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• 152****3314

  可以考慮通過(guò)媒體來(lái)暴光，打市長(zhǎng)熱線

  查看全文↓ 2014-04-20 11:34:33
• 151****4307

  **好的辦法就是你們雙方坐下來(lái)協(xié)商，協(xié)商不成可以通過(guò)法律來(lái)解決

  查看全文↓ 2014-04-19 19:18:25
• 143****6657

  一、商品房質(zhì)量糾紛的類型
  
  廣義的商品房質(zhì)量糾紛是指因開發(fā)商交付的商品房及其配套設(shè)備、設(shè)施或居住環(huán)境存在不符合法律規(guī)定或合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而產(chǎn)生的糾紛，商品房質(zhì)量糾紛主要是由于開發(fā)商片面追求高額利潤(rùn)造成的。
  
  為了保護(hù)購(gòu)房人利益，國(guó)家明確規(guī)定開發(fā)商不得將工程質(zhì)量不合格或配套不完善的房屋交付使用；同時(shí)還規(guī)定住宅小區(qū)需經(jīng)國(guó)家相關(guān)部門綜合驗(yàn)收合格后才能交付使用；商品房交付使用時(shí)，開發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房人出示《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》，承擔(dān)商品房保修及維修責(zé)任。雖然國(guó)家在商品房質(zhì)量問(wèn)題上已做了很多有益的探索與努力，但由于種種原因，經(jīng)國(guó)家驗(yàn)收合格的商品房與購(gòu)房人心目中合格的商品房還是存在較大差距，難以讓購(gòu)房人滿意。商品房質(zhì)量糾紛也因此層出不窮、無(wú)法避免。面對(duì)這種情況，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)了解商品房質(zhì)量方面的法律規(guī)定，以解決實(shí)際問(wèn)題。
  
  1、開發(fā)商交付使用的商品房主體質(zhì)量不合格。
  
  商品房主體質(zhì)量不合格，法律規(guī)定不得交付使用，這樣的房子不應(yīng)通過(guò)驗(yàn)收。但現(xiàn)實(shí)中確定有主體不合格的房子驗(yàn)收為合格并交付使用的情況。此時(shí)開發(fā)商不僅是違反合同責(zé)任的問(wèn)題了，而是要承擔(dān)產(chǎn)品擔(dān)缺陷責(zé)任。購(gòu)房人如果認(rèn)為房屋主體質(zhì)量不合格，首先應(yīng)該向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十二條及《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（下稱《解釋》）第十二條的規(guī)定，購(gòu)房者有權(quán)退房，解除商品房買賣合同，并要求開發(fā)商賠償損失。
  
  2、購(gòu)房者所購(gòu)房屋主體質(zhì)量合格，但房屋其他質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用。
  
  這種情況下，如果房屋已經(jīng)驗(yàn)收合格并交付使用，則開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因?yàn)橘?gòu)房者訂立合同的目的是購(gòu)買可以使用功能正常的房屋，開發(fā)商交付的房屋不能讓購(gòu)房人實(shí)現(xiàn)這一目的，購(gòu)房人則可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失?！皣?yán)重影響正常居住使用”一般是指購(gòu)房者所購(gòu)買的房屋出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，且該質(zhì)量問(wèn)題通過(guò)修復(fù)等亦無(wú)法保證購(gòu)房者人身、財(cái)產(chǎn)安全及正常居住使用的情形。
  
  3、購(gòu)房者所購(gòu)買的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，但尚未達(dá)到“嚴(yán)重影響正常居住使用”這一嚴(yán)重程度。
  
  在這種情況下，開發(fā)商輕微違約，沒(méi)有達(dá)到根本違約的程度，所以購(gòu)房者不能要求解除合同進(jìn)行退房。在保修期內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，如開發(fā)商拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，購(gòu)房者可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由開發(fā)商承擔(dān)。
  
  二、商品房質(zhì)量糾紛引起的訴訟中小業(yè)主存在的舉證難現(xiàn)象和原因分析。
  
  1、沒(méi)有一定的知識(shí)能力和文化程度，且在房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)方面處于的絕對(duì)劣勢(shì)，造成小業(yè)主舉證難。
  
