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• 138****7785

  房地產(chǎn)行業(yè)一直以來都是我國財稅收入的重要支柱,同時也由于其涉及稅種眾多、情況復(fù)雜成為多年來人們關(guān)注的焦點(diǎn)行業(yè)。近期,經(jīng)濟(jì)適用房、物業(yè)稅等地產(chǎn)關(guān)鍵詞再度引發(fā)社會熱議。為此我們從此期開始,將房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查工作中需要注意的問題、技巧和方法進(jìn)行詳細(xì)的歸納及整理,供大家參考。房地產(chǎn)業(yè)收入的確定一、收入核算范圍房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入分為營業(yè)收入(包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房收入及其他業(yè)務(wù)收入)和營業(yè)外收入。二、房地產(chǎn)業(yè)收入確認(rèn)原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房,以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入:1、采取一次性全額收款方式銷售的,應(yīng)于實(shí)際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)時確認(rèn)收入。2、采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確定收入的實(shí)現(xiàn),付款提前的按實(shí)際付款日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。3、采取銀行按揭銷售產(chǎn)品的以**款實(shí)際收到確認(rèn)收入,余款在銀行辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入。4、采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的按下面原則確認(rèn):(1)以支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售,應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷清單時確認(rèn)收入。此時代銷清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費(fèi)等。(2)以視同買斷方式委托銷售的,按合同和協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷清單時確認(rèn)收入。(3)以包銷方式委托銷售的,按包銷合同或協(xié)議約定的價格在付款日確定收入,提前付款的,在實(shí)際付款日確定。(4)以基價并實(shí)行超過基價雙方分成方式委托銷售的,按基價加分成于收到代銷清單時確認(rèn)收入。5、待售產(chǎn)品臨時出租的,租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入,出售時再確認(rèn)銷售收入。6、以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入,應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認(rèn)收入。三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的確認(rèn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品,其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率(15%)計算預(yù)計營業(yè)利潤,并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計算交納企業(yè)所得稅。預(yù)計營業(yè)利潤=預(yù)售收入×利潤率待預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后,及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入和銷售成本、計算出已實(shí)現(xiàn)的利潤,與預(yù)計利潤的差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。四、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售收入的確認(rèn)1、下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入(1)將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等;(2)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn);(3)將開發(fā)產(chǎn)品對外投資及分配給股東或投資者;(4)以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù);(5)以開發(fā)產(chǎn)品換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)。2、收入確認(rèn)時限在開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或于實(shí)際取得利益時確認(rèn)。