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• 138****5527

  你買房沒有必要經(jīng)過物業(yè),但如果你所居住的小區(qū)已經(jīng)成立了業(yè)主大會及業(yè)主委員會,請注意要在業(yè)主大會那里變更業(yè)主信息,同時到物業(yè)公司那里變更業(yè)主信息,并重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
  家中被盜，應(yīng)當(dāng)立即報警，同時通知物業(yè)作證并暫時保護現(xiàn)場，等待公安機關(guān)來處理，物業(yè)公司應(yīng)負(fù)責(zé)提供監(jiān)控錄像等可能提供的材料協(xié)助破案。

  查看全文↓ 2014-04-04 09:27:02
• 159****1195

  嗯，是的，昌平的橘郡就是在業(yè)主自治試行下的一個例子，這種管理模式提出讓業(yè)主自己當(dāng)家作主，通過業(yè)委會和物業(yè)共同管理小區(qū)的共管方式

  查看全文↓ 2014-04-01 13:47:10

相關(guān)問題

• 問 請幫我詳細解釋一下，業(yè)主和物業(yè)管理的關(guān)系?物業(yè)管理的全力
  答

  先簡單說一下樓主的玻璃過了保修期物業(yè)是沒有無償幫你維修的義務(wù)的。廠家要是不給換你可以請外面的人來弄的，物業(yè)不想賺你的錢就給別人賺咯，至于你不交物業(yè)費是行不通的，物業(yè)管理費一般由以下一些項目構(gòu)成： (1)公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護保養(yǎng)費用，包括外墻、樓梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、配電器系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機械、設(shè)備、機器裝置及設(shè)施等。 (2)聘用管理人員的薪金，包括工資、津貼、福利、保險、服裝費用等。 (3)公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草地淋水等。 (4)購買或租賃必需的機械及器材的支出。 (5)物業(yè)財產(chǎn)保險(火險、災(zāi)害險等)及各種責(zé)任保險的支出。 (6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費用。 (7)清潔公共地方及幕墻、墻面的費用。 (8)公共區(qū)域植花、種草及其養(yǎng)護費用。 (9)更新儲備金，即物業(yè)配套設(shè)施的更新費用。 (10)聘請律師、會計師等專業(yè)人士的費用。 (11)節(jié)日裝飾的費用。 (12)管理者酬金。 (13)行政辦公支出，包括文具、辦公用品等雜項以及公共關(guān)系費用。 (14)公共電視接收系統(tǒng)及維護費用。 (15)其他為管理而發(fā)生的合理支出。其中不會包含對業(yè)主私人部分的維護。 下面一些案例相信對樓主有所啟發(fā)。謝謝。業(yè)主拒交維修費怎么辦？（1） 在我們?nèi)粘＞S修工作中，總會遇到個別的業(yè)主（住戶）以種種理由拒交維修費用，這是我們?yōu)樽艟S修工作中的一個難題。 去年7月份，海連大廈連云閣有位業(yè)主要求維修班為他裝一部電話分機，裝好后維修人員按管理處規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收費60元。而這位業(yè)主很是不高興，拒不交納，隨即將維修工投訴到管理處。 維修班長小張接報后，馬上通過電話與業(yè)主預(yù)約，在征得業(yè)主同意后登門拜訪。小張從維修工的文明用語、維修質(zhì)量、工完場清、工作態(tài)度等方面逐項調(diào)查，而這位業(yè)主對此均表示很滿意。小張見狀就很有禮貌地話頭一轉(zhuǎn)，跟業(yè)主說明維修收費的有關(guān)規(guī)定，不料想該業(yè)主聽后竟吃驚的問到：“我們每月都按期交納管理費，怎么還要另外收取費用呢？” 