已有6個(gè)回答

• 146****1141

  付款方式和補(bǔ)充協(xié)議

  查看全文↓ 2014-03-12 10:16:20
• 142****9337

  拿回家找律師研究研究！

  查看全文↓ 2014-03-11 15:21:01
• 138****2897

  首先：1，看房屋產(chǎn)權(quán)是否清楚，產(chǎn)權(quán)人是否到場簽字，看產(chǎn)權(quán)證及產(chǎn)權(quán)人的身份證
  2，就是合同中的條條款款，違約責(zé)任！付款日期，還有房東房屋戶口何時(shí)遷出等
  如果有不清楚的，可以咨詢本人

  查看全文↓ 2014-03-10 16:56:55
• 135****5399

  買賣合同是居間協(xié)議的完善，產(chǎn)權(quán)人信息，有無抵押，有的話什么時(shí)候還...，戶口有什么時(shí)候遷走，雙方的違約責(zé)任，及補(bǔ)充條款...

  查看全文↓ 2014-03-10 10:20:35
• 155****2180

  關(guān)于合同中的約定內(nèi)容看清楚

  查看全文↓ 2014-03-09 13:14:37
• 137****4710

  明白你的意思了，肯定就是《房屋買賣合同》了
  1，你肯定是買方了，合同無非都是制式的，大同小異，除非是你自己手寫的可能不太規(guī)范，找中介公司了么？如果沒有又想省點(diǎn)錢建議你在百度上搜搜，有制式合同。不過還是建議你找個(gè)明白人或不動(dòng)產(chǎn)公司幫你，別差那點(diǎn)費(fèi)用了，畢竟200多平的房子呢。
  2、說正題， 制式合同的條款都是大同小異的，一般情況下填空就行，唯一要注意的就兩點(diǎn)。（1）就是付款方式，以及核對(duì)款項(xiàng)數(shù)額，因?yàn)橐獱砍兜接?*款和尾款，所以一定要算算兩筆錢總合是否是總房款（這個(gè)環(huán)節(jié)一不留神就會(huì)算錯(cuò)）
  （2）**重要的就是每一份合同都會(huì)有補(bǔ)充條款，這補(bǔ)充條款一般需要手寫，會(huì)涉及到一些細(xì)節(jié)問題，比如；交房時(shí)間、房屋（二手房）戶口問題、房屋損壞問題、物業(yè)問題、水電煤暖費(fèi)用問題、等等你覺得需要寫的細(xì)節(jié)。
  3、違約事項(xiàng)；一定要寫，正所謂先小人后君子，百利而無一害啊。一定要寫！
  就這么多了布置能否幫到你

  查看全文↓ 2014-03-09 10:37:50

相關(guān)問題

• 問 買房合同簽訂時(shí)有哪些注意事項(xiàng) 需要警惕哪些條款
  答

  在購房過程中購房合同被篡改或強(qiáng)加的情況多有出現(xiàn)，這令很多準(zhǔn)備購房的人對(duì)買房又害怕又無奈。那么，買房合同不能簽什么內(nèi)容，以下內(nèi)容如果出現(xiàn)在購房合同中一定不能簽。 第一，類似“在出賣人出示了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并單方簽署了《房屋交接單》的情形下，視為出賣人已完全具備向買受人交付商品房的條件”的條款。 解釋：這是開發(fā)商為減少因業(yè)主拒絕辦理入住所帶來的麻煩而制定的，屬單方認(rèn)可就能成就的條款，意味著業(yè)主辦理入住是無條件接受開發(fā)商提供的房屋。這種條款是不能簽訂的。 第二，諸如“建筑面積或套內(nèi)建筑面積誤差縮水超出3%，除向買受人退還全部房款外，按人民銀行同期存款利息支付利息”的條款。 解釋：購房人要堅(jiān)持改為人民銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率，因?yàn)檫@兩者之間的差別很大。退一步說，即使不約定，也不能約定成存款利率，因?yàn)椴患s定的情況下訴訟時(shí)還可能主張貸款利率。 第三，諸如“不可抗力包括買賣合同訂立后發(fā)生的臨近市政工程建設(shè)導(dǎo)致商品房無法進(jìn)行正常施工”條款。 解釋：這是開發(fā)商免除自身責(zé)任的條款，單方擴(kuò)大了法律規(guī)定的不可抗力范圍，購房人可不接受。 第四，類似“買受人申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款的具體數(shù)額和具體年限以銀行**后審批為準(zhǔn)。如果銀行批準(zhǔn)的貸款金額低于買受人所申請(qǐng)的數(shù)額，則買受人必須在接到銀行或出賣人通知之日起10日內(nèi)，以現(xiàn)金形式向出賣人支付差額部分，否則視為逾期付款，應(yīng)按買賣合同第七條承擔(dān)違約責(zé)任”的條款。 解釋：這是開發(fā)商轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的條款，本來應(yīng)該由雙方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在變?yōu)橛少彿咳藖砣砍袚?dān)。 看了上面的文章，相信您你對(duì)買房合同的“貓膩”已經(jīng)有所認(rèn)識(shí)和了解，而對(duì)于“購房合同不能簽什么”的內(nèi)容也相對(duì)清晰。購房指南提醒消費(fèi)者一定要擦亮眼睛，防止上當(dāng)受騙。

