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• 157****6127

  國家規(guī)定：產(chǎn)權(quán)的，看備注一欄，有滿幾年可以進入房地產(chǎn)交易市場。沒有的就是可以交易的。
  使用權(quán)房，代管產(chǎn)、宗教產(chǎn)。規(guī)定不可以交易。

  查看全文↓ 2014-03-29 15:48:22
• 158****8609

  一）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中華人民共和國**令第29號：
  1、以出讓方式取得土地使用權(quán)，不符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定的條件的。
  2、司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。
  3、依法收回土地使用權(quán)的。
  4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。
  5、權(quán)屬有爭議的。
  6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。
  7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
  （二）《成都市開放和發(fā)展住宅二級市場的實施意見》成府發(fā)（1998）96號
  1、職工個人享受優(yōu)惠政策購買的兩套以上（含兩套）的住房；以及職工個人在租住公有住房的同時，又享受優(yōu)惠政策購買一套以上（含一套）的住房。
  2、**教學區(qū)、部隊營房區(qū)內(nèi)及單位辦公、生產(chǎn)區(qū)與居住區(qū)無法分離的住房。
  3、上市交易后，會造成職工家庭居住困難的住房（以家庭人均居住面積等于或低于8平方米為衡量標準）。
  4、改變使用性質(zhì)的住房，即已部分或完全住改非的住房。
  5、其它有關(guān)政策規(guī)定不允許上市交易的住房，如已作抵押的住房和產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)有爭議的住房以及司法部門暫封的住房等。

  查看全文↓ 2014-03-28 20:13:35
• 151****4409

  網(wǎng)友提問：哪些房產(chǎn)不能買賣？ 專家回復：根據(jù)國家規(guī)定，下列情況中的房屋買賣將受到限制； 一是違法或違章建筑； 二是房屋使用權(quán)不能買賣，房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)未明確時，也不能買賣； 三是未經(jīng)合法程序批準銷售的房屋； 四是著名建筑物或文物古跡等限制流通的房屋； 五是由于國家建設需要，已確定為拆遷范圍內(nèi)的房屋，禁止買賣。

  查看全文↓ 2014-03-28 16:32:09
• 156****7180

  所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設的，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是國家房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)的房屋。
  關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”的政策很多，可以明確的是，國家不允許再搞“小產(chǎn)權(quán)房”，小產(chǎn)權(quán)房也不受法律保護，私下有買賣的，但限制很多，因為土地是集體的，沒有鄉(xiāng)村的同意，很難成交。

