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• 145****1857

  第二套(含)以上住房： 是指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房。
  如果原先的拆遷房，沒有申請商業(yè)貸款，現(xiàn)在購買商品房就是第一次購房，我是這樣理解上述政策的。
  建議看一下

  查看全文↓ 2014-02-26 15:18:29
• 152****4931

  相較于一般房屋買賣，安置房的買賣存在著更大的風險，包括房產(chǎn)證延遲取得等。本文將針對購買拆遷安置房的風險作簡要分析。
  雖然買賣雙方先簽訂買賣合同、辦理款項及房屋交接手續(xù)，五年后再辦理房屋過戶手續(xù)的做法并未違反法律規(guī)定，屬于合法行為;但與普通的商品房相比，拆遷安置房的交易風險大了許多。
  
  這主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
  第一，房價上漲容易誘使賣方違約。按照政策的規(guī)定，賣房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^戶給買房者。在這漫長的五年時間里，房價的走勢無論是誰都難以預料的。當房價大幅上漲之時，賣房者完全可能將房屋再次賣給出價更高的買方。在某些極端的情況下，一套拆遷安置房在**終過戶之前，可能已經(jīng)被買賣了十幾次。拆遷安置房的買方是無法從買賣合同中獲得充足的保障的。房屋的歸屬**終取決于過戶情況：誰**終取得了拆遷安置房的所有權證，誰就是房屋的所有權人，至于其是否是第一個買方則在所不問。許多拆遷安置房的買方認為，買賣合同已經(jīng)簽了、房款已經(jīng)付了、房子也已經(jīng)裝修過了，就算賣方違約，還能把我從房子里趕出去不成?可事實上，完成過戶手續(xù)的買方將依法取得房屋的所有權，并有權要求原來的購房者搬出拆遷安置房屋。
  第二，買方無法取得房屋再度拆遷的補償利益。在城市擴展的過程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見。此時，拆遷部門所支付的補償金往往高于拆遷安置房的交易價格，而買賣雙方也因此對拆遷補償金的分配時常發(fā)生爭議：賣方認為，房子還沒有過戶，則拆遷補償款當然屬于賣方;買方認為，房款已經(jīng)全部結清，自己已經(jīng)入住，則拆遷補償款應當屬于買方。從法律上來講，拆遷補償款應當仍然屬于賣方：一方面，拆遷補償款屬于被拆遷房屋的變形物，而不屬于孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產(chǎn)生的前提;而孳息的產(chǎn)生通常并不依賴于原物的滅失，相反，通常其是在原物存在的情形下產(chǎn)生的。拆遷補償款不能適用孳息所有權隨交付變動的規(guī)則。另一方面，拆遷補償款是賣方基于法律的規(guī)定而取得的，并非沒有合法的依據(jù)，因而不屬于不當?shù)美?。因此，賣方在已經(jīng)收取了購房款之后，仍然有權利獲得拆遷補償款。
  第三，易受不確定因素影響。交易時間過長，則許多不可預見的因素都將誘發(fā)糾紛。在一起案件當中，在完成過戶之前，賣房人死亡了，而賣房人的繼承人對于該買賣合同產(chǎn)生爭議，認為賣給買房人的價格太低了。買房人為了完成過戶，就不得不與從未謀面的繼承人進行交涉，繼而卷入到賣房人的家務當中。**終，買房人選擇通過訴訟來解決問題，但卻又面臨新的難題。賣房人有多個繼承人，有的已經(jīng)赴海外定居。在這種情況下，法院將不得不通過外交途徑送達。而至于多長時間能夠完成送達，就很難預測了，而訴訟也將因此被拖延下去，買方也就無法取得房屋的產(chǎn)權證。除此之外，國家稅收、信貸等宏觀調(diào)控政策的變化，也會使得買賣雙方對于交易的得失進行重新評估。
  
  綜上，首先應該具體分析所購拆遷安置房的性質(zhì)，如果房屋屬于可以交易的，應當與出賣人簽訂具體的買賣合同，約定具體付款方式及產(chǎn)權過戶手續(xù)等相關問題，**好可以找專業(yè)的律師指導。

