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第一，根據(jù)北京市建委發(fā)出購房風險提示指出，“使用權”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權”、“小產(chǎn)權”的房屋無產(chǎn)權保障，不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)。 第二，像小產(chǎn)權中的“鄉(xiāng)產(chǎn)房”、“村產(chǎn)房”等并沒有國家的產(chǎn)權證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會給的產(chǎn)權證，不能像大產(chǎn)權的房子一樣抵押、流轉。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。 第三，購買鄉(xiāng)產(chǎn)權那樣的小產(chǎn)權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險。 國家是不予支持消費者購買小產(chǎn)權房屋的，對此，購房者要慎而為之。不要因為省錢，或一味跟隨“潮流”而“貪小利、吃大虧”，得不償失
全部3個回答>什么是小產(chǎn)權房，購買小產(chǎn)權房是否有風險？
158****5910 | 2014-02-08 12:40:23
已有12個回答
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155****3785
不能上市的房就叫小產(chǎn)權房，不能交易。
查看全文↓ 2014-02-10 14:39:13 -
151****2575
小產(chǎn)權就是沒有產(chǎn)權，國家和政府不認可。
查看全文↓ 2014-02-10 12:23:41 -
157****9070
所謂“小產(chǎn)權房”是指在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”，又叫“小產(chǎn)權房”。
查看全文↓ 2014-02-10 11:06:09
鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權證也不是真正合法有效的產(chǎn)權證。從價格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權房要比普通商品房便宜，價格只有同樣位置商品房價格的40％～60％； 從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅； 從建設手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設，沒有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復管理，施工過程也沒有監(jiān)督檢驗。
小產(chǎn)權房占用的是集體土地，按照我國現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設，它沒有產(chǎn)權，更沒有國家的土地使用證和預售許可證，因此小產(chǎn)權就是沒產(chǎn)權。
對小產(chǎn)權的解釋歸納起來主要有3種解釋，目前面臨整治的小產(chǎn)權房，指的是下面的第三種。第一種解釋是針對發(fā)展商的產(chǎn)權而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權叫大產(chǎn)權，購房人的產(chǎn)權叫小產(chǎn)權，這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權是由發(fā)展商一個產(chǎn)權分割來的。
第二種解釋是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權，要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權。
按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權房，經(jīng)濟適用房就是小產(chǎn)權房。第三種解釋是按產(chǎn)權證的發(fā)證機關來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權證的叫大產(chǎn)權，國家不發(fā)產(chǎn)權證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權，鄉(xiāng)產(chǎn)權并不構成真正法律意義上的產(chǎn)權。
第一種和第二種解釋的小產(chǎn)權是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。
而第三種解釋的小產(chǎn)權的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權證。從價格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權房價格只有同樣位置商品房價格的40％至60％。從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅。從買賣手續(xù)看，沒有繳納商品房買賣的契稅。從使用成本看，物業(yè)費便宜、水電費便宜、采暖費便宜。從物業(yè)管理看，由鄉(xiāng)政府指定的開發(fā)商成立物業(yè)管理機構進行管理，服務管理水平不是很高。小產(chǎn)權的房子是集體產(chǎn)權，土地性質是集體所有，購買者只有使用權，不能轉讓，不能做貸款，不享受國家大產(chǎn)權房子的待遇！
如果考慮買小產(chǎn)權房子的話請慎重考慮！ -
152****5198
大產(chǎn)權即完全產(chǎn)權
查看全文↓ 2014-02-09 11:51:51
,
包括房產(chǎn)使用權證與國有土地使用權。大產(chǎn)權的房屋在進入二級市場時
,
無需繳納土地出讓金和收益收成。
小產(chǎn)權即不完全產(chǎn)權
,