• 問 簽訂購房合同補(bǔ)充條款需要注意的事項(xiàng)有哪些
  答

  在簽訂房屋買賣合時(shí)，由于合同雙方當(dāng)事人不具備全面的法律知識(shí)，可能會(huì)對(duì)約定的相關(guān)事項(xiàng)沒有作明確的說明，此時(shí)就需要增加一些補(bǔ)充條款。簽訂購房合同補(bǔ)充條款時(shí)，需要注意以下6個(gè)問題。 購房合同補(bǔ)充條款圖片1 簽訂購房合同需要注意事項(xiàng)  第一、應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去，這是維護(hù)購房者合法權(quán)益的一個(gè)很重要的方式。 第二、明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。因?yàn)橘忎N合同里通常沒有說多長時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補(bǔ)充條款里約定。 第三、要明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責(zé)任是什么。 第四、明確關(guān)于公攤建筑面積?，F(xiàn)在面積爭議**多的就是公用面積的分?jǐn)倖栴}，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈(zèng)與這個(gè)，贈(zèng)與那個(gè)，實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。 第五、應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是精裝修，那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。 第六、明確退房的責(zé)任。購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

• 問 購房合同中補(bǔ)充條款簽訂的時(shí)候應(yīng)該注意哪些事項(xiàng)，要補(bǔ)充什么？對(duì)購房者有利的
  答

  第一，應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去，這是維護(hù)購房者合法權(quán)益的一個(gè)很重要的方式。第二，明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。因?yàn)橘忎N合同里通常沒有說多長時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補(bǔ)充條款里約定。第三，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責(zé)任是什么。第四，明確關(guān)于公攤建筑面積?，F(xiàn)在面積爭議**多的就是公用面積的分?jǐn)倖栴}，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈(zèng)與這個(gè)，贈(zèng)與那個(gè)，實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。第五，應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是精裝修，那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。第六，明確退房的責(zé)任。購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

