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• 136****3147

  一個(gè)好的物業(yè)公司，該具備哪些工作能力和素質(zhì)？哪些細(xì)節(jié)是物業(yè)公司在日常管理服務(wù)中容易忽略的？本報(bào)從業(yè)主投訴處理、社區(qū)安全維護(hù)、物管公司的專業(yè)性和知名度、維修基金運(yùn)用合理性、物管人員素質(zhì)、以人為本的服務(wù)理念、社區(qū)文化建設(shè)、公共設(shè)施管理、綠化管理、樓巴服務(wù)、創(chuàng)意服務(wù)等方面進(jìn)行全方位介紹，并將新出爐的“十優(yōu)物管”及“十優(yōu)十佳物業(yè)”的過(guò)“人”之處一一進(jìn)行解密 物業(yè)服務(wù) 1 “以人為本”才是正道 “以人為本”是物業(yè)服務(wù)的根本理念。
  “以人為本”的物業(yè)管理，其實(shí)就是要做到充分為業(yè)主解憂，以廣大業(yè)主的利益性、便利性為出發(fā)點(diǎn)去進(jìn)行小區(qū)的物業(yè)服務(wù)。
  目前，大多社區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)僅僅是一種基本服務(wù)，比如只負(fù)責(zé)社區(qū)的安全、衛(wèi)生工作，而沒(méi)有針對(duì)業(yè)主的實(shí)際需求、特別需求做出個(gè)性化的服務(wù) 業(yè)內(nèi)人士指出，在現(xiàn)階段，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求已經(jīng)擴(kuò)大，僅僅是基本的服務(wù)已經(jīng)不能滿足他們的需求。
  物業(yè)公司必須進(jìn)行自我增值，為業(yè)主度身定做多樣化的服務(wù)形式。 優(yōu)秀案例：今年年初，利?！ぞ痔煜露谝肓私痂€匙24小時(shí)酒店式服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容細(xì)微到業(yè)主外出旅游、公干的訂房、安排車到機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭接送業(yè)主，甚至代業(yè)主購(gòu)物。
  增值服務(wù) 2 “創(chuàng)意”考驗(yàn)用心程度 創(chuàng)意服務(wù)是在貼心服務(wù)基礎(chǔ)上的一種增值表現(xiàn)。在房?jī)r(jià)高企的今天，購(gòu)房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業(yè)者，因此，他們對(duì)物業(yè)管理的質(zhì)量和服務(wù)種類都極為看重。
  在目前的市場(chǎng)情況下，眾多開發(fā)商都意識(shí)到，小區(qū)的物業(yè)管理水平如何，將直接影響到業(yè)主是否住得舒心。因此，他們紛紛在保持原有優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)上，或構(gòu)思新的服務(wù)點(diǎn)子、或引入高水平的國(guó)際機(jī)構(gòu)做顧問(wèn)，以進(jìn)一步提升物業(yè)服務(wù)的水平，增加服務(wù)的種類。
  優(yōu)秀案例：恒荔灣畔今年在元霄節(jié)、中秋節(jié)等傳統(tǒng)節(jié)日舉辦了許多活動(dòng)，在增加業(yè)主過(guò)節(jié)氣氛的同時(shí)，也使業(yè)主加強(qiáng)了對(duì)社區(qū)的認(rèn)同感。
  業(yè)主投訴 3 接訴要耐心處理要及時(shí) 業(yè)主投訴對(duì)于物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)是一件比較頭痛的事情。要處理好業(yè)主投訴，物管公司必須要做到及時(shí)、有效。無(wú)論業(yè)主投訴是否合理，物業(yè)管理人員都應(yīng)以理性的思維耐心傾聽、詢問(wèn)。在受理了業(yè)主的有效投訴之后，受理投訴的人員應(yīng)迅速將投訴信息進(jìn)行歸類，并將信息反饋給部門負(fù)責(zé)人，以及時(shí)處理。
  優(yōu)秀案例：廣州天力物業(yè)管理有限公司用換位思考方式，十分注意投訴事后的跟蹤及投訴案例的分析、總結(jié)、培訓(xùn)，絕不允許再次發(fā)生同類投訴事件。
  社區(qū)安全 4 社區(qū)安全維護(hù)時(shí)刻不能馬虎 安全是人的首要需求，沒(méi)有了安全感，業(yè)主就無(wú)法正常生活。作為一個(gè)社區(qū)的“管家”，物業(yè)公司應(yīng)高度重視社區(qū)的安全保障工作，對(duì)小區(qū)的規(guī)范化管理保持責(zé)任心，以減少隱患。
  優(yōu)秀案例：保利（廣州）物業(yè)管理有限公司時(shí)刻樹立第一責(zé)任人意識(shí)，以“急業(yè)主所急”作為核心原則，從細(xì)節(jié)做起，如在小區(qū)服務(wù)手冊(cè)中明確各類設(shè)施設(shè)備的操作規(guī)范等。
  物管技能 5 員工實(shí)際技能決定公司專業(yè)性 物業(yè)管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機(jī)電維修保養(yǎng)等，這些項(xiàng)目都是專業(yè)性很強(qiáng)的獨(dú)立行業(yè)。
  事實(shí)上，專業(yè)性是指物管公司里的工作人員實(shí)際技能。拿電梯來(lái)說(shuō)，如果一個(gè)載人電梯突然出了故障，如果物管公司能夠擁有一定的技能，就可以及時(shí)救援業(yè)主，為業(yè)主提供更加安全和可靠的生活環(huán)境。
  優(yōu)秀案例：廣州城建物業(yè)管理有限公司擁有一支既有技術(shù)又懂管理、還能提供細(xì)節(jié)服務(wù)的專業(yè)級(jí)物業(yè)管理隊(duì)伍，贏得了業(yè)主的稱贊。