  查看全文↓ 2014-02-24 19:26:57

相關問題

• 問 拆遷房算不算第一次購房
  答

  相較于一般房屋買賣，安置房的買賣存在著更大的風險，包括房產(chǎn)證延遲取得等。本文將針對購買拆遷安置房的風險作簡要分析。雖然買賣雙方先簽訂買賣合同、辦理款項及房屋交接手續(xù)，五年后再辦理房屋過戶手續(xù)的做法并未違反法律規(guī)定，屬于合法行為;但與普通的商品房相比，拆遷安置房的交易風險大了許多。 這主要表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，房價上漲容易誘使賣方違約。按照政策的規(guī)定，賣房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^戶給買房者。在這漫長的五年時間里，房價的走勢無論是誰都難以預料的。當房價大幅上漲之時，賣房者完全可能將房屋再次賣給出價更高的買方。在某些極端的情況下，一套拆遷安置房在**終過戶之前，可能已經(jīng)被買賣了十幾次。拆遷安置房的買方是無法從買賣合同中獲得充足的保障的。房屋的歸屬**終取決于過戶情況：誰**終取得了拆遷安置房的所有權證，誰就是房屋的所有權人，至于其是否是第一個買方則在所不問。許多拆遷安置房的買方認為，買賣合同已經(jīng)簽了、房款已經(jīng)付了、房子也已經(jīng)裝修過了，就算賣方違約，還能把我從房子里趕出去不成?可事實上，完成過戶手續(xù)的買方將依法取得房屋的所有權，并有權要求原來的購房者搬出拆遷安置房屋。第二，買方無法取得房屋再度拆遷的補償利益。在城市擴展的過程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見。此時，拆遷部門所支付的補償金往往高于拆遷安置房的交易價格，而買賣雙方也因此對拆遷補償金的分配時常發(fā)生爭議：賣方認為，房子還沒有過戶，則拆遷補償款當然屬于賣方;買方認為，房款已經(jīng)全部結清，自己已經(jīng)入住，則拆遷補償款應當屬于買方。從法律上來講，拆遷補償款應當仍然屬于賣方：一方面，拆遷補償款屬于被拆遷房屋的變形物，而不屬于孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產(chǎn)生的前提;而孳息的產(chǎn)生通常并不依賴于原物的滅失，相反，通常其是在原物存在的情形下產(chǎn)生的。拆遷補償款不能適用孳息所有權隨交付變動的規(guī)則。另一方面，拆遷補償款是賣方基于法律的規(guī)定而取得的，并非沒有合法的依據(jù)，因而不屬于不當?shù)美?。因此，賣方在已經(jīng)收取了購房款之后，仍然有權利獲得拆遷補償款。第三，易受不確定因素影響。交易時間過長，則許多不可預見的因素都將誘發(fā)糾紛。在一起案件當中，在完成過戶之前，賣房人死亡了，而賣房人的繼承人對于該買賣合同產(chǎn)生爭議，認為賣給買房人的價格太低了。買房人為了完成過戶，就不得不與從未謀面的繼承人進行交涉，繼而卷入到賣房人的家務當中。**終，買房人選擇通過訴訟來解決問題，但卻又面臨新的難題。賣房人有多個繼承人，有的已經(jīng)赴海外定居。在這種情況下，法院將不得不通過外交途徑送達。而至于多長時間能夠完成送達，就很難預測了，而訴訟也將因此被拖延下去，買方也就無法取得房屋的產(chǎn)權證。除此之外，國家稅收、信貸等宏觀調(diào)控政策的變化，也會使得買賣雙方對于交易的得失進行重新評估。 綜上，首先應該具體分析所購拆遷安置房的性質(zhì)，如果房屋屬于可以交易的，應當與出賣人簽訂具體的買賣合同，約定具體付款方式及產(chǎn)權過戶手續(xù)等相關問題，**好可以找專業(yè)的律師指導。

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• 問 父母名下有房，自己第一次買房，算不算“二套房”?
  答

  商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，依據(jù)擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進行認定，父母名下房產(chǎn)不屬于定義的“家庭”范圍。

• 問 第一次購房交稅是怎么計算的？要交多少？
  答

  第一次買是一次性付款，對第二次是沒有影響，如果第一次是供的，而又未供完，就二次買時利息就會高少少；供完再二次供也不會有影響

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• 問 請問第一次購房稅費要交多少錢？
  答

  如果是二手房，則為：1.營業(yè)稅稅率為5％。（1）營業(yè)稅：銷售收入×5％； （2）營業(yè)稅：（銷售收入－購置原價）×5％；〔個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的；銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或土地使用權的〕。 2.城建稅：營業(yè)稅額×1％。 3.教育費附加：營業(yè)稅額×3％（外資、外國企業(yè)免征）。 4.土地增值稅：增值額×四級超額累進稅率（普通標準住宅免稅）。 5.印花稅：銷售額×萬分之五（買賣雙方分別繳納）每本房產(chǎn)證另貼花5元。 6.個人所得稅：（銷售額－原價－相關稅費）×20％。

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• 問 第一次購房契稅怎么算
  答

  第一次購房的契稅按照比例稅率的方式來繳納，應納稅額的計算是比較簡單的，是計稅依據(jù)乘以稅率，首次購房可以享受一定的優(yōu)惠政策，主要要滿足以下的這幾種情況：1、對于個人購買首套普通住房在90平方米以下的，可以按照房屋總額的1%來收取契稅。2、對于個人購買首套普通住房，面積在90平米以上，但不足144平米的，按照房屋總額的1.5%收取契稅。3、個人購買住房面積在144平米以上，按照總額的3%收取契稅。4、所購買的房屋是商業(yè)住房或者是第二套房，無論房屋面積的大小，都按照總額的3%收取契稅。目前我國實施契稅幅度稅率，主要是考慮到國內(nèi)的經(jīng)濟水平發(fā)展不平衡，各個地區(qū)的經(jīng)濟差別還是比較大的，所以在基本稅率之上，各省人民政府可以在規(guī)定范圍之內(nèi)自行決定。