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• 134****5053

  淺論人口老齡化與中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展
  21世紀(jì)以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱性地位愈加凸顯，它是城市化發(fā)展過(guò)程中的客觀要求。因此，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展程度直接關(guān)系到中國(guó)的城市化建設(shè)是否是可持續(xù)的，從而影響到中國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)等多方面的可持續(xù)性發(fā)展。在中國(guó)城市化快速發(fā)展的同時(shí)，人口老齡化趨勢(shì)也更加明顯，而人口老齡化的問(wèn)題不僅是數(shù)量增多的問(wèn)題，還存在一系列因?yàn)閿?shù)量增多和老年人口自身變化引起的其他問(wèn)題。
  一、中國(guó)人口老齡化現(xiàn)狀及趨勢(shì)
  1.中國(guó)人口老齡化的現(xiàn)狀
  據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年中國(guó)60歲以上的老年人口占總?cè)丝诘?3.28%，65歲以上老年人口占總?cè)丝诘?.18%[1]。按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)人口已經(jīng)達(dá)到老齡化水平。與此同時(shí)，中國(guó)人口老齡化還存在著與西方發(fā)達(dá)國(guó)家人口老齡化所未有的一些問(wèn)題。諸如，中國(guó)人口老齡化速度特別快，60歲以上的人口占總?cè)丝诘谋壤龔?%增加到14%，法國(guó)經(jīng)過(guò)了115年，瑞典經(jīng)過(guò)了85年，德國(guó)、美國(guó)經(jīng)過(guò)了50年左右，而中國(guó)不到30年就達(dá)到這個(gè)水平[2]；中國(guó)的人口老齡化具有比較明顯的未富先老特點(diǎn)，特別是在農(nóng)村地區(qū)，2005年全國(guó)農(nóng)村人均純收入為3255元，這樣的收入水平很難承受老年人口增多所帶來(lái)的物質(zhì)和精神上的壓力；此外，中國(guó)養(yǎng)老保障體系還很不完善，在大多數(shù)的農(nóng)村地區(qū)，家庭養(yǎng)老仍然是廣大農(nóng)民的主要養(yǎng)老形式。
  2.中國(guó)人口老齡化的發(fā)展趨勢(shì)
  生育率下降、死亡率下降、人的預(yù)期壽命延長(zhǎng)及人口的遷移是影響人口老齡化程度的主要因素。隨著科學(xué)技術(shù)水平的發(fā)展、人們生育觀念的轉(zhuǎn)變和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，生育率和死亡率都會(huì)**終達(dá)到低水平的均衡發(fā)展，人們的預(yù)期壽命會(huì)持續(xù)增加，人口遷移發(fā)生的可能性也將更大，所以人口老齡化將越來(lái)越影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各方面。中國(guó)60歲以上人口占全部人口的比例：1990年5.57%；2000年6.96%；2003年10%[3]。到2010年，中國(guó)的老年人口總數(shù)將達(dá)到1.71億，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能否滿足這么龐大的特殊人群的需要是衡量它是否可持續(xù)發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)之一。
  二、人口老齡化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的影響
  房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是指既要滿足當(dāng)代人對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件[4]。英國(guó)學(xué)者韋克斯在研究老年人口問(wèn)題時(shí)曾概括地指出，現(xiàn)代老年人問(wèn)題主要是基于老年人在以下幾個(gè)方面發(fā)生顯著變化而造成的：經(jīng)濟(jì)來(lái)源所得方面的變化；社會(huì)角色與人際關(guān)系方面的變化；心理和生理方面的變化；身體健康方面的變化。正是因?yàn)檫@些方面的變化使得老年人口群體對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出了新的要求，同時(shí)，老年人口增多導(dǎo)致老年扶養(yǎng)比上升將會(huì)影響到整個(gè)人口的經(jīng)濟(jì)承受能力等。
