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魏國鵬律師解答：您好，很高興為您解答收房時的注意事項問題。首先，收房時要注意審查開發(fā)商交房手續(xù)是否完善，要注重各個細節(jié)，其中尤其要注意審查以下六方面的內(nèi)容：（一） 審查開發(fā)商是否具備竣工驗收備案證書。商品房買賣合同范本中明確約定，房屋經(jīng)竣工驗收合格后方能交付使用。開發(fā)商在交付房屋時，應提供房屋經(jīng)竣工驗收合格的證明文件，這是開發(fā)商合格交房的基本條件。（二）審查開發(fā)商是否提供了住宅使用說明書和質(zhì)量保修書（簡稱兩書）。按照建設部規(guī)定，開發(fā)商在交付住宅時必須提供兩書。業(yè)主應仔細審查兩書內(nèi)容是否齊全，粘貼的證明文件是否加蓋有開發(fā)商的公章，是否有物管公司的公章，兩書內(nèi)約定的保修內(nèi)容、保修期限是否符合相關規(guī)定。（三）審查房屋結構是否符合合同約定、質(zhì)量是否存在缺陷。主要是看房屋是否與合同約定一致，包括戶型、朝向、尺寸、結構等。如果這些方面發(fā)生變化，則購房者可以按照合同約定要求開發(fā)商承擔違約責任。房屋的質(zhì)量上主要考慮以下方面：1、 各種管道應進行通水、試壓、通氣試驗等驗收工作。2、屋內(nèi)各房間的地板和天花板，應做到無裂縫、無空鼓、無起殼，表面平整、色澤基本均勻，線角順直。3、地漏與泛水坡度符合設計要求，達到不倒泛水，結合處嚴密平順，無滲漏。上下水管道無漏水，無堵塞。4、戶內(nèi)門窗無滲水、銹蝕，開啟靈活，關閉是否密封。5、戶內(nèi)水電是否安裝到位。水電表的容量是否符合正常使用。另外還要對屋面工程項目進行蓄水、淋水試驗，有防水要求的房間地面應嚴格按照防水層、保護層的建筑要求來規(guī)劃，在驗收時應進行兩次蓄水試驗，做到無滲漏。對此，建議購房者在收房前，選擇雨后天晴的日子去驗收房屋，可以了解屋頂和外墻是否有滲水現(xiàn)象。（四）審查房屋的附屬設施是否符合合同約定。接房時，應按照合同中附件三的約定，逐項驗收是否達到。特別是一些公用設施設備，比如電梯、過道、樓梯間、管道、電氣設備等都應按設計文件全部安裝到位，并按規(guī)定完成各種測試項目，是否符合國家規(guī)范要求。（五）審查房屋面積是否符合合同約定。在交房時，開發(fā)商應提供專業(yè)部門出具的面積測繪報告。該報告應經(jīng)房屋交易管理部門備案登記。在該報告中，明確標注有房屋的套內(nèi)建筑面積和公攤面積。（六）審查各種代收費、物管費是否符合規(guī)定。在交房時，開發(fā)商一般要收取各種代收費用，也就是所謂的五通費等。按照相關規(guī)定，這些費用應該由提供服務的單位向**終用戶收齲開發(fā)商如果要收取，應該提供收費單位的委托證明，或者提供物價局的文件，并向購房者說明收費標準，否則，購房者有權拒交。1、住宅維修基金的收?。喊凑战ㄔO部的規(guī)定，住宅的大修基金按照購房款的2%%~3%%的標準收取，開發(fā)商可以代收。但收取的大修基金必須立即交納給管理部門，作為給業(yè)主辦理權屬證書的依據(jù)。2、物管費的收取標準：交房時，物管單位應該提供物價局的批文，或者提供經(jīng)物價局備案的收費標準。
全部4個回答>買房以后收房入住的時候應注意哪些問題？
136****9167 | 2014-03-25 21:14:25
已有10個回答
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139****7783
收樓時，購房者在接到入住通知后，可按通知約定的日期前往收樓，收樓時，首先檢查房地產(chǎn)商提供的文件是否符合要求，《竣工備案表》上有沒有建委同意備案的章（竣工備案已改由建委工程質(zhì)量管理處負責），然后對要接收的房屋進行實地驗收，在與房地產(chǎn)商交接鑰匙前應注意以下問題：
查看全文↓ 2014-03-28 17:48:19
（1）檢查入住的房屋是否是自己所購買的房屋，如與購房合同、附件及補充協(xié)議不符，入住前要向房地產(chǎn)商提出，重新核對并進行更換；
（2）面積發(fā)生誤差應在入住前根據(jù)合同的約定向房地產(chǎn)商提出自己的主張；
（3）自己對房屋質(zhì)量進行檢查，如發(fā)現(xiàn)結構問題，應在入住前向房地產(chǎn)商提出，并向政府有關部門反映；如發(fā)現(xiàn)非結構性問題，應和房地產(chǎn)商交接時如實做好書面記錄，并要求房地產(chǎn)商書面承諾在一定的期限內(nèi)進行維修；
（4）按購房合同、附件及補充協(xié)議的約定對房屋內(nèi)的設備進行清點，檢查水、電、氣、熱等設備完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，應在交接時要求房地產(chǎn)商在交接清單上注明，并要求房地產(chǎn)商書面確認具體更換和配齊的日期；
（5）對房地產(chǎn)商提供的物業(yè)交付核驗單或交屋單中無法確定的事項，應注明“暫不清楚”或“無法認定”，并由雙方在注明處簽字或蓋章。
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131****2630
交房房產(chǎn)商應給業(yè)主的資料:業(yè)主領取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術報告書》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》
查看全文↓ 2014-03-27 20:33:33
一、建議收房日期
一般房產(chǎn)商通知我們小業(yè)主交房時間會比較早，建議大家不要在第一、第二天去收房，因為在那兩天，同時來收房的人會很多，而陪同驗收房子的人不會有太多時間仔細的陪同你去看房子，**好是第三天或第四天比較好，需要帶的工具：
1）1只塑料洗臉盆--用于驗收下水管道
2）1只小榔頭--用于驗收房子墻體與地面是否空鼓
3）1只塞尺--用于測裂縫的寬度
4）1只5米卷尺--用于測量房子的凈高
5）1只萬用表---用于測試各個強電插座及弱電類是否暢通
6）1只計算器---用于計算數(shù)據(jù)
