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• 151****6162

  根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定對《物業(yè)管理條例》進(jìn)行修改，并于近日發(fā)布了修改后的《物業(yè)管理條例》。
  明確業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)《條例》明確，房屋所有權(quán)人為業(yè)主。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！稐l例》規(guī)定，同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
  但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
  業(yè)主委員會應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面物業(yè)服務(wù)合同《條例》規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。
  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
  《條例》明確，物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用不得收取手續(xù)費《條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
  業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納?！稐l例》提出，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向**終用戶收取有關(guān)費用。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共建筑和共用設(shè)施不得改變用途《條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。
  業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
  《條例》明確，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。《條例》還規(guī)定，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

  查看全文↓ 2014-04-14 10:18:12
• 136****9847

  對于物業(yè)管理而言，要想將各項工作做好，細(xì)節(jié)問題的解決是至關(guān)重要的，但是細(xì)節(jié)問題的有效解決，與物業(yè)管理人員的責(zé)任心又是密不可分的，那么如何有效地強(qiáng)化物業(yè)管理人員的責(zé)任心呢？ 首先，要讓每一位物業(yè)管理人員都要樹立為業(yè)主服務(wù)的理念，將業(yè)主當(dāng)做自己的家人看待，與業(yè)主做朋友，而并非是簡單的利益關(guān)系者。
  當(dāng)把業(yè)主作為家人看待時，業(yè)主所遇到的或者是可能遇到的一些問題，物業(yè)管理人員就會提前想到。在做工作的過程中，也會很細(xì)致周到地考慮全面，因為當(dāng)你家充水電費時、當(dāng)你家使用電梯時等等這些細(xì)節(jié)問題，在你家里遇到這些情況時，你是怎么處理的，你希望是怎么的結(jié)果，那么你作為物業(yè)管理人員，就要想想：業(yè)主是不是也希望這樣，在服務(wù)中是不是可以為業(yè)主事先準(zhǔn)備好這些服務(wù)，此時，業(yè)主難道不會滿意我們的工作服務(wù)嗎？管理會差嗎？所以，關(guān)鍵是每位物業(yè)管理人員有無這樣的觀念？這就需要管理者強(qiáng)化思想意識的培養(yǎng)，讓全員形成共同的認(rèn)識。
  其次，采取精細(xì)化管理的模式，將每個人的工作職責(zé)進(jìn)行細(xì)化，工作標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范，約定出時間標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，將例行例外事項區(qū)分開來，達(dá)到精細(xì)化管理的要求。
  在對每個崗位的工作職責(zé)進(jìn)行細(xì)化梳理的過程中，我們就可以看到這個崗位的設(shè)置是不是合理，其忙閑程度如何，是否有必要設(shè)置這一崗位等；
  在各個崗位的工作標(biāo)準(zhǔn)約定規(guī)范之后，使得別的崗位的人員只要看到其工作職責(zé)表，就可以很清晰地明白這一崗位的工作事項與標(biāo)準(zhǔn)要求、工作程序，對于一個新任的員工，可以很快地學(xué)會該崗位的工作，這樣就可以在不同崗位之間進(jìn)行有效合理的調(diào)配人員，使得各崗位在忙閑不同程度時，合理有效地調(diào)配資源；
  同時，在各項標(biāo)準(zhǔn)很明確的情況下，管理自然就清晰了，再加之例行的工作員工做到位，例外的工作由領(lǐng)導(dǎo)做，不同能力的人員做不同的工作，達(dá)到資源有效利用，從而達(dá)到管理到位，規(guī)范運作。
  綜上所述，觀念的改變與方法的選擇，是物業(yè)管理人員管理提高的兩個法寶。

  查看全文↓ 2014-04-14 10:06:07
• 152****1474

  物業(yè)管理條例
  第一章 總則
  第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。
  第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
  第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
  第四條 國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。
  第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
  縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
  第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
  （一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；
  （二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；
  （三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；
  （四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；
  （五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；
  （六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
  （七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
  （八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
  （九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
  （十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
  第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：
  （一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
  （二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
  （三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；
  （四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；
  （五）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；
  （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
  第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。
  業(yè)主...