  1.老年人口的收入水平與房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展
  消費(fèi)是生產(chǎn)的目的，也是生產(chǎn)的動(dòng)力，所以，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動(dòng)力來(lái)自于人們對(duì)它的消費(fèi)。同時(shí)，房地產(chǎn)的消費(fèi)不同與其他普通生活資料消費(fèi)，它需要消費(fèi)者具有相當(dāng)實(shí)力的經(jīng)濟(jì)收入水平。由于老年人口在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于弱勢(shì)地位，他們的收入會(huì)受到體力下降等因素影響，再加上退休收入減少，這樣以來(lái)，老年人口群體中有購(gòu)買房屋能力的人比較少；另一方面，老年人口中也有一些在年輕時(shí)已有房屋，不需要再購(gòu)買房?？傊夏耆丝诙疾荒艹蔀橥苿?dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要力量,隨著人口老齡化程度的加重，房地產(chǎn)業(yè)中特別是商品房的發(fā)展速度會(huì)受到更為明顯的影響。
  2.老年扶養(yǎng)比上升與房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展
  老年扶養(yǎng)比是指某一人口中老年人口數(shù)與勞動(dòng)年齡人口數(shù)之比，它是從經(jīng)濟(jì)角度反映人口老化社會(huì)后果的指標(biāo)之一。人口老齡化是老年人口在總?cè)丝谥兴急戎夭粩嗉哟蟮膭?dòng)態(tài)過(guò)程，老年人口逐漸增多，而生育率保持不變或降低，就必然會(huì)使得老年撫養(yǎng)比上升。人口年齡結(jié)構(gòu)預(yù)測(cè)表明，我國(guó)老年扶養(yǎng)系數(shù)從1970年起一直上升，1975年為12.9%，1999年為13.5%，2010年為17.4%，2030年為37%，2050年則進(jìn)一步上升為47.5%[5]。老年扶養(yǎng)比上升，老年人口增多，則贍養(yǎng)費(fèi)用也增多，勞動(dòng)力成本就大大提高了。而且，老年人口是退出勞動(dòng)年齡的人口，隨著時(shí)間的推移則越來(lái)越遠(yuǎn)離勞動(dòng)，成為純被扶養(yǎng)人口[6]。
  3.老年人口身體素質(zhì)、心理需求變化與房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展
  勞動(dòng)力資源是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要力量，人口老齡化加重使得勞動(dòng)力的供給減少，也使得勞動(dòng)年齡人口的平均年齡上升，老年勞動(dòng)人口規(guī)模變大。從人的生理功能角度來(lái)看，人的身體素質(zhì)到一定年齡后就隨著年齡的上升而降低，所以，在人口老齡化過(guò)程中，勞動(dòng)年齡人口的整體身體素質(zhì)有下降趨勢(shì)，從而不能更好地創(chuàng)造房地產(chǎn)發(fā)展的人口環(huán)境。
  在人的老年時(shí)期，生理與心理等方面與中青年時(shí)期有很大差異，在住的方面，他們希望能滿足安全性和私密性的基本要求，同時(shí)，人口老齡化中的高齡化現(xiàn)象突出，高齡老年人更多的身體行動(dòng)不便者，所以，房地產(chǎn)在開發(fā)時(shí)需要不斷考慮到滿足老年人需要而進(jìn)行的對(duì)住宅房基礎(chǔ)設(shè)施和功能改善的建設(shè)，而基礎(chǔ)設(shè)施和功能改善建設(shè)需要大量資金和技術(shù)的投入，一些企業(yè)考慮到眼前利益就可能忽視此類建設(shè)，這樣房地產(chǎn)業(yè)的供給就難以滿足廣大老年人群的住房需要，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展也將無(wú)從談起。
  4.農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移受到限制影響房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展
