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• 133****9253

  雅安震后，因地震引發(fā)的一些特殊法律難題逐漸浮現(xiàn)。其中，地震房屋毀損的按揭貸款人，是否還應(yīng)履行原來(lái)的貸款合同繼續(xù)還款，成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。這包含了兩個(gè)相關(guān)問(wèn)題：一是房屋沒(méi)了，抵押權(quán)還在不在？二是房屋沒(méi)了，貸款還要不要還、怎么還？
  
  1、 地震中房子塌了，那么房貸還要不要還？
  
  因地震毀損房屋的法律事實(shí)，導(dǎo)致抵押權(quán)歸于消滅。按照《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，按揭的房子因?yàn)榈卣饸p，“皮之不存，毛將焉附”，用房子作為擔(dān)保的抵押也就隨之沒(méi)有了。但是，我國(guó)采用的是“房地分離”，地震將房子震沒(méi)了，但其土地使用權(quán)依然還在。
  
  不過(guò)，本次地震較為嚴(yán)重，不僅地面上的房子已經(jīng)倒塌，有的相應(yīng)的土地也因嚴(yán)重地質(zhì)災(zāi)害，已無(wú)法繼續(xù)使用，此時(shí)作為抵押物的土地使用權(quán)，也一同沒(méi)有了。有的地方在地震中僅是房子毀損，土地還會(huì)繼續(xù)使用，那么，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，土地使用權(quán)就變成抵押物。將來(lái)銀行可以通過(guò)拍賣(mài)、變賣(mài)或者折價(jià)的方式，保障資金回籠。
  
  但是，還款義務(wù)不能因?yàn)榉课輾p而歸于消滅。雖然房屋和土地使用權(quán)，可能因?yàn)榈卣饸p導(dǎo)致抵押無(wú)效，但是按照《合同法》規(guī)定，按揭人和銀行之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，還是應(yīng)該繼續(xù)履行的，只不過(guò)變成了沒(méi)有抵押的普通借款合同而已。
  
  所以，地震中房子塌了，房貸還是要還。
  
  2、 上了房貸險(xiǎn)，是不是就不怕地震中造成損失了？
  
  銀行可以通過(guò)實(shí)現(xiàn)貸款人因房屋毀損得到的保險(xiǎn)金、賠償金或補(bǔ)償金優(yōu)先受償。按照規(guī)定，保險(xiǎn)金、賠償金和補(bǔ)償金，將作為原來(lái)房子的“替代物”，來(lái)承擔(dān)抵押效果，這就是民法上所說(shuō)的“代位物”。
  
  值得注意的是，地震作為特殊自然災(zāi)害，一般不在保險(xiǎn)范圍之內(nèi)，所以，在地震中毀損的房子很難得到保險(xiǎn)公司的賠償，保險(xiǎn)金很難成為“替代物”。就賠償金來(lái)說(shuō)，因?yàn)榈卣饘儆诓豢煽沽?，除了政府公益性補(bǔ)償和社會(huì)救助外，并不存在對(duì)房屋毀損賠償?shù)闹黧w。但是，如果房屋倒塌的原因是因?yàn)榉孔淤|(zhì)量不過(guò)關(guān)，按照規(guī)定，房屋建造、設(shè)計(jì)和管理者應(yīng)該承擔(dān)對(duì)此的賠償責(zé)任，這部分賠償金屬于“替代物”的范圍。
  
  必須強(qiáng)調(diào)的是，對(duì)于國(guó)家給予災(zāi)民的撫恤金，性質(zhì)上是基于撫恤性質(zhì)，在法律上具有強(qiáng)烈的“人身性”，就不屬于“替代物”，不能被銀行作為抵押物。同樣，國(guó)家和社會(huì)援建的公益性住房，也不能成為按揭貸款的“替代物”。
  
  3、 延伸閱讀：汶川地震后，我國(guó)是如何處理震區(qū)房貸問(wèn)題的？
  
  答：特殊時(shí)期，特殊處理。汶川地震后，針對(duì)震區(qū)借款人貸款償還困難的問(wèn)題，銀監(jiān)會(huì)曾發(fā)布了《認(rèn)真做好汶川大地震造成的銀行業(yè)呆賬核銷(xiāo)工作 努力減輕受災(zāi)地區(qū)人民群眾的債務(wù)負(fù)擔(dān)》一文，要求各銀行對(duì)于借款人因地震造成巨大損失且不能獲得保險(xiǎn)補(bǔ)償，或者以保險(xiǎn)賠償、擔(dān)保追償后仍不能償還的債務(wù)，應(yīng)認(rèn)定為呆賬并及時(shí)予以核銷(xiāo)。