只包括房屋的使用權
,
它與大產(chǎn)權的本質區(qū)
別在于土地使用權。
通俗的解釋，
買的房再轉讓時不用再交土地出讓金的叫大產(chǎn)權，
再轉讓時
要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權。 -
136****5339
第一，什么是小產(chǎn)權房？產(chǎn)權并不是很明確的法律概念，在法律上與此**為相近的概念是所有權，乃物權之一種。
查看全文↓ 2014-02-09 10:36:15
在我國，房屋所有權有兩種，一種是商品房所有權，另一種是宅基地。任何商品房所有權獲得的程序均相同，即國家將國家所有的土地賣給開發(fā)商，開發(fā)商賣給購房者，這是一個必須走的程序，否則違法；
宅基地則直接登記給住戶，屬集體所有。二者的性質以及程序都不相同。小產(chǎn)權房是在宅基地上以商品房形式出賣給購房者，沒有經(jīng)過將宅基地征收為國家所有這一步，所以國家不承認，那么就辦不了產(chǎn)權，即沒有物權。
第二，物權法的頒布對小產(chǎn)權房有什么影響？物權法是物權的一般性法律。在此之前的土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法已經(jīng)可以調(diào)整房屋問題，物權法的頒布對小產(chǎn)權房無任何影響。第三，房產(chǎn)證的作用到底有多大？所謂房產(chǎn)證就是國家對合法房屋頒發(fā)的一個憑證，這個憑證是交易的唯一證據(jù)，即如果你的房屋有產(chǎn)權證，那么沒有原件以及本人到場，任何人無法處分你的房屋。
即使用合同處分也無法過戶，都是無效的。這就是產(chǎn)權證的優(yōu)勢。第四，小產(chǎn)權房沒有產(chǎn)權證有多大風險？購買小產(chǎn)權房無法獲得國家機關辦法的產(chǎn)權證，那么有多大風險？我的回答是沒有任何風險。
對于合法房屋來說，產(chǎn)權證是其保護神，那么對于小產(chǎn)權房來說，你的購房合同就是你的“產(chǎn)權證”，這種房屋的過戶出賣仍需要合同原件以及本人到場。
所以在實質上說，二者沒有多大區(qū)別。第五，小產(chǎn)權房屋會因為違法而被拆除嗎？對于違法建筑來說，是要拆除的，但是法律并不是那么機械，法律在說明拆除違法房屋的同時要考慮成本以及社會效應。
如果是違法的商用房或者別墅，那么拆除的可能性是非常大的，但是對于居住用樓房，由于涉及到成本以及社會穩(wěn)定問題，是不可能被拆除的，在我國歷史上還沒有出現(xiàn)已經(jīng)建成并出賣的住房被大面積拆除的情況。
第六，建設部說小產(chǎn)權房有風險，嚇得我不敢買，怎么辦？這個問題可以這樣想，建設部總不能說小產(chǎn)權房是合法的吧？第七，小產(chǎn)權房拆遷有補償嗎？這個問題之所以放在**后是有原因的，因為這是我唯一沒有解決的問題。
原因有二；第一，目前還沒找到這方面很好的案例，小產(chǎn)權房是近幾年才出現(xiàn)的，房屋使用質量還未到期。同時，小產(chǎn)權房一般處于郊區(qū)，還沒有機會得到拆遷。第二，法律規(guī)定問題，這方面法律適用還不好明確，如果你擁有的是物權，那么得到補償是肯定的，但是小產(chǎn)權房并非物權，而是基于債權的占有、使用、收益、處分，與物權意義上的所有權僅相差一個權利，物權意義上的所有權多了一個受損害、征用等得到補償，這就是二者的區(qū)別。
在此，我不好得出明確結論，盡管我趨向于可以得到補償。一個房子能住到那么久也算值了。 -
135****3115
同病相憐,其一,小產(chǎn)權房屋沒有國土證,如要求補償土地出讓金的話,還要交納土地款,不知道要交多少。 其
查看全文↓ 2014-02-09 10:30:33
二、小產(chǎn)權房屋沒有產(chǎn)權證,外來人員購買后居住時一旦國家政策要求清理時,沒有法律保障。 其
三、沒有產(chǎn)權的房屋一旦國家要征地拆遷,沒有合法產(chǎn)權的房屋不能得到拆遷安置補償。 其四,這類房子不能上市交易過戶,不得轉讓、抵押; 其五,小產(chǎn)權房一旦因房屋遇到產(chǎn)權糾紛、合同糾紛、侵權糾紛,都不能依法對抗第三人,因為房屋本身未受法律保護。 -
146****8131
沒有什么風險的
查看全文↓ 2014-02-09 10:07:47 -
154****1122
一,小產(chǎn)權房屋沒有國土證,如要求補償土地出讓金的話,要交納土地款。
查看全文↓ 2014-02-09 09:42:07
二、小產(chǎn)權房屋沒有產(chǎn)權證,外來人員購買后居住時一旦國家政策要求清理時,沒有法律保障。
三、沒有產(chǎn)權的房屋一旦國家要征地拆遷,沒有合法產(chǎn)權的房屋不能得到拆遷安置補償。四,這類房子不能上市交易過戶,不得轉讓、抵押等。。。。。。 -
154****3563
無產(chǎn)權保障
查看全文↓ 2014-02-09 09:29:27 -
153****7641
第一類小產(chǎn)權房：占用集體用地或耕地違法建設，將農(nóng)民集體用地使用權流轉，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。第二類小產(chǎn)權房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產(chǎn)權糾紛隱患的不完全產(chǎn)權房。第三類小產(chǎn)權房：在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”。
查看全文↓ 2014-02-09 09:16:36