  房地產(chǎn)業(yè)我們雖然把它定性為第三產(chǎn)業(yè)，實(shí)際上和其直接相關(guān)的建筑屬于第二產(chǎn)業(yè)，其職工中有相當(dāng)大部分是屬于從事體力和重體力勞動(dòng)。雖然現(xiàn)在許多工地逐步在實(shí)施機(jī)械化，但在施工過(guò)程中體力勞動(dòng)仍是一個(gè)比重相當(dāng)大的工作。從目前的建筑工地來(lái)看，很多工地，除少數(shù)的管理人員是建筑公司的職工外，絕大多數(shù)都是來(lái)自農(nóng)村的民工。不少人認(rèn)為，農(nóng)村可以為城市建設(shè)提供無(wú)限的剩余勞動(dòng)力，實(shí)際上，情況并非如此，隨著農(nóng)村人口老齡化程度的加重，一些局部農(nóng)村也已經(jīng)存在著勞動(dòng)力不足的現(xiàn)象。比如，四川家戶土地休耕、拋荒原因中勞動(dòng)力不足的占36.5%；將土地租供或送人原因中勞動(dòng)力不足的占60.8%[7]。農(nóng)村人口老齡化帶來(lái)的影響一方面表現(xiàn)在：老年人口增多，需要更多年輕人照顧，年輕勞動(dòng)力進(jìn)城的可能性降低；另一方面，人口老齡化造成勞動(dòng)人口比例下降和勞動(dòng)人口年齡偏高，使得勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移受到限制。這樣以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)所需要的勞動(dòng)力逐漸稀缺，開發(fā)成本則相應(yīng)提高，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展受到影響。
  三、小結(jié)及建議
  人口老齡化中的老年人口群體是一個(gè)特殊的群體，但卻不是孤立的群體，老年人是社會(huì)、家庭的重要成員，所以他們的生存需要和發(fā)展需要影響到社會(huì)經(jīng)濟(jì)的方方面面。人口老齡化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的影響更多的是間接的、長(zhǎng)遠(yuǎn)的，甚至在目前是微不足道的，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，通過(guò)采取一些措施一方面可以讓老年人口共享社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果，另一方面還能解決人口老齡化中老有所居，老有所樂(lè)問(wèn)題和房地產(chǎn)業(yè)供需矛盾等問(wèn)題。
  1.加大老年公寓等其他老年服務(wù)機(jī)構(gòu)的建設(shè)。我國(guó)的人口老齡化是與人口轉(zhuǎn)型和社會(huì)轉(zhuǎn)型同步發(fā)生的，人口老齡化程度加重的同時(shí)，家庭規(guī)模在減小，傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式受到挑戰(zhàn)，家庭養(yǎng)老壓力加大，因此，有人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)放寬計(jì)劃生育政策來(lái)緩解家庭的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，這樣只能解決暫時(shí)的問(wèn)題，卻會(huì)產(chǎn)生更大的人口壓力，加重人口與資源的矛盾，形成惡性循環(huán)；我們應(yīng)當(dāng)把家庭養(yǎng)老和社會(huì)養(yǎng)老相結(jié)合，改變傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老的單一模式，這就需要建設(shè)相應(yīng)的養(yǎng)老設(shè)施保障社會(huì)養(yǎng)老得到推行與支持。
  2.加大房地產(chǎn)業(yè)中的技術(shù)創(chuàng)新與應(yīng)用。目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)含量較低，缺乏先進(jìn)的設(shè)備、技術(shù)，許多建設(shè)行業(yè)仍停留在20世紀(jì)五六十年代的水平。只有通過(guò)新技術(shù)的應(yīng)用，才能建設(shè)功能齊全、設(shè)計(jì)人性化的房地產(chǎn)業(yè)，才能充分滿足人口老齡化中不斷增多的老年人口群體的特殊需要。
  3.提高年輕年齡段的人口文化素質(zhì)。老年人的文化素質(zhì)直接決定著老年人口的就業(yè)、經(jīng)濟(jì)收入、經(jīng)濟(jì)生活來(lái)源和供養(yǎng)狀況，并間接影響到他們的身體健康和文化生活狀況。受低水平的歷史發(fā)展和教育發(fā)展制約，現(xiàn)階段的老年人口整體文化水平是比較低的，再加上老年人對(duì)事物的接受能力比較低，所以提高現(xiàn)階段老年人口的文化素質(zhì)難度較大，但應(yīng)重視提高年輕年齡段人口的文化素質(zhì)，為他們將來(lái)的老年生活打下良好基礎(chǔ)，**終才能對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生積極影響。