  房地產(chǎn)市場(chǎng)面對(duì)的是整個(gè)社會(huì)群體，各個(gè)群體之間的文化程度、知識(shí)水平差異巨大，處于較低層次購(gòu)房者往往對(duì)于房屋質(zhì)量問(wèn)題不能作出準(zhǔn)確的判斷，如果經(jīng)濟(jì)收入有限，也不可能委托具有專業(yè)知識(shí)的人員協(xié)助訴訟，且訴訟對(duì)象又是專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展商，不論是經(jīng)濟(jì)實(shí)力和專業(yè)技術(shù)水平均有較大的差距。小業(yè)主在訴訟中怎樣合理舉證支持訴訟請(qǐng)求有一定困難。
  
  2、小業(yè)主沒(méi)有鑒定的資質(zhì)和委托鑒定的經(jīng)濟(jì)能力，對(duì)于商品房質(zhì)量缺陷的程度取證難。
  
  因?yàn)榻ㄖ|(zhì)量的鑒定需要專門的知識(shí)和儀器，一般非專業(yè)人員即使有較高的文化水平也不能作出準(zhǔn)確判斷，所以涉及商品房質(zhì)量問(wèn)題的訴訟多會(huì)出現(xiàn)一個(gè)專門機(jī)構(gòu)鑒定的問(wèn)題。一般業(yè)主作為原告進(jìn)行訴訟時(shí)，單憑通常的生活經(jīng)驗(yàn)和文化知識(shí)僅能判斷房屋是否存在質(zhì)量問(wèn)題。但對(duì)于存在問(wèn)題的程度和損害結(jié)果無(wú)法進(jìn)行科學(xué)的判斷，根據(jù)侵權(quán)損害賠償訴訟的要求，如果提出賠償要求則需要有一個(gè)判斷的標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)只能建立在科學(xué)鑒定的基礎(chǔ)上。但目前房屋質(zhì)量糾紛的鑒定只能由社會(huì)上少量的專業(yè)機(jī)構(gòu)出具報(bào)告，一般來(lái)說(shuō)這些機(jī)構(gòu)并非專業(yè)對(duì)房屋質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行鑒定，其運(yùn)營(yíng)成本大，收費(fèi)高且標(biāo)準(zhǔn)缺乏合理性，對(duì)于一戶或幾戶個(gè)人業(yè)主提出房屋質(zhì)量訴訟要求鑒定的情況，若要比較全面的鑒定則費(fèi)用無(wú)法承擔(dān)，而民事訴訟法要求原告舉證故預(yù)付鑒定費(fèi)用限制了個(gè)人業(yè)主的全面取證的能力。
  
  3、發(fā)展商實(shí)力強(qiáng)、影響大，社會(huì)上的鑒定機(jī)構(gòu)少，而又往往作為其他專門機(jī)構(gòu)經(jīng)常與房地產(chǎn)商進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系，其鑒定結(jié)果做到公正性是比較難的。
  
  發(fā)生房屋質(zhì)量訴訟需要鑒定，如原、被告雙方未能對(duì)鑒定機(jī)構(gòu)的選擇達(dá)成一致，則由法院出面委托鑒定。從理論上講，法院委托的鑒定屬于司法鑒定，應(yīng)該具有公正性，但目前對(duì)于侯選的監(jiān)督機(jī)構(gòu)多為獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，追求利益**大化是經(jīng)濟(jì)實(shí)體的目標(biāo)，在范圍有限的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常能夠接觸到各類鑒定機(jī)構(gòu)，甚至保持著密切的業(yè)務(wù)聯(lián)系。在此種不公平的地位下，小業(yè)主很難獲得公平的對(duì)待，而法院又缺乏專業(yè)知識(shí)（大多數(shù)情況下還不如開發(fā)商），無(wú)法做出準(zhǔn)確判斷。
  
  三、如何處理商品房質(zhì)量糾紛
  
  （一）在簽訂合同時(shí)要注意對(duì)有關(guān)房屋質(zhì)量條款的約定
  
  房屋質(zhì)量如果是非主體不合格問(wèn)題，保修期約定和質(zhì)量責(zé)任約定就非常重要。因此簽訂合同時(shí)應(yīng)注意有關(guān)房屋質(zhì)量條款的約定，并注意3大法律問(wèn)題。
  