  小區(qū)綠化 6 綠化管理要因地制宜 小區(qū)特定的環(huán)境決定了綠化保護(hù)必須作為物業(yè)管理的首要任務(wù)來(lái)抓，具體措施包括通過(guò)宣傳、報(bào)道等方式來(lái)提高小區(qū)居民愛護(hù)綠地、愛護(hù)家園的意識(shí)。
  綠化保護(hù)工作只有長(zhǎng)抓不懈，才能為園林綠化的長(zhǎng)效性打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。其次，綠化養(yǎng)護(hù)也很重要，綠化養(yǎng)護(hù)既要做到勤，又要注重科學(xué)。 優(yōu)秀案例：廣州新世界物業(yè)管理公司在小區(qū)綠化方面做到了遵循科學(xué)原則，因地制宜，既不機(jī)械照搬，也不因循守舊。
  物業(yè)維修基金 7 做好物業(yè)維護(hù)**重要 目前，不少樓盤對(duì)物業(yè)維修基金的監(jiān)管和運(yùn)用都逐漸規(guī)范化，開發(fā)商也不敢隨意挪用物業(yè)維修基金，并且“還之于民”。
  物業(yè)維修基金的動(dòng)用，在物業(yè)管理的有關(guān)條例中有明確的規(guī)定，需要得到三分之二以上業(yè)主的同意。對(duì)物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，在這一過(guò)程中，重要的是做好物業(yè)的維護(hù)，如果出現(xiàn)問(wèn)題則要作出公正的評(píng)估，為業(yè)主提供合理的建議，才能在自身的角度上保證物業(yè)維修基金的合理運(yùn)用。
  優(yōu)秀案例：逸景翠園的業(yè)主都拿到了維修基金卡，能夠有效對(duì)自己樓盤的物業(yè)維修基金進(jìn)行監(jiān)控。 公共設(shè)施 8 公共設(shè)施所生效益歸業(yè)主 根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房屋以外的地上建筑物、其他附著物只能為房屋所有人共同所有，都屬于小區(qū)的公共財(cái)產(chǎn)。
  公共設(shè)施主要包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、行政管理、社區(qū)服務(wù)等設(shè)施。一個(gè)好的物業(yè)公司，不僅對(duì)這些公共設(shè)施進(jìn)行日常維護(hù)、管理，并將這些公共設(shè)施所產(chǎn)生的效益交給業(yè)主。 優(yōu)秀案例：廣東恒寶物業(yè)管理有限公司除了對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行日常維護(hù)和管理以外，還將這些公共設(shè)施所產(chǎn)生的效益交給業(yè)主，讓業(yè)主從中獲益。
  社區(qū)文化 9 文化內(nèi)涵給房子注入生命力 對(duì)于一個(gè)樓盤而言，文化是人類居住的內(nèi)驅(qū)力和凝聚力，嫁接到房地產(chǎn)就是市場(chǎng)的推動(dòng)力和吸引力。
  單就房子而言，它只是水泥加鋼筋的混合物，而一旦賦予它文化的內(nèi)涵就有了生命力。樓盤文化含量的高低越來(lái)越成為人們擇居的重要標(biāo)準(zhǔn)。 優(yōu)秀案例：廣州雅居樂(lè)物業(yè)管理服務(wù)有限公司在社區(qū)文化建設(shè)方面傾注了大量心血，經(jīng)常舉辦諸如業(yè)主運(yùn)動(dòng)會(huì)、社區(qū)足球聯(lián)賽等社區(qū)活動(dòng) 樓巴 10 樓巴服務(wù)成物管“考題” 樓巴，一度被稱為“樓盤的私家車”，充分保證了業(yè)主出行的安全性、方便性。
  特別是在華南板塊、廣園東等稍為偏遠(yuǎn)的樓盤，樓巴對(duì)于無(wú)班一族的業(yè)主來(lái)說(shuō)，在現(xiàn)階段無(wú)疑是連接樓盤與市區(qū)的重要紐帶。
  然而，在樓盤開發(fā)逐漸完成以及政府加大樓巴管制力度的情況下，部分開發(fā)商為節(jié)約成本，逐漸減少了樓巴的班次，使不少樓巴的經(jīng)營(yíng)難以為繼。
  **符合市場(chǎng)情況的做法，無(wú)疑是樓巴“公交化”的發(fā)展模式。從**早實(shí)行公交化的華南新城近一年多的樓巴運(yùn)營(yíng)情況可以看出，這無(wú)疑是一種在取消樓巴之后方便業(yè)主出行的有效方法。
  而在目前尚未完全實(shí)現(xiàn)樓巴公交化的情況下，做好樓巴的服務(wù)，是考核郊區(qū)樓盤物業(yè)管理服務(wù)水平的一個(gè)重要因素。
  優(yōu)秀案例：祈福新村的樓巴以一個(gè)大型車隊(duì)的方式運(yùn)營(yíng)，成為目前樓盤運(yùn)營(yíng)樓巴的一個(gè)成功典范。但它的成功與其規(guī)模、運(yùn)營(yíng)情況有緊密的聯(lián)系，是很難復(fù)制的。 物管人員素質(zhì) 11 高科技設(shè)施呼喚高素質(zhì)人才 早期的物業(yè)管理很簡(jiǎn)單，僅僅為戶主守樓、護(hù)院、收發(fā)信件、代收水電費(fèi)等等。
  而現(xiàn)在，大量新材料、新技術(shù)在建筑工程中運(yùn)用，大量高科技、智能化的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)入居民住宅，進(jìn)入樓堂館所，從而使得物業(yè)管理的范圍已擴(kuò)大到小區(qū)安防、清潔、綠化、工程維護(hù)、財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)、社區(qū)文化等多個(gè)方面，內(nèi)容涵蓋智能化監(jiān)控、計(jì)算機(jī)管理、消防巡檢、交通指揮、管網(wǎng)維修養(yǎng)護(hù)、設(shè)備的保養(yǎng)與使用及更新等等。
  沒(méi)有高素質(zhì)的專業(yè)人才，很難實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的物業(yè)管理。