3、收入確認(rèn)方法和順序(1)按本企業(yè)**近或本年度**近月份同類開發(fā)產(chǎn)品價格;(2)同類開發(fā)產(chǎn)品公允價值;(3)按成本利潤率確定(15%)。五、代建工程和提供勞務(wù)收入確定1、一個納稅年度的按合同約定結(jié)算日或合同完工日確認(rèn);2、不在一個納稅年度采用完工百分比法按季確認(rèn);3、節(jié)省的材料、下腳料等按合同歸開發(fā)單位所有的,于實(shí)際取得時按市場價確認(rèn)。六、營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間納稅人應(yīng)納營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)當(dāng)天;采取預(yù)收款的為收到預(yù)收款的當(dāng)天。房地產(chǎn)行業(yè)成本的核算一、確定成本核算對象和成本項目房地產(chǎn)業(yè)成本以項目作為核算對象,一般以獨(dú)立編制的設(shè)計概預(yù)算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程作為一個項目;同一地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)相近的群開發(fā)項目,開工時間相近,又由同一施工隊伍施工,也可合并為一個成本核算對象;規(guī)模大、工期長的,可按一定的區(qū)域或部位劃分。房地產(chǎn)業(yè)成本按用途又分為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、(商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房等)、配套設(shè)施開發(fā)成本(指能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施)及代建工程成本。二、成本核算項目房地產(chǎn)業(yè)的成本核算項目包括:1、土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi):包括征地費(fèi)、安置費(fèi)及原建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。2、前期工程費(fèi):開發(fā)前的規(guī)劃、設(shè)計、場地平整等費(fèi)用。3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi):供排水、電、照明、通訊、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建造費(fèi)用。4、建筑安裝工程費(fèi):房屋建設(shè)施工過程中的各項費(fèi)用。5、配套設(shè)施費(fèi):能分?jǐn)傆嬋腴_發(fā)產(chǎn)品成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如鍋爐房、車棚、居委會、派出所水塔等;另一類為能夠有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施如商店、郵局、銀行等。6、開發(fā)間接費(fèi):為開發(fā)現(xiàn)場發(fā)生的各項費(fèi)用如現(xiàn)場管理人員工資、福利費(fèi)、水電費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。三、房屋開發(fā)成本的核算方法1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(1)如能分清項目則直接計入開發(fā)成本借:開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本貸:銀行存款(應(yīng)付賬款)(2)不能分清成本項目的,其支出應(yīng)先歸集整理,隨后在各項目之間按一定標(biāo)準(zhǔn)分配(一般按建筑面積)借:開發(fā)成本—土地開發(fā)成本貸:銀行存款等科目借:開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本貸:開發(fā)成本—土地開發(fā)成本2、前期工程費(fèi)能分清核算對象的直接計入開發(fā)成本,不能分清的按標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?然后計入開發(fā)成本。借:開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本貸:銀行存款等科目3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)4、建筑安裝工程費(fèi)(1)自營工程,工程量較小的直接進(jìn)入工程開發(fā)成本借:開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本貸:庫存材料(應(yīng)付賬款等)工程量較大、建設(shè)規(guī)模較大的,應(yīng)經(jīng)過“工程施工”進(jìn)行核算借:工程施工貸:銀行存款(庫存材料、應(yīng)付賬款等)然后,根據(jù)下列順序和方法進(jìn)行分配:①開工報告確定工程成本核算對象;②按核算對象和成本項目分配材料、人工、折舊等費(fèi)用;③分配間接費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等;④按月計算施工實(shí)際成本;⑤根據(jù)完工報告結(jié)算實(shí)際成本。賬務(wù)處理為:借:開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本貸:工程施工(2)發(fā)包工程及價款結(jié)算的核算:一般采用“招標(biāo)、議標(biāo)”方式,通過工程招標(biāo)確定施工企業(yè),應(yīng)按工程標(biāo)價,采取按月、一次性和按工程形象進(jìn)度進(jìn)行結(jié)算。