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• 136****5267

  管理發(fā)展政策
  層次１
  在這一層次上，沒有系統(tǒng)的或者詳細(xì)的管理發(fā)展政策。管理發(fā)展是個“自然”的過程，在這種情況下，個人的發(fā)展是生活和工作的結(jié)果。發(fā)展依靠的是直覺，沒有有意識的發(fā)展規(guī)劃。組織較新、較小并且處于初創(chuàng)階段時，這種層次**為常見和有效。
  層次２
  在這種情況下，組織開始對零散活動中的發(fā)展做出反應(yīng)，而這些活動是由于組織面臨緊急情況，如感到需要或者出于模仿他人的需要所進(jìn)行的員工評價、質(zhì)量或者業(yè)績評估等。
  層次３
  在這個層次上，通過對為實(shí)現(xiàn)個人發(fā)展而設(shè)計(jì)的職業(yè)計(jì)劃進(jìn)行評價，來使諸多個人的發(fā)展需要緊密聯(lián)系起來。這個層次的唯一問題是，雖然很可能有了職業(yè)發(fā)展記錄和評價系統(tǒng)，但其結(jié)果與組織內(nèi)部和外部的情況變化不同步。換句話說，變化在發(fā)生著，但發(fā)展框架卻不能對此做出反應(yīng)。
  層次４
  管理發(fā)展政策和規(guī)劃與公司的規(guī)劃之間有密切的聯(lián)系。組織積極主動地認(rèn)清自己的目標(biāo)，并努力通過使員工重新認(rèn)清方向的管理發(fā)展政策來實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)。伯戈因認(rèn)為這意味著“有可能把掌握了足夠適當(dāng)技巧，足夠適當(dāng)?shù)娜耍才诺竭m當(dāng)?shù)膷徫簧?，以便足夠快地?zhí)行工作計(jì)劃”。
  這個層次的問題是，從管理發(fā)展的意義上講，公司的計(jì)劃可能是無法執(zhí)行的。也就是說，作為發(fā)展對象的人還沒有“鍛煉”到公司計(jì)劃所要求的程度。
  層次５
  在這個層次上，管理發(fā)展過程（ａ＋ＩＭＤ）與組織的發(fā)展（ｂ）緊密地聯(lián)系在了一起，因?yàn)榍罢哂绊懖B入到了后者之中，同時也是戰(zhàn)略規(guī)劃實(shí)施結(jié)果的一部分。這時通過管理者共同努力和他們個人發(fā)展取得的結(jié)果。人力資源的愿景配合了**、技術(shù)及財務(wù)方面的考慮。這時組織可能“超越總是受到風(fēng)險和變化制約的管理上的極限”。
  層次６
  在層次５上增加了用以提高公司政策形成過程的質(zhì)量，以及為此提供信息并實(shí)施政策的管理發(fā)展過程。組織的學(xué)習(xí)發(fā)生在公司層次上?！坝辛诉@種動力后，不論經(jīng)營業(yè)績?nèi)绾?，如果公司冒了風(fēng)險，它會采取一切措施來使學(xué)習(xí)**大化?！?/span>

  查看全文↓ 2014-03-04 09:33:34
• 138****2476

  管理發(fā)展政策層次1在這一層次上,沒有系統(tǒng)的或者詳細(xì)的管理發(fā)展政策。管理發(fā)展是個“自然”的過程,在這種情況下,個人的發(fā)展是生活和工作的結(jié)果。發(fā)展依靠的是直覺,沒有有意識的發(fā)展規(guī)劃。組織較新、較小并且處于初創(chuàng)階段時,這種層次**為常見和有效。層次2在這種情況下,組織開始對零散活動中的發(fā)展做出反應(yīng),而這些活動是由于組織面臨緊急情況,如感到需要或者出于模仿他人的需要所進(jìn)行的員工評價、質(zhì)量或者業(yè)績評估等。
  層次3在這個層次上,通過對為實(shí)現(xiàn)個人發(fā)展而設(shè)計(jì)的職業(yè)計(jì)劃進(jìn)行評價,來使諸多個人的發(fā)展需要緊密聯(lián)系起來。
  這個層次的唯一問題是,雖然很可能有了職業(yè)發(fā)展記錄和評價系統(tǒng),但其結(jié)果與組織內(nèi)部和外部的情況變化不同步。
  換句話說,變化在發(fā)生著,但發(fā)展框架卻不能對此做出反應(yīng)。層次4管理發(fā)展政策和規(guī)劃與公司的規(guī)劃之間有密切的聯(lián)系。組織積極主動地認(rèn)清自己的目標(biāo),并努力通過使員工重新認(rèn)清方向的管理發(fā)展政策來實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)。伯戈因認(rèn)為這意味著“有可能把掌握了足夠適當(dāng)技巧,足夠適當(dāng)?shù)娜?安排到適當(dāng)?shù)膷徫簧?以便足夠快地執(zhí)行工作計(jì)劃”。
  這個層次的問題是,從管理發(fā)展的意義上講,公司的計(jì)劃可能是無法執(zhí)行的。也就是說,作為發(fā)展對象的人還沒有“鍛煉”到公司計(jì)劃所要求的程度。層次5在這個層次上,管理發(fā)展過程(a IMD)與組織的發(fā)展(b)緊密地聯(lián)系在了一起,因?yàn)榍罢哂绊懖B入到了后者之中,同時也是戰(zhàn)略規(guī)劃實(shí)施結(jié)果的一部分。
  這時通過管理者共同努力和他們個人發(fā)展取得的結(jié)果。人力資源的愿景配合了營銷、技術(shù)及財務(wù)方面的考慮。這時組織可能“超越總是受到風(fēng)險和變化制約的管理上的極限”。層次6在層次5上增加了用以提高公司政策形成過程的質(zhì)量,以及為此提供信息并實(shí)施政策的管理發(fā)展過程。組織的學(xué)習(xí)發(fā)生在公司層次上?！坝辛诉@種動力后,不論經(jīng)營業(yè)績?nèi)绾?如果公司冒了風(fēng)險,它會采取一切措施來使學(xué)習(xí)**大化?！?/span>