  查看全文↓ 2014-03-28 10:15:38
• 137****7879

  支付了房屋的價款,買賣合同成立且生效。未辦理房產(chǎn)證只是違反了管理性規(guī)范且不能對抗第三人,并不當然導致買賣無效。
  一、房產(chǎn)證不是房屋買賣合同的必備要件,出賣無證自建房屋屬于有權(quán)處分。 買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移買賣標的物所有權(quán)于買受人,由買受人支付價款的合同。我國合同法第一百三十一條規(guī)定,“出賣的標的物,應當屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標的物,依照其規(guī)定?！笨梢?只要標的物合法、有權(quán)處分,對于標的物是否有相關(guān)證照,合同法并無特別要求。從不動產(chǎn)的特性看,房屋所有權(quán)證只是證明所有權(quán)歸屬的一種書面憑證而已,并不是房屋本身。房產(chǎn)證也不具有代表房屋所有權(quán)的功能。無房產(chǎn)證不等于不享有房屋的所有權(quán),持有房產(chǎn)證也不等于擁有該房屋。 首先,在我國目前,不動產(chǎn)登記是國家不動產(chǎn)行政管理機關(guān)根據(jù)申請人的申請作出的一種行政確認,它所體現(xiàn)的僅僅是國家行政權(quán)力對不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的一種干預,它與物權(quán)法規(guī)范意義上的不動產(chǎn)登記存在本質(zhì)上的區(qū)別。因為,依不動產(chǎn)法規(guī)則,不動產(chǎn)登記(或不動產(chǎn)物權(quán)登記),是指不動產(chǎn)物權(quán)的各種變動在不動產(chǎn)所在地的專門機關(guān)所設立的不動產(chǎn)登記簿上予以記載的事實。它的法律意義在于,它是不動產(chǎn)物權(quán)變動的法定公示手段,是因法律行為的物權(quán)變動的生效要件,也是物權(quán)依法獲得承認和保護的基本依據(jù)。而在我國《城市私有房屋管理條例》中規(guī)定:“辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時,對證件不全或房屋所有權(quán)不清楚的,暫緩登記,待條件成熟后辦理。”可見,房管部門發(fā)證的前提是權(quán)屬清楚,對于權(quán)屬有爭議的,相對人不能通過辦證得以確認權(quán)屬。即便在證件發(fā)出后,利害關(guān)系人對所發(fā)的證書有異議,對于行政確權(quán)不服,也可要求行政機關(guān)予以撤銷或向法院提起行政訴訟請求撤銷。所以,行政機關(guān)的發(fā)證行為,只能滿足對房屋進行行政管理的需要,不能達到依據(jù)物權(quán)公示原則對物權(quán)交易進行保護的目的,只有法院對房屋所有權(quán)的確認,才真正具有確權(quán)意義。 其次,自建房屋不論是否領(lǐng)取權(quán)屬證書都屬房屋建造者原始取得物,未辦理房產(chǎn)證并不能表示對房屋不擁有所有權(quán)。換言之,某人經(jīng)合法審批,在自己的土地上建造房屋,當然擁有該房屋的產(chǎn)權(quán)。尤其是,有的房屋未辦理所有權(quán)證,只是缺一道行政手續(xù)而已,沒有權(quán)屬證書的房產(chǎn)只表明該房屋未得到房屋行政機關(guān)認可,在民法上屬于權(quán)利瑕疵。顯然,這種瑕疵是可以通過補辦手續(xù)得到彌補的。沒有權(quán)屬證書的房屋屬于權(quán)利有瑕疵的物,應當出賣人承擔權(quán)利瑕疵擔保責任。但這種責任屬于違約責任,不存在合同效力問題。根據(jù)《合同法》第一百五十條的規(guī)定,出賣人就交付的標的物,負有保證第三人不得向買受人主張任何權(quán)利的義務。出賣人未能履行權(quán)利擔保的義務,使得合同訂立后標的物上的權(quán)利缺陷沒有去除,屬于出賣人不履行債務的一種情況,買受人可以依照本法總則第七章違約責任的規(guī)定,請求出賣人承擔違約責任。即使在標的物的部分權(quán)利屬于他人的情況下,也可以認為出賣人的行為構(gòu)成了根本違約。
  二、《房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定不屬于效力性規(guī)范,不能作為認定合同效力的依據(jù)。 法律行為違反強制或禁止性規(guī)定的無效,在大多數(shù)成文法國家都有相應的規(guī)定。我國民法繼承了大陸法國家的做法,在《民法通則》和《合同法》中作了相應的規(guī)定,《民法通則》第五十八條作出了規(guī)定“違反法律或者社會公共利益的民事行為無效”,《合同法》第五十二條規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效”,這體現(xiàn)了國家對合同自由的干預。 筆者認為,強制性規(guī)范應當進一步區(qū)分為管理性規(guī)范和效力性規(guī)范,只有違反效力性規(guī)范的合同才能被認定為無效。何為效力性規(guī)范、何為管理性規(guī)范?依筆者之見,應當從法律、行政法規(guī)的立法目的出發(fā),運用目的解釋方法,綜合案情實際加以研究。法律已明定其目的,應嚴格遵循其目的;法律未明定其目的時,法官應進行必要的基本價值判斷,探求立法的價值取向。對于具體的強制性規(guī)范還應具體情況具體分析,做到“三看”: 一是看法律、行政法規(guī)著重于禁止標的物內(nèi)容還是禁止主體資格,前者應認定買賣合同無效,如淫穢物品、毒品等買賣,不論主體是誰,均為無效;后者,則應當加以區(qū)分對待。有些法律、行政法規(guī)禁止或限制的是主體從營資格,如《建筑法》規(guī)定禁止超資質(zhì)承攬工程,這是一種管理性規(guī)范。 二是看法律禁止的是結(jié)果還是行為手段。如法律、法規(guī)所禁止的是結(jié)果的發(fā)生,不問手段如何均為禁止時,其行為無效。但如禁止的僅僅是行為手段或行為方式,依其他手段也發(fā)生同一效果時,為交易之安全,并不因此認為其無效。 三看禁止的對象、范圍是什么。如《房地產(chǎn)管理法》第三十四條規(guī)定,房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),應當如實申報成交價,不得瞞報或作不實申報。這里禁止的對象是出讓人,范圍僅涉及與稅收有關(guān)的納稅基礎即成交價。不論出讓人是否與買受人故意瞞報成交價,故不影響合同的效力。特別是在涉及消費者、勞動者等弱勢群體利益時,還應根據(jù)個案情況而定,不宜一概認定無效。經(jīng)營者出售不合格產(chǎn)品、假冒偽劣產(chǎn)品,都是法律所不允許的,如果買賣合同無效,消費者將得不到合同上的權(quán)利,顯然對消費者不利。 在解釋法律中,由于立法目的往往與公共政策有關(guān),在法律及公共政策均不允許時,如集體土地買賣、國有劃撥土地的轉(zhuǎn)讓等,與法與國家政策均不符,則不應以“私法自治”之名,放棄國家的干預。 我國《城市房地產(chǎn)管理法》屬于行政性法規(guī)是確定無疑的,其立法的重心在于加強對城市房地產(chǎn)的管理。從立法目的看,制定城市房地產(chǎn)管理法的主要目的,是要解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的房地產(chǎn)開發(fā)和交易行為不規(guī)范的問題。在法律規(guī)范設計上看,該法第六章中單設了《法律責任》一章,都是行政責任,并無民事責任的法律規(guī)范。從價值取向看,合同無效無視買受人的合法權(quán)益,讓出賣人通過不合理的反悔得到利益,不僅違反了“不允許任何人因自己的過錯而合法獲利”的原則,違反了誠實信用的公理性原則,損害了民事流轉(zhuǎn)的安全性。同時,還會助長出賣人的投機心理,進而影響交易秩序和社會風氣。甲、乙都有買賣、交付房屋的意思表示,甲就有義務就房屋權(quán)屬向有關(guān)部門辦理手續(xù),以符合法律的要求,這是甲的應盡義務。甲違反該義務,不應得到法律的保護。乙作為賣受人,其購買沒有權(quán)屬證書的房屋,雖然沒有審查權(quán)屬證書、沒有依法進行買賣,但其交清房款后占有房屋是誠實信用的。
  三、違反管理性規(guī)范的處理 合同效力問題是私法問題,應由民事法律調(diào)整;違反法律、行政法規(guī)管理性規(guī)范的合同不認定無效,并不等于說就是適法行為了。由于違反管理性規(guī)范的事實并不因合同有效消失,既然當事人的行為違反了國家意志,理應受到來自國家強制力的約束,所以只要違法行為構(gòu)成刑事處罰、行政處罰的,就應當依照刑法、行政法的規(guī)定予以制裁。所以,損害國家利益應予以禁止,是從公法意義上進行分析的。根據(jù)房屋買賣契稅的性質(zhì),是在房屋買賣有效后,由買受人向征稅機關(guān)交納的稅目,其只在買受人與征稅機關(guān)產(chǎn)生行政法律關(guān)系,與房屋買賣雙方當事人之間沒有民事上的權(quán)利義務關(guān)系,買受人未交納稅款,不影響買賣合同的效力。 筆者認為,在民事審判實務中,對于違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同,應根據(jù)具體情況,以民法規(guī)則為依據(jù)加以解決。