小張耐心向他解釋：《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅物業(yè)管理條例》中所規(guī)定的管理費不含對住戶室內(nèi)部分的維修費，凡住戶室內(nèi)所需維修及發(fā)生的費用，均由住戶自已承擔(dān)，為此稱有償服務(wù)。 這位業(yè)主聽完后深表歉意的說：“我對這些條例規(guī)定了解的不清楚，所以對你們收取的維修費產(chǎn)生了誤解，實在不應(yīng)該。” 當(dāng)天該業(yè)主就把所欠的維修費交到了管理處。[點評]： 常言到：不知者不怪。遇到此類問題，我們首先要摸清業(yè)主的真實意圖，不要急著下結(jié)論，使 問題尖銳化?？梢哉f幾乎大部分情況是業(yè)主對物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定不了解或一知半解所至，這就要求我們要做好物業(yè)管理思想和觀念的灌輸及培養(yǎng)工作，把宣傳工作做到前面并落實到實處，7、混淆概念----租住戶拒交維修費怎么辦？（2） 去年年底，海連大廈連天閣6樓某座的洗菜池下水管發(fā)生了堵塞，租住戶便打電話給維修班要求疏通。 經(jīng)維修工檢查確認(rèn)該戶下水管堵塞的相當(dāng)嚴(yán)重，在6樓已根本無法疏通，維修工作只好轉(zhuǎn)移到5樓，從下水管檢查孔反向往上疏通，陸續(xù)從下水管內(nèi)掏出了很多沙子、油漆塊及白灰。經(jīng)過維修工3個多小時一點一點的掏取，才將下水管道疏通，并確認(rèn)堵塞的直接原因是該租住戶裝修時把裝修垃圾倒入了洗菜池。 當(dāng)維修工告訴該租住戶要收取維修費40元時，租住戶卻以剛搬來不久及維修沒使用任何材料為由拒不交費，并振振有詞地說我們裝修完剛?cè)胱?，按?guī)定房屋應(yīng)該有一年保修期，等我們住滿一年后再交費。 針對租住戶的誤解，維修工感到對方有兩個概念沒弄明白，于是就耐心地向他們分別解釋了“入伙”、“入住”兩個概念及其相互關(guān)系，并說明該大廈入伙業(yè)已多年，你又是租戶更談不上房屋保修期的問題。我們進行疏通維修時雖沒用什么材料，但付出了很大的勞動力，收取40元維修費合情合理。在管理處維修工的解釋和說服下，這位租戶如數(shù)交納了 40元的維修費。 [點評]： 這也是一個典型的不懂物業(yè)管理知識的案例，由于租住戶不懂，才會有如此幼稚的質(zhì)疑。從而反映出我們管理處對業(yè)主、租住戶加強物業(yè)管理基礎(chǔ)知識和法規(guī)宣傳的重要性。 8、管理費不等于維修費----業(yè)主拒交維修費怎么辦？（3）維修工小杜接到報修電話，便很快來到業(yè)主家，經(jīng)了解該房間剛裝修完，經(jīng)常跳閘。小杜用萬用表檢測出照明線和插座線都短路需要查線。按管理規(guī)定此屬收費項目，為了避免事后麻煩，就提前給業(yè)主打了招呼，女業(yè)主很干脆的一口答應(yīng)。 小杜馬上投入工作，經(jīng)仔細檢查發(fā)現(xiàn)了兩處故障，當(dāng)即進行了處理，并將線盒、配電箱等恢復(fù)原狀，又請業(yè)主把電器打開試了一遍，在得到業(yè)主一切正常的認(rèn)同后，向業(yè)主收取50元維修費。 “這還收什么錢？這么簡單的活我都會，還用著你，我們每個月幾百元的管理費都干什么去了，干點活還要收費?！睒I(yè)主一聽，聲音立刻升高了一倍，很不滿意的對小杜發(fā)了一頓火。 管理費？原來業(yè)主對管理費的概念不清楚，以為就是維修費。小杜趕快解釋管理費的概念和用途。聽完小杜耐心的解釋，業(yè)主不好意思說：“真對不起，剛才我有點急噪，聽了你的解釋，我就懂了”。 “沒關(guān)系，是我們的工作沒有做到家，才讓您誤會了”小杜誠懇的回答道。從業(yè)主家回來，小杜手里的派工單業(yè)主意見一欄寫的是：非常滿意。[點評]： 業(yè)主不是物業(yè)管理專業(yè)人員，所以允許業(yè)主不清楚具體的管理規(guī)定，就是鬧鬧情緒也可以理解；但我們管理處的員工如果不懂就無法解釋了，不僅不能給業(yè)主以滿意的答復(fù)，同時也給業(yè)主留下管理人員不懂專業(yè)的極壞印象，讓業(yè)主對我們公司產(chǎn)生不信任感。所以熟練掌握和運用物業(yè)管理法規(guī)和專業(yè)知識，是我們物業(yè)管理從業(yè)員的基本技能。 9、誰的責(zé)任----業(yè)主拒交維修費怎么辦？（4） 去年農(nóng)歷正月初四上午，海麗維修班小黃接到報修電話：“新年好！