5、配套設(shè)施費(fèi)(1)對能夠有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施和能分清核算對象的不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施,可直接計入有關(guān)開發(fā)成本。賬務(wù)處理為:借:開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本貸:銀行存款、庫存材料等科目(2)對不能直接計入房屋開發(fā)成本的配套設(shè)施,應(yīng)先進(jìn)行歸集,然后按可銷售面積進(jìn)行分?jǐn)?。賬務(wù)處理為:借:開發(fā)成本—配套設(shè)施成本貸:應(yīng)付賬款(庫存材料、預(yù)付賬款等)借:開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本貸:開發(fā)成本-配套設(shè)施成本6、開發(fā)間接費(fèi)用(1)對能分清開發(fā)項目和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的間接費(fèi)用可直接計入房屋開發(fā)成本,賬務(wù)處理為:借:開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本貸:應(yīng)付工資(累計折舊、銀行存款等)(2)如有多個開發(fā)項目應(yīng)先歸集費(fèi)用再進(jìn)行分?jǐn)偨?開發(fā)間接費(fèi)用貸:應(yīng)付工資、周轉(zhuǎn)房攤銷等(3)如開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu),除周轉(zhuǎn)房攤銷外,其他間接費(fèi)用可只接進(jìn)入期間費(fèi)用—管理費(fèi)用。**后將間接費(fèi)用分?jǐn)側(cè)敕课蓍_發(fā)成本。四、開發(fā)成本轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品待開發(fā)產(chǎn)品完工之后,將開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品:借:開發(fā)產(chǎn)品貸:開發(fā)成本五、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)入經(jīng)營成本(或銷售成本)根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的銷售情況結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本或銷售成本,其計算和賬務(wù)處理如下:可售面積單位工程成本=項目預(yù)計總成本/總可售面積經(jīng)營成本=已實(shí)現(xiàn)的銷售面積×可售面積單位工程成本借:經(jīng)營成本貸:開發(fā)產(chǎn)品房地產(chǎn)行業(yè)檢查的方法及要點(diǎn)一、檢查項目有關(guān)情況房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目進(jìn)行檢查時,應(yīng)從項目的立項、土地征用、規(guī)劃設(shè)計、前期工程費(fèi)、建筑工程施工、配套設(shè)施支出、房屋銷售產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為順序進(jìn)行檢查。主要檢查有關(guān)合同協(xié)議和批準(zhǔn)書,掌握開發(fā)項目的總體情況,如總開發(fā)面積,占地面積,建筑工程造價及完工時間、房屋銷售合同及入住時間承諾、有無合作建房、有無代建工程等,為下一步檢查打下基礎(chǔ)。二、檢查財務(wù)會計資料對房地產(chǎn)業(yè)的檢查采用逆查法比較省時省力,從審查報表入手,進(jìn)而審查總賬、明細(xì)賬,**后有針對性的抽查有關(guān)憑證資料。在檢查中應(yīng)加強(qiáng)對有關(guān)重點(diǎn)科目的檢查,如往來科目,收入、成本科目等。三、實(shí)地檢查與詢問調(diào)查相結(jié)合在掌握項目開發(fā)總體情況和檢查賬本資料的基礎(chǔ)上,深入到項目開發(fā)地、銷售地實(shí)地盤點(diǎn)檢查,了解項目的實(shí)際建設(shè)情況、房屋銷售情況及購房者的入住情況。同時廣泛和有關(guān)人員接觸,通過詢問交流的方式了解房屋銷售方式,有無有工程配套設(shè)施、有無出租未售出房屋的情況,周轉(zhuǎn)房的攤情況等與項目檢查中的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行比對,查證涉稅問題。四、營業(yè)成本的檢查房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法為:可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷可銷售總面積銷售成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的面積×可售面積單位工程成本檢查時應(yīng)注意以下幾個問題:1、審查成本計算是否正確審查企業(yè)是否分清項目,成本計算是否正確,有無故意提高單位面積開發(fā)成本。