  查看全文↓ 2014-02-14 11:02:12
• 142****7620

  你好！目前為止還沒(méi)有要取消

  查看全文↓ 2014-02-03 09:14:34
• 147****7017

  物業(yè)維修基金是根據(jù)國(guó)家相關(guān)法規(guī)籌集的用于商品房(包括經(jīng)濟(jì)適用房)和公有住房出售后的公用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修之用的專門款項(xiàng)。

  查看全文↓ 2014-02-02 21:17:16
• 144****2164

  物業(yè)維修基金是依據(jù)有關(guān)法規(guī)籌集的用于新商品房（包括經(jīng)濟(jì)適用住房）和公有住房出售后的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修之用的專門款項(xiàng)。

  查看全文↓ 2014-02-02 12:36:33
• 135****8941

  物業(yè)維修基金主要是用在日常房屋的外墻維護(hù),屬于交給自己的。因?yàn)槟坏腻X會(huì)自動(dòng)存在維修基金卡的上面,有需要支出的時(shí)候會(huì)通知您然后自動(dòng)扣除?；臼前凑?05元/方收取,特殊情況可能也會(huì)存在。

  查看全文↓ 2014-02-02 09:10:39
• 158****8013

  物業(yè)維修基金是依據(jù)有關(guān)法規(guī)籌集的用于新商品房(包括經(jīng)濟(jì)適用住房)和公有住房出售后的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修之用的專門款項(xiàng)。

  查看全文↓ 2014-02-01 21:04:15
• 133****3171

  這個(gè)暫時(shí)還沒(méi)有收到通知，應(yīng)該不會(huì)吧，那取消了以后物業(yè)維修要交的錢不是更多了嘛

  查看全文↓ 2014-02-01 17:46:46
• 132****7391

  這個(gè)錢是一般有物業(yè)管理的都要交,就是一些日常公共用品壞了的維修基金!