海麗維修班，請問有什么事可以幫到您？” “你好，我是麗都閣 X樓X 座業(yè)主，我家廚房小陽臺地漏往外冒水，請幫忙修一下?！?“沒問題，小姐，請您稍侯，我們維修工馬上上去，再見！” 小黃馬上帶著吸泵5分鐘內(nèi)趕到了業(yè)主家，到房間一看，只見廚房小陽臺已積了一寸多深的污水，腥臭的污水還在不斷的涌出。小黃急忙用吸泵試圖抽通地漏，但十多分鐘過去了，小黃忙出一頭汗水，可地面的污水沒有一點動靜，看來只有另想解決辦法。 “小姐，這個地漏堵的很死，吸泵無法通開，一定要用機器才能打通，但按管理規(guī)定要收80元費用。”小黃滿臉歉意的對業(yè)主說。 “我家洗衣機這幾天都沒有用過，怎么可能是我家地漏堵了，一定是主下水管的事，沒道理由我家付錢?！睒I(yè)主一聽就叫起來。 “您家廚房洗菜盆下水和陽臺的地漏是連通的，共用一個出口，若您家的洗菜盆堵塞，污水也就會從地漏冒水?！毙↑S耐心的解釋道。 但業(yè)主一口咬定不是她家的事。見此情況小黃想一句話很難給業(yè)主講清楚，而且正是過春節(jié)的喜慶日子，不能讓業(yè)主不高興。所以小黃采取了迂回的策略：告訴業(yè)主按規(guī)定疏通管道是要收費的，但對她是否可以降低收費標(biāo)準(zhǔn)或免費，自己沒有權(quán)力做主，要向管理處請示（管理處有規(guī)定，特殊情況可以降低，但要經(jīng)過領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)）。 于是小黃回到維修班，向班長匯報了情況，話音剛落，管理處辦公室的電話就打來了。原來業(yè)主已投訴到辦公室說“維修工不想干活，故意抬高價格”。經(jīng)過維修班內(nèi)部協(xié)商和辦公室與業(yè)主的再次溝通，**后商定收費50元。 小黃又帶上機器二次趕到業(yè)主家，由于地漏存水彎頭機器較難通過，同時為了證明是業(yè)主家自己的下水堵塞，小黃就有意從洗菜盆下水口將疏通帶打下去，立竿見影，很快陽臺的積水從地漏流走了。 在事實面前業(yè)主這才信服是自己家的地漏堵了。 [點評]： 常言道：清官難斷家務(wù)事。一個住宅小區(qū)就象一個大家庭，業(yè)主間發(fā)生糾紛往往請我們管理處員工來協(xié)調(diào)處理。在很多情況下，事故責(zé)任很難界定，因為事故雙方都是業(yè)主，我們沒有權(quán)利靠猜測、推理來決定責(zé)任到底該由誰來負(fù)，更沒有理由得罪任何一方。而講事實，擺道理則是我們物業(yè)管理者的唯一選擇。此案例中，維修工小黃聰明的采取了迂回戰(zhàn)術(shù)，避其鋒芒，沒有就到底是誰的責(zé)任與業(yè)主爭執(zhí)不休，僵持下去，**終用事實說話使業(yè)主信服。 所以在物業(yè)管理與服務(wù)工作中我們要了解業(yè)主的心理：業(yè)主家里發(fā)生故障，上火著急的是業(yè)主，既然他不承認(rèn)是自己的責(zé)任，又不愿支付維修費，不妨先冷冷場，兜兜圈子。因為業(yè)主自己無能為力，除非另外請人幫忙（還要擔(dān)心上當(dāng)受騙），否則**終還是要找我們管理處來解決。這里有兩個關(guān)鍵點要提請大家注意：（1）微笑服務(wù)。自始至終要講禮貌與禮節(jié)，不能失禮與業(yè)主，更不能發(fā)生爭吵，否則授人把柄，落人口實；（2）掌握分寸。到一定時候必須要有管理處的管理人員作為第三方出來打圓場，從中協(xié)調(diào)，做部分的讓步，既給業(yè)主臺階下，使業(yè)主覺得不失臉面；又解決業(yè)主家的實際問題，千萬不可因小失大，損害營造多年的良好的社區(qū)公共關(guān)系。 另外在工作中必須按照工作規(guī)程進行，可以說維修工作跟醫(yī)生治病是同一道理，不能只憑經(jīng)驗，一定要檢查后再下結(jié)論。在某管理處發(fā)生過這樣一件事：有位入伙不久的業(yè)主家里的日光燈壞了，叫維修班上門維修?？赡茴愃频墓收习l(fā)生率比較高，維修工心里很有底，一進門就徑直撐開工程梯，上去將日光燈管的整流器拆掉，換了個新的，前后不到3分鐘故障排除。維修工向業(yè)主收取維修費，但業(yè)主就是不給，還坦言道：“按常理你應(yīng)該檢查一下再維修，你們怎么不檢查就知道是整流器壞了呢？一定是發(fā)展商以次充好”。試想一下假如這個維修工先按維修檢查規(guī)定的程序，認(rèn)真檢查后得出結(jié)論，再用3分鐘時間更換整流器，然后收維修費，效果會一樣嗎？