• 問 購房合同補(bǔ)充條款有哪些陷阱 買房注意事項(xiàng)有哪些
  答

  售房時(shí)大肆宣傳附近有生態(tài)公園和輕軌站以抬高價(jià)格，交房時(shí)業(yè)主發(fā)現(xiàn)不但這些都成了泡影，連當(dāng)初小區(qū)的規(guī)劃也變了模樣。近日，重慶金科十年城三區(qū)項(xiàng)目宣傳與實(shí)際的巨大落差讓業(yè)主們極為不滿，而其維權(quán)卻遭遇法律尷尬。 購房補(bǔ)充協(xié)議 生態(tài)公園、輕軌站成泡影 重慶金科十年城樓盤三期項(xiàng)目位于重慶市江北區(qū)石馬河街道石子山村，屬重慶主城近郊?！百I房時(shí)售樓人員說小區(qū)西邊要建400畝石子山生態(tài)公園，同時(shí)輕軌5號(hào)、6號(hào)線要經(jīng)過這里，可現(xiàn)在什么都沒有。要不是以為有公園和輕軌，誰會(huì)花每平方米一萬多元的價(jià)格買這里的房子?”業(yè)主謝女士氣憤地說。 該項(xiàng)目的售房宣傳展板和資料冊(cè)上寫著“輕軌環(huán)線和5號(hào)、6號(hào)輕軌線未來將經(jīng)過十年城，設(shè)有十年城站”、“石子山生態(tài)公園已經(jīng)提上建設(shè)日程”，在樓盤沙盤模型上清楚地標(biāo)注著石子山生態(tài)公園。 重慶市規(guī)劃局表示，沒有石子山生態(tài)公園這一規(guī)劃。已建成的輕軌6號(hào)線沒有十年城站，正在建設(shè)中的輕軌環(huán)線和5號(hào)線也不經(jīng)過十年城，更沒有規(guī)劃設(shè)置十年城站。 不但生態(tài)公園、輕軌站成了泡影，連小區(qū)規(guī)劃也和當(dāng)初宣傳的大相徑庭。該項(xiàng)目規(guī)劃圖中，中庭有水景，沒有停車位。小區(qū)B棟業(yè)主李先生說：“現(xiàn)在中庭水景沒了，又增設(shè)了60多個(gè)地面停車位，減少了小區(qū)綠化面積?！苯?，開發(fā)商以每個(gè)13萬元的價(jià)格向業(yè)主推銷地面停車位。目前，金科十年城三期數(shù)百名業(yè)主對(duì)小區(qū)當(dāng)初宣傳和實(shí)際交房環(huán)境的巨大反差表示強(qiáng)烈不滿，并拒絕接房。 維權(quán)遭遇法律尷尬 金科十年城三期業(yè)主們認(rèn)為，開發(fā)商在廣告宣傳上存在惡意欺詐，同時(shí)對(duì)小區(qū)規(guī)劃調(diào)整未履行告知義務(wù)。項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，項(xiàng)目建設(shè)紅線外的市政工程開發(fā)商無法左右，開發(fā)商正在對(duì)小區(qū)進(jìn)行整改，加設(shè)了休閑亭，如果業(yè)主不滿意，可通過法律途徑維權(quán)。不少業(yè)主準(zhǔn)備向法院提起訴訟，但購房合同補(bǔ)充條款卻成了開發(fā)商的“保護(hù)傘”。金科十年城三期購房合同中看到，其補(bǔ)充條款多達(dá)24條，其中規(guī)定“乙方(業(yè)主)購買合同后不涉及房屋結(jié)構(gòu)、尺寸、朝向、容積率的設(shè)計(jì)、規(guī)劃變更，甲方(開發(fā)商)不需通知乙方，乙方同意認(rèn)可，不提出退房”“甲方發(fā)布的宣傳資料、廣告、模型若與實(shí)物、合同不符，以實(shí)物和合同內(nèi)容為準(zhǔn)”。而重慶市購房標(biāo)準(zhǔn)合同規(guī)定，“甲方不得擅自改變規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)的公共建筑和共有設(shè)施”。此外，補(bǔ)充條款還對(duì)合同解約、付款、物管、共有權(quán)益做了較大調(diào)整，并約定“本合同與補(bǔ)充協(xié)議有抵觸之處，以本補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。” 業(yè)主蔣先生表示，補(bǔ)充協(xié)議幾乎讓開發(fā)商規(guī)避了所有責(zé)任，成了坑害消費(fèi)者的陷阱。業(yè)主謝女士說：“簽合同時(shí)開發(fā)商只出具了**后幾頁，我是在簽完合同2個(gè)月后才拿到完整的合同。補(bǔ)充協(xié)議密密麻麻7頁紙，我們不是法律專業(yè)人士，很難看出其中的貓膩。 法律上待完善 一位房地產(chǎn)界人士表示，開發(fā)商通過在標(biāo)準(zhǔn)合同之后制定補(bǔ)充協(xié)議，作出有利于自己的規(guī)定以逃避責(zé)任、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)已成為行業(yè)潛規(guī)則。而重慶市多個(gè)樓盤，置業(yè)顧問均表示要簽補(bǔ)充協(xié)議。記者采訪了多位購房市民，他們購房合同中的補(bǔ)充協(xié)議對(duì)標(biāo)準(zhǔn)合同的付款、解約、交付等重要條款都作了重新約定。市民張先生今年4月購買了渝北區(qū)“旭輝·新里城”的一套房子，標(biāo)準(zhǔn)合同上規(guī)定“合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積誤差超過3%，乙方(業(yè)主)有權(quán)退房”，而補(bǔ)充協(xié)議上則規(guī)定，出現(xiàn)這種情況業(yè)主不能退房，只能多退少補(bǔ)。 【各方說法】 律師：目前全國各地因購補(bǔ)充協(xié)議所造成的購房糾紛日益增多。