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• 142****6530

  法律規(guī)定的哪些情況下可以退房
  退房，本身并不是一個法律術(shù)語，法律上與此對應(yīng)的詞應(yīng)當(dāng)是“解除購房合同”。一般地來講，合同既然已由雙方當(dāng)事人簽字生效，任何一方就不能隨意反悔，因此，絕對的“無條件退房”是不可能存在的，只有達(dá)到法律規(guī)定或者雙方事先合同約定的條件時(shí)，才允許當(dāng)事人解除合同。我國有關(guān)合同解除的法律規(guī)定主要見之于《中人民共和國合同法》、《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《商品房銷售管理辦法》等多處法律、法規(guī)及司法解釋中。根據(jù)這些法律規(guī)定和生活實(shí)踐，可以把法律支持的退房理由分為兩大類，一類是法定解除權(quán)，即不管當(dāng)事人之間的合同是否有規(guī)定，法律直接允許合同一方行使解除權(quán)；另一類是約定解除權(quán)，即雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致，符合某種條件便可解除合同。可見，二者的主要區(qū)別在于前者是基于法律的直接規(guī)定，因而不需要另一方同意，主要體現(xiàn)了法律的強(qiáng)制性要求。而后者是基于雙方事先或事后的約定，必須經(jīng)雙方同意，體現(xiàn)了對當(dāng)事人自由意志的尊重。
  
  一、法定解除權(quán)：法律允許一方可以退房的具體情形。
  
  我國《合同法》第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。這是購房人主張單方退房的主要依據(jù)，但該條不是專門針對商品房銷售合同制定的，而是所有民事合同單方解除權(quán)的總規(guī)定，因而顯得非?；\統(tǒng)。結(jié)合房地產(chǎn)領(lǐng)域的具體規(guī)定，法律允許一方退房的常見情形有：
  
  1、賣方一房二賣，買方可以退房。一物之上不可能存在兩個相互排斥的所有權(quán)，開發(fā)商一套房產(chǎn)簽訂兩次買賣合同，必然會有一個買房人不可能實(shí)現(xiàn)購買目的，無法取得房屋的買受人不但可以要求退房、返還已付購房款及利息、賠償損失，還可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。同樣的道理，在房屋拆遷安置的過程中，拆遷人將補(bǔ)償安置房另行出賣給第三人的，被拆遷人可以解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。（見《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條、第八條第二款）
  
  2、開發(fā)商擅自將已售房產(chǎn)抵押。有的開發(fā)商由于資金短缺，在與購房人簽訂商品房買賣合同后，又向銀行申請貸款，將已售房產(chǎn)做了抵押登記。這樣，開發(fā)商一旦不能按期還款，債權(quán)人就有權(quán)就抵押登記的房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)擔(dān)保債權(quán)。為防止購房者房、財(cái)兩空，《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條第一款規(guī)定，無法取得房屋的買受人可以要求退房、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
  
  3、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)、確實(shí)不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！卑凑赵摋l規(guī)定，如果房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，無論是房屋交付前還是交付后，買受人均可請求解除合同和賠償損失，這里的“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”須以有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)的鑒定結(jié)論為據(jù)。不過，實(shí)踐中，這種情形很少見，因?yàn)?，如果房屋連主體結(jié)構(gòu)（也包括地基基礎(chǔ)工程）質(zhì)量都不合格，那就是名副其實(shí)的危房、豆腐渣工程。
  
  4、房屋存在質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。” 至于“房屋質(zhì)量”包括哪些方面，“嚴(yán)重影響正常居住使用”又如何界定，該條沒有詳述。結(jié)合《建筑法》第62條規(guī)定，房屋質(zhì)量，除了包括地基基礎(chǔ)工程，主體結(jié)構(gòu)工程外，還包括屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管、上下水管的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項(xiàng)目。如前所述，如果地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量不合格的，買受人可要求解除合同和賠償損失；如果上述其他項(xiàng)目質(zhì)量不合格，且嚴(yán)重影響正常居住使用的，買受人也可以請求解除合同和賠償損失，但“嚴(yán)重影響正常居住使用”如

  查看全文↓ 2014-03-21 10:40:38
• 146****5990

  按合同同意賠償，就可以

  查看全文↓ 2014-03-21 10:20:55
• 138****9010

  合同簽了一般很難退房,除非房子有重大質(zhì)量問題,合同承諾的未兌現(xiàn)

  查看全文↓ 2014-03-20 22:16:19
• 156****3022

  某些不可抗拒因素造成的買不了或者業(yè)主毀約，或者雙方同意

  查看全文↓ 2014-03-20 17:55:16
• 138****3501

  雙方協(xié)商，因?yàn)槭悄阕约簡畏矫孢`約的，你是要支付違約金的，還是找三方一起協(xié)商解決的好！

  查看全文↓ 2014-03-20 14:14:42
• 154****3702

  你這個首先涉及了合同違約了；就算是能退房也得支付相應(yīng)的違約金的；合同規(guī)定若貸款審批不通過你要以現(xiàn)金的方式補(bǔ)足的；除非有另外的約定；建議你不要選擇退房；找個中介給你掛出去出售，就說是可以更名的；有了客戶你就可以找開發(fā)商進(jìn)行更名了；到時(shí)候看開發(fā)商怎么說，這樣的話開發(fā)商也好做一些