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• 問 “業(yè)主自治”這種新興的小區(qū)物業(yè)管理模式能實行下去么
  答

  業(yè)主自治管理，是相對于物業(yè)公司的專業(yè)管理來說的，是業(yè)主發(fā)揮主觀能動，以積極主動，占主導(dǎo)地位的方式來聯(lián)合管理自己的社區(qū)。這里要求業(yè)主的素質(zhì)較高，能夠團結(jié)統(tǒng)一。目前在國內(nèi)由于物業(yè)管理的不到位，有些地方業(yè)主聯(lián)合起來，進行自治管理，或者雖然還有保留物業(yè)公司，但是業(yè)主的自治管理可以占主導(dǎo)地位。這樣可以極大克服物業(yè)管理，工作不到位，收費卻很積極，存在欺詐甚至是傷害業(yè)主合法權(quán)益?？梢哉f業(yè)主自治管理非常重要，同時由于廣大業(yè)主的相關(guān)知識的缺乏，還有地方政府缺少支持，業(yè)主自治管理目前推行是比較困難的。由柳洪平創(chuàng)建。2007年10月1日，《物權(quán)法》時代正式到來，對于那些不滿意物業(yè)公司提供的服務(wù)，也不愿意讓物業(yè)公司賺取物業(yè)管理費的業(yè)主而言，《物權(quán)法》帶來了選擇的自由?！段餀?quán)法》規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)機構(gòu)或者其他管理人管理。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)機構(gòu)或者其他管理人，業(yè)主依法有權(quán)更換。以往的《物業(yè)管理條例》中規(guī)定的小區(qū)由單一的物業(yè)企業(yè)管理模式被徹底摧毀。而且，《物權(quán)法》還新建起了業(yè)主自行管理、委托物業(yè)管理機構(gòu)管理和委托其他專業(yè)機構(gòu)管理三種模式并存的多元化基石，業(yè)主可以在三種模式中自由選擇，凸顯了財產(chǎn)即自由的立法精神，推進了物業(yè)管理的市場化進程，加劇了物業(yè)管理市場競爭的廣度和深度。新法規(guī)正在催生滬上部分小區(qū)的新變化：一些小區(qū)開始籌謀實現(xiàn)業(yè)主自治的全新突破，即由業(yè)委會委托職業(yè)**人擔(dān)任小區(qū)CEO，由職業(yè)管家為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。那么，業(yè)主實行自治有幾分可行性？業(yè)內(nèi)人士表示，自治管理作為一種管理模式剛為人們所了解，在執(zhí)行過程中仍有可能遇到問題。一旦自主管理模式取得突破，將有可能成為眾多小區(qū)的表率。華東政法大學(xué)民法學(xué)教授傅鼎生認(rèn)為，業(yè)委會對公有部位進行自治管理得到法律上的明確，但是針對小區(qū)自治的相關(guān)法規(guī)以及配套市場都遠未完善，小區(qū)走業(yè)主自治之路任重而道遠。