補(bǔ)充協(xié)議原是為了完善標(biāo)準(zhǔn)合同，但現(xiàn)在則成為開發(fā)商的霸王條款，消費(fèi)者基本上沒有商量的余地。 專家：購房合同補(bǔ)充協(xié)議成了開發(fā)商的霸王條款，由此引發(fā)的糾紛矛盾日益增多，亟待在法律上完善。 業(yè)內(nèi)人士：現(xiàn)有法律法規(guī)沒有對(duì)購房合同補(bǔ)充條款作出明確規(guī)定，讓開發(fā)商有了可鉆之空。西南政法大學(xué)民商法學(xué)院教授譚啟平認(rèn)為，明顯有利于開發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議違背了合同法的相關(guān)原則，如果任由開發(fā)商通過補(bǔ)充條款規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，地產(chǎn)行業(yè)難以規(guī)范發(fā)展。一方面執(zhí)法部門應(yīng)加大對(duì)違規(guī)違約行為的處罰，另一方面應(yīng)就補(bǔ)充條款作出明確界定，違反標(biāo)準(zhǔn)合同的應(yīng)視為無效條款。 【提醒】 補(bǔ)充協(xié)議普遍存在四種貓膩 消費(fèi)者在簽訂購房合同過程中，部分房地產(chǎn)企業(yè)在商品房買賣合同中提供其新增的補(bǔ)充協(xié)議，多有免除自身責(zé)任、加重購房人責(zé)任，或排除購房人合法權(quán)利內(nèi)容，普遍存在以下幾種貓膩： 補(bǔ)充協(xié)議效力大于合同條款 補(bǔ)充協(xié)議原文：若本補(bǔ)充協(xié)議與本合同有關(guān)規(guī)定有抵觸，則以本補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定為準(zhǔn)。 點(diǎn)評(píng)：有關(guān)法規(guī)規(guī)定，合同格式條款是指合同文本提供方為重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與消費(fèi)者協(xié)商的條款。對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋;有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋;格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。 據(jù)此，就商品房買賣合同而言，其效力從大到小的順序依次為：現(xiàn)場簽約條款第一;標(biāo)準(zhǔn)合同條款第二;開發(fā)商單方提供的補(bǔ)充協(xié)議、以及填充條款第三。 結(jié)論：補(bǔ)充協(xié)議所設(shè)格式化條款，效力大于非格式條款(標(biāo)準(zhǔn)合同示范文本)，違背了法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定。 宣傳廣告不承擔(dān)法律責(zé)任 補(bǔ)充協(xié)議原文：本合同與宣傳資料、樣板房的畫片、數(shù)據(jù)、文字如有出入，以本合同內(nèi)容為準(zhǔn)。凡本合同未約定之事項(xiàng)，對(duì)雙方無約束力。 點(diǎn)評(píng)：有關(guān)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確;其銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的則視為實(shí)際交付的商品房應(yīng)與樣板房一致。 結(jié)論：補(bǔ)充協(xié)議將商品房銷售發(fā)放的宣傳資料、樣板房畫片等僅視為購買參考，其實(shí)質(zhì)是不對(duì)這類宣傳資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，不按宣傳履約，也不承擔(dān)違約責(zé)任。 購房總價(jià)成違約金基數(shù) 補(bǔ)充協(xié)議原文：任何一方在本合同簽訂后單方面終止合同，應(yīng)承擔(dān)終止合同違約金，比例為合同總價(jià)款的20%。 點(diǎn)評(píng)：有關(guān)法規(guī)解釋規(guī)定，當(dāng)事雙方約定違約金，標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以違約造成的實(shí)際損失計(jì)費(fèi)，**高比例30%。很明顯，消費(fèi)者單方面終止買房合同，開發(fā)商損失再怎么也不超過總房價(jià)，因?yàn)榉慨a(chǎn)始終擺在那里。 結(jié)論：補(bǔ)充協(xié)議看似對(duì)買賣雙方有利，實(shí)則是單方面加大了消費(fèi)者違約責(zé)任。 限定買家商品房用途 補(bǔ)充協(xié)議原文：該商品房僅為住宅用途。 點(diǎn)評(píng)：有關(guān)法規(guī)規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處置的權(quán)利。業(yè)主享有房屋的所有權(quán)，享有對(duì)該房屋占有、使用、收益和處置的權(quán)利。換言之，只要業(yè)主對(duì)房屋處置不違法，他人就無權(quán)干涉。 結(jié)論：補(bǔ)充協(xié)議剝奪了消費(fèi)者應(yīng)享有的權(quán)利。

