已有10個回答

• 138****1771

  這個是很好的啊，在以后的發(fā)展史很不錯的

  查看全文↓ 2014-03-03 17:18:55
• 146****7082

  大的有名氣的房地產(chǎn)商,有實力才能競爭啊

  查看全文↓ 2014-03-03 14:52:01
• 152****2199

  事實不可否認，近期銀行貸款加息對于房地產(chǎn)投資有著重要影響，對房產(chǎn)過渡投資行為的確是一種打壓，但對于持幣等待投資者來說沒什么影響。不論是哪種投資客（貸款投資與持幣投資），只要是真正具有資金實力的房產(chǎn)投資者如果冷靜判斷市場行情，理性分析，仍然可以在房產(chǎn)投資中獲利。以下是筆者對一些房地產(chǎn)投資的分析建議，以供投資者參考。
  一、對酒店式公寓的投資分析建議。酒店式公寓由于吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此備受商務(wù)人士的青睞，但是該物業(yè)類型目前在太原尚不多見，數(shù)目較少。對于投資酒店式公寓，首先要考慮，如果物業(yè)所處位置優(yōu)越則適合出租。酒店式公寓的客戶大部分是商務(wù)人士，講求方便，所以商務(wù)環(huán)境是否濃厚，交通是否便捷，周邊配套如**、醫(yī)院等是否完備，決定了物業(yè)有沒有穩(wěn)定的消費群，另外，如果能夠借助成熟商圈則會更具投資價值。如果這些條件都具備，投資者應(yīng)該堅決投資并長期出租。其次，如果服務(wù)水平到位也應(yīng)該長期出租。在酒店式公寓的租務(wù)市場中，客戶的去留很大程度上取決于物業(yè)管理的質(zhì)量、服務(wù)水平直接影響到經(jīng)營狀況。能否提供良好的服務(wù)是平定物業(yè)好壞的**基本條件，是產(chǎn)品的附加值，直接關(guān)系物業(yè)的租金和收益回報。
  二、對高檔住宅的投資分析建議。高檔住宅目前的市場狀況是供大于求，投資者如果是屬于長期投資的，物業(yè)的**潛力是有，但是出租租金在短期比較平穩(wěn)，特此建議投資者：如果實力有限，并且投資期限定位于短期，**好應(yīng)該盡快出手，以避免以后租金下滑而產(chǎn)生投資負收益，因為租金價格在短期內(nèi)不可能盤升，出售價格在短期內(nèi)也不會有太大變動；如果投資者的房產(chǎn)投資行為立足于中長期，并且受資金約束不大，則應(yīng)該耐心等待，因為太原的房地產(chǎn)高端市場將來仍然具有很好的市場**潛力。
  三、對普通住宅的投資分析建議。與商檔公寓市場不一樣的是，從今年太原房地產(chǎn)市場普通住宅的發(fā)展行情來看，尤其“房展會”之后，商品房市場供需兩旺、交易活躍。投資者可以采取如下策略：首先，熱點地區(qū)優(yōu)質(zhì)房屋適合長期出租，以獲取豐厚的投資回報；其次，對于并不處于熱點區(qū)域的房產(chǎn)，投資者應(yīng)該穩(wěn)妥出售，以至于在**佳市場時點上實現(xiàn)房產(chǎn)變現(xiàn)，減少投資損失。
  四、對商業(yè)店鋪的投資分析建議。在選擇投資商鋪時，要選擇在商業(yè)區(qū)域內(nèi)店鋪，商業(yè)區(qū)域內(nèi)的店鋪在滿足購買力方面有互補作用，在對外宣傳上有規(guī)模效應(yīng)，所以在商業(yè)區(qū)域內(nèi)的店鋪，其獲利能力遠遠超過獨立的店鋪。為此，房地產(chǎn)投資者在投資商業(yè)店鋪時，應(yīng)盡可能在商業(yè)區(qū)域內(nèi)選擇。

  查看全文↓ 2014-03-03 10:08:40
• 141****5813

  房源有網(wǎng)絡(luò)也有商店,中介市場還是有de !

