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• 138****2682

  光是購房合同，我們?nèi)粘Ｉ钪兴炗喌母鞣N合同都可以解除，只是合同的解除，根據(jù)解除的方式不同，要滿足不同的條件，可依法解除購房合同的有：第一購房合同無效如果開發(fā)建設(shè)單位的銷售行為違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，根據(jù)法律規(guī)定，商品房購房合同無效，購房者有權(quán)退房。第二面積誤差根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》，實際測量與合同約面積或套內(nèi)面積的誤差比超出3%的，購房者有權(quán)退房。購房者退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在購房人提出退房之日起30日內(nèi)，將購房人已付的房款退還，同時支付房款利息。第三開發(fā)企業(yè)未經(jīng)購房者同意變更設(shè)計開發(fā)建設(shè)單位擅自變更規(guī)劃、設(shè)計或者經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的。未能在變更確立之日起10日內(nèi)書面通知購房人的，購房人有權(quán)退房。第四因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格;因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用。第五出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行。法律依據(jù)：《中華人民共和國合同法》第九十四條【合同的法定解除】有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
  (一) 因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;
  (二) 在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);
  (三) 當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;
  (四) 當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;
  (五) 法律規(guī)定的其他情形。

  查看全文↓ 2019-05-01 16:37:59
• 136****8672

  　銀行原因貸款沒辦下來可解除商品房買賣合同
  不少購房者都會以銀行按揭的形式貸款買房，在繳納完**后，通常應(yīng)在6個月內(nèi)辦理完銀行按揭貸款手續(xù)并支付購房款余額， 但如果在6個月后， 由于銀行政策的原因， 而非購房者的原因?qū)е沦J款無法發(fā)放
  　　根據(jù)《商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定：商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
  　　如果由于銀行單方面的政策原因而導(dǎo)致購房者的貸款沒有辦法如期發(fā)放， 使購房合同不能繼續(xù)履行， 這種情況下是不可歸責(zé)于購房者或開發(fā)商的， 購房者可以請求解除合同， 開發(fā)商應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還購房者， 購房者享有法定解除權(quán)， 是完全可以按照上述規(guī)定要求開發(fā)商退還**款及利息的。
  

  查看全文↓ 2019-05-01 16:37:53
• 138****2263

  沒有簽訂的購房合同無效，可以直接棄丟或銷毀作廢，已經(jīng)簽定的購房合同，需按合同約定解約后再作廢。
  一、單方解除和協(xié)議解除
  1、單方解除，是指解除權(quán)人行使解除權(quán)將合同解除的行為。它不必經(jīng)過對方當事人的同意，只要解除權(quán)人將解除合同的意思表示直接通知對方，或經(jīng)過人民法院或仲裁機構(gòu)向?qū)Ψ街鲝垼纯砂l(fā)生合同解除的效果。
  2、協(xié)議解除，是指當事人雙方通過協(xié)商同意將合同解除的行為（《合同法》第93條第1款）它不以解除權(quán)的存在為必要，解除行為也不是解除權(quán)的行使。中國法律把協(xié)議解除作為合同解除的一種類型加以規(guī)定，理論解釋也不認為協(xié)議解除與合同解除全異其性質(zhì)，而是認為仍具有與一般解除相同的屬性，但也有其特點，如解除的條件為雙方當事人協(xié)商同意，并不因此損害國家利益和社會公共利益，解除行為是當事人的合意行為等。
  二、法定解除與約定解除
  1、合同解除的條件由法律直接加以規(guī)定者，其解除為法定解除。在法定解除中，有的以適用于所有合同的條件為解除條件，有的則僅以適用于特定合同的條件為解除條件。前者為一般法定解除，后者稱為特別法定解除。中國法律普遍承認法定解除，不但有關(guān)于一般法定解除的規(guī)定，而且有關(guān)于特別法定解除的規(guī)定。

  查看全文↓ 2019-05-01 16:37:48
• 143****6384

  
  “一房二賣”、“定金退還”、“房屋無法過戶”、“戶口無法遷出”及“學(xué)區(qū)房”等問題在二手房買賣糾紛中所占比例**高。為什么這類問題層出不窮，無法杜絕呢？究其原因就在于這一紙“房屋買賣合同”書寫不規(guī)范、約定不明確所致。小編希望通過對“房屋買賣合同”粗淺的剖析，能夠教會大家如何正確的簽訂“房屋買賣合同”并達到防患于未然的目的。
  