  查看全文↓ 2014-03-03 11:47:12
• 148****9600

  1、問:想要申請廉租房,需要具備哪些條件? 答:同時符合下列條件的家庭或年滿35周歲的單身人員(以下統(tǒng)稱申請人),可以申請廉租住房保障:
  (一)申請人具有市內(nèi)四區(qū)常住戶口,其中至少一人達(dá)到5年以上;
  (二)申請人財產(chǎn)、人均收入和人均住房面積符合市**批準(zhǔn)并定期向社會公布的標(biāo)準(zhǔn);
  (三)家庭成員之間有法定的贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或扶養(yǎng)關(guān)系。 在申請廉租住房保障之日前5年內(nèi),因離婚、繼承、出售、贈與以及履行債務(wù)等原因,申請人將住房所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的,應(yīng)當(dāng)計(jì)算原住房面積。
  2、問:廉租房住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)是什么? 答:廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)財政能力、家庭平均住房水平以及城市低收入住房困難家庭的人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)等因素,以家庭為單位確定。2人以下家庭的保障面積標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積30平方米;3人家庭的保障面積標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積40平方米;4人以上家庭的保障面積標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積50平方米。廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)需要調(diào)整時,由市房屋行政管理部門會同有關(guān)行政管理部門研究制定,經(jīng)市**批準(zhǔn)后公布。
  3、問:廉租住房的保障采取什么方式?每種方式有什么標(biāo)準(zhǔn)? 答:廉租住房保障實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租相結(jié)合的方式。 貨幣補(bǔ)貼是指**向符合條件的申請人發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼,由其自行承租住房的保障方式。實(shí)物配租是指**向符合條件的申請人提供住房,并按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取租金的保障方式。 采取貨幣補(bǔ)貼的,應(yīng)當(dāng)按照每平方米租賃住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)、保障面積標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)住房面積的差額確定補(bǔ)貼額度。每平方米租賃住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場平均租金等因素確定。對享受城市居民**低生活保障的申請人,按照市場平均租金確定每平方米租賃住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn);對其他低收入住房困難的申請人,按照市場平均租金的一定比例確定每平方米租賃住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。 采取實(shí)物配租的,申請人應(yīng)當(dāng)將其名下的原住房交區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)作為實(shí)物配租住房另行配租,原住房權(quán)屬性質(zhì)不變。申請人交出原住房的,配租面積按保障面積標(biāo)準(zhǔn)確定;不能交出原住房的,原則上不予實(shí)物配租,可以采取貨幣補(bǔ)貼方式。 實(shí)物配租住房的租金標(biāo)準(zhǔn),由市價格行政管理部門會同市房屋、財政等行政管理部門制定并公布。 對享受城市居民**低生活保障的申請人,免收保障面積標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的租金。
  4、問:廉租住房保障資金來源有哪些? 答:
  (一)住房...

  查看全文↓ 2014-03-03 10:00:32
• 136****3186

  下列屬于國家扶持小企業(yè)發(fā)展的財稅政策的是( )