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• 問 有沒有干物業(yè)管理的請進！
  答

  物業(yè)管理中的一些工作，如保安、保潔、工程僅需要專業(yè)知識即可，但客服工作是個復(fù)合型要求比較高的工作，尤其是做住宅物業(yè)，知識范疇越多（包括許多生活中的瑣碎事情），綜合能力越強，做起工作來（尤其是收繳物業(yè)費問題上和解決業(yè)主投訴上）就會相對順利的多。如果就一般情況來說，物業(yè)專業(yè)知識、物業(yè)法律法規(guī)、心理學(xué)、公共關(guān)系學(xué)是比較關(guān)鍵的。

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• 問 ?? 沒有業(yè)主會如何更換物業(yè)管理公司
  答

  1、召開業(yè)主大會，就物業(yè)管理事宜進行投票表決，三分之二以上同意，即可更換物業(yè)公司2、由業(yè)委會負(fù)責(zé)物業(yè)管理招標(biāo)事宜，擬定管理要求和費用標(biāo)準(zhǔn)，做標(biāo)書3、聯(lián)系物業(yè)公司或房屋主管部門進行公開物業(yè)招標(biāo)4、由業(yè)主聯(lián)合組建評標(biāo)小組，可以外請物業(yè)專家做參考意見，請房屋主管部門領(lǐng)導(dǎo)參加以示公允5、評標(biāo)，并選出中標(biāo)的物業(yè)公司6、由業(yè)委會向業(yè)主大會做招投標(biāo)報告，并出示評標(biāo)過程及**終結(jié)果，業(yè)主大會對業(yè)委會的結(jié)果進行投票表決7、表決通過，由業(yè)委會同物業(yè)公司簽署物業(yè)管理協(xié)議，安排新老物業(yè)交接手續(xù)，新物業(yè)進場。8、表決否定，重新由步驟2進行；或從步驟5進行，對落選的物業(yè)公司再次評標(biāo)。

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• 問 廣東物業(yè)管理新條例什么時候出臺 廣東物業(yè)管理新條例內(nèi)容是什么
  答