  1.住宅質(zhì)量保修期限
  
  審查《住宅質(zhì)量保證書》中有關(guān)房屋質(zhì)量保修約定是否違反法規(guī)規(guī)定的**低保修期及保修范圍。根據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)條例規(guī)定，住宅質(zhì)量保修期限不得低于法定**低保修期限。在正常使用條件下，房屋建筑工程的**低保修期限為：
  
  地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；
  
  屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；
  
  供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；
  
  電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；
  
  裝修工程為2年。
  
  2.其他保修范圍項(xiàng)目
  
  對(duì)于法規(guī)及《住宅質(zhì)量保證書》中沒(méi)有約定的其他保修范圍項(xiàng)目的保修期限，購(gòu)房者須與開發(fā)商補(bǔ)充約定。
  
  3.非房屋主體質(zhì)量約定
  
  建議購(gòu)房者在補(bǔ)充協(xié)議中就房屋發(fā)生的非房屋主體質(zhì)量問(wèn)題、處理方式及違約責(zé)任作出明確約定。比如購(gòu)房者驗(yàn)收房屋時(shí)，若房屋發(fā)生非房屋主體質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者有權(quán)要求開發(fā)商或開發(fā)商委托的物業(yè)管理公司限期修理、重做等。此時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)拒絕接受房屋，并有權(quán)按照《商品房買賣合同》的規(guī)定追究開發(fā)商的違約責(zé)任。
  
  （二）充分運(yùn)用《**高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》對(duì)商品房質(zhì)量糾紛的處理。