成本對象總成本=(土地征用費(fèi)(拆遷補(bǔ)償費(fèi)) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 設(shè)計不可轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施造價 建安工程招標(biāo)價格 開發(fā)間接費(fèi))預(yù)計開發(fā)面積,求出預(yù)計單位面積開發(fā)成本。檢查時要仔細(xì)核對有關(guān)合同和立項書,檢查預(yù)計單位面積開發(fā)成本是否準(zhǔn)確,有無故意提高單位面積開發(fā)成本,造成多轉(zhuǎn)成本。審查有無將土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi),開發(fā)間接費(fèi)直接記入開發(fā)產(chǎn)品成本,而不攤?cè)肟捎袃斵D(zhuǎn)化的配套設(shè)施,自用房產(chǎn),出租房產(chǎn)等,增加銷售成本。在檢查中要注意,房地產(chǎn)項目中建造的各類營業(yè)性的“會所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理。有無將應(yīng)記入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本直接轉(zhuǎn)入銷售成本,造成提前結(jié)轉(zhuǎn)成本,少納稅款。重點(diǎn)審查開發(fā)產(chǎn)品科目的貸方是否按銷售房屋面積結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本,有無早轉(zhuǎn),多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。2、配套設(shè)施成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確通過現(xiàn)場檢查看有無可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施(如商店、銀行、郵電所),這些配套設(shè)施如何結(jié)轉(zhuǎn)成本,有無直接列入開發(fā)成本現(xiàn)象。一般存在問題為不單獨(dú)按項目核算,直接將開發(fā)成本列入房屋開發(fā)成本;或單獨(dú)核算成本,但不對土地費(fèi)用或基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?、注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時,結(jié)轉(zhuǎn)成本是否正確檢查時應(yīng)注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時,結(jié)轉(zhuǎn)成本有無減去已提折舊或已攤消費(fèi)用,造成多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。4、檢查有無白條入賬現(xiàn)象白條支付材料款,工程款,土地款,甚至以白條的形式虛增以上款項,加大工程成本,是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問題,檢查時可以與合同協(xié)議進(jìn)行比對,檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的的各類費(fèi)用的支付憑證是否合法、真實(shí)、有效。有無收受虛開、**、偽造的假**等不合法的**入賬支付費(fèi)用。五、財務(wù)費(fèi)用的檢查房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長,占用資金量大,借入資金較多,利息支出所占比重較大,對于為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金發(fā)生的借款費(fèi)用,應(yīng)劃分成本對象完工前發(fā)生借款費(fèi)用計入開發(fā)成本。完工后計入財務(wù)費(fèi)用,直接在稅前扣除,而開發(fā)公司財務(wù)處理多為直接進(jìn)入本科目,當(dāng)期攤銷,減少應(yīng)納稅所得額。向非金融機(jī)構(gòu)的借款利息往往以高于銀行同期貸款利率支付,并記入有關(guān)科目,造成多記成本。六、管理費(fèi)用的檢查1、人工費(fèi)用的檢查管理費(fèi)用中工資三費(fèi)超標(biāo)準(zhǔn)列支,造成多列費(fèi)用,減少應(yīng)納稅所得額,少納企業(yè)所得稅。2、印花稅的檢查(1)各類書面憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅。(2)房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售(預(yù)售)合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規(guī)定粘貼印花稅。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)稅合同多、涉及面廣,未貼、漏貼印花稅情況極易發(fā)生,房地產(chǎn)公司項目開發(fā)過程中,簽定的各種應(yīng)稅合同數(shù)量多、金額大(如銷售合同、建筑施工合同、購銷合同、設(shè)計合同、財產(chǎn)租賃合同等)。但由于簽定合同的部門不能及時向財務(wù)提供,財務(wù)人員未及時按規(guī)定貼花。雖然印花稅是個小稅種,但由于房地產(chǎn)企業(yè)合同數(shù)量多、金額大的特點(diǎn)累計數(shù)額往往不小。3、其他方面的檢查檢查企業(yè)有無已按規(guī)定提取了教育活動經(jīng)費(fèi)而仍在本科目列支培訓(xùn)費(fèi)等。檢查企業(yè)有無購入的達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的物品一次性列入本科目的問題。