  查看全文↓ 2014-03-26 21:38:14

相關(guān)問題

• 問 國家有規(guī)定哪些房產(chǎn)不能買賣嗎?
  答

  根據(jù)國家規(guī)定，下列情況中的房屋買賣將受到限制;一是違法或違章建筑;二是房屋使用權(quán)不能買賣，房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)未明確時，也不能買賣;三是未經(jīng)合法程序批準銷售的房屋;四是著名建筑物或文物古跡等限制流通的房屋;五是由于國家建設需要，已確定為拆遷范圍內(nèi)的房屋，禁止買賣。

• 問 國家有規(guī)定哪些房產(chǎn)不能買賣嗎
  答

  （一）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中華人民共和國主席令第29號： 1、以出讓方式取得土地使用權(quán)，不符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定的條件的。 2、司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。 3、依法收回土地使用權(quán)的。 4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。 5、權(quán)屬有爭議的。 6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。 7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 （二）《成都市開放和發(fā)展住宅二級市場的實施意見》成府發(fā)（1998）96號 1、職工個人享受優(yōu)惠政策購買的兩套以上（含兩套）的住房；以及職工個人在租住公有住房的同時，又享受優(yōu)惠政策購買一套以上（含一套）的住房。 2、**教學區(qū)、部隊營房區(qū)內(nèi)及單位辦公、生產(chǎn)區(qū)與居住區(qū)無法分離的住房。 3、上市交易后，會造成職工家庭居住困難的住房（以家庭人均居住面積等于或低于8平方米為衡量標準）。 4、改變使用性質(zhì)的住房，即已部分或完全住改非的住房。 5、其它有關(guān)政策規(guī)定不允許上市交易的住房，如已作抵押的住房和產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)有爭議的住房以及司法部門暫封的住房等。

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• 問 國家規(guī)定的哪些房產(chǎn)是不能買賣的？
  答

  根據(jù)國家規(guī)定，下列情況中的房屋買賣將受到限制；一是違法或違章建筑；二是房屋使用權(quán)不能買賣，房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)未明確時，也不能買賣；三是未經(jīng)合法程序批準銷售的房屋；四是著名建筑物或文物古跡等限制流通的房屋；五是由于國家建設需要，已確定為拆遷范圍內(nèi)的房屋，禁止買賣。

• 問 ??國家有規(guī)定小高層不能裝晾衣架嗎？
  答

  是合法的。根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定，裝修人從事裝修事項時，未經(jīng)城市規(guī)劃局和小區(qū)物業(yè)管理處批準，不得改變所有建筑外觀和搭建建筑物、構(gòu)筑物。 根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第六條規(guī)定：裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動

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• 問 商品房買賣國家有什么規(guī)定
  答

  簽訂房屋買賣合同涉及法律法規(guī)主要有：《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《**高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、各地頒布的《房地產(chǎn)交易管理辦法》的地方法規(guī)等。房產(chǎn)買賣法規(guī)是指在房產(chǎn)買賣過程中涉及的一系列法律法規(guī),具體包括《合同法》、《物權(quán)法》、預售條例以及各地的關(guān)于商品房的預售政策等。

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