• 問 新房購房合同簽訂有哪些注意事項(xiàng) 有哪些條款
  答

    購房如何簽訂購房合同，注意點(diǎn)有哪些？ 在簽訂購房合同時(shí)，因?yàn)橘I賣雙方在專業(yè)知識(shí)上信息不對(duì)稱，有時(shí)購房者并非出于本意或者不知道如何把握合同，以至**后在合同履行中處于被動(dòng)地位。購房者在簽訂商品房買賣合同前，應(yīng)對(duì)合同條款及專業(yè)術(shù)語仔細(xì)閱讀、理解，必要時(shí)可向房地產(chǎn)專業(yè)律師以及房地產(chǎn)開發(fā)主管部門進(jìn)行咨詢。工作室就合同主要條款說明如下： (1)關(guān)于房屋面積方面的條款按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房款，套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時(shí)，一般按照**高法院司法解釋確立的一般原則即是否超過3%處理。 (2)關(guān)于價(jià)格、收費(fèi)、付款額等條款 價(jià)格條款應(yīng)比較明確，應(yīng)有細(xì)項(xiàng)約束開發(fā)商不得隨意加價(jià)，不應(yīng)包括其他各種不合理費(fèi)用。在付款方式條款中，應(yīng)明確、詳細(xì)規(guī)定付款方式，如繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間、數(shù)額等。 可注明在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，如果不能通過的話，購房者可以取消合同，全數(shù)取回定金。 建議購房者無論有無貸款的必要，**好爭取加入此條款，留給自己一個(gè)冷靜期。 (3)關(guān)于房屋質(zhì)量的條款 購房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)，建材配備清單、等級(jí)，屋內(nèi)設(shè)備清單，水、電、氣、管線通暢；門、窗、家具瑕疵，房屋抗震等級(jí)等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保修期等。 有些購房者認(rèn)為，商品房竣工后已經(jīng)過政府主管部門組織的竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后才允許交付使用，因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問題，而且還有住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，這兩書已對(duì)商品房質(zhì)量的細(xì)節(jié)做了規(guī)定，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。但事實(shí)并非如此！ 商品房竣工驗(yàn)收是以抽查的方式進(jìn)行驗(yàn)收，因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格，而且竣工驗(yàn)收的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和購房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書中關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是由開發(fā)商擬訂，側(cè)重保護(hù)開發(fā)商的利益，因此有必要在購房合同中約定房屋的質(zhì)量問題。 墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛(wèi)生間防水情況，表面裂縫等需要進(jìn)行必要約定。(4) 關(guān)于售后物業(yè)管理的條款 這是購房者在簽合同時(shí)容易忽略的內(nèi)容。在實(shí)際簽約時(shí)，很多房地產(chǎn)公司不同意在訂立商品房買賣合同時(shí)與買受人簽訂有關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。對(duì)此，買受人應(yīng)該據(jù)理力爭，簽署相關(guān)協(xié)議，防止交房時(shí)物業(yè)管理公司變更物業(yè)費(fèi)。 (5) 關(guān)于履行合同的期限和方法的條款 應(yīng)寫明房屋交付的日期，房屋價(jià)金的交付日期、金額和方法。例如交付房價(jià)款，是一次付清，還是分期付清。(6) 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的條款 由雙方依規(guī)定的日期會(huì)同辦理，或委托代理人辦理。在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)，賣方應(yīng)出具申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人的書面報(bào)告以及繳納的稅單。 