  查看全文↓ 2014-03-20 10:09:24
• 156****5907

  退房作為法律行為,律師介紹,按照法律規(guī)定和合同約定入住前出現(xiàn)以下八種情況,購房人可提出退房。 1)實(shí)測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%。 2)開發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約,即逾期交房達(dá)到合同約定的退房日期。 3)開發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向的。 4)開發(fā)商預(yù)售未取得商品房預(yù)售許可證的房屋的(故意隱瞞未取得預(yù)售許可證的除外)。 5)開發(fā)商交付的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用的。 6)不能或不能按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶的。 7)購房者貸款申請未批準(zhǔn),合同雙方對付款方式不能協(xié)商一致的。 8)合同中約定的其它退房條件出現(xiàn)時(shí)。 由于上海預(yù)售合同簽署、網(wǎng)上備案,退房也要通過網(wǎng)上,因此一定程度上有些繁瑣。

  查看全文↓ 2014-03-20 09:20:34
• 154****2193

  問:今年初，我買了套商品房，房屋還沒有交付,但這個樓盤的房屋降價(jià)了，我又看中另外一套房子，所以想把之前買的房子退掉。但開發(fā)商說這是違約，不同意我退房。我想知道，怎樣才能無條件退房？回你所說的“退房”在法律上叫做“解除購房合同”。一般來說，合同條款是經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商后自愿訂立的，已訂立的合同具有法律效力，任何一方都不能隨意反悔。因此，絕對的“無條件退房”是不存在的，只有達(dá)到法律規(guī)定或雙方事先約定的條件，一方才能解除合同。
  根據(jù)我國目前的法律規(guī)定，可以把法律支持的退房理由分為兩大類，一類是法定解除權(quán)，即不管當(dāng)事人之間的合同是否有規(guī)定，只要有一些特定的違約行為出現(xiàn)，法律直接允許合同一方行使解除權(quán)。具體的情形有：1、開發(fā)商一套房產(chǎn)簽訂兩次買賣合同
  ，即“一房二賣”，由于此種情況下，必然會有一個買房人不可能實(shí)現(xiàn)購買目的，所以無法取得房屋的買受人可以要求退房；2、開發(fā)商擅自將已出售房產(chǎn)抵押
  ，房屋的買受人可以要求退房；3、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，無論房屋是否交付，買房人均可要求退房；4、房屋存在質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，經(jīng)多次維修仍不能恢復(fù)，買房人可要求退房；5、房屋誤差面積超過約定或面積誤差比絕對值超過3%，買房人如不愿按實(shí)際面積購買房屋，可要求退房；6、開發(fā)商未能在約定時(shí)間內(nèi)交房，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，買受人可要求解除合同；7、因開發(fā)商的原因未能在合同約定或法律規(guī)定期限內(nèi)辦理
  房屋權(quán)屬登記
  ，買房人可要求解除合同；8、開發(fā)商未經(jīng)購房人同意變更所售商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化等，買房人有權(quán)要求退房。
  另一類是約定解除權(quán)，即雙方當(dāng)事人自行協(xié)商約定，符合某種條件便可解除合同，對于約定條款，法律一般不加干涉，但約定的內(nèi)容不能違反法律。
  需要注意的是，購房、售房皆有價(jià)格波動的風(fēng)險(xiǎn)，單純的房價(jià)上漲或下跌，并不屬于解除合同的合法理由。

  查看全文↓ 2014-03-19 21:28:13
• 147****3997

  沒治,其實(shí)貸款的問題實(shí)際上是您的問題,他能幫您解決就不錯了,退房的原因呢?您的貸款資質(zhì)有問題?所以沒辦法,既然合同已經(jīng)簽了,只能靠他們給您解決了，所以簽合同的時(shí)候還是要走正常手續(xù)好點(diǎn),避免以后出現(xiàn)糾紛,我就是做二手房的,自己買房子的時(shí)候也沒做低合同,省就省幾千塊錢,出問題就不好辦了,還牽扯到以后賣房子的問題,國家政策總變,誰心里都沒譜.