  查看全文↓ 2014-03-02 11:22:41
• 132****4958

  為控制樓價的上升，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場秩序，解決中低收入階層住房難的問題，從2008年開始，中央政府的宏觀調(diào)控思路將出現(xiàn)一些轉(zhuǎn)變，從單一控制信貸轉(zhuǎn)為調(diào)節(jié)土地及住房供應(yīng)，增加經(jīng)濟適用房的投資，及從嚴控制銀根等多形式的政策措施。預(yù)期在當(dāng)局的綜合措施下，今年內(nèi)地樓市的整體市道并不明朗，市道將趨穩(wěn)健和理性。故在今年新投資內(nèi)地房地產(chǎn)的商家，須關(guān)注2008年中央房地產(chǎn)宏調(diào)的新政策，及時調(diào)整投資策略。
  建立廉價房制度
  中國自上世紀(jì)80年代末全面取消福利分房制度，逐步推行住宅私有化以來，房地產(chǎn)市場漸趨規(guī)范化，國家機關(guān)及企事業(yè)單位也大大減少了內(nèi)部建房分房的行政負擔(dān)，使住宅經(jīng)營漸趨社會性、專業(yè)化。然而，中國住房制度改革在推動房地產(chǎn)業(yè)興旺發(fā)展的同時，也造成樓價持續(xù)上升，中低下收入階層無力置業(yè)，并因此引發(fā)社會矛盾不斷激化。故重新把住宅市場納入政府的公共服務(wù)職能內(nèi)，是當(dāng)局房地產(chǎn)政策的重大變化。
  2007年底，國務(wù)院發(fā)布了「關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見」，顯示中央未來調(diào)控房地產(chǎn)市場的策略正出現(xiàn)方向性轉(zhuǎn)變。
  該文件明確提出，要加快建立健全以廉租住房制度為重點，多渠道解決城鎮(zhèn)的低收入家庭住房困難的宏觀政策體系，建立不同層次的住房保障體系，實施分類住房供應(yīng)制度。這是中央首次在正式文件中，提出要以行政方式解決低收入家庭的住房困難，顯示中央建立住房公共保障體系的決心，并把此舉列入宏觀調(diào)控總體政策的范圍。由于現(xiàn)時內(nèi)地低收入缺房家庭數(shù)目龐大，中央政府從宏觀層面上把它納入房地產(chǎn)政策范疇，其對地產(chǎn)市道的影響是不可低估的。它對現(xiàn)時正熾熱的房地產(chǎn)市場有多大冷卻作用，正引起海內(nèi)外投資界的高度重視。
  政策向公共住房傾斜
  在以往的政策下，中央政府只把房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟發(fā)展行業(yè)，一些地方政府更把它作為支柱產(chǎn)業(yè)，成為拉動當(dāng)?shù)卣w經(jīng)濟增長的動力。但在中央新的政策下，房地產(chǎn)業(yè)除了市場商業(yè)功能外，更賦予了公共服務(wù)功能，使其一定程度上再次注入福利因素。中國房地產(chǎn)政策的這一重大改變，體現(xiàn)了在經(jīng)濟發(fā)展前提下，政府對國民居住權(quán)及民生的重視，這是現(xiàn)代文明社會中政府職能的基本體現(xiàn)。中國從以往的福利分房制度走向住宅私有化二十多年后，再次由政府把福利房地產(chǎn)概念提出來，將對已經(jīng)相當(dāng)成熟及熾熱的房地產(chǎn)市場造成壓力。
  面對中央政府房地產(chǎn)政策的重大變化，海內(nèi)外投資者普遍關(guān)心相關(guān)配套措施的影響。投資者普遍注意到，在新的政策下，內(nèi)地未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展，將以改善居住條件為本。而不僅把其作為經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)業(yè)，也不注重其對政府稅收及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟增長的貢獻。在此情況下，中央政府的相關(guān)配套政策明顯側(cè)重于社會民生，而不在乎產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而土地、資金、建材、水電等房地產(chǎn)發(fā)展各項要素，也會明顯向公共住房保障體系傾斜。在此形勢下，傳統(tǒng)地產(chǎn)商未來的發(fā)展空間會收窄，利潤會下降，尤其是中高檔住宅的市場前景會不明朗，值得高度重視。
  整體樓價趨平穩(wěn)
  一般預(yù)期，2008年中國房地產(chǎn)市場在中央公共住房政策陸續(xù)出臺之下，整體市道將不明朗，尤其是今年內(nèi)出售的樓宇，售價將受到遏抑。另一方面，今年中央會否再加息，會否加征物業(yè)稅，也對物業(yè)行情有影響。由此可見，今年內(nèi)地物業(yè)市場的走勢，受政策因素的影響很大。值得關(guān)注的是，今年由政府興建并發(fā)售的保障性住房會大批量推出。這些供應(yīng)低收入人士購買的住房市場反應(yīng)如何，其面積、售價對未來住宅市道會有什么影響，十分令人關(guān)注。業(yè)界普遍預(yù)期，今年中高檔住宅的一手房價會降低，需要置業(yè)的人士相信會較多轉(zhuǎn)向二手市場考慮。
  業(yè)界對2008年的房地產(chǎn)市場評估，相信要同時考慮多個因素，包括當(dāng)局的宏觀政策；公共性廉價住宅的推出；土地供應(yīng)情況；現(xiàn)有的住宅存量等。故海外發(fā)展商今年的投資策略要普遍轉(zhuǎn)向穩(wěn)健、保守。而港澳置業(yè)人士則可再觀察一段時期，無須急于入市。鑒于中央堅持刺激內(nèi)需的經(jīng)濟發(fā)展策略，房地產(chǎn)業(yè)在民眾收入水平不斷升高，置業(yè)需求日趨殷切之下，未必會大起大落；但2008年總體而言，房地產(chǎn)市場將是相當(dāng)變幻莫測的一年，投資者須深入研究，及時調(diào)整發(fā)展策略，才能避免不必要的損失。