大小產(chǎn)權房的爭議不在房屋所有權，而是土地使用權。和國外比中國房產(chǎn)擁有的只是房產(chǎn)，不擁有土地終身使用權。價值差在土地所在位置的價值。對小產(chǎn)權的解釋歸納起來主要有3種解釋，指的是下面的第三種。小產(chǎn)權房第一種解釋是針對發(fā)展商的產(chǎn)權而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權叫大產(chǎn)權，購房人的產(chǎn)權叫小產(chǎn)權，這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權是由發(fā)展商一個產(chǎn)權分割來的。第二種解釋是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權，要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權房，經(jīng)濟適用房就是小產(chǎn)權房。第三種解釋是按產(chǎn)權證的發(fā)證機關來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權證的叫大產(chǎn)權，國家不發(fā)產(chǎn)權證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權，鄉(xiāng)產(chǎn)權并不構成真正法律意義上的產(chǎn)權。第一種和第二種解釋的小產(chǎn)權是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的小產(chǎn)權的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權證。
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145****4069
給你一個忠告，風險肯定是有的，但有一點，穩(wěn)定是核心，所以，如果你預計買的地方面積很大，人很多就可以買下來住或投資，反之，則不用考慮，面積占地小會被拆的。多問問國土局的人也會得到好的答復
查看全文↓ 2014-02-08 18:41:44 -
151****5963
“小產(chǎn)權房”，是指在農(nóng)村集體所有的土地上開發(fā)的房地產(chǎn)，并銷售給城市居民。按現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或農(nóng)民宅基地，不得用于非農(nóng)業(yè)建設。因此，“小產(chǎn)權房”并不具有真正的產(chǎn)權，無法得到法律保護。
查看全文↓ 2014-02-08 13:05:35
小產(chǎn)權（又稱鄉(xiāng)產(chǎn)權）房是指在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做鄉(xiāng)產(chǎn)權房。
對小產(chǎn)權的解釋歸納起來主要有3種解釋，目前面臨整治的小產(chǎn)權房，指的是下面的第三種。
第一種解釋是針對發(fā)展商的產(chǎn)權而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權叫大產(chǎn)權，購房人的產(chǎn)權叫小產(chǎn)權，這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權是由發(fā)展商一個產(chǎn)權分割來的。
第二種解釋是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權，要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權房，經(jīng)濟適用房就是小產(chǎn)權房。
第三種解釋是按產(chǎn)權證的發(fā)證機關來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權證的叫大產(chǎn)權，國家不發(fā)產(chǎn)權證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權，鄉(xiāng)產(chǎn)權并不構成真正法律意義上的產(chǎn)權。
第一種和第二種解釋的小產(chǎn)權是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的小產(chǎn)權的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權證。
從價格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權房價格只有同樣位置商品房價格的40％至60％。
從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅。
從買賣手續(xù)看，沒有繳納商品房買賣的契稅。
從使用成本看，物業(yè)費便宜、水電費便宜、采暖費便宜。
從物業(yè)管理看，由鄉(xiāng)政府指定的開發(fā)商成立物業(yè)管理機構進行管理，服務管理水平不是很高。
**近，國土資源部明示“小產(chǎn)權房不合法”和建設部發(fā)出了“風險提示”，而且法律傾向于保護農(nóng)民（即房子轉讓方）的利益：法律給予農(nóng)民的**后保障
根據(jù)國家法律規(guī)定，農(nóng)村集體所有制下的宅基地不得買賣，只允許農(nóng)民自己居住使用，不得從事其他用途。而且相關條文也規(guī)定：城市居民不得買賣農(nóng)村宅基地。通州區(qū)宋莊法庭所給出的判決體現(xiàn)了國家法律的公正，也凸現(xiàn)了國家法律制度給予農(nóng)民的保障。目前，城市居民有著覆蓋面較廣的全面保障，如醫(yī)療、養(yǎng)老、救濟等方面，而農(nóng)村則幾乎為零，只是近幾年，國家才下決心建設農(nóng)村的保障體系。宅基地其實是國家在特定情況下給予農(nóng)民的**后一重保障，保障其居住的權利。體現(xiàn)在法律上面，就是國家制定的農(nóng)村集體土地及宅基地使用制度。此說法有“北京宋莊農(nóng)民小產(chǎn)權房之爭”為證，可以看看這案例！
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一、小產(chǎn)權房能買嗎通常來說，小產(chǎn)權房是可以購買的，風險不是很大。購買小產(chǎn)權房主要分為以下兩種情況：1、如果你買房的目的是自住，那么，風險并不大。首先，你的房是蓋在村屬的土地上，土地歸所在村集體所有