  
  
  
  
  
  
  一、簽訂合同前應(yīng)當注意的事項
  1.核對《房屋所有權(quán)證》（以下簡稱“房證”）上的房屋所有權(quán)人姓名與賣方的身份證信息是否一致，核對“房證”與“契稅完稅憑證”記載信息是否相一致。
  法律風(fēng)險提示：仔細核對上述信息可以盡量避免無處分權(quán)人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等情形的發(fā)生。
  2.核實房產(chǎn)證上共有情況是“單獨所有”還是“共同所有”。 （注：一些時間比較久的“老房證”上并未記載房屋產(chǎn)權(quán)的共有情況，需要親自核實）
  法律風(fēng)險提示：如果在事先未查明房屋“共有情況”就簽訂房屋買賣合同，很可能發(fā)生夫妻一方未經(jīng)對方同意而擅自出售房屋的情況，而這種處分行為由于侵犯了夫妻另一方的財產(chǎn)共有權(quán)，極有可能被認定為房屋買賣合同無效，從而引發(fā)不必要的爭端。
  律師支招：當該房屋是“共同所有”時，買方一定要調(diào)查清楚該房屋的全體共有權(quán)人是否都同意出售此房屋。
  3.查明該房屋是否存在按揭貸款尚未還清或者抵押給第三人的情形，是否存在被司法機關(guān)查封等限制過戶的情形。
  法律風(fēng)險提示：大家一定要特別注意，若該房屋有部分銀行貸款尚未還清，是無法完成過戶手續(xù)的，只有在償還全部貸款并解除抵押的情況下才能過戶。如果買方在房屋不能過戶的情況下先交付了房款，將面臨著“房屋無法過戶”或者是“一房二賣”的法律風(fēng)險。也許有的人會說：“房子雖然沒過戶，但是我都搬進去住了好幾年了，這樣應(yīng)該沒什么問題了吧？”答案是否定的，因為房屋不同于其他一般商品，房屋的所有權(quán)以登記為準。如果該房屋未經(jīng)過戶登記，從法律上講該房屋的所有權(quán)還是別人的，風(fēng)險之大顯而易見。
  法律依據(jù)：《物權(quán)法》第九條：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。
  律師支招：如何才能避免此類問題的發(fā)生呢？一方面，買賣雙方**好協(xié)商持房產(chǎn)證原件一起到房管局查詢房屋權(quán)屬登記信息（俗稱“查檔”），親自確認該房屋不存在影響房屋過戶的情形，順便還可以確認一下房產(chǎn)證的真?zhèn)?。另一方面，如果無法確認該房屋是否能解貸過戶，不要輕信賣方的承諾而交付房款。（至于房屋解貸的方法，后文有詳細敘述）
  4.確認該房屋是否存在租賃給他人的情形。
  法律風(fēng)險提示：很多買方都比較重視房屋過戶、交付等重要問題，而往往忽略一些細節(jié)問題。例如：如果該房屋存在租賃給他人使用的情形，極有可能出現(xiàn)買方買到了房子卻無法入住的局面。原因就在于，我國合同法遵循“買賣不破租賃”原則，簡而言之就是：“房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移后，原承租人仍可繼續(xù)在租賃期限內(nèi)使用該房屋，而買方無權(quán)要求承租人搬出去”。再加上賣方在出售該房屋時，原承租人還享有在同等條件下的“優(yōu)先購買權(quán)”，如果處理不當，極易引發(fā)不必要的糾紛。
  律師支招：所以買方有必要事先查明該房屋的租賃情況，再決定是否購買，如果打算購買已經(jīng)租賃出去的房子，**好讓房主提供一份該房屋承租人的“聲明”主要內(nèi)容表明：承租人承諾在同等條件下放棄行使“優(yōu)先購買權(quán)”即可。
  5.買方要睜大雙眼謹防“定金”陷阱，支付大額定金前一定要三思而后行，因為一旦預(yù)先支付數(shù)額較大的“定金”非常容易喪失主動權(quán)，從而陷入被賣方和中介牽著鼻子走的尷尬境地。
  【關(guān)鍵詞：定金】
  （1）什么是房屋買賣合同里的“定金”？
  定金是指房屋買賣合同的雙方當事人為了確保合同的履行，在尚未簽訂合同前由買方預(yù)先支支付賣方一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保。
  （2）房屋買賣合同里的“定金”有什么用？
  該“定金”作為一種擔(dān)保，當給付定金的一方（買方）不履行合同時，無權(quán)要求賣方退還定金；當收受定金的一方（賣方）不履行約定的內(nèi)容時，應(yīng)雙倍返還定金。
  （3）交付定金時需注意的事項。
  ①該“定金”的具體數(shù)額由合同雙方當事人約定，但不得超過房屋總價款的20%，超過的部分，人民法院不予支持。
  ②不要將“定金”寫成“訂金”，雖然只是一字之差，但是訂金不適用上述介紹的“雙倍罰則”的法律規(guī)定。