7）1只水筆--用于簽字
8）1把掃帚--用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生
9）1只小凳子和一些報紙、塑料帶，包裝繩--用于時間長，可休息一下及預先封閉下水管道。正常驗收房子時間一般是持續(xù)2-3個鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：30去。正常驗收房子時間一般是持續(xù)2-3個鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：30去。
二、過程
1）去物業(yè)部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗：
A房屋的《住宅質(zhì)量保證書》--可帶走
B《住宅使用說明書》--可帶走
C《竣工驗收備案表》
D面積實測表
E管線分布竣工圖（水、強電、弱電、結構）--可帶走
如果房產(chǎn)商準備充分的話，一般10分鐘即可查看完資料。
2）核實面積、合同及價錢多退少補問題。
確認售樓合同附圖與現(xiàn)實是否一致，結構是否和原設計圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異
三、驗收房子
看完那些資料后，基本就可以去驗收房子了，暫且先不要交付一些物業(yè)費用及相關費用，此時物業(yè)會催促你來交付，可同他們交流，驗收好后，再交付費用. 從物業(yè)處拿鑰匙，分別應該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表（若有遠程抄表另）等幾把。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。（記得拿那些工具哦）
1）詳細檢查房屋質(zhì)量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；（陽臺裂縫危險大）
提示：由于新房子空關時間較長，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候，仔細查看一下，用掃帚清楚后就可以看了
2）檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫，凱文顧問提示：特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務必盡快查明原因。
3)仔細檢查地面，仔細檢查地面有無空殼開裂情況。如有空鼓，一定要責成陪同物業(yè)人員盡快修復，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關系。以上2-3項可用工具小榔頭和塞尺。
4）水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二、來試試排水速度。（一般新房子會配一個簡易龍頭給業(yè)主）。用萬用表測量各個強弱電是否暢通。
提示：關閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。
5）驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應灌入兩盆水左右，應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。
提示：做好這些后，確認沒問題，要盡快將這些突出下水（如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水）拿一塑料袋罩著水口，再加以捆實，而象地漏等下水需要塞實（記得留一可拉扯掉的位置）。
6）驗收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。
提示：在全部用完水后，應再打開水表，看清楚水表數(shù)字，記錄下來，同時要記錄
電表數(shù)字。
7）核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符；
提示：通常在這方面，應該沒什么大問題，但是確實要仔細核實。
8）測量一下樓宇的層高，用5米卷尺即可，采樣數(shù)據(jù)來源地點與具體數(shù)據(jù)，**好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小本子上，同時把一些驗收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。
四、**后，好了，檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧；若有問題，需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，看解決結果是否影響收房，若影響，需要進行交涉了。
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重要，**佳收房流程：
核驗業(yè)主材料→業(yè)主領取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術報告書》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發(fā)商加以說明→交納剩余房款→業(yè)主領取鑰匙并簽署住宅鑰匙收到書》→業(yè)主做綜合驗收→業(yè)主就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進意見或解決方案→開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達成書面協(xié)議→根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題，無法在15日內(nèi)解決的，雙方應當就解決方案及期限達成書面協(xié)議→業(yè)主簽署《入住交接單》。 同時要求，開發(fā)商在交房時向業(yè)主提供的《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復印件。