  查看全文↓ 2014-03-02 09:29:26
• 157****1853

  房地產(chǎn)策劃師大概就干前面兩位做的事情。
  如果沒有基礎(chǔ)，建議找個老師帶你，不要工資甚至交點學(xué)費都可以，關(guān)鍵是要去項目上實際操作，才能學(xué)到實在的東西。書本上的東西沒什么大意思。
  發(fā)展前景嘛，目前由于國家在調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，故很多經(jīng)驗不夠的策劃師都轉(zhuǎn)行了，因為很多開發(fā)公司都在裁員，失業(yè)比例在20%左右。至少目前半年到一年內(nèi)，前途堪憂。如果你想入行，建議暫時推遲一年再考慮。
  俺從事房地產(chǎn)策劃8年，現(xiàn)在開發(fā)公司掛了個策劃總監(jiān)的職，但基本上是天天耍，拿基本工資。市場不好，老板不敢投資開發(fā)啊。

  查看全文↓ 2014-03-01 16:47:28
• 134****8710

  我是做房地產(chǎn)銷售的，任何行業(yè)都有這種情況，但要看你個人興趣，做任何行業(yè)都是天道酬勤，需要付出自己真心的努力，房地產(chǎn)銷售還要看具體的項目、公司、個人能力、發(fā)展前景等等都需要你去衡量。

  查看全文↓ 2014-03-01 14:21:05
• 136****8697

  現(xiàn)在海外投資肯定是要去新加坡了，外國人買房美而有限制，沒有增值稅，遺產(chǎn)稅，房貸利率每年也才1.2%而且還可以申請到70%的貸款。二手房產(chǎn)出手、出租都回報都很高的

  查看全文↓ 2014-03-01 09:35:41
• 142****5869

  置業(yè)顧問其實就是銷售，比較適合性格活潑善與人溝通的人。
  市場專員專于市場調(diào)研及數(shù)據(jù)分析，是房地產(chǎn)行業(yè)中比較重要的工作之一，貫穿于房地產(chǎn)項目的各個環(huán)節(jié)，對從業(yè)人員自身要求比較高。
  策劃：分為前期策劃，營銷策劃。工作分工不同，前期策劃著重與項目可行性分析，項目前期定位。營銷策劃則著重與營銷方案、推廣方案制定及營銷活動及推廣活動的執(zhí)行。