  查看全文↓ 2014-04-19 16:17:53
• 133****4188

  **好還是雙方坐下來(lái)一起協(xié)商一下

  查看全文↓ 2014-04-19 13:40:09
• 151****6316

  **好是協(xié)商解決，實(shí)在不行的話就仲裁解決

  查看全文↓ 2014-04-19 10:24:50
• 135****4742

  買房人在入住后常常遇到房屋的實(shí)際面積和開發(fā)商所承諾的面積誤差的問(wèn)題，不是缺斤短兩地“縮水”，就是買房人額外負(fù)擔(dān)“漲水”的費(fèi)用?！翱s水”侵犯了買房人權(quán)益是無(wú)疑的，“漲水”對(duì)買房人來(lái)說(shuō)未必占了便宜，因?yàn)橘I房人不僅要承擔(dān)超出部分的房?jī)r(jià)，還得多支付物業(yè)管理費(fèi)、供暖費(fèi)等等。 房子的實(shí)際面積和開發(fā)商所承諾的面積出現(xiàn)了誤差，如果誤差比絕對(duì)值小于3%?含3%?的，買房人不能要求退房，其誤差按實(shí)際結(jié)算。如果誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%的，買房人可以要求退房；如果買房人不要求退房的，由開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。案例 周先生購(gòu)買某房地產(chǎn)開發(fā)公司的一套房屋，銷售面積158.5平方米。入住后，周先生覺(jué)得房間的實(shí)際面積明顯小于銷售面積，便委托房地產(chǎn)測(cè)繪部門進(jìn)行了測(cè)繪，結(jié)果，房屋的實(shí)測(cè)面積為149平方米，和銷售面積相差9.5平方米，就與開發(fā)商協(xié)商提出退房或退還多收的房款、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)及利息，遭到開發(fā)公司的拒絕。無(wú)奈，周先生起訴到人民法院，提出了同上的要求。 周先生認(rèn)為，房屋面積不足是開發(fā)公司違約，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，如果不是買房人自己發(fā)現(xiàn)了，買房人還不會(huì)知道自己的利益被侵犯。買房人對(duì)房屋面積不足，應(yīng)該是知道的，所以，開發(fā)公司的行為應(yīng)屬欺詐行為。 開發(fā)公司認(rèn)為，法院應(yīng)當(dāng)駁回周先生的訴訟請(qǐng)求，理由是：第一，雙方的商品房買賣合同中有約定，如果出現(xiàn)了房屋面積誤差的情況，房款多退少補(bǔ)，所以不能退房；第二，雙方在合同中沒(méi)有約定如多收房款退款時(shí)退利息的問(wèn)題，所以，周先生要求支付利息是沒(méi)有根據(jù)的；第三，該公司是按照合同約定收取的物業(yè)費(fèi)和供暖費(fèi)，周先生要求退回超出銷售面積的物業(yè)費(fèi)和供暖費(fèi)，是缺乏依據(jù)的，應(yīng)該按合同約定行事。 經(jīng)法院審理查明，雙方的商品房買賣合同中有約定，如果出現(xiàn)了房屋面積誤差的情況，房款多退少補(bǔ)。房地產(chǎn)測(cè)繪部門實(shí)測(cè)報(bào)告是按規(guī)范進(jìn)行的，可以采信。周先生所述其購(gòu)買房屋的實(shí)測(cè)面積為149平方米，和銷售面積相差9.5平方米的事實(shí)屬實(shí)。 **后法院判決，開發(fā)公司退還多收的周先生購(gòu)房款、超出面積的物業(yè)費(fèi)及供暖費(fèi)、并支付周先生上述費(fèi)用的利息。 專家坐堂 本案中，因?yàn)殡p方合同約定了如出現(xiàn)了房屋面積誤差時(shí)房款多退少補(bǔ)的情形，一旦出現(xiàn)了誤差只能按多退少補(bǔ)的約定來(lái)處理，所以，周先生退房的要求是得不到滿足的。如果雙方?jīng)]有約定或約定不明時(shí)怎么辦？應(yīng)按法律規(guī)定辦理。 一、不能退房。對(duì)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算。即房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，超出面積的房?jī)r(jià)款由買房人按照合同約定的價(jià)格補(bǔ)足；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，賣房人應(yīng)返還買房人小于部分的房?jī)r(jià)款及利息。如果在訴訟過(guò)程中，買房人請(qǐng)求解除合同、要求退房的，人民法院是不會(huì)支持的。 二、可以退房。對(duì)面積誤差比絕對(duì)值超出3%，如果在訴訟過(guò)程中，買房人請(qǐng)求解除合同、要求退房返還已付購(gòu)房款及利息的，會(huì)得到人民法院的支持的。 三、賣方承擔(dān)。對(duì)買房人不要求退房時(shí)，同意繼續(xù)履行合同的，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比超出3%部分的，房?jī)r(jià)款由賣房人承擔(dān)，超出部分的所有權(quán)歸買房人所有。 四、雙倍返還。對(duì)買房人不要求退房時(shí)，同意繼續(xù)履行合同的，房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由賣房人雙倍返還買房人。 感謝北京同點(diǎn)律師事務(wù)所孫毅律師提供支持。

  查看全文↓ 2014-04-18 19:52:17

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??商品房糾紛如何處理呢？
  答

  一"對(duì)方無(wú)預(yù)售房許可證和未進(jìn)行預(yù)售合同備案登記"根本就不能賣房,已構(gòu)成欺詐.二你可以此次提出先履行抗辯,在對(duì)方無(wú)預(yù)售房許可證和未進(jìn)行預(yù)售合同備案登記前停止付款.這不構(gòu)成你違約.三你還可以向?qū)Ψ揭蠼獬贤⒁蟀匆迅斗靠罴颖顿r償.