第一：是房產(chǎn)開發(fā)商必須已經(jīng)取得《建筑工程竣工備案表》，這是國家強制要求的，我國的《合同法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》都規(guī)定了建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收 不合格的標志取決于是否取得《建筑工程竣工表》。因此，不管購房者和開發(fā)商在買房合同中是否約定將開發(fā) 商取得《建筑工程竣工備案表》作為交房條件，開發(fā)商交房時都應提供。
第二：是我們常說的“兩書”———“質(zhì)量保證書”和“使用說明書”，這是建設部2001年6月1日開始實 施的《商品房銷售管理辦法》中要求的，現(xiàn)在交房時開發(fā)商都應提供。
第三：是開發(fā)商已取得國家認可的專業(yè)測繪單位對面積的實測數(shù)據(jù)，看是否與購房合同中約定的有出入，以便盡早獲得解決。 若符合交房的法定即合同約定的條件，購房人應做些什么？ 核對合同首先在接到入住通知后，應判斷開發(fā)商是否如期交房，若逾期交房，則應提出處理意見，并根據(jù)開發(fā)商的答復決定是否前往收房，按通知上約定的時間前往收房，收房時，先檢查開發(fā)商所提供的文件是否符合上述要求，然后對要接收的房屋進行實地驗收，在與開發(fā)商交接時應注意以下問題：
1、檢查入住的房屋是否是自己所購買的房屋如與購房合同、附件及補充協(xié)議不符，入住前要向開發(fā)商提出 ，如不符合則應進行更換；
2、判斷面積有無發(fā)生誤差以及誤差比是否超過3％，應在入住前根據(jù)合同的約定向開發(fā)商提出自己的意見，是否退房；
3、自己對房屋質(zhì)量進行檢查，如發(fā)現(xiàn)結構問題，應和開發(fā)商提出，并向政府有關部門反映；如發(fā)現(xiàn)非結構 性問題，應和開發(fā)商交接時如實做好雙方簽字的書面記錄，并要求開發(fā)商承諾在一定的期限內(nèi)進行維修；
4、按購房合同、附件及補充協(xié)議的約定對房屋內(nèi)的設備進行清點，檢查水、電、氣、熱等設備完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，應在交接時要求開發(fā)商在交接清單上注明，并要求開發(fā)商書面確認具體更換和配齊的日期；
5、對開發(fā)商提供的物業(yè)交付核驗單或交屋單中無法確定的事項，應注明“暫不清楚”或“無法認定”，并 由雙方在注明處簽字或蓋章。 要注意房屋的保修期根據(jù)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第七條規(guī)定：在正常使用條件下，房屋建筑工程的**底保修期限為：
1、地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；
2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為五年；
3、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；
4、電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年；
5、裝修工程為2年。其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。房屋建筑工程保修期從工程竣工驗 收合格之日起計算。買尾房或現(xiàn)房的買房人，收房時一定要注意保修期的時限，避免錯過保修時間。 -
133****4577
水 店系統(tǒng)供應
查看全文↓ 2014-03-27 18:25:20 -
153****6959
絕大部分網(wǎng)友是第一次買房子,到了交房日,很是興奮,往往會不知所錯,碰到的問題:怎么驗收房;交房手續(xù)是什么;交房要付多少錢;碰到房子問題怎么辦;什么是房子質(zhì)量問題等等。建議收房日期:一般房產(chǎn)商通知我們小業(yè)主交房時間會比較早,建議大家不要在第一、第二天去收房,因為在那兩天,同時來收房的人會很多,而陪同驗收房子的人不會有太多時間仔細的陪同你去看房子,**好是第三天或第四天比較好,需要帶的工具: 1)1只塑料洗臉盆--用于驗收下水管道 2)1只小榔頭--用于驗收房子墻體與地面是否空鼓 3)1只塞尺--用于測裂縫的寬度 4)1只5米卷尺--用于測量房子的凈高 5)1只萬用表---用于測試各個強電插座及弱電類是否暢通 6)1只計算器---用于計算數(shù)據(jù) 7)1只水筆--用于簽字 8)1把掃帚--用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生 9)1只小凳子和一些報紙、塑料帶,包裝繩--用于時間長,可休息一下及預先封閉下水管道。 正常驗收房子時間一般是持續(xù)2-3個鐘頭,建議早晨8:30去或下午2:30去。正常驗收房子時間一般是持續(xù)2-3個鐘頭,建議早晨8:30去或下午2:30去。 過程 1)去物業(yè)部門查看資料部分,分別有以下幾份資料需要查驗: A、房屋的《住宅質(zhì)量保證書》--可帶走 B、《住宅使用說明書》--可帶走 C、《竣工驗收備案表》 D、面積實測表 E、管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結構)--可帶走 如果房產(chǎn)商準備充分的話,一般10分鐘即可查看完資料。 2)核實面積、合同及價錢多退少補問題。 確認售樓合同附圖與現(xiàn)實是否一致,結構是否和原設計圖相同,房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量,與合同簽訂面積是否有差異。(先查看售房合同,看之間的誤差為多少,一般為3%,3%之內(nèi)不考慮,超出部分進行處理,建議定合同為2%誤差,但是不超過5%比較好)以雙方簽定合同為準。一般這個時間因人而變,時間為30--40分鐘 驗收房子 看完那些資料后,基本就可以去驗收房子了,凱文顧問提示:暫且先不要交付一些物業(yè)費用及相關費用,此時物業(yè)會催促你來交付,可同他們交流,驗收...