  查看全文↓ 2014-02-28 21:08:49
• 146****5512

  事實不可否認,近期銀行貸款加息對于房地產(chǎn)投資有著重要影響,對房產(chǎn)過渡投資行為的確是一種打壓,但對于持幣等待投資者來說沒什么影響。不論是哪種投資客(貸款投資與持幣投資),只要是真正具有資金實力的房產(chǎn)投資者如果冷靜判斷市場行情,理性分析,仍然可以在房產(chǎn)投資中獲利。以下是筆者對一些房地產(chǎn)投資的分析建議,以供投資者參考。
  一、對酒店式公寓的投資分析建議。酒店式公寓由于吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處,因此備受商務(wù)人士的青睞,但是該物業(yè)類型目前在太原尚不多見,數(shù)目較少。對于投資酒店式公寓,首先要考慮,如果物業(yè)所處位置優(yōu)越則適合出租。酒店式公寓的客戶大部分是商務(wù)人士,講求方便,所以商務(wù)環(huán)境是否濃厚,交通是否便捷,周邊配套如**、醫(yī)院等是否完備,決定了物業(yè)有沒有穩(wěn)定的消費群,另外,如果能夠借助成熟商圈則會更具投資價值。如果這些條件都具備,投資者應(yīng)該堅決投資并長期出租。其次,如果服務(wù)水平到位也應(yīng)該長期出租。在酒店式公寓的租務(wù)市場中,客戶的去留很大程度上取決于物業(yè)管理的質(zhì)量、服務(wù)水平直接影響到經(jīng)營狀況。能否提供良好的服務(wù)是平定物業(yè)好壞的**基本條件,是產(chǎn)品的附加值,直接關(guān)系物業(yè)的租金和收益回報。
  二、對高檔住宅的投資分析建議。高檔住宅目前的市場狀況是供大于求,投資者如果是屬于長期投資的,物業(yè)的**潛力是有,但是出租租金在短期比較平穩(wěn),特此建議投資者:如果實力有限,并且投資期限定位于短期,**好應(yīng)該盡快出手,以避免以后租金下滑而產(chǎn)生投資負收益,因為租金價格在短期內(nèi)不可能盤升,出售價格在短期內(nèi)也不會有太大變動;如果投資者的房產(chǎn)投資行為立足于中長期,并且受資金約束不大,則應(yīng)該耐心等待,因為太原的房地產(chǎn)高端市場將來仍然具有很好的市場**潛力。
  三、對普通住宅的投資分析建議。與商檔公寓市場不一樣的是,從今年太原房地產(chǎn)市場普通住宅的發(fā)展行情來看,尤其“房展會”之后,商品房市場供需兩旺、交易活躍。投資者可以采取如下策略:首先,熱點地區(qū)優(yōu)質(zhì)房屋適合長期出租,以獲取豐厚的投資回報;其次,對于并不處于熱點區(qū)域的房產(chǎn),投資者應(yīng)該穩(wěn)妥出售,以至于在**佳市場時點上實現(xiàn)房產(chǎn)變現(xiàn),減少投資損失。
  四、對商業(yè)店鋪的投資分析建議。在選擇投資商鋪時,要選擇在商業(yè)區(qū)域內(nèi)店鋪,商業(yè)區(qū)域內(nèi)的店鋪在滿足購買力方面有互補作用,在對外宣傳上有規(guī)模效應(yīng),所以在商業(yè)區(qū)域內(nèi)的店鋪,其獲利能力遠遠超過獨立的店鋪。為此,房地產(chǎn)投資者在投資商業(yè)店鋪時,應(yīng)盡可能在商業(yè)區(qū)域內(nèi)選擇。

  查看全文↓ 2014-02-28 17:43:53

相關(guān)問題

• 問 房地產(chǎn)前景如何？有網(wǎng)友來解釋下嗎？
  答

  1、以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為主的開發(fā)建設(shè)潮流。政策上，不再單以GDP論，行政責(zé)任延續(xù)追究制，等等，都將促使城市發(fā)展不再只顧眼前利益和既得利益，而是要求從城市發(fā)展規(guī)劃、經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展層面去考量。城市房地產(chǎn)的開發(fā)也不再停留住宅、綜合體開發(fā)，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟建設(shè)將逐漸、真正融入到房地產(chǎn)開發(fā)形態(tài)中，形成另一種復(fù)合體。這一復(fù)合體的出現(xiàn)，不但能帶動城市經(jīng)濟發(fā)展，更可以保障房地產(chǎn)項目的供求關(guān)系。2、養(yǎng)生養(yǎng)老及休閑度假綜合體。中國這一階段的社會老齡化，給養(yǎng)老住區(qū)建設(shè)提供了大機遇。眾多的投資開發(fā)商豎起了這一大旗，在物質(zhì)形態(tài)日益繁榮過程中，養(yǎng)老養(yǎng)生、休閑度假都將成為一種復(fù)合的形態(tài)，房地產(chǎn)建設(shè)作為其中的核心之一，在考慮空間、產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，還應(yīng)該注意未來人們的生活方式變化、空閑時間對交通距離的要求。

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• 問 從長遠眼光看,中國房地產(chǎn)前景怎么樣?
  答

  1.今年貨幣緊縮政策，銀行緊縮銀根，不樂觀，10月是房地產(chǎn)交易旺季，關(guān)注一些那時候的房價。2.房地產(chǎn)行業(yè)在去年的高位運行后，透支和未來至少2年的消費能力，所以恢復(fù)07年的活躍交易不大可能3.長期來講，房產(chǎn)作為投資的選擇是正確的，向上的空間還是有的，經(jīng)濟面走好的情況下房產(chǎn)會凹陷其**的潛力，建議如果購買的話，在一線降價比較大的城市購買，比如深圳；另外剛性需求旺盛的城市購置房產(chǎn)，比如北京上海；或者選擇二線具有環(huán)境題材的城市，比如?？诘群＞胺?。