    編者按：2009年3月，新版《廣東省物業(yè)管理條例》開始實施，新條例涉及業(yè)主大會、物業(yè)收費、車位使用等。新物管條例不僅為業(yè)主維權(quán)提供了法律依據(jù)，也為物業(yè)管理現(xiàn)狀帶來了多個變化。 變化一兩成以上業(yè)主可申請成立業(yè)委會 現(xiàn)狀 對許多小區(qū)來說，成立業(yè)主大會是一件難上加難的事情。廣州的不少大型社區(qū)，如棠德花園、廣州奧林匹克花園、恒駿花園、春蘭花園等，都在成立業(yè)主大會或業(yè)主大會改選時出現(xiàn)過各種各樣的糾紛，甚至曾引發(fā)流血事件。在不少小區(qū)中，業(yè)主大會和業(yè)主委員會存在著“成立難、運作難、監(jiān)管難”的“三難”問題，令業(yè)主頭疼，也影響著社會的安定團結(jié)。 新規(guī)：《條例》第十三條規(guī)定，20%以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求。已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積50%以上的，業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求。符合前兩款情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)會同物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組。 解讀：據(jù)李卓章透露，其實早從2007年開始，廣州市就已開始將業(yè)主大會成立的審批權(quán)下放到街道和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，規(guī)定各小區(qū)成立業(yè)主大會需向當(dāng)?shù)亟值阑蜞l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請，接受地方政府的指導(dǎo)和監(jiān)督，同時需向廣州市房管局有關(guān)部門備案。新《條例》的正式實施，對眾多籌備業(yè)主大會的小區(qū)來說將會起到良好的促進、引導(dǎo)作用。 變化二 小區(qū)公共場所收益歸全體業(yè)主共有 現(xiàn)狀 目前在廣州的許多小區(qū)，物管公司除了收取物業(yè)管理費外，還通常會利用小區(qū)的各種公用設(shè)施創(chuàng)收。如電梯內(nèi)的框架式廣告、液晶電視廣告，外墻廣告費，還有小區(qū)停車場收費、小區(qū)會所等場地外租費用等，以往都被物管公司收入自己的口袋，從未向業(yè)主公布收支，更談不上與業(yè)主共享。天河某小區(qū)業(yè)主周小姐則表示，“小區(qū)到處都有廣告，租車位收入也不低，這些錢應(yīng)該屬于業(yè)主的，但物管公司卻自己拿了，并從未公開究竟用到了哪，我們業(yè)主覺得真不爽！”因為不滿物管公司把這些“外塊”收入囊中，還有小區(qū)曾自發(fā)維權(quán)行動。 新規(guī)：《條例》第五十三條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。任何人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。利用物業(yè)管理區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主和業(yè)主大會的同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。所得收益依法歸全體業(yè)主共有。 解讀:李卓章表示，鑒于目前廣州各小區(qū)的物管公司大多都將公用設(shè)備設(shè)施收入據(jù)為己有，罕見實行財務(wù)公開透明，新物管條例正式實施后，將有可能會出現(xiàn)小區(qū)業(yè)主針對小區(qū)公用設(shè)備設(shè)施經(jīng)營性收入的“維權(quán)潮”。 變化三 配套設(shè)施共享劃為同一個物管區(qū) 現(xiàn)狀 廣州有許多的舊城區(qū)、城中村，也有許多早年的房改房，這些居民區(qū)在實施物業(yè)管理時經(jīng)常會遇到區(qū)域劃分上的問題，如有的物管公司為自身利益隨意“分豬肉”，隨意圈起幾棟樓就自稱是個小區(qū)，也不管公用配套設(shè)施、設(shè)備是否與其他的樓宇存在共享的情況，由此而引發(fā)各種糾紛。另外，還有的小區(qū)由于業(yè)主意見不同，同時出現(xiàn)兩個業(yè)主大會或兩家物管公司，給社區(qū)管理造成不少混亂。在曾出現(xiàn)過兩家物管公司同時坐陣的翠湖山莊，提起當(dāng)年兩家物管公司的“打架”事件，業(yè)主葉女士至今仍心有余悸：“太可怕了，他們不但打架，還打爛了不少玻璃門窗，把小孩子都嚇哭了！” 新規(guī)：《條例》第七條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；但其設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域；第九條規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。 解讀:李卓章指出，按新規(guī)定，一個小區(qū)只能有一個業(yè)主大會、一家物管公司。“物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備共用”是劃定“一個物業(yè)管理區(qū)域”的標(biāo)準(zhǔn)，如果設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨立使用，就可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。