按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，約定辦理產(chǎn)權(quán)證的期限應(yīng)為20個(gè)工作日。北京剛剛規(guī)定把產(chǎn)權(quán)證辦理的時(shí)間縮短為10個(gè)工作日。但是，實(shí)際簽約時(shí)，出賣人往往將此期限延長，通常有90日、180日等。購房者應(yīng)力爭在合同中，將辦理產(chǎn)權(quán)證的期限約定在國家規(guī)定的時(shí)間內(nèi)。如果此期限時(shí)間過長，如365天以上，表明此項(xiàng)目的土地或房屋很可能被設(shè)定了抵押擔(dān)保，短期內(nèi)不能解除抵押，就會(huì)對(duì)購房者采用公積金貸款和盡快取得產(chǎn)權(quán)證有很大影響。 (7) 關(guān)于稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的條款 房屋買賣中應(yīng)繳納的一切捐稅、費(fèi)用，應(yīng)按法律規(guī)定，各自承擔(dān)，并明確載入合同。 (8) 關(guān)于違約責(zé)任的條款 論壇包括出賣人逾期交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任，或不能或不履行交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任；買受人逾期付款應(yīng)負(fù)的責(zé)任，以及毀約不買應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。房產(chǎn)銷售合同有關(guān)違約責(zé)任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”這樣的表述。根據(jù)我國《民法通則》第153條規(guī)定，不可抗力，是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭等。但開發(fā)商不能把自己的過錯(cuò)，如：對(duì)市場判斷不準(zhǔn)確投資失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時(shí)也不能把應(yīng)該預(yù)計(jì)到而沒有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂合同時(shí)，應(yīng)特別注意不可抗力在合同中是如何界定的。 現(xiàn)在開發(fā)商在購房合同中，關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任一般約定為每遲延一日承擔(dān)全部房款萬分之二或三的違約金。這個(gè)違約金的比例偏低，與支付房款的銀行貸款利息相當(dāng)，違約金的懲罰性體現(xiàn)不夠，買房者應(yīng)爭取提高該比例，可以考慮在‰ ～1‰之間。 (9)關(guān)于不可抗力 簽訂合同時(shí)，注意不可抗力在合同中是如何界定的。不可抗力指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況(僅指自然災(zāi)害，不包括政府行為或社會(huì)異常事件)。任何一方不得就此做擴(kuò)大解釋，否則，該解釋不具有約束力，并應(yīng)約定一個(gè)告知期限。 出賣人有時(shí)提出以下免責(zé)條款，買受人**好不要同意：非出賣人原因，有關(guān)部門延遲發(fā)出有關(guān)批準(zhǔn)文件的；施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決的。 進(jìn)行網(wǎng)上簽約的時(shí)候，購房者要注意房產(chǎn)狀態(tài)為可售時(shí)才可簽約；在完成網(wǎng)上簽約后，購房者一般可在次日查詢此房產(chǎn)是否備案。 各地的網(wǎng)上簽約程序會(huì)有不同。以南京為例，商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約的程序： (1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人就可預(yù)售的房屋協(xié)商擬訂商品房預(yù)售合同的相關(guān)條款； (2)經(jīng)雙方當(dāng)事人確認(rèn)后，通過管理系統(tǒng)在線填寫商品房預(yù)售合同的內(nèi)容，買受人自行設(shè)置查詢密碼，網(wǎng)上提交后，系統(tǒng)自動(dòng)生成合同編號(hào)； (3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從網(wǎng)上正式打印商品房預(yù)售合同，同時(shí)在管理系統(tǒng)聯(lián)機(jī)備案，并下載打印商品房預(yù)售合同簽約證明和預(yù)售登記申請(qǐng)書； (4)樓盤表標(biāo)識(shí)公示，即商品房樓盤表內(nèi)及時(shí)標(biāo)明該單元(套)商品房已預(yù)售。