  全部3個回答>
• 問 商業(yè)地產(chǎn)前景怎么樣
  答

  商業(yè)地產(chǎn)策劃中的市場調(diào)查方法投資開發(fā)商用物業(yè)，特別是所謂超大型Mall，成為一大熱潮和**亮麗風(fēng)景線。不光是北京、上海、廣州、深圳一線城市，成都等二線省會城市、寧波等新興工業(yè)化城市，就連偏遠地、縣級市也要上CBD、中央商業(yè)街、大型Mall、主題步行街等商用物業(yè)項目。 市場調(diào)查是商用物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營策劃的基礎(chǔ)性工作，“沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)”，此言乃真理。商業(yè)地產(chǎn)策劃所需要的商業(yè)、商圈、商用物業(yè)調(diào)查，與住宅、寫字樓物業(yè)市調(diào)或純商業(yè)經(jīng)營相比，調(diào)查的區(qū)域更彈性、更集中、內(nèi)容更廣泛、程度更深入，相應(yīng)難度會更大一些，因此有必要就此問題作專題探討，與大家交流共享，并就教于大方之家。 一、市調(diào)分類 商業(yè)地產(chǎn)策劃和前期市場調(diào)查，按不同目標(biāo)、任務(wù)、規(guī)模、方式，可分為以下幾類： 1、按工作任務(wù)分：基礎(chǔ)普查、專題研究調(diào)查、項目定位調(diào)查 2、按工作規(guī)模分：全地段全面考察、典型代表調(diào)查、個案深入調(diào)查 3、按操作方法分：實地考察調(diào)查、問卷調(diào)查、訪談?wù){(diào)查 4、按考察形式分：系統(tǒng)分工考察、集中快速考察、自由漫游考察 二、市調(diào)準(zhǔn)備 無論做哪類市場調(diào)研，都應(yīng)有充分準(zhǔn)備，才能有的放矢，提高效率，防止遺漏。 準(zhǔn)備工作一般有： 1、明確任務(wù)--明確市調(diào)的目的、性質(zhì)、內(nèi)容、范圍、形式、時間、質(zhì)量等要求； 2、團隊分工--明確團隊（工作小姐）人員組成、任務(wù)分工及協(xié)作關(guān)系； 3、工作計劃--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）； 4、資料預(yù)熱--有關(guān)調(diào)查城市區(qū)位（商圈、項目的書刊、報紙、網(wǎng)站等公開信息與內(nèi)部資料； 5、配齊工具--準(zhǔn)備好考察表格、問卷、訪談提綱、公司資料、數(shù)碼相機、攝像槍等； 6、考察線路--前往考察區(qū)域?qū)ο蟮慕煌üぞ摺⑷肟?、行走方向、重要?jié)點、出口等的預(yù)計、判斷及分工協(xié)作安排； 7、時間安排--市調(diào)時段的安排（平日、周末、節(jié)假日、白天、夜晚），考察時間長短的估算，考察項目、地段的時序安排等。 三、基本概念理解與應(yīng)用 在市調(diào)和商業(yè)地產(chǎn)策劃中常用到如下基本術(shù)語、名詞、需要有共同的界定： 1、區(qū)位、板塊、商圈、商業(yè)中心、地段、節(jié)點、地標(biāo) 這是一組地理學(xué)、規(guī)劃學(xué)、商業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)常用的互相聯(lián)系的概念。 區(qū)位——帶綜合性的規(guī)劃學(xué)用語，指為某種經(jīng)濟、政治、社會活動所占據(jù)的場所，在某一城市（地區(qū)）中所處的空間位置。 板塊——住宅房地產(chǎn)開發(fā)、營銷常用的詞語，一般指住宅小區(qū)相對集中開發(fā)的城市區(qū)域，沿交通干線居多，如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊、工業(yè)大道板塊等。 商圈——零售學(xué)用語，現(xiàn)商用物業(yè)開發(fā)也借用該詞，意指商業(yè)圈或商勢圈，指在一定時間內(nèi)達到某一購物或消費頻率的顧客群，以其所處的**遠距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區(qū)域，簡言之，即為優(yōu)先選擇到某商店或商業(yè)聚集中心消費的顧客分布區(qū)域范圍。商圈一般按層次分為核心商圈（離消費地**近，吸納總量50-80%顧客的范圍）、次級商圈（吸納15-25%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5-25%顧客的范圍）。 顯然，“商圈”現(xiàn)有兩種用法，一是正式的零售界用法，著重指吸納的目標(biāo)顧客分布空間范圍，另一是現(xiàn)流行的房地產(chǎn)開發(fā)和媒體借用后產(chǎn)生歧意的用法，著重指商家聚集的區(qū)域、地段。我們使用時，若有必要，應(yīng)指明商圈的準(zhǔn)確涵義。 商業(yè)中心——規(guī)劃學(xué)用語，與商業(yè)功能區(qū)同義，與通俗的“商圈”稱法接近，一般分市級、區(qū)級、社區(qū)、鄰里四級。 