  查看全文↓ 2014-03-19 19:17:04
• 132****1599

  開發(fā)商無法交付的時(shí)候

  查看全文↓ 2014-03-19 18:41:29
• 142****7256

  購房者問：劉先生說，因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題他和開發(fā)商協(xié)商解除了合同，開發(fā)商把房款等費(fèi)用全部退給他了，記得在買房辦理按揭貸款時(shí)辦了個保險(xiǎn)，這個保險(xiǎn)我應(yīng)該如何處理？ 馬傳貞律師解答：在開發(fā)商退回全部房款后，購房人與開發(fā)商的買賣合同也意味著得以解除。
  在購房者辦理按揭貸款時(shí)，銀行一般都會要求買家為其購房上保險(xiǎn)，保險(xiǎn)受益人為貸款銀行，這時(shí)候需要做的就是解除借款合同后再去辦理保險(xiǎn)退保手續(xù)。
  王先生問：我前年和開發(fā)商簽署了商品房買賣合同，約定去年12月31日交房，但現(xiàn)在開發(fā)商也沒有交付，我想退房，可以嗎？ 京華律師事務(wù)所馬傳貞律師解答：王先生的這種情況屬于延遲交房，延遲交房是指到了開發(fā)商與購房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。
  如果王先生在合同中約定延遲交付房屋可以退房的期限是30天到90天（一般是這樣約定），超過這個期限開發(fā)商還不能交房，購房人就可以要求開發(fā)商退房，并要求雙倍返還定金或支付房款利息。

  查看全文↓ 2014-03-19 09:51:34
• 144****8494

  開發(fā)商出現(xiàn)違背合同的事項(xiàng)，這事不容易呀，不過身邊也有成功的筒子，**后開發(fā)商賠了20萬

  查看全文↓ 2014-03-18 21:13:58

相關(guān)問題

• 問 如何解除房屋合同?購房者在哪些情況下能解除購房合同?
  答

  以下情況可以解除合同：一、延遲交房一般超過3個月開發(fā)商還不能交房，購房人就可以要求開發(fā)商退房，并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。二、沒有產(chǎn)權(quán)證由于開發(fā)商方面的原因，買房人在合同約定期限內(nèi)無取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，如果有這樣的退房條件，就可以要求退房。三、開發(fā)商證件不全開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全，就屬于違規(guī)操作，與買房人簽訂的合同就無效。四、面積誤差超過3%如果交房時(shí)房屋的實(shí)測面積與簽約的暫測面積的誤差比值超出3%，購房人可以提出退房并要求退賠利息。五、主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量有問題地基沉降超允許值、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)變形、磚石結(jié)構(gòu)強(qiáng)度等質(zhì)量問題，檢測機(jī)構(gòu)核驗(yàn)屬質(zhì)量不合格的。六、開發(fā)商擅自變更設(shè)計(jì)開發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計(jì)的情況，購房人可以依據(jù)合同約定要求開發(fā)商退房。

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• 問 如何解除購房合同，哪些情況可以解除購房合同？
  答

  一是開發(fā)商違反提前約定時(shí) 在簽訂購房合同時(shí),您可在合同中與開發(fā)商約定某些解除購房合同的條件(如綠化、保安、購物、醫(yī)療、**等住房配套設(shè)施應(yīng)達(dá)到什么程度),當(dāng)交房時(shí)這些條件達(dá)不到時(shí),您可要求解除合同,退房退款。 我國《合同法》第九十三條規(guī)定,“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成立時(shí),解除權(quán)人可以解除合同。”可見,當(dāng)商品房買賣合同中約定的解除條件出現(xiàn)時(shí),買房人有權(quán)根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定行使解除合同的權(quán)利。同時(shí),《合同法》第九十七條還規(guī)定:“合同解除后,尚未履行的,終止履行;已經(jīng)履行的,根據(jù)履行情況和合同性質(zhì),當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施,并有權(quán)要求賠償損失。

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• 問 ??如何解除房屋合同?購房者在什么情況下能解除購房合同?
  答

  根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。

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• 問 如何解除購房合同? 買方解除購房合同有哪些條件
  答

  光是購房合同，我們?nèi)粘Ｉ钪兴炗喌母鞣N合同都可以解除，只是合同的解除，根據(jù)解除的方式不同，要滿足不同的條件，可依法解除購房合同的有：第一購房合同無效如果開發(fā)建設(shè)單位的銷售行為違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)法律規(guī)定，商品房購房合同無效，購房者有權(quán)退房。第二面積誤差根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》，實(shí)際測量與合同約面積或套內(nèi)面積的誤差比超出3%的，購房者有權(quán)退房。購房者退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在購房人提出退房之日起30日內(nèi)，將購房人已付的房款退還，同時(shí)支付房款利息。第三開發(fā)企業(yè)未經(jīng)購房者同意變更設(shè)計(jì)開發(fā)建設(shè)單位擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)或者經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的。未能在變更確立之日起10日內(nèi)書面通知購房人的，購房人有權(quán)退房。第四因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格;因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。第五出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行。法律依據(jù)：《中華人民共和國合同法》第九十四條【合同的法定解除】有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：(一) 因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(二) 在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);(三) 當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;(四) 當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(五) 法律規(guī)定的其他情形。

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• 問 哪些情況下,購房合同可以解除?
  答

  購房合同被依法撤銷。對于購房人因重大誤解,或者顯失公平而訂立的合同,或者開發(fā)商存在欺詐、脅迫、乘人之危等手段使購房人在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同,購房人有權(quán)請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以變更或者撤銷,但購房人需要舉證證明

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