  查看全文↓ 2014-02-14 11:23:39
• 133****7935

  國(guó)五條吧,應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)健康發(fā)展的政策并沒(méi)有起到很好的作用的,中國(guó)的剛性需求還是很大 .這與中國(guó)的人口有很大的關(guān)系

  查看全文↓ 2014-02-11 14:11:56
• 158****7442

  可持續(xù)發(fā)展就是即滿足當(dāng)代人的需求，又不對(duì)后代人滿足其自身需求能力構(gòu)成危害的發(fā)展?？沙掷m(xù)發(fā)展是一個(gè)涉及經(jīng)濟(jì)，社會(huì)，文化技術(shù)和自然環(huán)境的綜合概念，其基本思想主要包括三方面：一是鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)：二是要保證字源的可利用和持續(xù)發(fā)展，三是謀求社會(huì)的全面進(jìn)步！
  ps:房地產(chǎn)也如此，儲(chǔ)備土地就是房地產(chǎn)的資產(chǎn) 要做到持續(xù)發(fā)展建設(shè)的同時(shí)注意資金的回籠和儲(chǔ)備土地

  查看全文↓ 2014-02-10 09:54:02
• 142****9251

  我個(gè)人認(rèn)為**好的辦法就是讓房地產(chǎn)泡沫盡早破裂，讓房?jī)r(jià)先暴跌再適度慢慢反彈對(duì)中國(guó)**有利。如果慢慢跌，無(wú)論是買房居住的人還是投資房地產(chǎn)的人，大家都抱著買漲不買跌的態(tài)度，蓋房子的人找不到買家，準(zhǔn)備買房子的人手里握著錢活受罪，銀行和房地產(chǎn)商對(duì)新房地產(chǎn)開發(fā)也躊躇不前，對(duì)經(jīng)濟(jì)和就業(yè)**不利。
  如果暴跌再反彈，這時(shí)房?jī)r(jià)回到合理水平，購(gòu)房能力提高，且害怕房?jī)r(jià)上升過(guò)多，會(huì)有更多的人去購(gòu)房自??；居住價(jià)格降低，人們的住房面積擴(kuò)大，無(wú)論是購(gòu)房自住還是租房，都會(huì)選擇更大的面積，買房的和租房的需求雙上升；
  租房需求增加，投資房產(chǎn)成本降低，且沒(méi)有再下跌的風(fēng)險(xiǎn)，真正的房產(chǎn)投資者就可以買更多的房子出租；即使那些房地產(chǎn)投機(jī)者，由于房地產(chǎn)在價(jià)格底部只會(huì)**，投機(jī)者會(huì)再次進(jìn)入房地產(chǎn)。這個(gè)時(shí)候，非泡沫的實(shí)際房地產(chǎn)需求增加，建筑業(yè)農(nóng)民工保住了工作甚至更稀缺，鋼筋水泥也有了更多需求。房?jī)r(jià)低了，才能真正的加速城市化，從而加速經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型升級(jí)和縮小城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，而不是許多房子空著但另外一些人卻“假城市化”，所以李克強(qiáng)總理要真正的城市化就不能容忍持續(xù)高房?jī)r(jià)。
  房?jī)r(jià)降下去了，房租低了，有利于創(chuàng)業(yè)和經(jīng)營(yíng)，有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)升級(jí)，有利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)的發(fā)展，也有利于未來(lái)逆轉(zhuǎn)中國(guó)的超低生育率危機(jī)。
  僅代表一家之言。

  查看全文↓ 2014-02-10 09:26:51
• 151****6363

  中國(guó)自古有云,吃穿住用行,吃為先,穿為次,住居三,由此看來(lái),**具持續(xù)發(fā)展的當(dāng)為飲食餐飲行業(yè),中國(guó)辦事無(wú)怪乎人情,吃才是正路

  查看全文↓ 2014-02-10 09:20:11
• 131****6767

  房地產(chǎn)屬于資金密集型和智力密集型的行業(yè).所謂資金密集不言而喻,而智力密集型指的就是人才.所以,影響房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的**重要因素莫過(guò)于人(才),財(cái)和物(土地).
  
  現(xiàn)行政府的行業(yè)管理政策都是扶持有財(cái)力的公司.無(wú)論是土地招拍掛,還是地價(jià)款付清之后才可拿土地證,都是在置中小開發(fā)商于死地,形成大開發(fā)商對(duì)行業(yè)的絕對(duì)壟斷地位.
  
  因此,有錢可以去二級(jí)市場(chǎng)拍地,有地(有相應(yīng)批文的)又可以換錢,有人才則更好,既有可能從什么渠道弄來(lái)錢,又有可能搞來(lái)地.如果這三樣都沒(méi)有,那就應(yīng)該趁早關(guān)張,以免坐吃山空.
  
  即便是有了錢和土地,房地產(chǎn)企業(yè)還需要各方面的人才,才能夠不斷地造出好房子,賣出好價(jià)錢,從而使企業(yè)具備可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)和條件.