另外，如對舊城區(qū)、城中村等沒有實施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實施物業(yè)管理的，規(guī)定“由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見后，確定物業(yè)管理區(qū)域”。如果相關(guān)主體對物業(yè)管理區(qū)域的劃定有爭議，則需“由物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門征求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、相關(guān)業(yè)主、居民委員會的意見后確定”。 變化四 投票權(quán)一戶一票 現(xiàn)狀 盡管之前的物管條例已對業(yè)主投票權(quán)有過明確規(guī)定，但其中作為依據(jù)的“專有部分面積”、“建筑物總面積”，特別是“業(yè)主人數(shù)”該怎么計算，都產(chǎn)生過各種不同的理解，在計票時“公說公有理，婆說婆有理”，有大量房子沒售出的發(fā)展商，在計票時通常以面積計票，令投票公平性大打折扣，一些小區(qū)還因此產(chǎn)生了糾紛。 新規(guī)：《條例》第二十二條規(guī)定，面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：（一）專有部分面積，按照建筑面積計算；建筑物總面積，按專有部分面積之和計算。（二）建設(shè)單位已經(jīng)出售的專有部分的業(yè)主人數(shù)，一戶按一人計算；建設(shè)單位未出售的專有部分按一人計算；總?cè)藬?shù)，按照兩者之和計算。 解讀：李卓章指出，對于計票標(biāo)準(zhǔn)，新《條例》細化得非常詳盡，按“一戶一票”的精神，就算是建設(shè)單位還有大批未售出的房子，在投票時按“人”計時也只能算一“人”，也就是只算“一票”；在按面積計算時，也只能按其所有房子的套平均面積計算份額。也就是說，就算有1000套沒賣出的房子，也只能按這1000套每套的平均面積，如100平方米來計算面積票數(shù)。 變化五 車位先滿足業(yè)主才能外租 現(xiàn)狀 由于前期規(guī)劃上的不足，隨著“有車一族”的快速增加，廣州不少樓盤，特別是市中心的小區(qū)都面臨著車位嚴(yán)重不足的問題。提起車位，海珠某樓盤業(yè)主楊先生就憤憤難平：“我們小區(qū)車位為4∶1，也就是說四戶業(yè)主才有一個車位，但這里卻幾乎家家是有車族。發(fā)展商一早就將車位賣出去了，買家不少是外面的投資客。而且小區(qū)附近沒什么地方可停車，我要想停車，就得每月花上1000元去跟別人租，你說冤不冤?。?！” 新規(guī)：《條例》第五十四條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車位、車庫出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過六個月；建設(shè)單位依法取得車位、車庫權(quán)屬登記后方能出售車位、車庫。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在出售車位、車庫一個月前，以書面形式告知本區(qū)域全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時，每戶業(yè)主只能購買一個車位、車庫。 解讀：《條例》對如何“首先滿足業(yè)主的需要”給予進一步明確，體現(xiàn)了幾個精神：一是車位、車庫先租后售；二是建設(shè)單位依法取得權(quán)屬登記后才出售；三是車位、車庫數(shù)量較少時，每戶業(yè)主只能購買一個車位、車庫，以體現(xiàn)公平性。 變化六 經(jīng)利害關(guān)系人同意才能改房屋用途 現(xiàn)狀 在廣州有不少小區(qū)業(yè)主擅自將房屋改成商用的情況出現(xiàn)，業(yè)主們或出租給企業(yè)辦公或開起店鋪，甚至建成“房中房”；也有不少發(fā)展商或物管公司隨意將架空層、綠化用地、小區(qū)會所等出租作商用贏利。天河六運小區(qū)業(yè)主陳先生曾向記者投訴：“我們樓上那家把原來的兩房一廳一衛(wèi)改成了四房四衛(wèi)出租，有間衛(wèi)生間就直接改在我家廚房上。他們防水沒做好糞水下滲，我家廚房遭了殃，整天臟水嘀嘀嗒嗒地！” 新規(guī)：《條例》第五十三條規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，不得違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；《條例》第五十五條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：（一）損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；（二）違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；（四）破壞或者擅自改變房屋外觀。 解讀:李卓章指出，對“住改商”和“商改住”，新《條例》也沒有武斷地“一刀切”全面禁止，如果業(yè)主確實需要改變房屋用途，例如因下崗再就業(yè)需要將住房改為商鋪的，可遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，要辦理相應(yīng)的審批手續(xù)，要符合國家衛(wèi)生、環(huán)境保護要求等。特別重要的是，需在遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的前提下，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，先征得有利害關(guān)系業(yè)主，如樓上、樓下、左鄰右舍等的同意。