地段——傳統(tǒng)商業(yè)中心的商戶以街道、馬路、干道兩側(cè)分布為主，因此商圈、商業(yè)中心再可細分為某一地段，房地產(chǎn)開發(fā)也常用此術(shù)語。 節(jié)點——規(guī)劃學(xué)用語，指觀察者、步行入進出、經(jīng)過的集中焦點，基本上是交叉口、交通轉(zhuǎn)換處、十字路口、建筑形態(tài)的變換點等，它們從某種功能或建筑特征的集聚、濃縮中獲取重要性。商業(yè)地段（步行街）常以休閑廣場、餐飲美食城、電影院、交通廣場、著名地標(biāo)式建筑作為節(jié)點。 地標(biāo)——與節(jié)點構(gòu)成城市空間或商業(yè)中心另一類參照點，觀察者一般不能進入內(nèi)部，僅具外在主觀、仰視、眺望的視覺必性，如超高層公共建筑、鐘樓、塔頂、廣告招牌、山頂。 應(yīng)用：①上述概念常用，應(yīng)熟練掌握與區(qū)分，清晰界定市調(diào)范圍； ②上述概念的空間范圍，除不同商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種商店的商圈有一定伸縮彈性外， 基本是從大到小排列，應(yīng)根據(jù)特定任務(wù)選擇市調(diào)區(qū)域。 ③出書面正式報告，應(yīng)使用準(zhǔn)確、學(xué)術(shù)性用語。 2、業(yè)態(tài)、業(yè)種 零售商業(yè)用語，現(xiàn)對零售消費的各類商戶也使用此術(shù)語。 業(yè)態(tài)——指細分市場面向某類目標(biāo)顧客購買水平與習(xí)慣的商店營業(yè)形態(tài)，特征是“怎么變”。目前中國有10多種零售業(yè)態(tài)，日本20多種，美國40多種。 業(yè)種——指面向顧客某類用途的商店營業(yè)種類，特征是“賣什么”。目前國內(nèi)零售消費市場可細分上百個業(yè)種，國外發(fā)達國家更多，難以勝數(shù)。 應(yīng)用：①策劃商業(yè)地產(chǎn)，必須熟悉業(yè)態(tài)業(yè)種分類及其特征、典型商戶等基本功； ②市調(diào)必須分業(yè)態(tài)業(yè)種進行表格、問卷、訪談設(shè)計，查清所需類別基本狀況進行 比較分析； ③傳統(tǒng)和新興業(yè)種，也逐漸采用不同業(yè)態(tài)模式經(jīng)營，如：建材、IT、文儀、藥 品、圖書等業(yè)種； ④零售商業(yè)外的業(yè)種，也流行采用零售業(yè)態(tài)經(jīng)營模式，如：美食街、自助式咖啡 店、量販?zhǔn)終TV、旅行社超市等。 四、市調(diào)內(nèi)容和考察次序 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（定位）策劃，**常見的市調(diào)是基礎(chǔ)普查、全地段重點考察，其次是專項調(diào)查（分商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種、物業(yè)類別），再次是定點考察（類似項目、競爭項目、新興與特色項目），前者一般會覆蓋后兩者，因此主要以前者為例。 市調(diào)有兩個前提，一是實地考察前應(yīng)對區(qū)位的功能有所判別，是商務(wù)區(qū)，還是商業(yè)居住混合區(qū)，或是商業(yè)功能區(qū)，后者再分市、區(qū)、社區(qū)、鄰里四級商業(yè)區(qū)，實考主要是印證和具體細節(jié)了解；二是事先掌握區(qū)位、板塊、商圈內(nèi)的面、線、點關(guān)系，面是板塊、商圈（區(qū)位比面要大些），線是地段、路街沿線，點是重要、大型商家和節(jié)點。 商圈的基本功能、定位、檔次、氣氛、交通、客流量等，主要通過“面”觀察。 商業(yè)業(yè)種集聚、檔次、氣氛、建筑形態(tài)及專業(yè)店、專賣店、便利店、小吃店、服務(wù)店等，通過“線”觀察。 購物中心、大賣場、特色店、新開店、大型飲食、娛樂、休閑廣場等，通過“點”觀察。 調(diào)查過程及內(nèi)容，按當(dāng)時的要求分工細定，但調(diào)查結(jié)果均要反映下述內(nèi)容： ①商圈范圍，業(yè)態(tài)業(yè)種構(gòu)成、大致比例關(guān)系、商戶總量、商品種類、品質(zhì)、產(chǎn)地、品牌，重點商戶經(jīng)營概貌； ②商業(yè)競爭趨勢（同質(zhì)或互補、同檔或錯位、過量或缺少、主要競爭手段）； ③客流量、購物消費者特征（年齡、性別、職業(yè)、來源、目的）、消費欲望與消費水平（瞬間顧客密度、收銀臺排隊人長度、結(jié)伙人數(shù)、客單價、提袋率、關(guān)聯(lián)消費寬度、可停留時間）； ④路街條數(shù)、長度、寬度、建筑層數(shù)、風(fēng)格、新舊度，代表性商鋪門面寬度、進深、凈空，建筑外立面廣告牌、霓紅燈、街燈、路面用材、綠化、小品等裝飾度，主要節(jié)點的功能構(gòu)成、空間間距，路街步行、購物、休閑的舒適度、安全度、趣味性； ⑤交通干道及出入口，消費者基本交通工具，公交線及快速交通線對外連接區(qū)域，停車場數(shù)量、泊位及其可觀性、便利性，機動車輛秩序及對行人的干擾性