  查看全文↓ 2014-04-11 21:52:44
• 141****0165

  首先，你們那個物業(yè)是按什么標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)的？收費又是什么標(biāo)準(zhǔn)？他們該作哪些工作？按照合同約定完成了嗎？你作為業(yè)主都了解嗎？
  比如你說的消防措施，如果你們的樓建設(shè)的時候就沒有，或是物業(yè)接手時有欠缺，業(yè)主委員會又沒有撥錢補充，那就不是物業(yè)的責(zé)任了。郵箱也應(yīng)該是建設(shè)時安裝的，物業(yè)公司沒有義務(wù)安裝。小區(qū)里的燈也是，如果是按照路燈（相當(dāng)于大街上的）建設(shè)的，那就應(yīng)該歸城市的路燈管理部門管理（電費也是他們出），物業(yè)無權(quán)干涉，如果是小區(qū)的設(shè)施，屬于小修范圍的問題一般來說應(yīng)該由物業(yè)管理費支出修復(fù)（具體還要看當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)規(guī)定）中、大修和設(shè)備更新改造則應(yīng)由業(yè)委會批準(zhǔn)并撥款。
  不過你說的物業(yè)公司收費不開發(fā)票，那是絕對不應(yīng)該的！你可以向工商、稅務(wù)以及物業(yè)主管部門投訴，同時如果他們不能出具發(fā)票你可以拒絕交費！
  給你提個建議，僅僅滿腹埋怨于事無補，不交物業(yè)費**終會形成惡性循環(huán)??小區(qū)的設(shè)備設(shè)施無人維護(hù)，衛(wèi)生環(huán)境惡化，小區(qū)的物業(yè)會因此貶值，而且其宜居性也會惡化。所以哪怕為了你自己的房子不貶值，你也應(yīng)該好好了解一下有關(guān)的法律法規(guī)，以及你們的物業(yè)管理合同，以便合理地利用法律武器維護(hù)自己的權(quán)益。
  我就是干物業(yè)管理的，從你的描述來看，你們的物業(yè)公司肯定有問題，但是你所提的幾條很難作為物業(yè)公司工作不力的證據(jù)，所以才給你提了那幾個問題。要運用法律武器維護(hù)自己的權(quán)益，你一定要注意證據(jù)！！!

  查看全文↓ 2014-04-11 16:28:12

相關(guān)問題

• 問 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行哪些義務(wù)？
  答

  (1)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；(2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；(3)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；(4)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；(5)按時交納物業(yè)服務(wù)費用；(6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

• 問 業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)當(dāng)履行哪些義務(wù)？
  答

  可以向物業(yè)管理公司投訴，但你拒交物業(yè)也是不應(yīng)該的。同小區(qū)業(yè)主可聯(lián)名上訴，相信這樣的影響力還是很大的

  全部6個回答>
• 問 請問一下，業(yè)主如何維護(hù)自己的權(quán)益？
  答

  **好的辦法是聯(lián)合業(yè)主成立小區(qū)業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，業(yè)主大會上經(jīng)過人數(shù)過半數(shù)且面積過半數(shù)的業(yè)主同意，就可以解聘物業(yè)公司。然后你們再重新選聘自己滿意的物業(yè)公司好了。雖然有點麻煩，確是治本之策?！　≈螛?biāo)的辦法，就是找主管部門、消協(xié)、媒體反映，效果如何就要看運氣了。

  全部3個回答>
• 問 業(yè)主在物業(yè)管理中享有什么
  答

  第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；（三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：（一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

  全部5個回答>
• 問 物業(yè)管理活動中，哪些事項由業(yè)主共同決定？
  答

  （1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）制定和修改管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；（4）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案；（5）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（6）籌集和使用專項維修資金；（7）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（8）改變共有部分的用途；（9）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；（10）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。