  查看全文↓ 2014-03-03 09:08:22
• 158****5405

  一、什么是拐點(diǎn)？
  爭論房市是否拐點(diǎn)，我個人認(rèn)為，首先應(yīng)該對什么是拐點(diǎn)有一個基本的認(rèn)識，方能避免陷入彼此的斷章取義和自圓其說中作無謂的紛爭。所謂拐點(diǎn)，是指事物或一個行業(yè)在其發(fā)展過程中在某一區(qū)域或某一階段出現(xiàn)并持續(xù)一段時間的轉(zhuǎn)折性發(fā)展趨勢變化。從房市來看，也就是說，拐點(diǎn)首先反映的是房地產(chǎn)這個行業(yè)（或市場）在某一個區(qū)域或者某一階段當(dāng)中的轉(zhuǎn)折性發(fā)展趨勢變化，而不是一個區(qū)域內(nèi)某一個或幾個樓盤的價格漲跌，即單個**的價格漲跌代表不了行業(yè)性的發(fā)展趨勢變化；其次，就是一個行業(yè)的趨勢變化持續(xù)的時間性。脫離開以上兩點(diǎn)，妄談所謂的拐點(diǎn)與否的言論，都是極不負(fù)責(zé)任的。這點(diǎn)，作為行業(yè)龍頭的萬科董事長王石的拐點(diǎn)之說是草率的。他從**初的接受記者提問貿(mào)然發(fā)表拐點(diǎn)言論到在博客上發(fā)表文章說中國內(nèi)地的房價走勢處在一個拐點(diǎn)上。在市場上引發(fā)了不少的議論，以致于被拐點(diǎn)說纏身時又不得不表示：自己所稱的拐點(diǎn)不是指房價從上漲到下跌的拐點(diǎn)，更不是從大漲到大跌的拐點(diǎn)，而是從快速上漲到理性調(diào)整的拐點(diǎn)。由此看來，作為萬科掌門人的王石，在此對拐點(diǎn)的認(rèn)識是片面的、相互矛盾的；無論他自身是如何的理解拐點(diǎn)之說，但他將快速上漲過程中的理性調(diào)整等同于拐點(diǎn)再加上部分不負(fù)責(zé)任的媒體的推波助瀾，在很大程度上直接導(dǎo)致了很大一部分消費(fèi)者與關(guān)聯(lián)人士的購房觀望心理并**終必然直接損害到購房者利益。他的這種言行與其自身特殊的行業(yè)角色特征是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不相稱的。那么到底是否出現(xiàn)了拐點(diǎn)呢？我們來看下面一組數(shù)據(jù)（中國指數(shù)研究院提供）：據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示（國家發(fā)展改革委1月31日），2007年4季度，全國70個大中城市房屋銷售價格上漲10.2%，房屋租賃價格上漲3.1%，土地交易價格上漲10.7%，物業(yè)服務(wù)價格上漲0.4%。一、房屋銷售價格同比上漲10.2％，漲幅比上季度高2個百分點(diǎn)。其中，新建商品住房銷售價格同比上漲11.4％，漲幅比上季度高2.4個百分點(diǎn)。二手住房銷售價格同比上漲9.8%，漲幅比上季度高2.2個百分點(diǎn)。非住宅商品房銷售價格同比上漲6.8%，漲幅比上季度高0.4個百分點(diǎn)。二、房屋租賃價格同比上漲3.1%，漲幅比上季度高0.1個百分點(diǎn)。其中，住宅、辦公樓、工業(yè)倉儲用房和商業(yè)娛樂用房租賃價格分別上漲3.8%、2.6%、2.6%和3.3%。三、土地交易價格同比上漲10.7%，漲幅比上季度低4.3個百分點(diǎn)。其中，居住用地、工業(yè)倉儲用地和商業(yè)旅游娛樂用地交易價格分別上漲12.2%、5.8%和8.9%。四、物業(yè)服務(wù)價格同比上漲0.4%，漲幅比上季度高0.1個百分點(diǎn)。其中，住宅、辦公樓、工業(yè)倉儲用房和商業(yè)娛樂用房物業(yè)服務(wù)價格分別上漲0.3%，0.5%、0.0%和0.4%。從以上數(shù)據(jù)及其他資料分析看來，我國的房價指數(shù)仍然在繼續(xù)上漲并環(huán)比增加，許多城市甚至保持了兩位數(shù)以上的高增長，銷售量仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于竣工量，空置率仍在下降；雖然因?yàn)榈诙鬃》啃刨J政策的變化、中央工作會議提出的貨幣從緊政策，存款準(zhǔn)備金率升至15％的新高點(diǎn)等，個別城市與地區(qū)的房市出現(xiàn)了銷量與價格的波動，但就全國來看，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不具備拐點(diǎn)的特征。
  編輯本段二、房價會降嗎？
  拐點(diǎn)論的提出，讓一部分不明真相的消費(fèi)者開始觀望，夢想房市真的進(jìn)入拐點(diǎn)，房價大跌。那么到底房價會不會大跌呢？我們來看以下分析：在市場經(jīng)濟(jì)中，任何一個行業(yè)離不開需求與供給的矛盾關(guān)系，房地產(chǎn)市場也不例外。作為一種兼具自住與投資功能的商品，房地產(chǎn)的價格升降同樣受到供求關(guān)系的影響、受到構(gòu)成成本的制約。從構(gòu)成房地產(chǎn)成本的因素來看，我理解主要有三個大的方面：土地成本、建筑成本、資金成本。1、從土地方面來看，全國的土地供應(yīng)越來越緊張，土地成了稀缺產(chǎn)品，地價日益高漲。以房價持續(xù)高漲的北京為例：2005年，北京計(jì)劃供應(yīng)的住宅商品房用地為1750公頃，商服用地550公頃；而實(shí)際成交的房地產(chǎn)開發(fā)用地僅為554公頃，不到計(jì)劃的四分之一。