查看全文↓ 2014-03-27 10:49:25 -
151****7294
收房注意事項：
查看全文↓ 2014-03-27 09:59:32
1.實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%。
2.開發(fā)商逾期交房構成根本違約，即逾期交房達到合同約定的退房日期。
3.開發(fā)商變更規(guī)劃、設計影響房屋結構型式、戶型、空間尺寸、朝向的。
4.開發(fā)商預售未取得商品房預售許可證的房屋的(故意隱瞞未取得預售許可證的除外)。
5.開發(fā)商交付的房屋主體結構質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量嚴重影響房屋正常使用的。
6.不能或不能按期辦理產(chǎn)權過戶的。
7.購房者貸款申請未批準，合同雙方對付款方式不能協(xié)商一致的。
8.合同中約定的其它退房條件出現(xiàn)時。
1.買房陷阱一：收房限時開發(fā)商約定的收房時限一般在收房通知書寄出30天內(nèi)，如購房者沒有在約定時間內(nèi)辦理相關手續(xù)，則一般視為已交付。買家應從通知單的**后期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費。建議：購房時要留清聯(lián)系方式，以免錯過驗房期限。有特殊情況不能如期到場，可以書面形式委托親友、律師幫忙，也可及時與開發(fā)商聯(lián)系，商議另行約定時間，并以書面形式確認。
2.買房陷阱二 證件不齊要交房“三書一證一表”不齊全，特別是《建筑工程質(zhì)量認定書》與“房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證”，往往因為樓盤整體建筑未完成而根本無法驗收。建議：遇到這種情況，購房人可選擇不收房，如果確實被要求收，也要在相關文件，如“住戶驗房交接表”、“驗房記錄表”等相關文件中寫明“未見××表”等字樣并妥善保留好相關文件副本。
3. 買房陷阱三 先簽文件后驗房一些開發(fā)商采取先交錢填表、簽文件，再驗房的伎倆，目的是讓消費者先簽了收房認可書再驗房，等發(fā)現(xiàn)問題時購房者后悔也來不及了，而商家的責任就更小。建議：購房者在訂合同時就應該將先驗房再收房作為附加條款寫在合同里，如當初合同未有約定，則可在每份文件中注明“房內(nèi)情況未看”或“屋內(nèi)情況未明”或“未驗房”等字樣。
4.買房陷阱四 疲勞戰(zhàn)典型的做法是先辦手續(xù)再驗房，并將辦理交費、入住登記等各種手續(xù)的地點特意安排在不同的地方，更絕的是集中在同一時間里通知更多的買家收房，讓收房的人未進自家門已精疲力竭，恨不得早點結束。建議：購房者莫被收房現(xiàn)場的人山人海嚇怕，**好與開發(fā)商另約時間;如沒法再約時間，可采取“人多好辦事”的戰(zhàn)術，請來多位老友親戚一起親臨現(xiàn)場，大家分工合作，分頭排隊，發(fā)現(xiàn)的問題自然會更多些，一舉兩得。
5. 買房陷阱五 巧立名目收費雖然物價局已對入住費的相關費用有明文規(guī)定，但一些開發(fā)商到收房入住時又巧立名目亂收費用。建議：收房時也要不怕麻煩，與開發(fā)商據(jù)理力爭，不該交的錢堅決不交，必要時可向物價局、房管局投訴，更好地保護自身利益。 -
142****0010
看朝向 戶型 視野 采光 風水 小區(qū)周邊的環(huán)境 交通 小區(qū)的檔次 一手房還需看看開發(fā)商的口碑 交付的時間 二手房的需要看看產(chǎn)權人的身份證 房產(chǎn)證原件等 二手房建議你找個大的中介公司 他們會給你挑選你**喜歡的房子
查看全文↓ 2014-03-26 20:19:49 -
155****4778
買房首先考慮，該房屋的地理位置，開發(fā)商品牌，該小區(qū)的二手房成交率（換手率），投資效益（租房的價位）等，然后看朝向（在北方一定要買個南向的房子），買東戶，樓層要高一點，戶型要方正，**好是三個臥室的話兩個臥室和客廳是朝南的。
查看全文↓ 2014-03-26 18:38:28 -
146****7468
二手房
查看全文↓ 2014-03-26 09:33:38
你購買了二手房后應得到，購房合同，房產(chǎn)證，契稅收據(jù)，購房發(fā)票，印花稅票，中介費協(xié)議收據(jù)，辦物業(yè)基金過戶等，關鍵是房產(chǎn)證和購房發(fā)票。
買房子時注意的事項：
1、開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營資格必須合法。就是開發(fā)商必須具有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，并在其資質(zhì)規(guī)定的業(yè)務范圍進行開發(fā)的；
2、開發(fā)建設的手續(xù)必須合法。開發(fā)項目必須取得《土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》和《建設工程施工許可證》；