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小產(chǎn)權房中的“小”其實并不是一個法律概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定稱謂。小產(chǎn)權房即部分產(chǎn)權房。當時的部分產(chǎn)權人享有房屋的使用權和繼承權，而對收益權和處分權的行使則被限定在一定范圍之內(nèi)，是特指建設在鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地上對社會公開出售的房屋。 第一、小產(chǎn)權房含義 小產(chǎn)權房是指一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。 第二、小產(chǎn)權房種類 從建房土地來源上，可以將“小產(chǎn)權房”分為三類：(1)利用農(nóng)村宅基地建設的住宅。(2)建設在農(nóng)民集體所有非住宅建設用地上的住宅，比如建設在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設施和公益事業(yè)用地上的住宅。(3)直接利用農(nóng)用地建設的住宅。 第三、小產(chǎn)權房頒證單位 由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委會而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權證，有時僅僅是合同約定，并沒有任何產(chǎn)權證件。 “小產(chǎn)權”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”、 “村產(chǎn)權房”等“集體產(chǎn)權”，按照物權法定的原則，這些產(chǎn)權并不是受法律保護的法定產(chǎn)權。 和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，“小產(chǎn)權房”的價格，一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低。“廉價”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權風險購買“小產(chǎn)權房”的根本原因。 第四、購買小產(chǎn)權房的風險 (一)法律效力風險 “小產(chǎn)權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也分不同的情況：對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效；對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效；對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。 (二)房產(chǎn)轉讓風險 “小產(chǎn)權房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構成真正法律意義上的產(chǎn)權。即小產(chǎn)權房只有使用權，沒有所有權。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。對房屋的保值和**有一定影響。 (三)政策風險 購買在建小產(chǎn)權房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。 如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權房沒有國家認可的合法產(chǎn)權，購房人并非合法的產(chǎn)權人，所以無法得到對產(chǎn)權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權補償相比微乎其微。 (四)監(jiān)管缺位風險 鄉(xiāng)產(chǎn)權房屋的開發(fā)建設沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設的監(jiān)管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發(fā)單位的資質沒有，房屋質量和房屋售后保修難以保證。
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究竟什么是小產(chǎn)權房？雖然聽過很多過來人說，小產(chǎn)權房不能買之類的問題，但是你真的知道什么房子才算小產(chǎn)權房么？今天，購房指南就來解釋一下小產(chǎn)權房的定義及性質。 “小產(chǎn)權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產(chǎn)權房”是指在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”，又叫“小產(chǎn)權房”。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權證也不是真正合法有效的產(chǎn)權證。 小產(chǎn)權房的釋義 對小產(chǎn)權的解釋歸納起來主要有3種解釋，2012年面臨整治的小產(chǎn)權房，指的是下面的第三種。 第一種解釋是針對發(fā)展商的產(chǎn)權而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權叫大產(chǎn)權，購房人的產(chǎn)權叫小產(chǎn)權，這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權是由發(fā)展商一個產(chǎn)權分割來的。 第二種解釋是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權，要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權房，經(jīng)濟適用房就是小產(chǎn)權房。 第三種解釋是按產(chǎn)權證的發(fā)證機關來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權證的叫大產(chǎn)權，國家不發(fā)產(chǎn)權證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權，鄉(xiāng)產(chǎn)權并不構成真正法律意義上的產(chǎn)權。 