  查看全文↓ 2019-05-01 16:37:44
• 157****1425

  雖然新房大多都是期房，需要等待的時間有點長，但相比起二手房而言，手續(xù)確實簡單得很。在實際生活中，雖然二手房交易稅費較高，但由于其可以即買即住，免去了裝修的麻煩，因此仍然備受購房者的青睞，不過，買二手房**讓購房者頭疼的事情就是簽訂購房合同了，畢竟買二手房比買新房風(fēng)險更大，那么買二手房簽購房合同需要注意什么？
  
  
  
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  一、明確房屋信息
  
  雖然說二手房是現(xiàn)房，而且也可以看得著以及摸得著，但是，在買二手房時，還是得明確房屋信息。因為雖然購房者可以看到房子，但有些信息還是無法直接獲取的，比如房屋性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等情況。
  
  為了避免將來不必要的麻煩，也為了更加地了解屬于自己的房屋，因此購房者在簽二手房買賣合同時，一定要明確房屋信息，以免出現(xiàn)不必要的麻煩。
  
  
  
  二、明確購房款
  
  購買一套房子，**重要的核心是什么？是地段嗎？不是，是錢。因為在這個高房價的時代里，隨便買套房就得百萬上下，這對于普通購房者來說，可不是一筆小數(shù)目，所以，在簽訂二手房買賣合同時，一定要明確購房款，比如寫明總價款，怎么付款，何時付款等。
  
  總而言之，在購買房屋的時候，關(guān)于錢的事項，尤其是在要支付這么一大筆錢的前提下，一定要將錢的事項寫得越詳細越好。
  
  
  
  三、明確違約責(zé)任
  
  如果房價突然上漲了，說不定賣方就會上漲房子的價格，就有可能會毀約，總而言之，在房產(chǎn)交易過程中，賣方違約的情況很常見，因此購房者不得不防，一定要在購房合同中明確違約責(zé)任，并約定高額的違約金額，這樣才能保證交易正常進行。
  
  
  
  四、明確履行事項
  
  很多時候，賣方是很精明的，他往往比購房者你更加熟悉購房合同，因此，在有些情況下，盡管買賣雙方簽訂了購房合同，但由于一些事宜太過模糊，從而讓賣方有了可趁之機。故而在此想要提醒一下大家，在簽訂購房合同時，一定要明確履行事宜。
  
  
  
  那么問題來了，一般都要明確履行哪些事宜呢？其實，一般有交房時間及條件、過戶時間、稅費分攤情況等。只有明確了各項履行事宜，賣方才會積極配合，否則很可能遲遲無法過戶。
  
  
  
  五、明確解除合同的條件
  
  并非所有的購房合同在簽訂之后，都是可以順順利利地完成購房流程的，因此，為了以防萬一，購房者你需要在簽訂購房合同時，明確解除合同的條件。因為，雖然一旦簽訂了購房合同，往往很難解除，但如果由于賣方存在嚴重的問題，那么購房者就應(yīng)該有權(quán)要求解除合同。
  
  
  
  總而言之，不管將來會因為什么原因而解除購房合同，為了更好地保障自己的權(quán)益，購房者一定要在簽訂二手房買賣合同中約定解除合同的條件，并明確賠償標準。只有這樣做，你才能在問題或者糾紛出來時，順利地解除購房合同，并且得到購房者你應(yīng)有保障和利益。