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 如何處理與物業(yè)和開發(fā)商的糾紛
  答

  你好.關(guān)于你的交費(fèi)問(wèn)題,按建設(shè)部<物業(yè)管理收費(fèi)管理辦法>,你應(yīng)該從開發(fā)商通知你交房時(shí)起,全額交付.當(dāng)然,有些地方法規(guī)規(guī)定未入住時(shí),按50%交,如南昌.所以,如果你們當(dāng)?shù)赜羞@樣的地方法規(guī)的話,可以只交一半.如果沒(méi)有地方法規(guī),你只好和物業(yè)公司協(xié)商了,可以考慮一定的實(shí)際情況酌情收取,但如果到了法院,一般就按全額收了,所以,盡量和物業(yè)公司協(xié)商.你所說(shuō)的其它問(wèn)題,其實(shí)都是開發(fā)商的問(wèn)題.即便你說(shuō)物業(yè)公司和開發(fā)商實(shí)際是一家,但他們?cè)诜缮袭吘故嵌€(gè)獨(dú)立法人,所以找物業(yè)公司是解決不了問(wèn)題的,也不能因?yàn)槲飿I(yè)公司不能解決開發(fā)商的問(wèn)題而不愿交管理費(fèi).物業(yè)公司的主要服務(wù)內(nèi)容是:保潔\綠化\公共秩序維護(hù)\公共設(shè)施設(shè)備保潔.只要其做了以上工作,就應(yīng)該交管理費(fèi)了.關(guān)于你所的房子和設(shè)計(jì)圖不符問(wèn)題,其實(shí)可能涉及售房欺詐,也應(yīng)該找開發(fā)商,必要是建議起訴開發(fā)商.

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 遇到樓房漏水糾紛應(yīng)該如何處理？
  答

  如果是樓房建議與鄰居協(xié)商，一般有樓上處理，是他們家的防水有問(wèn)題協(xié)商不成的，可以找居委會(huì)調(diào)解處理實(shí)在不行的，才向法院起訴處理如果還在質(zhì)保期內(nèi)，找開發(fā)商處理，先問(wèn)問(wèn)物業(yè)，維修券是否已交物業(yè)

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 商品房預(yù)售合同糾紛的處理原則是什么 如何處理糾紛
  答