2006年，北京計(jì)劃供應(yīng)住宅商品房用地1600公頃，商服用地300公頃，實(shí)際出讓成交住宅商品房性質(zhì)的土地面積為918.5公頃，商業(yè)、金融、辦公和公建等性質(zhì)的用地為112.5公頃，實(shí)際土地供應(yīng)量僅為計(jì)劃的54%；2007年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地1600公頃，實(shí)際供應(yīng)成交土地約1124.09公頃，僅為計(jì)劃供應(yīng)的70%。從以上北京的數(shù)據(jù)可以看出，土地供應(yīng)連續(xù)三年完不成計(jì)劃供應(yīng)指標(biāo)，不能不說是影響房價的**重要的罪魁禍?zhǔn)祝槐本┦侨绱?，全國其他城市也莫不如此。?yán)厲的土地管理政策，18億畝耕地不可逾越的紅線，直接導(dǎo)致了土地供應(yīng)量的緊張，地王的層出不窮出現(xiàn)，并進(jìn)而直接影響了房產(chǎn)的構(gòu)成成本，決定了房價的高居難下。2、從資金成本來看：國家實(shí)行的貨幣從緊政策，為抑制貨幣信貸過快增長，一再上調(diào)存款準(zhǔn)備金率到了15%的新高點(diǎn)（按照房協(xié)朋友的預(yù)測，將可能達(dá)到18%甚至更高的點(diǎn)）；央行進(jìn)一步加強(qiáng)開發(fā)貸款控制政策的出臺、地方行業(yè)主管部門關(guān)于**高35%**資本金繳納制度、主體封頂預(yù)售制度等政策規(guī)定的出臺，直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金成本。國家、銀行、主管部門這一雙雙無形的手推動著房企開發(fā)成本的急劇上升，**終仍然不可避免的落實(shí)到了消費(fèi)者的頭上。3、從建筑成本來看，鋼材等建筑材料的漲價，人工勞動成本的增長等也直接決定了房地產(chǎn)價格的增漲。4、從需求角度來看，快速發(fā)展的城市化提出了更多的住房需求：按照由聯(lián)合國開發(fā)計(jì)劃署援助、中國國際經(jīng)濟(jì)技術(shù)交流中心委托中國社會科學(xué)院開展，集合了幾十位專家學(xué)者歷時五年研究的《中國城市發(fā)展問題觀察》報告指出：未來二十年內(nèi)中國將有三億左右農(nóng)民進(jìn)入城鎮(zhèn)；到2020年，我國城市化水平可能達(dá)到60%左右。快速發(fā)展的城市化，產(chǎn)生了大量的住房（不等同購房）需求；這種需求是剛性的，不會因?yàn)閮r格的高低而受影響；為了滿足這種需求，自住與投資滿足他人居住的購房需求將持續(xù)的保持增長。對此，萬科董事長王石仍然表示看好住宅行業(yè)的發(fā)展前景，從長期來看，未來我國城市人口密度繼續(xù)上升、家庭規(guī)模繼續(xù)縮小居民財富水平提高、土地供應(yīng)趨緊都是必然趨勢。萬科的一個基本判斷就是，未來十年內(nèi)中國住宅行業(yè)仍然具有相當(dāng)大的發(fā)展?jié)摿?。萬科將在2009年形成住宅產(chǎn)業(yè)化的規(guī)模制造能力，屆時市場還在盤整的話，萬科的競爭優(yōu)勢將更加彰顯。綜合以上分析看來，在當(dāng)前的土地供應(yīng)形勢與管理政策、當(dāng)前的金融政策下，房地產(chǎn)商品房市場難以出現(xiàn)所謂的拐點(diǎn)，指望房地產(chǎn)價格大幅下跌也將是不切實(shí)際的。從這點(diǎn)而言，王石此次無疑真是拐了！
  編輯本段三、對當(dāng)前市場發(fā)展的認(rèn)識
  按照國務(wù)院提出的保障廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的構(gòu)想，作為管理層面而言，我個人認(rèn)為：政府管理部門既然提出這個計(jì)劃，首先就應(yīng)該從自身做起，通過規(guī)范、法治的手段，讓一些真正低收入家庭實(shí)在買不起的房子能入住廉租房；中低收入家庭能切實(shí)購買到經(jīng)濟(jì)適用房。而對于面向市場供應(yīng)的商品住房，政府管理部門就不應(yīng)該用管理經(jīng)濟(jì)適用房的手段來管理商品房市場，而應(yīng)通過引導(dǎo)輔以法治的手段，讓其在市場經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行規(guī)律下自主的開發(fā)銷售，價格的高低通過市場實(shí)現(xiàn)自主調(diào)節(jié)。作為企業(yè)而言，本質(zhì)上是謀利，房地產(chǎn)企業(yè)也是如此。對于面向市場的商品住房開發(fā)企業(yè)如果不以謀利為目的，恐難以實(shí)現(xiàn)生存；勉強(qiáng)一個以謀利為宗旨的企業(yè)去為政府作廉租房，恐怕也只能是妄想。能產(chǎn)生巨額效益，提供了巨額稅收，安置成千上萬的人口就業(yè)，為國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和騰飛做出自己的努力，難道就不是貢獻(xiàn)。對于政府管理層面也好，還是對于廣大消費(fèi)者也好，當(dāng)我們試圖以理智、求實(shí)的態(tài)度，全面、客觀地分析高昂房價問題背后的本質(zhì)時，一切就變得非常明了；對于開發(fā)商的指責(zé)恐怕也就是舍本擇末了。用下面這樣一句話來總結(jié)或許就更加貼切了：商品房的價格由市場來說了算；廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房價格由政府說了算。別說是低價了，你就是不要錢我們老百姓也照樣有理由歡迎和受用啊。