  查看全文↓ 2014-01-23 12:05:43
• 141****5225

  我覺(jué)得,應(yīng)該可以的,因?yàn)槲覀兌季璧缅X(qián)了,然后沒(méi)做好政府也會(huì)讓我們老百姓說(shuō)的。他們也不會(huì)想讓社會(huì)有評(píng)論的

  查看全文↓ 2014-01-22 09:15:53
• 155****3254

  如果是危房,立即拆除。(國(guó)家按照毀壞的程度進(jìn)行補(bǔ)償與精神補(bǔ)償)(重建之后,房屋所有權(quán)仍是原來(lái)房子主人)

  查看全文↓ 2014-01-21 20:54:00
• 157****5088

  樓主你好，如果人在房子沒(méi)了，則根據(jù)《合同法》等法律規(guī)定和借款人與貸款銀行簽訂的房屋按揭貸款合同約定，借款人仍有義務(wù)清償尚未償還的貸款本息。
  因?yàn)橘J款是銀行和借款人之間的關(guān)系，房子是抵押物，是補(bǔ)充。因此，房子沒(méi)了，也不能以此為理由來(lái)停止月供。人死了房產(chǎn)還在，則根據(jù)《繼承法》的有關(guān)規(guī)定，該房產(chǎn)列入該人的遺產(chǎn)，首先由繼承人用該人遺產(chǎn)清償該人的生前債務(wù)(當(dāng)然包括房屋按揭貸款等債務(wù))，但清償債務(wù)以該人遺產(chǎn)實(shí)際價(jià)值為限，“父?jìng)舆€”在法律上沒(méi)有依據(jù)，當(dāng)然對(duì)超過(guò)遺產(chǎn)實(shí)際價(jià)值部分的債務(wù)，繼承人自愿償還的，法律也不禁止。
  具體的你可以百度搜下浙江建筑招聘網(wǎng)——職場(chǎng)資訊——法律維權(quán)——《地震房子倒塌是否還要還房貸》。希望對(duì)你有幫助，望采納，謝謝。

  查看全文↓ 2014-01-21 09:21:08
• 146****3270

  銀監(jiān)會(huì)針對(duì)災(zāi)后個(gè)貸、銀行卡透支款的處理下發(fā)緊急通知，要求各家銀行減輕災(zāi)區(qū)群眾債務(wù)負(fù)擔(dān)，將借款人無(wú)法償還的欠款作呆賬處理予以核銷(xiāo)，原則上不再追究。

  查看全文↓ 2014-01-20 21:52:59

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 地震后房屋倒塌房貸還要不要還？
  答

  天津本地人的話想對(duì)簡(jiǎn)單點(diǎn)只需提供收入證明征信報(bào)告就可以外地人提供一年以上的社?；蛲甓愂杖胱C明征信報(bào)告等當(dāng)然身份證戶(hù)口本都是必不可少的

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• 問(wèn) 地震房屋倒塌，房貸還要還嗎？
  答

  房屋只是抵押物，抵押物不存在了，銀行是有權(quán)利對(duì)借款人的債務(wù)進(jìn)行追討的

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• 問(wèn) ?? 四川契稅怎么算?
  答

  購(gòu)買(mǎi)商品房需要繳納契稅，稅率是3%，以家庭首次購(gòu)買(mǎi)144平米以下的普通住宅可以減免。 一、普通住宅： 1、首次購(gòu)房90平米以下：總價(jià)*1%， 2、首次購(gòu)房90-144平米(套內(nèi)120)：總價(jià)*1.5% 3、144平米(套內(nèi)120)以上或非普通住宅或二套房以上：總價(jià)*3%、 二、商業(yè)房或公司產(chǎn)權(quán)：總價(jià)*3% 三、2014年5月起，取消農(nóng)業(yè)戶(hù)口首購(gòu)90平米以下住房全免契稅政策。

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• 問(wèn) 四川省雅安市房屋契稅需要交納多少？？？？
  答