  查看全文↓ 2014-02-01 09:09:40
• 137****4068

  有的房產(chǎn)開發(fā)商在交房時(shí)就要求業(yè)主繳納維修基金了，現(xiàn)在是一次性繳納每平77元，如收房時(shí)未按要求繳納，則開發(fā)商不交房。
  以前時(shí)交房后按月繳納的，各樓盤不一樣，但多數(shù)按每月每平0.2元交給物業(yè)公司。因?yàn)槲飿I(yè)公司收了這筆可觀的費(fèi)用后，常常會(huì)蒸發(fā)掉，所以，現(xiàn)在政府設(shè)立專戶，一次性繳納存在專戶里，理論上這樣好像我們的維修基金就安全了，但愿真能安全，不會(huì)再蒸發(fā)。

  查看全文↓ 2014-01-31 16:09:04

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 什么是物業(yè)維修基金
  答

  物業(yè)維修基金是小區(qū)內(nèi)部專門用來(lái)裝修改造建筑共有部分和共用設(shè)施的資金，因?yàn)檫@部分的資金屬于專項(xiàng)基金，而且歸屬于全體的業(yè)主所有，在使用之前也要經(jīng)過(guò)業(yè)主的同意，所以采用錢隨戶走的原則，即便是當(dāng)房屋已經(jīng)被出售，只要賬戶當(dāng)中的余額充足，可以不需要再交錢。維修基金和物業(yè)費(fèi)的區(qū)別是：1、繳納費(fèi)用的歸屬權(quán)不同，維修基金是在入住自己的房屋之前就需要繳納的一筆費(fèi)用，而且一般都是一次性繳納，而物業(yè)費(fèi)用則歸屬于物業(yè)公司，一般要每個(gè)季度或者是每年進(jìn)行交納。2、二者使用的流程是不太相同的，維修基金在使用的時(shí)候需要通過(guò)至少2/3以上的業(yè)主同意，而物業(yè)費(fèi)用，一般是由物業(yè)公司自行支配，使用這部分的費(fèi)用可以用來(lái)對(duì)小區(qū)進(jìn)行維護(hù)和維修。

• 問(wèn) 什么是小區(qū)物業(yè)維修基金
  答

  公共維修基金一般用于比如屋面防水、電梯大修、外墻等大規(guī)模維修，日常維修不準(zhǔn)動(dòng)用，一般質(zhì)量合格的房子幾乎15～20年都用不著。物業(yè)費(fèi)一般用于清潔衛(wèi)生費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行及維護(hù)費(fèi)用等，屬于日常維修費(fèi)用。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??公共維修基金給物業(yè)嗎？物業(yè)公共維修基金是哪些？
  答

  公共維修基金 也稱為 專項(xiàng)維修基金專項(xiàng)維修基金是指住宅物業(yè)的業(yè)主為了本物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)事項(xiàng)而繳納一定標(biāo)準(zhǔn)的錢款至專項(xiàng)帳戶，并授權(quán)業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一管理和使用的基金。專項(xiàng)維修基金由該物業(yè)內(nèi)的業(yè)主共同籌集，業(yè)主按照繳納比例享有維修基金的所有權(quán)，但使用權(quán)歸全體業(yè)主所有，單個(gè)業(yè)主不得向銀行提取自己所有的維修基金部分。維修基金與具體房屋相結(jié)合，隨房屋存在而存在、滅失而滅失，不因具體業(yè)主的變更而變化，因房屋產(chǎn)權(quán)變更成為新業(yè)主時(shí)，維修基金也應(yīng)經(jīng)舊業(yè)主更名為新業(yè)主名下。專項(xiàng)維修基金的收取比例按照購(gòu)房者從開發(fā)商處購(gòu)買房屋、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)按照總房?jī)r(jià)2%~3%的比例繳納至物業(yè)所在區(qū)房地產(chǎn)主管部門指定的商業(yè)銀行。維修基金的具體收取標(biāo)準(zhǔn)由各地房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際確定。維修基金由物業(yè)所在地的房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一監(jiān)督設(shè)立，由物業(yè)管理公司代為管理和使用。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)至房地產(chǎn)主管部門指定的商業(yè)銀行設(shè)立本物業(yè)維修基金專用帳戶，并將賬戶情況報(bào)房地產(chǎn)行政管理部門備案，該帳戶是該物業(yè)范圍內(nèi)業(yè)主繳納的全部維修基金的情況。該帳戶只能用于維修基金的存儲(chǔ)和管理，不得挪作他用。銀行同時(shí)為每位業(yè)主設(shè)立分戶帳戶，用來(lái)顯示該業(yè)主所有維修基金部分的使用和留存情況。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 物業(yè)維修基金是什么？維修基金是按什么收費(fèi)的呢？
  答