  查看全文↓ 2014-02-08 22:44:30
• 143****0122

  我覺(jué)得房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)就這么冷下來(lái)的,就算現(xiàn)在冷也只是暫時(shí)的。中國(guó)人的數(shù)量擺在那里,人們的生活水平都在持續(xù)的提高,房子不可能賣不出去。要是開發(fā)商愿意少掙一點(diǎn),那房地產(chǎn)就更不用說(shuō)了。如果你一定要其它的行業(yè)我覺(jué)得服務(wù)業(yè)應(yīng)該不錯(cuò),比如會(huì)展業(yè)等。

  查看全文↓ 2014-02-08 17:28:07

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房地產(chǎn)發(fā)展屬性
  答

  房地產(chǎn)行業(yè)既有商品屬性，更有民生屬性，是市民十分關(guān)注的行業(yè)。受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行等因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)增速繼續(xù)下行，利潤(rùn)率降至歷史較低水平，短期房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)水平仍面臨壓力，中長(zhǎng)期有望逐步觸底回升，前幾年土地市場(chǎng)過(guò)熱，隨著這些項(xiàng)目逐步進(jìn)入結(jié)算期，高價(jià)土地的負(fù)面影響開始體現(xiàn)，這也是部分房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率出現(xiàn)明顯下滑的原因。因?yàn)槭艿揭咔榈挠绊?，現(xiàn)在各個(gè)城市當(dāng)中的房地產(chǎn)行業(yè)都并不太平靜，尤其是大家開始不再熱衷于買房，使得房?jī)r(jià)逐步回落，國(guó)家為了能夠穩(wěn)定樓市，不僅先后出臺(tái)了一系列的優(yōu)惠政策，而且也逐步取消了建構(gòu)的要求，特別是在今年5月份調(diào)整了房貸利率之后，已經(jīng)有不少的銀行開始執(zhí)行新的房貸利率，如果資質(zhì)比較好的話，能夠享受4.25%的貸款利息。

• 問(wèn) 房地產(chǎn)寒冬到底要持續(xù)多久
  答

  房地產(chǎn)寒冬到底要持續(xù)多久這個(gè)誰(shuí)也沒(méi)有辦法給出具體的時(shí)間，因?yàn)槭艿揭咔榈挠绊?，各個(gè)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)都有所下滑，特別是對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，可能下滑會(huì)更加的明顯，從業(yè)人員會(huì)發(fā)現(xiàn)當(dāng)前的房產(chǎn)交易數(shù)量直線下降，但是對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在買房確實(shí)比較好的時(shí)機(jī)，特別是想要打算購(gòu)買二手房的人群，正因?yàn)榻?jīng)濟(jì)不景氣，所以能夠和房東講講價(jià)，以更加便宜的價(jià)格購(gòu)買房屋。除了受到大環(huán)境的影響之外，適齡婚配人群數(shù)量的降低也會(huì)影響房產(chǎn)市場(chǎng)，結(jié)婚買房是剛性需求，如果現(xiàn)在結(jié)婚的人群下降，那么買房的人數(shù)也會(huì)隨之下降。建議大家在購(gòu)房的時(shí)候要多對(duì)比一些樓盤，無(wú)論是房屋的質(zhì)量還是房屋的價(jià)格，多對(duì)比幾家之后，挑選出一所性價(jià)比比較高的住房然后再進(jìn)行購(gòu)買。

