已有1個(gè)回答

• 155****9624

  一、房地產(chǎn)分離出賣(mài)由于房屋是建筑在上的,為土地的附著物,具有不可分離性,因此,房屋所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí),該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣(mài)方將房地產(chǎn)和土地分別賣(mài)于不同的買(mǎi)方,或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),買(mǎi)方可以提出這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
  二、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題出賣(mài)房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣(mài)他人的房屋時(shí),須提交共有人的同意證明書(shū)。部分共有人未取得其它共有人同意,擅自出賣(mài)共有房屋的,其買(mǎi)賣(mài)行為也無(wú)效。
  三、侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)房屋所有人出賣(mài)共有房屋時(shí),在同等條件下,共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)出租房時(shí),須提前3個(gè)月通知承租人,在同等條件下,承租有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)房屋時(shí)侵犯共有人、承租優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的,共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該無(wú)效。
  四、單位違反規(guī)定購(gòu)房機(jī)關(guān)團(tuán)體、部隊(duì)、企事業(yè)單位不得購(gòu)買(mǎi)或變相購(gòu)買(mǎi)城市私有房屋。如因特殊需要必須購(gòu)買(mǎi),須經(jīng)縣以上民政部門(mén)批準(zhǔn)。
  五、價(jià)格上有欺詐行為,顯失公平買(mǎi)賣(mài)城市私有房屋,雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則,參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格,于房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能成交。買(mǎi)賣(mài)合同后,雙方均不得因價(jià)格高低無(wú)故反悔,應(yīng)按合同議定的價(jià)款、和方式交付。但如果出賣(mài)人在房屋質(zhì)量問(wèn)題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量有問(wèn)題的,買(mǎi)賣(mài)雙方可重新議定價(jià)格,協(xié)商不成的,可向法院起訴。
  六、非法轉(zhuǎn)讓根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓(包括買(mǎi)賣(mài)):
  1.以出讓方式取得土地使用權(quán)的,不符合房地產(chǎn)條件的;
  2.司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地產(chǎn)的;
  3.依法收回土地使用權(quán)的;
  4.共有房地產(chǎn),未得到其它共有人書(shū)面同意的;
  5.權(quán)屬有爭(zhēng)議的;
  6.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的;
  7.法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其它情形。

  查看全文↓ 2014-03-17 10:06:16

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 如何識(shí)別房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中的無(wú)效合同
  答

  如何識(shí)別房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中的無(wú)效合同 收起提問(wèn)者：熱心網(wǎng)友

  全部38個(gè)回答>
• 問(wèn) 如何識(shí)別房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中的無(wú)效合同？
  答

  一。看五證。二看是否有電子檔合同需你簽約。三，看開(kāi)發(fā)單位的簽章。四，稅局統(tǒng)一發(fā)票是**重要的。如果已有，則成購(gòu)房事實(shí)。五，合同在房產(chǎn)局備案后會(huì)有局章。并要給客戶(hù)一份合同電子合同或手寫(xiě)合同一份。

  全部8個(gè)回答>
• 問(wèn) 房產(chǎn)交易中，什么買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的？
  答

  9、公司產(chǎn)權(quán)沒(méi)有公司法人和股東（股份制企業(yè)）簽字的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)為公司產(chǎn)權(quán)，在簽定買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)沒(méi)有公司法人簽字、簽章和沒(méi)有股東（股份制企業(yè)）聯(lián)名簽署的同意出售書(shū)的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效合同。10、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人沒(méi)有放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的房地產(chǎn)所簽定的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。法律規(guī)定，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人（共有產(chǎn)權(quán)人及承租人）在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，在同等條件下不購(gòu)買(mǎi)的應(yīng)當(dāng)以書(shū)面的形式放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，如優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人沒(méi)有放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的房地產(chǎn)所簽定的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效合同。11、買(mǎi)賣(mài)雙方任何一方為外籍人士或雙方均為外籍人士所簽定的未經(jīng)公證處公證的房地產(chǎn) 買(mǎi)賣(mài)合同。外籍人士因不屬于中國(guó)合法的自然人，其合法的身份有待國(guó)家公證機(jī)關(guān)予以確認(rèn)，因此買(mǎi)賣(mài)雙方任何一方為外籍人士或雙方均為外籍人士所簽定的未經(jīng)公證處公證的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效合同。12、非自然人的分支機(jī)構(gòu)所簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。非自然人作為合同主體主要包括法人組織和非法人組織。法人組織包括企業(yè)法人以及機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體法人，非法人組織包括個(gè)人合伙、非法人企業(yè)、非法人聯(lián)營(yíng)企業(yè)以及其他非法人的社會(huì)組織。這類(lèi)合同主體一般都具有訂立合同的能力，但是法人的分支機(jī)構(gòu)如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的經(jīng)營(yíng)部、銷(xiāo)售部、售樓處等不能作為合同的主體，不具備簽定合同的能力，與其簽定的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效合同。