  查看全文↓ 2014-02-14 11:24:11
• 153****4569

  從成交量來看，進(jìn)入2012年，上海的樓市以3月份一手房成交677套為標(biāo)志踏入了“回暖期”。而1至7月，上海市商品房成交量達(dá)到53萬多平方米，同比增長9%，住宅成交量44萬多平方米，同比則增長3%。
  進(jìn)入8月以來，上海樓市銷售在眾多購房者突然爆發(fā)的熱情中明顯升溫”。 現(xiàn)在進(jìn)入金九銀十！

  查看全文↓ 2014-02-12 09:40:45
• 135****3175

  您好：正常的商品房銷售中心都會有崗前培訓(xùn)的，無需擔(dān)心

  查看全文↓ 2014-02-12 09:12:14
• 138****1913

  七、銷售費(fèi)用的檢查
  1、銷售人員的人數(shù)以及提成工資、獎勵等末如實(shí)納入企業(yè)正常人員工資管理,而是直接混入其他銷售費(fèi)用中列支,銷售人員數(shù)量隨意性大,工資支出較多。
  2、虛增代理費(fèi)用。由于對銷售代理費(fèi)提取比例稅法尚無明確規(guī)定,各代理公司取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一致,一些房地產(chǎn)公司通過支付銷售代理費(fèi)的形式,將收入進(jìn)行轉(zhuǎn)移隱匿;或?qū)⒁恍盎疑背杀?如無票支出、非法支出)以代理費(fèi)的形式支出、轉(zhuǎn)賬。
  3、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)期間,要進(jìn)行大量的廣告宣傳及業(yè)務(wù)招待活動,廣告費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)支付大,然而房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長,收入只能在后期實(shí)現(xiàn)。因此企業(yè)廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支問題比較普遍。其中廣告費(fèi)根據(jù)國稅發(fā)〔2001〕89號文件,其廣告費(fèi)支出只能在每一納稅年度銷售收入的8%比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除,超過比例部分可以無限期向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。超標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出則混入“會議費(fèi)”、“銷售費(fèi)用”等其他科目中,減少“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”明細(xì)科目的記賬金額。
  八、開發(fā)間接費(fèi)用的檢查審查費(fèi)用的發(fā)生原始憑證是否真實(shí)合法。周轉(zhuǎn)房作為此科目中的重點(diǎn)一項,要注意攤銷是否正確,已經(jīng)出租的周轉(zhuǎn)房的房產(chǎn)稅、土地使用稅是否申報繳納,再銷售時注意收入的結(jié)轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)稅的繳納。在各項目之間的攤銷是否正確,有償轉(zhuǎn)讓配套項目和大配套項目之間是否已分?jǐn)?多數(shù)企業(yè)不分?jǐn)偂?br/>九、對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查的幾點(diǎn)建議
  1、房地產(chǎn)企業(yè)涉及單位多、往來資金數(shù)額大,加之目前企業(yè)偷漏稅的手段更加隱蔽。做好延伸檢查工作,已成為稅務(wù)檢查工作的一項重要環(huán)節(jié)和方法,對與房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)往來頻繁且金額較大的單位,特別是合作開發(fā)單位、賣地方、團(tuán)購單位、施工企業(yè)、供料商、代理公司應(yīng)作為重點(diǎn)延伸對象。在保證程序合法的基礎(chǔ)上,簡化延伸檢查的報請手續(xù),縮短延伸檢查報批的時間;同時嚴(yán)格規(guī)范延伸檢查情況匯報制度,保證延伸檢查的效果。
  2、由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期往往都在一年以上,通常以一個納稅年度作為檢查時限范圍的方法,不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的具體情況,檢查的內(nèi)容及發(fā)現(xiàn)的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產(chǎn)公司開發(fā)項目為切入點(diǎn)進(jìn)行檢查,則能比較全面地把握其項目開發(fā)的過程,容易發(fā)現(xiàn)稅收違法行為。
  3、為更加準(zhǔn)確、全面掌握開發(fā)項目的數(shù)據(jù)資料,可以到計委(發(fā)改委)、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門調(diào)查落實(shí)其土地面積、土地使用權(quán)、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權(quán)時間和相關(guān)數(shù)據(jù)。通過在以上相關(guān)部門的取證,結(jié)合實(shí)地調(diào)查情況,檢查人員可以對房地產(chǎn)項目開發(fā)有更加直觀、真實(shí)的認(rèn)識和了解。更有針對性地開展賬內(nèi)檢查,以確定其應(yīng)稅項目和計稅依據(jù)。
  4、通過與**、司法等部門協(xié)調(diào)配合,加強(qiáng)與相關(guān)執(zhí)法部門的協(xié)作,加大對典型、惡性偷逃稅行為的處罰力度;同時嚴(yán)格稅務(wù)執(zhí)法的標(biāo)準(zhǔn),做到法律面前人人平等,規(guī)范整個行業(yè)的稅收秩序。

  查看全文↓ 2014-02-11 10:23:06
• 132****4496

  這種東西沒有長期積累光靠百度一下能學(xué)會嗎？兄弟，我就是這方面的，房地產(chǎn)基本制度與政策這本書很薄，你去看個十遍，**好通篇背下。
  房地產(chǎn)營銷之類的書也可以去翻翻。我是房地產(chǎn)方面的科班出身，這個方面需要掌握的知識太多了，營銷學(xué)，建筑學(xué)等等。相關(guān)法律政策先看看房地產(chǎn)管理法，土地管理法，物權(quán)法，合同法這四個也要爭取背下來。之后就是慢慢的積累經(jīng)驗(yàn)，祝你成功。

  查看全文↓ 2014-02-11 09:39:09
• 135****1971

  開發(fā)商不大好進(jìn)，代理公司天津世聯(lián)和偉業(yè)做的比較好，剛開始一般從call客做起，**沒看盤前會有帶薪的儲備，保底工資比較高，開盤后保底就會降低！我以前就是做一手房的，希望有什么可以幫到你！