3、經(jīng)營行為合法?，F(xiàn)房銷售除上述條件外必須經(jīng)過驗收合格，項目道路、給排水、供電、供氣、供熱、通訊和綠化等配套建設已經(jīng)完成或者已經(jīng)確定完成日期，落實了拆遷安置，落實了物業(yè)管理，并且按規(guī)定向房地產(chǎn)管理部門驗核了《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》；期房預售除上述條件外還必須取得《商品房預售許可證》。
4、在簽訂合同時，一是要選用國家工商行政管理局和建設部的《商品房買賣合同》（示范文本），該合同文本內(nèi)容比較全，并且規(guī)范；二是注意把開發(fā)商承諾的內(nèi)容寫進合同。
5、如果你買的是住宅，在交房時，要向開發(fā)商索取《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》。
辦房地產(chǎn)權證時應該注意： 產(chǎn)權產(chǎn)權面積和合同面積是否相同，如果不同，可以根據(jù)建設部《商品房銷售管理辦法》處理，另外辦理了《房屋所有權證》后，還要辦《土地使用權證》。相關費用注意除了樓上那位說的外，還有交易費和測量費，是應該開發(fā)商出的，但是開發(fā)商經(jīng)常利用購買人不熟悉法規(guī)，轉(zhuǎn)嫁給購買人.
二、購房流程
購買商品房流程第一步：簽訂認購書
商品房正式銷售工作開始后，一般會設立售樓處，購房人在認可本項目后，可到售樓處簽訂認購書，并繳納訂金。銷售方應實事求是地向購房人介紹項目的進展情況，并將簽約須知及有關的宣傳資料和法律文件交給購房人。
簽訂認購書是商品房銷售程序的一個環(huán)節(jié)，買賣雙方簽訂認購書的主要內(nèi)容包括：
（1）開發(fā)商名稱、地址、電話；銷售代理商名稱、地址、電話；認購方名稱、地址、電話、身份證件；指定律師所名稱、地址、電話。
（2）認購物業(yè)的樓層；戶型；房號；面積。
（3）房價。包括單價；總價。
（4）付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。
（5）認購條件。包括：定金金額；簽訂正式契約的時間、地點；付款地址和帳戶，簽認購書至正式簽約期間違約補償方式和爭議解決方式。
當簽訂完認購書后，銷售方應給購房人《簽約需知》，以使購房人清楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關細節(jié)。簽約須知主要內(nèi)容包括：
（1）項目法律文件：國有土地使用證號、銷售許可證。
（2）購房人應攜帶的有效身份證件。公司應攜帶的文件、購房批文等。
（3）房款支付方式。
（4）購房應繳納的稅費說明：印花稅、契稅、手續(xù)費、房產(chǎn)權屬登記費、權證工本費、權證印花稅。
購買商品房流程第二步：簽訂買賣契約
購房人在簽訂認購書后，應在認購書中約定的時間內(nèi)到指定地點簽訂正式契約。契約包括：內(nèi)銷商品房銷售契約、內(nèi)銷商品房預售契約、外銷商品房銷售契約、外銷商品房預售契約、經(jīng)濟適用住房買賣契約等。
簽訂買賣契約是整個購房程序中**重要一環(huán)，契約也是銷售中**重要的法律文件。契約一般為一式肆份，其中正本貳份，開發(fā)商和購房人各執(zhí)壹份。副本貳份，開發(fā)商和當?shù)胤抗懿块T各壹份。契約的主要條款包括：
（1）土地使用證號及使用年限
（2）商品房銷售許可證號
（3）房產(chǎn)名稱及購房人購買房產(chǎn)的類型
（4）所購物業(yè)的樓層、面積、房號、戶型、交付使用日期
（5）房價款。包括單價和總價
（6）付款方式
（7）雙方違約條款
（8）保修條款
（9）買方接受物業(yè)管理公司管理條款
（10）預售登記
（11）房屋轉(zhuǎn)讓
（12）房屋過戶
（13）糾紛、爭議的解決方式
（14）附件一：房屋戶型圖
（15）附件二：裝修設備標準
（16）附件三：共有共用部位 同時購房人與開發(fā)商還可就其它內(nèi)容簽訂補充條款。
購買商品房流程第三步：預售登記
買賣雙方只有辦理完預售登記后，契約方能具備法律效力。買賣雙方應在契約簽訂后30日內(nèi)，到所屬房屋土地管理局市場處辦理。同時交納印花稅。在此期間，買方如轉(zhuǎn)讓其所購房產(chǎn)，買方與受讓人應在契約上做背書，在背書簽字之日起十五日內(nèi)，雙方持有關證件到市場處辦理轉(zhuǎn)讓登記，在轉(zhuǎn)讓登記申請表上簽字，市場處在辦理轉(zhuǎn)讓登記之日起十日內(nèi)通知賣方。
購買商品房流程第四步：簽訂管理公約，辦理入住手續(xù)
當購房人按契約有關條款約定付清房款后，開發(fā)商入住通知單，并安排購房人與物管公司接洽。物管公司將給購房人出具物管公約和收費標準。當購房人與物管公司簽訂管理公約并付清管理費后，就可以拿鑰匙入住了。
購買商品房流程第五步：辦理產(chǎn)權過戶，領房產(chǎn)證 -
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收樓時，購房者在接到入住通知后，可按通知約定的日期前往收樓，收樓時，首先檢查房地產(chǎn)商提供的文件是否符合要求，《竣工備案表》上有沒有建委同意備案的章（竣工備案已改由建委工程質(zhì)量管理處負責），然后對要接收的房屋進行實地驗收，在與房地產(chǎn)商交接鑰匙前應注意以下問題：