  查看全文↓ 2014-03-02 20:06:13

相關(guān)問題

• 問 高層建筑影響幼兒心理發(fā)展嗎?
  答

  現(xiàn)在有一種癥狀叫做高樓孤獨(dú)癥， 現(xiàn)在，家庭結(jié)構(gòu)越來越小，可是房子卻越來越大，越來越高，不少人家甚至住進(jìn)了高層。這樣家庭的孩子們很難享受在門前屋后奔跑的樂趣，與小朋友做游戲的快樂，也很少有與陽光、花草、土地、昆蟲接觸的機(jī)會。住在高樓里的孩子，特別是還沒有上幼兒園的孩子，多是一整天都跟著保姆或是家里的老人索然無味地在空曠的大房子里玩各種“益智玩具”，久而久之心理便出現(xiàn)了變化，有了高樓孤獨(dú)癥的表現(xiàn)。兒童心理專家說，這種心理上的疾病同時影響身體健康和智力發(fā)展。

  全部5個回答>
• 問 物業(yè)管理發(fā)票怎么開
  答

  　物業(yè)公司在收取物業(yè)費(fèi)時應(yīng)開具正式發(fā)票?！　“础栋l(fā)票管理辦法》要求，收款單位或個人在購銷商品、提供或者接受經(jīng)營服務(wù)，以及從事其他經(jīng)營活動中，應(yīng)按實(shí)際收款主動開具相應(yīng)發(fā)票，如不提供發(fā)票，則涉嫌偷稅漏稅?！　《行┪飿I(yè)公司在收取物管費(fèi)時以收據(jù)代替稅務(wù)發(fā)票的行為是不合理的。作為業(yè)主，有權(quán)維護(hù)自己的權(quán)益，向物業(yè)公司索要發(fā)票。如物業(yè)公司拒絕提供正規(guī)發(fā)票，則可以拒絕繳費(fèi)。并可撥打12366或向稅務(wù)稽查部門舉報。