  查看全文↓ 2014-02-11 09:08:12
• 142****0143

  面試技巧:
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  面試中應(yīng)注意的問題 應(yīng)試者要想在面試答辯中獲得成功，必須注意以下幾個問題：
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  （一）淡化面試的成敗意識 一位面試者在面試前自認(rèn)為各方面都比別人優(yōu)秀，因此，他認(rèn)為自己可以高枕無憂了。誰知主考官在面試中出其不意，提了一個他前所未聞的問題。頓時，他像失了魂似的，情緒十分低落。等到主考官再提些簡單的問題時，他仍無法從剛才的失敗中走出來，**終名落孫山。 應(yīng)試者對于面試的成敗，首先在思想上應(yīng)注意淡化，要有一種“不以物喜，不以己悲”的超然態(tài)度。如果在面試中有這樣的心態(tài)，才會處變不驚。如果只想到成功，不想到失敗，那么在面試中一遇到意外情況，就會驚慌失措，一敗涂地。
  （二）保持自信 應(yīng)試者在面試前樹立了自信，在面試中也要始終保持自信，只有保持了自信，才能夠在面試中始終保持高度的注意力、縝密的思維力、敏銳的判斷力、充沛的精力，奪取答辯的勝利。
  （三）保持愉悅的精神狀態(tài) 愉悅的精神狀態(tài)，能充分地反映出人的精神風(fēng)貌。所以，作為應(yīng)試者來說，保持了愉快的精神狀態(tài)，面部表情就會和諧自然，語言也會得體流暢。反之，就會給人一種低沉、缺乏朝氣和活力的感覺，那么首先就會給主考官或者主持人一種精神狀態(tài)不佳的印象。由此可見，面試中一定要注意保持一種愉悅的精神狀態(tài)。
  （四）樹立對方意識 應(yīng)試者始終處于被動地位，考官或主考官始終處于主動地位。他問你答，一問一答，正因?yàn)槿绱?，?yīng)試者要注意樹立對方意識。首先要尊重對方，對考官要有禮貌，尤其是考官提出一些難以回答的問題時，應(yīng)試者臉上不要露出難看的表情，甚至抱怨考官或主持人。當(dāng)然，尊重對方并不是要一味地逢迎對方，看對方的臉色行事，對考官的尊重是對他人格上的尊重；其次在面試中不要一味地提到“我”的水平、“我”的學(xué)識、“我”的文憑、“我”的抱負(fù)、“我”的要求等?！拔摇弊痔啵瑫o考官目中無人的感覺。因此，要盡量減少“我”字，要盡可能地把對方單位擺進(jìn)去，“貴單位向來重視人才，這一點(diǎn)大家都是清楚的，這次這么多人來競爭就說明了這一點(diǎn)。”這種話既得體，又確立了強(qiáng)烈的對方意識，考官們是很歡迎的；再次是考官提問，你才回答，不要考官沒有提問，你就先談開了，弄得考官或主持人要等你停下來才提問，既耽誤了時間，同時也會給考官或主持人帶來不愉快。另外，面試完后，千萬不要忘記向考官或主持人道聲“謝謝”和“再見”。
  （五）面試語言要簡潔流暢 面試有著嚴(yán)格的時間限制。因此，面試語言要做到要言不煩、一語中的。同時，語言要有條理性、邏輯性，講究節(jié)奏感，保證語言的流暢性。切忌含含糊糊，吞吞吐吐，這會給考官或主持人留下壞的印象，從而導(dǎo)致面試的失敗。因此，應(yīng)試者一定要注意面試語言的簡潔性和流暢性。 （六）不要緊張 有些應(yīng)試者盡管在面試前已做好了充分的心理準(zhǔn)備，但是一進(jìn)面試室就緊張起來；有些應(yīng)試者在答辯中遇到“卡殼”時，心情也立刻變得緊張起來。怎樣解決在這兩種情況下出現(xiàn)的心理緊張呢?我們要分析緊張的原因。這種極度的緊張是由于應(yīng)試者的卑怯心理和求勝心切而造成的。因此，應(yīng)試者一進(jìn)面試室，應(yīng)該去掉“自愧不如人”的意識，確立“大家都差不多，我的水平與其他人一樣”的意識，有了這種意識，緊張的情緒就會減少一大半，隨著面試的開始，緊張情緒就有可能完全消失。對于遇到“卡殼”而緊張的問題，如果抱著“能取勝則**好，不能勝也無妨”的態(tài)度，緊張就會即刻消失，很快就進(jìn)入正常的面試狀態(tài)，有可能出現(xiàn)“柳暗花明又一村”的境界。所以，應(yīng)試者在面試中一定要注意不要緊張。
  （七）儀態(tài)大方，舉止得體 大膽前衛(wèi)、濃妝艷抹的裝扮，尤其是男士戴戒指、留長頭發(fā)等標(biāo)新立異的裝扮不太合適，與機(jī)關(guān)工作人員的身份不符，會給考官留下很壞的印象。應(yīng)試者入座以后，盡量不要出現(xiàn)晃腿、玩筆、摸頭、伸舌頭等小動作，這很容易給考官一種幼稚、輕佻的感覺。一般說來，穿著打扮應(yīng)力求端莊大方，可以稍作修飾，男士可以把頭發(fā)吹得整齊一點(diǎn)，皮鞋擦得干凈一些，女士可以化個淡雅的職業(yè)妝?？傊瑧?yīng)給考官自然、大方、干練的印象。
  .
  總之，面試時，這些壞習(xí)慣一定要改掉，并自始自終保持斯文有禮、不卑不亢、大方得體、生動活潑的言談舉止。這不僅可大大地提升自身的形象，而且往往使成功機(jī)會大增。
  .
  **后祝您能順利過關(guān),得到自己想要的工作%7E%7E