查看全文↓ 2014-03-26 09:05:56
（1）檢查入住的房屋是否是自己所購買的房屋，如與購房合同、附件及補充協(xié)議不符，入住前要向房地產(chǎn)商提出，重新核對并進行更換；
（2）面積發(fā)生誤差應在入住前根據(jù)合同的約定向房地產(chǎn)商提出自己的主張；
（3）自己對房屋質(zhì)量進行檢查，如發(fā)現(xiàn)結構問題，應在入住前向房地產(chǎn)商提出，并向政府有關部門反映；如發(fā)現(xiàn)非結構性問題，應和房地產(chǎn)商交接時如實做好書面記錄，并要求房地產(chǎn)商書面承諾在一定的期限內(nèi)進行維修；
（4）按購房合同、附件及補充協(xié)議的約定對房屋內(nèi)的設備進行清點，檢查水、電、氣、熱等設備完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，應在交接時要求房地產(chǎn)商在交接清單上注明，并要求房地產(chǎn)商書面確認具體更換和配齊的日期；
（5）對房地產(chǎn)商提供的物業(yè)交付核驗單或交屋單中無法確定的事項，應注明暫不清楚或無法認定，并由雙方在注明處簽字或蓋章。
希望采納 -
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zq_ok2004:你好！
查看全文↓ 2014-03-25 21:43:42
收的過程中應該注意：
一、交房資格
需單體驗收備案。許多購房者經(jīng)常有這樣的困惑：開發(fā)商都開始交房了，可是小區(qū)的道路還在施工，綠化還沒做好，公建設施還未啟用，有的甚至還沒有通水通電。這樣的房子能交給業(yè)主入住嗎？開發(fā)商究竟開發(fā)建設到什么程度才有資格交房？根據(jù)我國的《合同法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》都規(guī)定了建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。而我國目前規(guī)定的房屋經(jīng)過驗收和驗收合格的標志是取得《建筑工程竣工備案表》。因此，不管買房人和建設單位在買房合同中是否約定將建設單位取得《建筑工程竣工備案表》作為交房條件，建設單位交房時都應提供。否則，購房者有權拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房責任由開發(fā)商承擔。同時，根據(jù)《消防法》的規(guī)定，單體必須經(jīng)過消防驗收，才能交付使用。另外，根據(jù)建設部《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第三條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！币虼耍峁皟蓵币彩情_發(fā)商交房的必備條件。
對于具體的交房條件，購房者可與開發(fā)商在《商品房買賣合同》及其附件、補充協(xié)議加以約定，如將公共配套設施驗收合格（包括水、電、煤氣、寬帶、有線、安防、綠化、道路、電梯等）作為交付使用的條件，同時在合同中約定開發(fā)商未達到交付使用條件時的違約責任。
二、交接程序
先驗房后辦手續(xù)。目前開發(fā)商和業(yè)主的入住交接程序大致相同，一般分以下幾個步驟：
1、預檢整改。在還沒有與業(yè)主交接前，開發(fā)商一般會委派工程部、客服部、物業(yè)公司組成內(nèi)部驗房團，對即將交付業(yè)主使用的房子進行預檢，對發(fā)現(xiàn)的問題及時整改。經(jīng)過預檢后，開發(fā)商將鑰匙移交給物業(yè)公司，由物業(yè)公司安排業(yè)主驗房。
2、寄發(fā)通知。開發(fā)公司售樓部一般根據(jù)合同中約定的交房日期，提前半個月或一個月寄發(fā)《入住通知書》或《入伙通知書》等交房通知，有的同時還打電話通知業(yè)主。此時，業(yè)主**好要按約前往。因為合同中一般約定，如果業(yè)主未能在約定期限內(nèi)前去驗房，視同同意交接。如果無故不交接，有的開發(fā)商還將從合同約定的交接日起，按日收取萬分之一至萬分之三的保管費。業(yè)主如遇出差在外或有特殊情況不能按約前往，**好書面通知發(fā)展商，并說明原因。
3、確認身份。業(yè)主應該根據(jù)入住通知書的要求，攜帶相關資料到售樓部確認身份，并聯(lián)系驗收交接事宜。這些資料一般包括：入住通知書、買賣合同或預售合同、身份證的原件和復印件，家庭成員照片（物業(yè)建檔客戶資料用）。如果委托他人驗房，被委托人在持有效身份證明文件的同時，還需出具業(yè)主的《授權委托書》。
4、驗房移交。物業(yè)公司指派一名相關人員陪同業(yè)主現(xiàn)場驗房，若驗收合格，業(yè)主須在《樓房驗收交接表》上簽字認可，領取房屋鑰匙和《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住戶手冊》等資料，同時須按規(guī)定繳納有關費用。若驗收不合格，業(yè)主應將不足事項明確記錄在《樓房驗收交接表》上，可暫不辦理入住手續(xù)，再次交接時間由雙方另行約定，但一般不應超過３０天。