  查看全文↓ 2019-05-01 16:37:40

相關(guān)問題

• 問 解除購房合同有哪些相關(guān)法律 如何解除購房合同
  答

  現(xiàn)在因許多城市房價下跌,一此購房人看到房屋貶值就想找理由解除購房合同,由此引發(fā)許多法律問題。中國房產(chǎn)法律事務(wù)專業(yè)委員會委員,中央電視臺cctv-12《法律講堂》欄目主講人趙律師認為房價上漲或下跌不是要求解除購房合同的法定理由。理由如下： 合同法第九十四條規(guī)定有下列情形之一的，當事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的； （二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)； （三）當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行； （四）當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的； （五）法律規(guī)定的其他情形。 由此可見，房價上漲或下跌不是要求解除購房合同的法定理由。有人認為因房價上漲或下跌超過了簽訂合同時的心理預(yù)期，可依據(jù)情勢變更原則要求增加或減少房款及解除合同，這種觀點是沒有法律依據(jù)的，因為簽訂合同時購房當事人雙方對房價的市場價值及變動應(yīng)有合理的預(yù)見，房價的波動不屬情勢變更的范圍。如果一方執(zhí)意要求解除合同，另一方有權(quán)不同意解除合同要求其繼續(xù)履行，或同意解除合同但由提出解除合同一方也就是有過錯方承擔(dān)違約責(zé)任。

• 問 如何解除購房合同，哪些情況可以解除購房合同？
  答

  一是開發(fā)商違反提前約定時 在簽訂購房合同時,您可在合同中與開發(fā)商約定某些解除購房合同的條件(如綠化、保安、購物、醫(yī)療、**等住房配套設(shè)施應(yīng)達到什么程度),當交房時這些條件達不到時,您可要求解除合同,退房退款。 我國《合同法》第九十三條規(guī)定,“當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成立時,解除權(quán)人可以解除合同?！笨梢?當商品房買賣合同中約定的解除條件出現(xiàn)時,買房人有權(quán)根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定行使解除合同的權(quán)利。同時,《合同法》第九十七條還規(guī)定:“合同解除后,尚未履行的,終止履行;已經(jīng)履行的,根據(jù)履行情況和合同性質(zhì),當事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施,并有權(quán)要求賠償損失。

  全部9個回答>
• 問 如何解除購房合同? 我可以解除購房合同嗎
  答

  我剛剛退得.說一下我的步驟.第一,我找開發(fā)商協(xié)商.第二,退錢.先把銀行貸款部分清了.然后去房產(chǎn)局解除預(yù)抵押登記,退回**款.第三,在這期間,我擬了一份解除合同協(xié)議.但是,注意的是,全部款項還沒退到手,或者沒有確定發(fā)商的退房誠意之前,我拒絕填寫他們所謂的"退房申請".第四,找點權(quán)力壓他.開發(fā)商在我們行貸款,我遞上名片,直接與他們交涉.解除合同協(xié)議書

  全部5個回答>
• 問 如何解除房屋合同?購房者在哪些情況下能解除購房合同?
  答

  以下情況可以解除合同：一、延遲交房一般超過3個月開發(fā)商還不能交房，購房人就可以要求開發(fā)商退房，并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。二、沒有產(chǎn)權(quán)證由于開發(fā)商方面的原因，買房人在合同約定期限內(nèi)無取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，如果有這樣的退房條件，就可以要求退房。三、開發(fā)商證件不全開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全，就屬于違規(guī)操作，與買房人簽訂的合同就無效。四、面積誤差超過3%如果交房時房屋的實測面積與簽約的暫測面積的誤差比值超出3%，購房人可以提出退房并要求退賠利息。五、主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量有問題地基沉降超允許值、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)變形、磚石結(jié)構(gòu)強度等質(zhì)量問題，檢測機構(gòu)核驗屬質(zhì)量不合格的。六、開發(fā)商擅自變更設(shè)計開發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計的情況，購房人可以依據(jù)合同約定要求開發(fā)商退房。

  全部5個回答>
• 問 如何解除小產(chǎn)權(quán)購房合同
  答

  在城市化迅猛發(fā)展的情況下，土地征收帶來巨大的拆遷利益，部分農(nóng)村居民將農(nóng)村的小產(chǎn)權(quán)房出售后，違背誠信和道德，以訴訟方式追討小產(chǎn)權(quán)房。按現(xiàn)行的法律規(guī)定，大多法院會確認這類的房屋買賣合同無效，買賣雙方各自返還房屋和房款

  全部5個回答>