  查看全文↓ 2014-02-10 10:04:06
• 138****8763

  周邊的交通??！房子的整體設(shè)計！置業(yè)顧問應(yīng)該是教會業(yè)主如何合理選擇居家或投資置業(yè)的選擇方向！

  查看全文↓ 2014-02-09 15:52:38
• 141****0609

  七、銷售費(fèi)用的檢查
  1、銷售人員的人數(shù)以及提成工資、獎勵等末如實(shí)納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費(fèi)用中列支，銷售人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多。
  2、虛增代理費(fèi)用。由于對銷售代理費(fèi)提取比例稅法尚無明確規(guī)定，各代理公司取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一致，一些房地產(chǎn)公司通過支付銷售代理費(fèi)的形式，將收入進(jìn)行轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍盎疑背杀荆ㄈ鐭o票支出、非法支出）以代理費(fèi)的形式支出、轉(zhuǎn)賬。
  3、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在**開發(fā)期間，要進(jìn)行大量的廣告宣傳及業(yè)務(wù)招待活動，廣告費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)支付大，然而房地產(chǎn)**開發(fā)周期長，收入只能在后期實(shí)現(xiàn)。因此企業(yè)廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支問題比較普遍。其中廣告費(fèi)根據(jù)國稅發(fā)〔2001〕89號文件，其廣告費(fèi)支出只能在每一納稅年度銷售收入的8%比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，超過比例部分可以無限期向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。超標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出則混入“會議費(fèi)”、“銷售費(fèi)用”等其他科目中，減少“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”明細(xì)科目的記賬金額。
  八、開發(fā)間接費(fèi)用的檢查
  審查費(fèi)用的發(fā)生原始憑證是否真實(shí)合法。
  周轉(zhuǎn)房作為此科目中的重點(diǎn)一項，要注意攤銷是否正確，已經(jīng)出租的周轉(zhuǎn)房的房產(chǎn)稅、土地使用稅是否申報繳納，再銷售時注意收入的結(jié)轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)稅的繳納。
  在各**之間的攤銷是否正確，有償轉(zhuǎn)讓配套**和大配套**之間是否已分?jǐn)?，多?shù)企業(yè)不分?jǐn)偂?br/>九、對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查的幾點(diǎn)建議
  1、房地產(chǎn)企業(yè)涉及單位多、往來資金數(shù)額大，加之目前企業(yè)偷漏稅的手段更加隱蔽。做好延伸檢查工作，已成為稅務(wù)檢查工作的一項重要環(huán)節(jié)和方法，對與房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)往來頻繁且金額較大的單位，特別是合作開發(fā)單位、賣地方、**單位、施工企業(yè)、供料商、代理公司應(yīng)作為重點(diǎn)延伸對象。在保證程序合法的基礎(chǔ)上，簡化延伸檢查的報請手續(xù)，縮短延伸檢查報批的時間；同時嚴(yán)格規(guī)范延伸檢查情況匯報制度，保證延伸檢查的效果。
  2、由于房地產(chǎn)**開發(fā)周期往往都在一年以上，通常以一個納稅年度作為檢查時限范圍的方法，不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的具體情況，檢查的內(nèi)容及發(fā)現(xiàn)的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產(chǎn)公司開發(fā)**為切入點(diǎn)進(jìn)行檢查，則能比較全面地把握其**開發(fā)的過程，容易發(fā)現(xiàn)稅收違法行為。
  3、為更加準(zhǔn)確、全面掌握開發(fā)**的數(shù)據(jù)資料，可以到計委（發(fā)改委）、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門調(diào)查落實(shí)其土地面積、土地使用權(quán)、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權(quán)時間和相關(guān)數(shù)據(jù)。通過在以上相關(guān)部門的取證，結(jié)合實(shí)地調(diào)查情況，檢查人員可以對房地產(chǎn)**開發(fā)有更加直觀、真實(shí)的認(rèn)識和了解。更有針對性地開展賬內(nèi)檢查，以確定其應(yīng)稅**和計稅依據(jù)。
  4、通過與公安、司法等部門協(xié)調(diào)配合，加強(qiáng)與相關(guān)執(zhí)法部門的協(xié)作，加大對典型、惡性偷逃稅行為的處罰力度；同時嚴(yán)格稅務(wù)執(zhí)法的標(biāo)準(zhǔn)，做到法律面前人人平等，規(guī)范整個行業(yè)的稅收秩序。