• 問(wèn) 房地產(chǎn)趨勢(shì)發(fā)展怎么
  答

  產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是指在新經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)營(yíng)背景下，以地產(chǎn)為載體，以實(shí)現(xiàn)財(cái)富的持續(xù)增長(zhǎng)為目標(biāo)，以工產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、寫字樓和經(jīng)濟(jì)園區(qū)地產(chǎn)為開發(fā)對(duì)象，整合自然資源和社會(huì)資源、綜合開發(fā)，集約化經(jīng)營(yíng)的新興產(chǎn)業(yè)形式。目前，我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)主體企業(yè)眾多，有外資企業(yè)、國(guó)有企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)、集體企業(yè)等多種所有制性質(zhì)的企業(yè)，這些企業(yè)中有全國(guó)性的綜合房地產(chǎn)企業(yè)，也有區(qū)域性專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)?？傮w而言，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為充分，呈自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。進(jìn)一步分析造成我國(guó)我們產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的原因，前瞻認(rèn)為條塊分割是造成這種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的主要推手，而非我們一般認(rèn)為的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)所帶來(lái)的結(jié)果，區(qū)域性是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)重要的特點(diǎn)。隨著中國(guó)改革開放的深入，沿海地區(qū)、改革試點(diǎn)區(qū)原有的政策優(yōu)勢(shì)、資本優(yōu)勢(shì)和交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)在能源、原材料、勞動(dòng)力缺乏和環(huán)境承載力的多重制約下，呈現(xiàn)出邊際產(chǎn)業(yè)遞減的趨勢(shì)，沿海地區(qū)、改革試點(diǎn)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展嚴(yán)重依賴資源、資本和勞動(dòng)力的大量投入，而勞動(dòng)力和土地成本等價(jià)格的攀升導(dǎo)致了部分企業(yè)投資的轉(zhuǎn)移。工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)設(shè)備逐步向內(nèi)地轉(zhuǎn)移，北京，上海作為全國(guó)**主要的城市，成為跨國(guó)公司地區(qū)總部和研發(fā)中心的理想基地。廣州等主要工業(yè)城市將成為航空、制藥等更多精密制造業(yè)的理想基地。土地成本的上升，擁有大量土地資源和廉價(jià)勞動(dòng)力的二線城市區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸顯，如天津以其距離首都北京僅140公里的地理優(yōu)勢(shì)，成為一些希望在北京周邊扎根的企業(yè)的良好選擇，處于西部的二線城市成都也吸引了英特爾等大型跨國(guó)企業(yè)的入駐。中國(guó)經(jīng)濟(jì)新的產(chǎn)業(yè)布局特征對(duì)企業(yè)選址的決定因素不容忽視，沿海的部分制造業(yè)逐漸往中西部轉(zhuǎn)移，在華的跨國(guó)公司中也開始出現(xiàn)整合工業(yè)資源的潛在趨勢(shì)，這對(duì)剛剛起步卻又充滿生機(jī)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)而言，意味著空前的發(fā)展機(jī)遇，將成為推動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)理性擴(kuò)張的新誘因。

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• 問(wèn) 房地產(chǎn)信托是什么，2013年房地產(chǎn)信托會(huì)如何發(fā)展？
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  房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)內(nèi)容較為廣泛，按其性質(zhì)可分為：　　①委托業(yè)務(wù)，如房地產(chǎn)信托存款、房地產(chǎn)信托貸款、房地產(chǎn)信托投資、房地產(chǎn)委托貸款等；　?、?**業(yè)務(wù)，如***發(fā)行股票債券、***清理債權(quán)債務(wù)、***房屋設(shè)計(jì)等；　?、劢鹑谧赓U、咨詢、擔(dān)保等業(yè)務(wù)?！　∠鄬?duì)銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托計(jì)劃的融資具有降低房地產(chǎn)開發(fā)公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調(diào)整等優(yōu)勢(shì)。由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨(dú)特的財(cái)產(chǎn)隔離功能與權(quán)益重構(gòu)功能，可以財(cái)產(chǎn)權(quán)模式、收益權(quán)模式以及優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等模式進(jìn)行金融創(chuàng)新，使其成為**佳融資方式之一。

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• 問(wèn) 房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)
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  房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)：①城市之間房?jī)r(jià)差距明顯，政府在城鎮(zhèn)化道路上，想要使大中小城市能夠均衡發(fā)展。但公共資源無(wú)法均衡分配，更多集中在首都，特區(qū)和一些省會(huì)城市，以至于馬太效應(yīng)日益明顯，在過(guò)去5年里，北京上海和深圳三大城市，成為人口增長(zhǎng)中心，同時(shí)鄭州，泉州等小城市人口也增長(zhǎng)迅速，在資金增量上，北上深，成都，杭州，南京成為明星城市。②大城市房屋出現(xiàn)資產(chǎn)化，一線城市和部分二線城市的中心區(qū)的物業(yè)日益資產(chǎn)化，中小城市尤其是一些人口流失的城市，將回歸房屋自身的居住和商業(yè)辦公的屬性。對(duì)于多數(shù)年輕人來(lái)說(shuō)，再也不用承受住房的壓力，這是房地產(chǎn)泡沫帶給我們的最大福利。③小戶型崛起，比如，在一些大城市中心區(qū)，會(huì)出現(xiàn)20來(lái)平米的小公寓，可以通過(guò)創(chuàng)造出豐富的生活場(chǎng)景。