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) 房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)有幾種無(wú)效合同？
  答

  房地產(chǎn)分離出賣(mài)，合同無(wú)效。產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合同無(wú)效。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 房屋買(mǎi)賣(mài)合同中哪些屬于無(wú)效合同
  答

         房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的無(wú)效合同有這些：1、房產(chǎn)和地產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓的。2、沒(méi)有辦理登記過(guò)戶(hù)手續(xù)的。3、產(chǎn)權(quán)主體存在問(wèn)題的。4、沒(méi)有保障優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的。5、單位集體違反規(guī)定買(mǎi)房。6、交易過(guò)程有欺詐行為。7、轉(zhuǎn)讓不得轉(zhuǎn)讓的地產(chǎn)。　　1、房產(chǎn)和地產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓的。房屋是附著在土地上的，房屋和土地具有不可分離的特點(diǎn)，所以房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也要一起轉(zhuǎn)讓。如果房產(chǎn)所有權(quán)和土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給了不同的當(dāng)事人，或者交易時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)但是沒(méi)有轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，那么這種買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的?！　?、沒(méi)有辦理登記過(guò)戶(hù)手續(xù)的。房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以簽訂合同后買(mǎi)賣(mài)雙方到房管部門(mén)登記過(guò)戶(hù)作為標(biāo)志，如果沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)，那么房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法生效，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移也沒(méi)有法律效力。所以即使房屋交付了，也是無(wú)效的。所以在房款全部交齊之前一定要辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。　　3、產(chǎn)權(quán)主體存在問(wèn)題的。房屋的產(chǎn)權(quán)所有人主體才能出售該房屋，不是所有權(quán)人的，買(mǎi)賣(mài)無(wú)效，房屋的產(chǎn)權(quán)為共有的，那么所有的產(chǎn)權(quán)共有人同意之后才能出售。出售時(shí)需提供同意證明?！　?、沒(méi)有保障優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指在房屋出租的情況下，承租人有權(quán)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)此房屋，還有就是房屋所有權(quán)為共有的情況下，共有產(chǎn)權(quán)人也有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，如果房屋所有權(quán)人出售房屋時(shí)侵犯了他人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，那么享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的人可以向法院申請(qǐng)宣告買(mǎi)賣(mài)無(wú)效?！　?、單位集體違反規(guī)定買(mǎi)房。單位集體如企事業(yè)單位，機(jī)關(guān)團(tuán)隊(duì)等，購(gòu)買(mǎi)城市私有房屋是違反規(guī)定的，如果有特殊需求要購(gòu)買(mǎi)，那么需要政府的批準(zhǔn)才可以。違反規(guī)定的購(gòu)買(mǎi)行為是無(wú)效的?！　?、交易過(guò)程有欺詐行為。城市私有房屋的買(mǎi)賣(mài)應(yīng)當(dāng)按照政府的相關(guān)規(guī)定，按照質(zhì)量來(lái)進(jìn)行定價(jià)，房管機(jī)關(guān)在同意后，交易才能生效，雙方不得反悔，應(yīng)當(dāng)按照合同的規(guī)定進(jìn)行交易，如果在房屋質(zhì)量或者其他方面存在欺詐行為的，那么購(gòu)買(mǎi)者可以提出重新協(xié)商定價(jià)，如果協(xié)商未果，可以向法院提起訴訟?！　?、轉(zhuǎn)讓不得轉(zhuǎn)讓的地產(chǎn)。某些地產(chǎn)是法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓此類(lèi)地產(chǎn)就是屬于違法行為，自然也是無(wú)效的。　　房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂的時(shí)候一定要注意保護(hù)自己的權(quán)益，避免上當(dāng)受騙，一定要在簽訂前再三確認(rèn)房屋的各種情況，檢查合同條款，避免無(wú)效合同的情況出現(xiàn)。