提示：目前有些開發(fā)商在房屋交接過程中，往往讓業(yè)主先交費用及其他手續(xù)后再驗房，給日后的糾紛埋下隱患。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應堅持先驗房、后辦理手續(xù)。
三、糾紛處理
及時索賠或解約。如果開發(fā)商在不符合交房條件的情況下交房，業(yè)主及時采取行動，有的還天真地認為開發(fā)商在不具備交房條件下而交房是違約行為，權利是要靠自己主張，如果購房者不提出、不主張，甚至以為先住進房子再說，卻不知道這種做法已放棄了自己的權利，等于默認了開發(fā)商的違約行為。對開發(fā)商的違約，分不同情況購房人享有合同撤銷權或索賠權。
（1）對于合同撤銷權，《合同法》第五十五條規(guī)定：“有下列情形之一的，撤銷權消滅：(一)具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權；(二)具有撤銷權的當事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權。”目前法官通常會認定購房人收房就是購房人以自己的行為放棄了合同的撤銷權。
《合同法》第九十五條規(guī)定：“法律規(guī)定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權利消滅。”具體到房地產(chǎn)糾紛，根據(jù)去年6月1日起實施的**高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定：“出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權消滅?！北緱l中的三個月和一年這兩個期間均屬于除斥期間（不因任何理由中斷和延長的期限），它們是不變期間，不同于訴訟時效，不存在期間的終止、中斷和延長的情形。只要期限屆滿，解約權人不行使解除權，該權利即歸于消滅。
通俗地講，開發(fā)商延期交房的時間達到合同約定的解約條件，購房人開始享有法定解約權，同時，從該日起的解約權也進入了一年的除斥期間。如果購房人在除斥期間過后再向法院提出解除合同，其解除合同的訴訟請求將得不到法院的支持。如果在購房人享有解約權之日起的一年內(nèi)，開發(fā)商催告購房人行使解約權，則購房人在收到催告之次日起三個月內(nèi)應行使解約權，過了三個月購房人再向法院提出訴訟請求同樣不會得到法律的支持。
（2）賠償損失：依據(jù)高法的司法解釋規(guī)定，在開發(fā)商存在如下行為時，購房人依法可以解除合同并可以要求 ：1.商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；2.商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；3.故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；4.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；5.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；6.房屋主體結構不合格或存在嚴重質(zhì)量問題的；7.面積誤差比絕對值超過3％的；8.由于開發(fā)商的原因，逾期辦理產(chǎn)權證超過一年的。購房人亦可請求解除合同。盡管目前尚無司法解釋對上述解約權行使的合理期限作出規(guī)定，但是按照《合同法》第九十五條的規(guī)定，上述解約權均存在除斥期間，該除斥期間更多地取決于法官的自由裁量。
對于開發(fā)商違約，購房人的索賠權同樣首先要由購房人提出，如果房地產(chǎn)商對購房人的索賠存有疑義、不肯賠償，購房人需要通過法律途徑解決的則存在訴訟時效問題，《民法通則》第一百三十五條規(guī)定：“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。”
因此，購房人如對開發(fā)商交房存有疑義的，一定要書面提出，并注意保全證據(jù)，如果和開發(fā)商不能通過協(xié)商解決又想通過法律程序解決的，要注意千萬別錯過法院可以接受的訴訟時效
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看看里面有什么窟窿沒有，裂縫等等。