  全部3個回答>
• 問 物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展會出現(xiàn)什么問題 物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展要注意什么
  答

  物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè),雖然發(fā)展的歷史只有短短20多年，但它已成為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分。本文結(jié)合目前國內(nèi)物業(yè)管理的現(xiàn)狀，分析了物業(yè)管理行業(yè)存在的諸多問題，探討了促進(jìn)我國物業(yè)管理發(fā)展的有效對策，對構(gòu)建和諧社會及社會物質(zhì)精神文明建設(shè)有著極其重要的作用。 物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)狀 一、我國物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)狀 １．１物業(yè)收費(fèi)難是目前多數(shù)物業(yè)管理公司所面臨的窘境 物業(yè)管理費(fèi)收繳率低，使許多物業(yè)管理公司入不敷出。一般來說，物業(yè)費(fèi)收繳率低于８０％，物業(yè)公司將難以維持正常的經(jīng)營管理活動。業(yè)主與物業(yè)出現(xiàn)糾紛時， 大多業(yè)主以不交物業(yè)管理費(fèi)為抗議手段。調(diào)查顯示，凡已設(shè)立物業(yè)管理服務(wù)的小區(qū)，均不同程度地存在業(yè)主拖欠管理費(fèi)的現(xiàn)象，拖欠時間短則數(shù)月，長則數(shù)年，即使是全國優(yōu)秀的物業(yè)管理小區(qū)也**多能實(shí)現(xiàn)９０％的收繳率；而且在一些小區(qū)，因業(yè)主與物業(yè)管理公司間的糾紛，甚至出現(xiàn)集體拒交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象。物業(yè)管理費(fèi)用的收取，直接影響到物業(yè)管理公司的贏利與否。 １．２物業(yè)管理公司自身還處在一個較低水平，服務(wù)能力不強(qiáng) 物業(yè)管理公司是接受全體業(yè)主委托，為其提供服務(wù)的具有專業(yè)管理能力的服務(wù)機(jī)構(gòu)，它的權(quán)利和職責(zé)范圍由全體業(yè)主賦予。 但現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)管理公司的觀念常常錯位，將服務(wù)者的角色轉(zhuǎn)變?yōu)楣芾碚叩慕巧?。物業(yè)管理公司常常將共有部分隨意處置收取設(shè)置費(fèi)和使用費(fèi)、挪用房屋建設(shè)維修資金、擅自改變物業(yè)用房、限制甚至排除共有權(quán)人行使共有權(quán)。 物業(yè)管理公司服務(wù)能力不強(qiáng)表現(xiàn)在以下幾個方面： （１）物業(yè)管理公司人員普遍具有 “朝八晚五”的落后觀念。業(yè)主到單位上班時，物業(yè)管理人員到小區(qū)來上班；業(yè)主下班回到小區(qū)，物業(yè)管理人員也下班離開小區(qū)，業(yè)主真正需要服務(wù)的時候卻看不到物業(yè)管理人員。這種落后觀念，使得物業(yè)管理公司及服務(wù)人員管理意識多，服務(wù)意識少。 （２）專項(xiàng)維修資金管理不規(guī)范，物業(yè)管理收費(fèi)糾紛突出。對物業(yè)維修基金的籌集、使用、管理缺少規(guī)范，造成物業(yè)專項(xiàng)維修資金籌集不到位，或被不 當(dāng)挪用，或不能按業(yè)主意愿使用，或使用時手續(xù)繁瑣等問題突出。 （３）缺乏專業(yè)管理人員。由于我國物業(yè)管理專業(yè)教育起步晚，培養(yǎng)的專業(yè)物業(yè)管理人才有限，加之尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范，在職專業(yè)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)不足和各種上崗專業(yè)培訓(xùn)流于形式、監(jiān)管不足，使得我國物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低，制約了行業(yè)的發(fā)展。 二、我國物業(yè)管理公司發(fā)展與完善的對策 ２．１努力提高物業(yè)管理公司及其工作人員的服務(wù)質(zhì)量 物業(yè)管理是指物業(yè)小區(qū)的業(yè)主通過由全體業(yè)主組成的自治機(jī)構(gòu)（如業(yè)主大會），對物業(yè)小區(qū)進(jìn)行的維護(hù)和管理。因此，物業(yè)管理的主體是全體業(yè)主，而不是物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司只不過是通過提供專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)而進(jìn)行營利的經(jīng)營實(shí)體，就好像律師事務(wù)所能提供專業(yè)的法律服務(wù)一樣。所以， 嚴(yán)格來說，物業(yè)管理公司應(yīng)該叫物業(yè)管理服務(wù)公司。物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的關(guān)系是一種服務(wù)和被服務(wù)的合同關(guān)系，也是一種代理與被代理的關(guān)系，物業(yè)管理公司在提供管理服務(wù)的過程中，必然要行使一些日常管理物業(yè)小區(qū)的權(quán)力，而這些權(quán)力都來源于業(yè)主的授權(quán)。物業(yè)管理公司必須意識到物業(yè)管理的本質(zhì)體現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)的服務(wù)上，始終貫穿“服務(wù)質(zhì)量**重要，服務(wù)水平創(chuàng)一流”的經(jīng)營理念和“以人為本” 服務(wù)理念。服務(wù)是以消費(fèi)者需求為出發(fā)點(diǎn)，物業(yè)管理公司應(yīng)不斷查知業(yè)主的真正需求，并提供給業(yè)主；服務(wù)應(yīng)以消費(fèi)者滿意為評價標(biāo)準(zhǔn)，無論是物業(yè)管理的高層領(lǐng)導(dǎo)還是普通員工，都應(yīng)具有消費(fèi)者滿意的服務(wù)理念，想盡辦法為消費(fèi)者提供滿意的服務(wù)。根據(jù)美國和其他發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，一個好的物管人員，必須具備下列基本的素質(zhì)要求： （１）由于物業(yè)管理是一種服務(wù)，因而物業(yè)管理人員首先要具備的條件就是心理學(xué)方面的常識和人際溝通方面的技能，要善解人意，善于與各種各樣的人打交道。對于業(yè)主提出的每一個要求和每一個投訴，都要認(rèn)真聽取和對待；凡是在物業(yè)管理合同授權(quán)范圍之內(nèi)的，都應(yīng)及時和認(rèn)真處理；凡是在物業(yè)管理合同授權(quán)范圍之外的，則應(yīng)耐心解釋或向業(yè)主大會反映。 （２）加強(qiáng)思想素質(zhì)教育，培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神，樹立正確的服務(wù)意識。物業(yè)管理是通過為客戶服務(wù)來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的，要牢固樹立“服務(wù)第一，用戶至上”的觀念，服務(wù)者必須做到儀表端莊、言談有理、行為適度，用自己的一言一行向業(yè)主傳達(dá)企業(yè)良好的管理風(fēng)范和高超的服務(wù)水平。 ２．２加強(qiáng)對物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)管力度 物業(yè)管理服務(wù)公司提供物業(yè)管理服務(wù)的范圍，以及物業(yè)小區(qū)業(yè)主授權(quán)物業(yè)管理服務(wù)公司行使管理權(quán)力的范圍，可以由物業(yè)管理服務(wù)合同加以明確和具體的規(guī)定。但是在現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)管理公司和業(yè)主就服務(wù)內(nèi)容總是發(fā)生糾紛。大多數(shù)服務(wù)沒有一個參照系數(shù)，有些合同條款本身就含混不清，比如保安服務(wù)大部分物管合同只是簡單的表述為“提供２４小時保安服務(wù)” ，而保安如何服務(wù)、承擔(dān)什么樣的責(zé)任沒有約定，這樣就造成業(yè)主與物業(yè)管理公司在理解上很難達(dá)成一致，在發(fā)生糾紛時彼此爭執(zhí)，都認(rèn)為自己有理，甚至導(dǎo)致雙方關(guān)系惡化?？梢娢覈谖飿I(yè)管理的監(jiān)管方面做的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，政府職能缺位、監(jiān)管薄弱的現(xiàn)象比較普遍。行政監(jiān)管薄弱使得物管公司取得管理權(quán)、業(yè)主大會召開成立（包括物業(yè)管理委員會成立）這兩個后續(xù)糾紛的 “源頭”就不能得到有效地規(guī)范，發(fā)生問題各方也投訴無門或投訴無果，后期其它問題的預(yù)防與發(fā)生后的處理情況可想而知。政府作為監(jiān)管主體，需要進(jìn)一步完善立法和司法，加強(qiáng)監(jiān)管力度。雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)開始運(yùn)行，但仍需要地方立法加以細(xì)化，強(qiáng)化法規(guī)的可執(zhí)行性和可操作性，特別是在不交物業(yè)管理費(fèi)的制約等方面做出具體規(guī)定，以化解當(dāng)前大量出現(xiàn)的一些突出糾紛與矛盾。對此可以借鑒美國物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)， 加大對物業(yè)服務(wù)中每一方違約違規(guī)的處罰力度，遏制“賴賬”、“不依約盡責(zé)”等不良現(xiàn)象的發(fā)展。比如針對業(yè)主不交管理費(fèi)的現(xiàn)象，美國各州的區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法規(guī)定，如果某一房屋單元的業(yè)主欠繳管理費(fèi)，從到期之日開始，便構(gòu)成業(yè)主協(xié)會對欠費(fèi)業(yè)主房屋單元設(shè)定的不動產(chǎn)留置權(quán)，可按法律規(guī)定的程序，強(qiáng)制拍賣欠費(fèi)業(yè)主的房屋單元，并從售房款中優(yōu)先受償。除了收回全部欠費(fèi)外，還包括利息、滯納金及小區(qū)業(yè)主協(xié)會因追討欠費(fèi)所支付的訴訟費(fèi)及合理的律師費(fèi)。物業(yè)管理這個新興產(chǎn)業(yè)道路曲折，前途廣闊。隨著我國城市化進(jìn)展，物業(yè)管理這個關(guān)系到每個居民日常生活的行業(yè)必將取得飛躍發(fā)展。規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場、提高物業(yè)服務(wù)水平，克服前進(jìn)路上出現(xiàn)的困難，尚需要全社會的共同努力。