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• 問 房地產(chǎn)前期配套都有哪些
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  A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以下費用計入開發(fā)成本---前期工程費一、勘探費。包括地質(zhì)勘探、地下文物勘探；二、設(shè)計費。包括 總體規(guī)劃設(shè)計費、施工圖設(shè)計費、環(huán)境設(shè)計費、售樓中心設(shè)計費三、地形圖測繪費四、開發(fā)項目可行性編制費五、開發(fā)土地平整六、開發(fā)土地垃圾清運費七、回填土費用八、定位放線費九、三通一平 包括臨時用水、臨時用電、臨時用道路十、開發(fā)場地圍墻工程十一、地基檢測費、臨時辦公室建設(shè)費十二、人防異地建設(shè)費十三、城市基礎(chǔ)配套費和綠化費十四、墻改專項費十五、招標(biāo)代理費、服務(wù)費、公證費十六、質(zhì)量監(jiān)督費十七、合同鑒證費十八、公共消防費、地震檢測費、工程監(jiān)理費用十九、廣告牌制作以及廣告照明、廣告牌電纜工程;B.計算土地增值額時稅法允許扣除的項目。主要包括：（1）取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。（2）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，包括納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用。（3）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用，包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但**高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定.(4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的教育費附加可以視同稅金扣除。（5）明源云采購了解到從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可以按照上第一、二項金額之和加計20%的扣除額。