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1、房產(chǎn) 開發(fā)商需提供的材料 1）、房屋的《住宅質(zhì)量保證書》--可帶走2）、《住宅使用說明書》--可帶走3）、《竣工驗收備案表》--現(xiàn)場看4）、面積實測表--現(xiàn)場看5）、管線分布竣工圖(水、強電、弱電、 結構)--可帶走（裝飾時用） 2、核實面積、 合同及價錢多退少補問題。確認售樓合同附圖與現(xiàn)實是否一致，結構是否和原設計圖相同， 房屋面積是否經(jīng)過 房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。 3、驗 收房屋質(zhì)量1)詳細檢查房屋質(zhì)量，包括門窗、 陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；2)檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫，特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務必盡快查明原因。3)仔細檢查地面，仔細檢查地面有無空殼開裂情況。如有空鼓，一定要責成陪同物業(yè)人員盡快修復，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關系。4)水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二、來試試排水速度。(一般新房子會配一個簡易龍頭給 業(yè)主)關閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。5)驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、 浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應灌入兩盆水左右，應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水?！?6)驗收地面下水情況。在衛(wèi)生間放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家衛(wèi)生間的天花?！≡谌坑猛晁?，應再打開水表，看清楚水表數(shù)字，記錄下來，同時要記錄電表數(shù)字?！?)核對買賣合同上注明的設施核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符。
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買房應當注意的問題通常包括以下內(nèi)容：1、在購買房屋時盡可能購買一期開發(fā)的房屋，通常情況下一期房屋價格會比較便宜，而且質(zhì)量也會更好一些。2、盡可能不要購買臨街的房屋，因為臨街的房屋噪音相對而言會比較大，居住起來對于舒適度會產(chǎn)生一定的影響。3、盡可能不要選擇頂樓或者是底層，其中頂樓很有可能會出現(xiàn)漏水的問題，而且冬天也比較冷，夏天還會比較熱，而底層蚊蟲相對而言會比較多，而且也會更加的潮濕，居住起來的舒適度并不好。4、購買房屋時多注意一下小區(qū)的停車位數(shù)量，哪怕現(xiàn)在沒有車，也不代表著以后不會買車，如果停車位數(shù)量比較少的話，那么可能對于日后停車有一定的影響。5、注意購買的房屋配套設施是否齊全，盡可能選擇交通便利，配套齊全的房屋。
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需要注意以下幾點哦。1、購房合同的各項內(nèi)容要盡可能全面、詳細、各項規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準確；簽訂合同的買賣雙方身份、責任要明確，如合同中的甲方(賣方)應是項目立項批準文件的投資建設單位，也不能以上級主管單位或下屬機構的名義簽訂合同，簽字人應是法人代表本人，或公司章程上授權的主要負責人。2、合同上的項目名稱，一定要與項目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。如××市××區(qū)××街××號××花園××號樓××層××房。 房屋的戶型、面積一定要標示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分攤原則等要明確說明，如以建筑面積計價還要標明使用率。 3、房屋的檔次和裝修標準一般采用附件形式附在購房合同之后，該內(nèi)容的表述一定要詳細、具體。如技術等級、材料品牌、內(nèi)部設施的種類、負荷標準、供應能力，水暖電、通訊等設施要說明安裝到什么程度。 4、其他如付款方式、產(chǎn)權保證等都應詳細、具體的加以說明。合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)的收費標準，并對房屋整體結構、各部位配套設施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。 5、違約責任的約定一定要對等，否則**終吃虧的是消費者。一般承擔違約責任的違約事項包括：(1)簽訂認購書后，購房者不買房或要求換房，開發(fā)商不賣房或要求換房；(2)購房者不按期付款；(3)開發(fā)商不按期交房；(4)面積變動超過約定幅度；(5)房屋裝修標準、質(zhì)量不合要求，保修不到位；(6)產(chǎn)權過戶手續(xù)不全或不能按期辦理。商品房保修的責任相關的文件：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《商品房住宅實行住宅質(zhì)量保證數(shù)和住宅使用說明書》。
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