• 問 ?? 小區(qū)物業(yè)管理如何實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展
  答

  隨著去年國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施，以及一系列配套辦法的出臺，使我國的物業(yè)管理進(jìn)入了一個更加健康、規(guī)范的快速發(fā)展時期，特別是《物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》、《企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的出臺，使得物業(yè)管理行業(yè)的市場競爭秩序更加公平、規(guī)范，競爭也將更加激烈。那末，物業(yè)管理企業(yè)如何在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展、壯大?應(yīng)該是企業(yè)管理層認(rèn)真研究的課題。今天，我僅從以下幾個方面闡述自己的看法，與同行探討：一、強(qiáng)化法律意識，規(guī)范企業(yè)行為，學(xué)法、知法、用法、宣傳法，在合法經(jīng)營中求生存。1、物業(yè)管理一直是投訴較多、糾紛不斷的行業(yè)，如果不能及時化解的話，就會導(dǎo)致下面這樣一個惡性循環(huán)：少數(shù)業(yè)主不滿意——少數(shù)業(yè)主不交費(fèi)——物業(yè)公司收不抵支或達(dá)不到預(yù)期效益——服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)下降——更多的業(yè)主更大的不滿意——物業(yè)公司失盤。造成這種局面有兩個方面的原因：一方面，是物業(yè)公司的問題?？赡苁俏飿I(yè)公司服務(wù)不到位或出現(xiàn)管理失誤;也可能并不是物業(yè)公司的事，但工作人員解釋不及時、不到位造成的;這說明物業(yè)公司沒有依法履行合同。所以，物業(yè)公司首先要強(qiáng)化自身的法律意識，要組織員工認(rèn)真學(xué)習(xí)《條例》等有關(guān)法律知識，依法規(guī)范管理，規(guī)避法律風(fēng)險。另一方面，是業(yè)主的問題?？赡苁怯捎跇I(yè)主不了解有關(guān)法規(guī)，不清楚甲、乙雙方的法律關(guān)系，不知道交了費(fèi)究竟應(yīng)該享受什么樣的服務(wù)。為了避免這種情況的發(fā)生，物業(yè)公司要向業(yè)主進(jìn)行《條例》等法律、法規(guī)知識的宣傳解釋工作，消除業(yè)主的誤解，引導(dǎo)業(yè)主在依法享受權(quán)利的同時依法履行義務(wù)。2、要和有關(guān)政府部門建立良好的關(guān)系。按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，該申報的申報，該備案的備案，積極配合政府的監(jiān)督指導(dǎo)工作;積極參加協(xié)會的工作，加強(qiáng)與同行的交流，隨時掌握有關(guān)的法律政策、市場信息，在遇到問題時能及時獲得政府、協(xié)會、同行的支持和幫助，以保護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。3、在前期物業(yè)管理階段，還要依法處理好與開發(fā)商的關(guān)系，本著公平、公道的原則，積極主動地協(xié)調(diào)好開發(fā)商與業(yè)主的關(guān)系。這有利于日后的管理服務(wù)及保修期遺留問題的處理?？傊?，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要正確理解合法經(jīng)營，不要簡單地認(rèn)為合法僅僅是約束自己的;其實(shí)，只有懂法才能**大限度地利用法律武器來保護(hù)自己的利益，規(guī)避法律風(fēng)險。二、以業(yè)主為關(guān)注焦點(diǎn)，建立規(guī)范的質(zhì)量保證體系，大力推進(jìn)精品戰(zhàn)略。1、以業(yè)主為關(guān)注焦點(diǎn)，不應(yīng)該只是掛在嘴上做秀的，而要實(shí)實(shí)在在的貫徹落實(shí)到工作流程中的每個細(xì)節(jié)上，要建立規(guī)范的質(zhì)量保證體系，要有質(zhì)量監(jiān)督部門進(jìn)行服務(wù)過程控制，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要主抓服務(wù)質(zhì)量，要常抓不懈，要有“管一個項(xiàng)目，創(chuàng)一個精品”的決心。2、物業(yè)管理服務(wù)作為一種產(chǎn)品，是以隨時生產(chǎn)、隨時提供的形式存在的。業(yè)主對物業(yè)服務(wù)這種產(chǎn)品的評價具有很大的即時性、隨機(jī)性、片面性。一般情況下，業(yè)主不可能用什么科學(xué)的方法來考評你的服務(wù)質(zhì)量，而是憑一次或幾次他親歷的事件來評價你的服務(wù)質(zhì)量，不滿意的經(jīng)歷印象更為深刻。所以，作為提供服務(wù)的人——我們的員工必須要有很強(qiáng)的服務(wù)意識。加強(qiáng)員工服務(wù)規(guī)范、服務(wù)意識的培訓(xùn)是非常重要的。為此，我們公司嘗試開展了“業(yè)主滿意員工”的評選工作，每季度末，把管理處所有員工的工作照公示在大廈大堂的顯著位置，旁邊擺上投票箱和選票，請業(yè)主給自己滿意的保潔員、保安員、維修人員及客戶服務(wù)人員投票，根據(jù)業(yè)主投票結(jié)果，確定業(yè)主滿意員工人選暨當(dāng)季度公司優(yōu)秀員工，予以表彰。通過這個活動，達(dá)到了兩個目的，一方面讓公司的員工認(rèn)識到企業(yè)的管理目標(biāo)就是以業(yè)主滿意為目標(biāo)，讓員工在工作中眼睛盯著業(yè)主、心里想著業(yè)主，多琢磨如何努力讓業(yè)主滿意，而不是盯著領(lǐng)導(dǎo)，領(lǐng)導(dǎo)來了一個樣，領(lǐng)導(dǎo)不在一個樣，讓服務(wù)意識深入人心，體現(xiàn)在行動上。另一方面，也是向業(yè)主傳遞一種信息，這個企業(yè)是真正把業(yè)主滿意放在第一位的，是值得信賴的。3、加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，定期上門回訪，征詢業(yè)主的意見和建議，通報近期物業(yè)公司所做的工作以及下一步的打算。這樣做，一是和業(yè)主聯(lián)絡(luò)了感情;二是征詢了意見，有利于我們改進(jìn)工作，提高服務(wù)質(zhì)量;還有，物業(yè)公司服務(wù)的內(nèi)容很多，而且是全天候的，可業(yè)主們所看到的不過是保潔、保安、維修工作中的一部分，大量的工作我們都在默默無聞地進(jìn)行。那么，適當(dāng)?shù)馗嬖V他們我們都在做什么也是很有必要的。4、大膽進(jìn)行服務(wù)創(chuàng)新，研究業(yè)主需求，拓展延伸服務(wù)項(xiàng)目，增加收入，提高服務(wù)檔次。要研究不同群體不同的服務(wù)需求，可以采用問卷調(diào)查的形式，和其他相似物業(yè)相比照的形式確定服務(wù)項(xiàng)目，還要敢想敢做，服務(wù)是無止境的，不怕做不到，就怕想不到，你先想到了、做到了，你就**了，你就走在前面了。三、樹立正確的人才觀，對外廣納賢才，對內(nèi)加強(qiáng)培訓(xùn)，優(yōu)化人力資源，為員工提供發(fā)展平臺，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁。企業(yè)的競爭就是人才的競爭，企業(yè)需要什么樣的人才哪?1、人們一般認(rèn)為，人才就是高學(xué)歷、高職稱的人，毋庸置疑是對的，但這也是不全面的，我認(rèn)為，能夠盡職盡責(zé)地把自己的工作創(chuàng)造性地做好，他就是公司有用的人才。企業(yè)就要重視他、關(guān)心他、留住他。如果他是個保潔員，就把他樹立成保潔員的榜樣，讓他的行為影響其他人，你就會發(fā)現(xiàn)保潔員中努力工作的人一天比一天多了。一個企業(yè)，需要不同層次、不同崗位的員工，每個崗位上都不容忽視。你別小看一個保潔員、一個保安員，他如果做的好，他就會讓一處潔凈、會保一方安全;如果他做的不好，也許就會因?yàn)樗氖韬?，惹來一次投訴、出現(xiàn)一次事故，給公司帶來損失。所以說，水能載舟，亦能覆舟。2、要重視員工的素質(zhì)培養(yǎng)，研究員工的特點(diǎn)，幫助那些有潛質(zhì)的員工設(shè)計(jì)成長發(fā)展計(jì)劃，有的放矢的進(jìn)行培訓(xùn)，給他們提供鍛煉的機(jī)會。在物業(yè)管理人才普遍缺乏的今天，物業(yè)管理企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該擔(dān)當(dāng)起培養(yǎng)人才的任務(wù)，這是自己企業(yè)發(fā)展的需要，也是行業(yè)發(fā)展的需要。3、要重視工程技術(shù)人才，吸納他們并進(jìn)行物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)。隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，智能化已廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理的科技含量將不斷提高;物業(yè)管理的領(lǐng)域?qū)⑦M(jìn)一步延伸為設(shè)施管理、資產(chǎn)管理。那么，既懂技術(shù)又會管理的復(fù)合型人才是提升企業(yè)競爭力的巨大財富。四、樹立市場營銷觀念，拓寬經(jīng)營思路，把握市場脈搏，積極參與物業(yè)管理招投標(biāo)，提高企業(yè)實(shí)戰(zhàn)水平。西部大開發(fā)，帶動了西北房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是西安地區(qū)良好的房地產(chǎn)開發(fā)又帶動了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。但是，西安本土物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)狀并不樂觀。據(jù)**新統(tǒng)計(jì)，西安市共有物業(yè)管理企業(yè)230家，擁有一級資質(zhì)的企業(yè)只有一家，二級資質(zhì)的企業(yè)也為數(shù)不多，總的物業(yè)管理面積只有3000萬平方米，其他物業(yè)管理企業(yè)的平均管理面積只有10萬平方米。 本回答由提問者推薦