  國(guó)家頒布的《住宅專項(xiàng)維修基金管理辦法》。對(duì)您的問(wèn)題，樓上已經(jīng)說(shuō)了一部分，我把要補(bǔ)充的給您說(shuō)一下，物業(yè)維修基金的收取，法律規(guī)定是按房屋建筑的建筑成本的比例進(jìn)行交納。但在實(shí)際操作中是按購(gòu)房款的百分比收取的（這是不合理的），舉個(gè)例子：如果兩個(gè)人AB買的同一位置同一樓層同一戶型的房子，但由于買房子的時(shí)間長(zhǎng)短不一樣，A花了20萬(wàn)，B花了25萬(wàn)（成本價(jià)13萬(wàn)），按購(gòu)房款B要交納比A多的維修基金，但在物業(yè)公用共用部位和設(shè)施設(shè)備使用上AB是一樣，為什么B要比多交維修基金呢，顯然按購(gòu)房款交納維修基金是不合理的。按成本價(jià)13萬(wàn)比例交納，AB都一樣，顯然是合理的。但為什么國(guó)家為什么不制止呢？因?yàn)閲?guó)家各個(gè)地區(qū)政府要收取稅，為了增加財(cái)政收入，如果按購(gòu)房款收取，交納的稅就多，當(dāng)然收入就多，如果按成本價(jià)，明顯就少。交納維修基金是每個(gè)業(yè)主必須履行的，但繳納基金可以讓開發(fā)商代收，也可以在當(dāng)?shù)氐木S修基金辦公室交納由開發(fā)商為本小區(qū)開戶的帳戶里，如果不交房產(chǎn)證是不會(huì)給你的。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) ??公共維修基金給物業(yè)嗎？物業(yè)公共維修基金是什么？
  答

  公共維修基金 也稱為 專項(xiàng)維修基金專項(xiàng)維修基金是指住宅物業(yè)的業(yè)主為了本物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)事項(xiàng)而繳納一定標(biāo)準(zhǔn)的錢款至專項(xiàng)帳戶，并授權(quán)業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一管理和使用的基金。專項(xiàng)維修基金由該物業(yè)內(nèi)的業(yè)主共同籌集，業(yè)主按照繳納比例享有維修基金的所有權(quán)，但使用權(quán)歸全體業(yè)主所有，單個(gè)業(yè)主不得向銀行提取自己所有的維修基金部分。維修基金與具體房屋相結(jié)合，隨房屋存在而存在、滅失而滅失，不因具體業(yè)主的變更而變化，因房屋產(chǎn)權(quán)變更成為新業(yè)主時(shí)，維修基金也應(yīng)經(jīng)舊業(yè)主更名為新業(yè)主名下。專項(xiàng)維修基金的收取比例按照購(gòu)房者從開發(fā)商處購(gòu)買房屋、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)按照總房?jī)r(jià)2%~3%的比例繳納至物業(yè)所在區(qū)房地產(chǎn)主管部門指定的商業(yè)銀行。維修基金的具體收取標(biāo)準(zhǔn)由各地房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際確定。維修基金由物業(yè)所在地的房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一監(jiān)督設(shè)立，由物業(yè)管理公司代為管理和使用。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)至房地產(chǎn)主管部門指定的商業(yè)銀行設(shè)立本物業(yè)維修基金專用帳戶，并將賬戶情況報(bào)房地產(chǎn)行政管理部門備案，該帳戶是該物業(yè)范圍內(nèi)業(yè)主繳納的全部維修基金的情況。該帳戶只能用于維修基金的存儲(chǔ)和管理，不得挪作他用。銀行同時(shí)為每位業(yè)主設(shè)立分戶帳戶，用來(lái)顯示該業(yè)主所有維修基金部分的使用和留存情況。

  全部3個(gè)回答>