  查看全文↓ 2014-02-09 12:35:46

相關(guān)問題

• 問 ??房地產(chǎn)五證兩書是什么？誰能給我詳細(xì)說說？
  答

  五證：1：國有土地使用證2：建設(shè)用地規(guī)劃許可證3：建設(shè)工程規(guī)劃許可證4：建設(shè)工程施工許可證5：商品房預(yù)售許可證 （這些解釋樓上的都有回答）兩書：住宅質(zhì)量保證書（保證房屋基本設(shè)施如墻體，梁柱等）-----住宅使用說明書（包含工程分布圖，管道排放，線路分布等）交房時還需要有一表一表：竣工驗(yàn)收報告表（聽名字應(yīng)該知道是做什么用的了吧）在為您補(bǔ)充個七通一平：道路通、電力通、自來水（上水道）、電訊通、排水（下水道）通、煤氣通、熱力（供暖）通和場地平整。它是土地開發(fā)中較為完整的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)內(nèi)容。

  全部3個回答>
• 問 ??誰能給份房地產(chǎn)按揭利率表？
  答

  你好哦,我知道的有2017是短期貸款六個月以內(nèi)是5.85,六個月至一年是6.31;中長期貸款一至三年是6.40,三至五年是6.65,五年以上是6.80以上的。2012年7月6日調(diào)整并實(shí)施的,短期貸款六個月5.6%;六個月至一年6%;一至三年6.15%;三至五年6.4%;五年以上6.55%的。20156月28號調(diào)整的分別是4.85,4.85%,5.25%,5.25%,5.40%。

  全部4個回答>
• 問 誰能給我找下有關(guān)二手房的書籍
  答

  中介勝經(jīng)、房地產(chǎn)銷售有絕招、售罄、守門神、都不錯。一直都在反復(fù)看。

  全部5個回答>
• 問 有關(guān)房地產(chǎn)問題
  答

  1、目前的現(xiàn)狀是：有錢買房的，你就是限制3套他也一樣買，沒錢買房的再有經(jīng)濟(jì)適用房他也買不起。房價的漲幅與地價的漲幅是有關(guān)聯(lián)的，怎么政府很少說要控制地價呢？因?yàn)檫@可是財政收入，是官員的業(yè)績阿。如何回歸？2、拆遷，目前的拆遷規(guī)定已經(jīng)不允許強(qiáng)制拆遷了，大概也因此才不斷冒出“史上**牛拆遷戶”，這本是就不是一種合理現(xiàn)象。而開發(fā)商在無法可依又不愿過多拿錢的情況下，勢必會“請人幫忙”了。政府方面呢？一般來講，只要別出人命，別鬧得太大，穩(wěn)定了和諧大環(huán)境的情況下，你能多要錢是你的本事，你能強(qiáng)拆我也盡量放行。3、項目策劃的**終目的就是生產(chǎn)能銷售的產(chǎn)品，所以關(guān)鍵是把握好客戶定位。

  全部2個回答>
• 問 房地產(chǎn)有關(guān)知識····
  答

  什么職業(yè)顧問 就是給人家賣房子的 拿業(yè)績說話的%7E！店里都有培訓(xùn)的 努力干吧 這個工作很有前途