  商品房預(yù)售合同是一種投資數(shù)額大、履行期限比較好的的合同，因此它所產(chǎn)生的糾紛也比較多，比如價(jià)格上的糾紛，又或者是開發(fā)商不能按期交付房屋的糾紛。那這些糾紛該如何處理呢？下面搜房網(wǎng)小編將為大家詳細(xì)介紹商品房預(yù)售合同糾紛的處理原則，希望對(duì)大家有所幫助！ 商品房預(yù)售合同糾紛的處理原則： (一)價(jià)格糾紛的處理 商品房預(yù)售合同的投資數(shù)額大、履行期限長(zhǎng)，所以，從商品房的開工建設(shè)到交付使用往往需要很長(zhǎng)的時(shí)間。在這段時(shí)間內(nèi)，可能會(huì)由于市場(chǎng)行情的變化而引發(fā)商品房的價(jià)格糾紛。一方面，預(yù)售方常以建筑材料的價(jià)格上漲或房地產(chǎn)價(jià)格的上漲為由要求提高房?jī)r(jià)遭預(yù)購(gòu)方的拒絕而形成糾紛;另一方面，預(yù)購(gòu)方有時(shí)也會(huì)以房地產(chǎn)價(jià)格的下跌為由要求降低房?jī)r(jià)遭預(yù)售方的拒絕而形成糾紛。目前，商品房預(yù)售合同的價(jià)格糾紛占整個(gè)商品房預(yù)售合同糾紛的一半以上。由于法律對(duì)此尚沒(méi)有明確規(guī)定，所以各地的處理方法不盡相同，有的按原合同的約定處理，有的按當(dāng)事人分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)原則處理，有的按情勢(shì)變更原則處理。**高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》中對(duì)商品房預(yù)售合同的價(jià)格糾紛的處理作了原則性規(guī)定。我們認(rèn)為，這個(gè)《解答》對(duì)處理《城市房地產(chǎn)管理法》施行之后的商品房預(yù)售合同的價(jià)格糾紛亦有一定的指導(dǎo)意義。 由于商品房預(yù)售合同的價(jià)格糾紛的形成原因比較復(fù)雜，所以，我們認(rèn)為，不可能按照一個(gè)固定的方法處理，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況加以解決。 首先，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持合同效力的原則。只要商品房預(yù)售合同依法成立，就應(yīng)當(dāng)維護(hù)合同的嚴(yán)肅性，強(qiáng)調(diào)合同義務(wù)的履行。所以，在一般情況下，合同當(dāng)事人以建筑材料或房地產(chǎn)的價(jià)格上漲或下跌為由要求提高房?jī)r(jià)或降低房?jī)r(jià)的，法院不應(yīng)當(dāng)支持。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，建筑材料或房地產(chǎn)的價(jià)格上漲或下跌確實(shí)是存在的，但這種價(jià)格上漲或下跌屬于正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，而不屬于國(guó)家政策性的風(fēng)險(xiǎn)。商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人在簽訂預(yù)售合同時(shí)，是根據(jù)市場(chǎng)行情確定價(jià)格的，所以，當(dāng)事人對(duì)于這種市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是能夠預(yù)見的?；谡５氖袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)所產(chǎn)生的房?jī)r(jià)的上漲或下跌，只能由預(yù)售方或預(yù)購(gòu)方自己承擔(dān)，而不能將其轉(zhuǎn)嫁給另一方當(dāng)事人，也不能由雙方當(dāng)事人分擔(dān)這種風(fēng)險(xiǎn); 其次，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持情勢(shì)變更原則。情勢(shì)變更原則是合同履行的一項(xiàng)重要原則，盡管我國(guó)現(xiàn)行法律中還沒(méi)有明確規(guī)定這一原則，但學(xué)者們都普遍承認(rèn)之，我國(guó)的審判實(shí)踐也已經(jīng)運(yùn)用情勢(shì)變更原則處理了有關(guān)糾紛。在房地產(chǎn)審判實(shí)踐中，各地也基本上都將情勢(shì)變更原則作為解決房地產(chǎn)糾紛的一項(xiàng)原則。例如，在商品房的價(jià)格因國(guó)家政策的變化、地方政府的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃變更而引起的情況下，就可以按照情勢(shì)變更原則處理價(jià)格糾紛。在運(yùn)用情勢(shì)變更原則處理商品房預(yù)售合同的價(jià)格糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)特別注意正確區(qū)分情勢(shì)變更與正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別。 (二)不能交付或不按期交付商品房糾紛的處理 在商品房預(yù)售合同糾紛中，預(yù)售方不能交付或不按期交付商品房的糾紛也占有相當(dāng)大的比例。這種糾紛的形成原因是多方面的。有的是因?yàn)轭A(yù)售方的建房資金不到位而引起的，有的是因?yàn)轭A(yù)售方將商品房轉(zhuǎn)賣給第三人引起的，等等。對(duì)于這類糾紛，較難處理的問(wèn)題是判定繼續(xù)履行合同還是解除合同。 在預(yù)售方不能按合同交付房屋的糾紛中，多數(shù)預(yù)購(gòu)方都要求預(yù)售方退還房款(解除合同)并承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)然，也有的預(yù)購(gòu)方要求預(yù)售方繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于這類糾紛，我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)在堅(jiān)持合同效力的前提下，切實(shí)維護(hù)預(yù)購(gòu)方的合法權(quán)益。一方面，在預(yù)售方有能力繼續(xù)履行合同的情況下，應(yīng)當(dāng)要求預(yù)售方繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。否則，如果判定解除合同，退還房款，則可能由于預(yù)售方無(wú)力退款而使預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益得不到保障;另一方面，在預(yù)售方?jīng)]有能力繼續(xù)履行合同的情況下，而預(yù)售方又有足夠的資金可以退還房款的，則可以解除合同，退還房款并承擔(dān)違約責(zé)任。如果預(yù)售方既無(wú)繼續(xù)履行合同的能力，又無(wú)退款的能力，法院則可以采取一定的保全措施，以保護(hù)預(yù)購(gòu)方的合法權(quán)益。在這種情況下，法院應(yīng)當(dāng)判決解除合同，責(zé)令預(yù)售方承擔(dān)違約責(zé)任，并對(duì)預(yù)售方已建的商品房或土地使用權(quán)依法進(jìn)行強(qiáng)制拍賣，以拍賣的價(jià)款退還預(yù)購(gòu)方的房款。

• 問(wèn) 商品房開發(fā)商沒(méi)按合同履行的，如何處理？
  答

  多催催就可以了,真較真指不準(zhǔn)什么結(jié)果

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