第一種和第二種解釋的小產(chǎn)權是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的小產(chǎn)權的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權證。 小產(chǎn)權房的性質 國家發(fā)產(chǎn)權證的叫“大產(chǎn)權房”，國家不發(fā)產(chǎn)權證的叫“小產(chǎn)權房”?！靶‘a(chǎn)權房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民根本不能夠購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的。 和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，“小產(chǎn)權房”的價格，一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低。“廉價”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權風險購買“小產(chǎn)權房”的根本原因。說明一開始相當多的農(nóng)民本身自己沒有建設能力為了盡快建好自己的房屋把一部分小產(chǎn)權的房子賣出去。差不多以集資的形式把自己的房子建起來。 雖然暫時沒有權證，還是有相當多城鎮(zhèn)居民和外來人員購買了小產(chǎn)權房。既購買了相當便宜的房子自己居住，同時也是很大程度上幫助了農(nóng)民解決了的建房資金難題。
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小產(chǎn)權房中的“小”其實并不是一個法律概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定稱謂。小產(chǎn)權房即部分產(chǎn)權房。當時的部分產(chǎn)權人享有房屋的使用權和繼承權，而對收益權和處分權的行使則被限定在一定范圍之內(nèi)，是特指建設在鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地上對社會公開出售的房屋。 第一、小產(chǎn)權房含義 小產(chǎn)權房是指一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。 第二、小產(chǎn)權房種類 從建房土地來源上，可以將“小產(chǎn)權房”分為三類：(1)利用農(nóng)村宅基地建設的住宅。(2)建設在農(nóng)民集體所有非住宅建設用地上的住宅，比如建設在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設施和公益事業(yè)用地上的住宅。(3)直接利用農(nóng)用地建設的住宅。 第三、小產(chǎn)權房頒證單位 由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委會而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權證，有時僅僅是合同約定，并沒有任何產(chǎn)權證件。 “小產(chǎn)權”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”、 “村產(chǎn)權房”等“集體產(chǎn)權”，按照物權法定的原則，這些產(chǎn)權并不是受法律保護的法定產(chǎn)權。 和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，“小產(chǎn)權房”的價格，一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低?！傲畠r”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權風險購買“小產(chǎn)權房”的根本原因。 第四、購買小產(chǎn)權房的風險 (一)法律效力風險 “小產(chǎn)權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也分不同的情況：對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效；對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效；對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。 (二)房產(chǎn)轉讓風險 “小產(chǎn)權房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構成真正法律意義上的產(chǎn)權。即小產(chǎn)權房只有使用權，沒有所有權。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。對房屋的保值和**有一定影響。 (三)政策風險 購買在建小產(chǎn)權房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。 如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權房沒有國家認可的合法產(chǎn)權，購房人并非合法的產(chǎn)權人，所以無法得到對產(chǎn)權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權補償相比微乎其微。 (四)監(jiān)管缺位風險 鄉(xiāng)產(chǎn)權房屋的開發(fā)建設沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設的監(jiān)管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發(fā)單位的資質沒有，房屋質量和房屋售后保修難以保證。
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