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• 問 什么是發(fā)展商？
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  很多人搞不清楚這個問題,經(jīng)常把發(fā)展商和開發(fā)商混為一談.其實(shí)不是一回事.簡單地講:發(fā)展商是出錢的(即投資商),而開發(fā)商才是真正蓋房子的(項(xiàng)目公司).舉例說明:某鋼鐵廠,他的主業(yè)是煉鋼,但是因?yàn)樗?jīng)營的好,有許多的閑錢,那么他就想投資,投什么呢?當(dāng)然是什么賺錢投什么嘍!所以他就投資房地產(chǎn),但是他沒有做房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn),所以他就找來開發(fā)商(項(xiàng)目公司)替他蓋房子，大家一起賺錢.做了一段時間以后他越來越有經(jīng)驗(yàn)了,他就可以甩掉開發(fā)商,自己既做發(fā)展商(投資商),又做開發(fā)商,錢就可以賺進(jìn)自己的口袋了.這就是為什么房地產(chǎn)市場干什么的都有的原因.比如:綠城公司,他的主業(yè)是做城市綠化的,但是綠城現(xiàn)在已經(jīng)是很有名的開發(fā)房地產(chǎn)的公司了.現(xiàn)在在人們的頭腦里有一個很大的誤區(qū),那就是只要開發(fā)房地產(chǎn)就一定賺錢.這是非常錯誤的.從拿地到房子出售,每個環(huán)節(jié)發(fā)展商都要冒極大的風(fēng)險.大家只看到發(fā)展商賺錢了,沒看到發(fā)展商破產(chǎn)的.政府的宏觀調(diào)控政策就是要留下真正有實(shí)力的發(fā)展商,淘汰中小,沒有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商.這才是對老百姓負(fù)責(zé)任的態(tài)度.

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