)，具體資質辦理方法咨詢物業(yè)科3、物業(yè)經(jīng)理證可以到石家莊勞動職業(yè)培訓機構辦理，這個證書遍地都是，如果不知道，也可以在物業(yè)科一并咨詢，物業(yè)科的人都清楚。4、物業(yè)管理師已經(jīng)?？?，且物業(yè)師也不是辦理物業(yè)公司的必備證書

  全部5個回答>
• 問 ?? 如何選擇物業(yè)管理公司
  答

  當業(yè)主成立了業(yè)委會后進入合法的程序。通過物業(yè)管理合同對目前在管理的物業(yè)公司進入審核，提出物業(yè)管理中各項的整改方案，如果物業(yè)服務到位，你（們）沒有理由辭退該公司，只能服務期到達后才能變更物業(yè)公司。如果通過整改還達不到合同的約定。那以書面形式向物業(yè)公提出終止。這里并不是個別業(yè)主的意思。要通告及召開業(yè)主大會進行的…。

  全部3個回答>