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• 問 房地產(chǎn)現(xiàn)在趨勢如何 房地產(chǎn)市場前景怎么樣
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  各項數(shù)據(jù)表明,作為GDP重要支柱的房地產(chǎn)投資指標(biāo)正在下滑。 國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,今年前10個月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長2.0%,增速比1至9月份回落0.6%,已位于歷史次低點。10月末全國商品房待售面積及住宅待售面積均再度攀升,達到歷史峰值：商品房待售面積68632萬平方米,比9月末增加2122萬平方米。 分析人士認為,雖然本輪市場回暖使得部分一二線城市的市場庫存有所回落,但全國范圍來看,化解庫存依然刻不容緩,需要從促成交、緩供應(yīng)、調(diào)結(jié)構(gòu)等方面多管齊下。 房地產(chǎn)進入下行生命周期 全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生在“2015年中國不動產(chǎn)金融年會”上表示,從GDP角度看,房地產(chǎn)投資已處于負拉動狀態(tài),甚至在驚心動魄地下滑。但她認為,房地產(chǎn)對GDP的投資拉動已經(jīng)到頂,政府不會再出臺像2009年那樣的強刺激政策。政府當(dāng)前**重要的是穩(wěn)定房地產(chǎn),不要對GDP形成負拉動。 聶梅生稱,“我國投資占GDP的比重相比其他國家都處在高位。而房地產(chǎn)本來就在第一駕馬車(投資)里。當(dāng)固定資產(chǎn)投資對GDP的貢獻率達到一定比重之后,GDP增幅就會進入下降期。這是由GDP總量決定的。我們國家固定資產(chǎn)投資在GDP所占比重相當(dāng)大,房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資今年是17%左右。還曾經(jīng)高達40%或50%。投資下滑就形成負拉動。這是非常緊迫的問題?！? 某業(yè)內(nèi)人士在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時表示,目前從開發(fā)商購地面積看已經(jīng)是歷史底部,新開工指數(shù)在2013年達到頂峰,隨后進入下行周期。房地產(chǎn)下行的生命周期趨勢基本可以確立。政府當(dāng)前**重要的是通過去庫存來穩(wěn)定明年的房地產(chǎn)投資指數(shù)。 專家稱,按照市場慣常規(guī)律,政府出臺刺激政策后,房地產(chǎn)投資指數(shù)會有所改善,但自去年四季度政府刺激以來,房地產(chǎn)投資指數(shù)一直未有好轉(zhuǎn)。這說明,市場的改善傳遞到房地產(chǎn)投資上滯后性明顯,行業(yè)信心在下降。 多地出臺政策減輕庫存壓力 中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計顯示：2014年來,累計已經(jīng)有超過50個城市發(fā)布了不同力度的購房補貼政策,以三四線城市為主,正是因為庫存壓力過大。 洛陽、駐馬店、濮陽、三門峽、濟源、南陽、許昌、開封等城市為鼓勵本地農(nóng)民進城購買商品房,紛紛出臺各種財政補貼政策。2015年7月1日至2016年6月30日期間,在寧波購買住宅和非住宅者,將按其所購房屋實際繳納契稅額度的50%獲得購房補貼。河南、四川、浙江、江蘇等多地超過50個城市也推出了購房補貼。 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為：從購房補貼看,未來同類型政策有望繼續(xù)出臺。在當(dāng)前經(jīng)濟增速放緩且面臨轉(zhuǎn)型之際,房地產(chǎn)行業(yè)的支柱作用再度被強化。外需低迷使得出口增長乏力,拉動經(jīng)濟的另外兩駕馬車投資和消費將發(fā)揮更大作用。而房地產(chǎn)市場無論是對投資還是對消費增長貢獻占比都不容忽視,因此住房消費受到政策的全面鼓勵。 張大偉認為,政府未來的儲備政策包括棚戶區(qū)改造,信貸政策繼續(xù)寬松,戶籍改革,延緩房地產(chǎn)稅落地,降低稅費等。 據(jù)中國銀行國際金融研究所于近期發(fā)布的《2016年經(jīng)濟金融展望報告》預(yù)測,2016年GDP增長在6.8%左右,貨幣政策將繼續(xù)保持寬松基調(diào)。除降息降準(zhǔn)外,央行貨幣工具箱里的流動性調(diào)節(jié)器將得到越來越廣泛的應(yīng)用。 今年9月,全國銀行間同業(yè)拆借中心本幣交易系統(tǒng)宣布,即日起向符合條件的銀行間本幣市場成員提供常備借貸便利申請相關(guān)功能。公告中還提到,交易中心將根據(jù)今后政策要求為其他金融機構(gòu)開通常備借貸便利申請權(quán)限。這為此項誕生兩年的貨幣工具放寬使用范圍埋下了伏筆。 亞豪市場總監(jiān)郭毅認為,隨著央行越來越多貨幣工具的運用,明年貨幣市場將維持寬松基調(diào),市場流動性仍將保持充裕,對房企來說,融資成本將進一步降低,獲取貸款的難度也將降低;而對于購房者的個人房貸而言,放貸速度加快的同時,有希望得到更低的利率支持,這也將推動供需雙方的入市節(jié)奏,為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展打下良好基調(diào)。 郭毅分析認為,從2016年樓市的政策導(dǎo)向可以看出,無論是中心城區(qū)控制、戶籍制度改革還是貨幣政策寬松等途徑,其目的都是緊扣中央要求,加快樓市庫存去化,力求房地產(chǎn)市場向著健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展。由此可以判斷,2016年樓市將呈現(xiàn)供需兩旺趨勢。（來源：21世紀(jì)經(jīng)濟報道）