  二手房轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)費(fèi)用 賣(mài)主應(yīng)繳費(fèi)用 一、交易手續(xù)費(fèi)：自今年3月1日起，交易手續(xù)費(fèi)由原來(lái)按套計(jì)算變?yōu)榘疵科椒矫子?jì)算，5元／平方米，賣(mài)主承擔(dān)50％費(fèi)用。 二、合同印花稅：按照房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的成交金額的0．05％繳納，賣(mài)主承擔(dān)50％。 三、契稅：契稅繳納按照房屋實(shí)際成交金額的0．75％計(jì)算，由買(mǎi)賣(mài)雙方約定由何方承擔(dān)，在實(shí)際操作過(guò)程中一般由買(mǎi)家承擔(dān)。 四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)（中介費(fèi)）：按房屋成交價(jià)格總額的0．5～2．5％計(jì)收，買(mǎi)賣(mài)雙方收費(fèi)總和不得超過(guò)成交價(jià)格的3％。 五、過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)：50元／套。六、轉(zhuǎn)產(chǎn)費(fèi)：如果房屋是使用權(quán)房，則必須轉(zhuǎn)成產(chǎn)權(quán)房才能進(jìn)行交易，所有費(fèi)用由上家獨(dú)自承擔(dān)。轉(zhuǎn)產(chǎn)費(fèi)一般由房屋所在物業(yè)管理所核定，根據(jù)房屋朝向、房齡、業(yè)主工齡等因素進(jìn)行評(píng)定。具體見(jiàn)本報(bào)2002年3月5日A3《今年公有住房出售五項(xiàng)規(guī)定》。 買(mǎi)主應(yīng)繳費(fèi)用 一、交易手續(xù)費(fèi)：以5元／平方米計(jì)算，按照房屋面積大小繳費(fèi)，買(mǎi)主承擔(dān)總費(fèi)用的50％。 二、合同印花稅：按照房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的成交金額的0．05％繳納，買(mǎi)主承擔(dān)50％。 三、契稅：契稅按照房屋實(shí)際成交金額的0．75％計(jì)算繳納，由買(mǎi)賣(mài)雙方約定由何方承擔(dān)，在實(shí)際操作過(guò)程中一般由買(mǎi)家承擔(dān)。 四、權(quán)證印花稅：5元／本。五、登記費(fèi)：如果房屋屬于個(gè)人產(chǎn)權(quán)，100元／件；如果房屋屬于其他產(chǎn)權(quán)，200元／件。 六、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)（中介費(fèi)）：按房屋成交價(jià)格總額的0．5～2．5％計(jì)付，買(mǎi)賣(mài)雙方付費(fèi)總和不超過(guò)成交價(jià)格的3％。 七、過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)：50元／套。八、維修基金：根據(jù)賣(mài)家實(shí)際用掉的維修基金數(shù)目補(bǔ)交給對(duì)方。 買(mǎi)主應(yīng)繳其他相關(guān)費(fèi)用 在房地產(chǎn)交易過(guò)程中，如果牽扯到房屋評(píng)估、咨詢(xún)等還要收取相關(guān)費(fèi)用，具體如下： 1、評(píng)估費(fèi)：計(jì)費(fèi)采取差額定率累進(jìn)法收取。 2、房地產(chǎn)咨詢(xún)費(fèi)：按服務(wù)形式分口頭咨詢(xún)費(fèi)和書(shū)面咨詢(xún)費(fèi)兩種?？陬^咨詢(xún)費(fèi)，按服務(wù)所需時(shí)間結(jié)合咨詢(xún)?nèi)藛T專(zhuān)業(yè)技術(shù)等級(jí)由雙方協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。書(shū)面咨詢(xún)費(fèi)，按咨詢(xún)報(bào)告的技術(shù)難度、工作繁簡(jiǎn)結(jié)合標(biāo)的額大小計(jì)收。普通的，每份收費(fèi)300～1000元，復(fù)雜的可適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但不得超過(guò)咨詢(xún)標(biāo)的額的0．5％。此項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，屬指導(dǎo)性參考價(jià)格。 二手房買(mǎi)賣(mài)舉例說(shuō)明 李先生出售一套位于天潼路的兩室一廳，建筑面積80平方米。**終，與王小姐達(dá)成協(xié)議，房屋以30萬(wàn)元成交。李先生和王小姐在房屋交易過(guò)程中，所需繳納的費(fèi)用如下： 李先生: 交易手續(xù)費(fèi)＝5元／平方米×80平方米÷2＝200元合同印花稅＝30萬(wàn)元×0．05％÷2＝75元房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)＝30萬(wàn)元×（0．5～2．5％）＝1500～7500元過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)＝50元總計(jì)＝200＋75＋50＋（1500～7500）＝1825～7825元 王小姐： 交易手續(xù)費(fèi)＝5元／平方米×80平方米÷2＝200元合同印花稅＝30萬(wàn)元×0．05％÷2＝75元房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)＝30萬(wàn)元×（0．5～2．5％）＝1500～7500元過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)＝50元權(quán)證印花稅＝5元登記費(fèi)＝100元總計(jì)＝200＋75＋50＋5＋100＋（1500～7500）＝1930～7930元

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• 問(wèn) 四川樓市有什么**新動(dòng)態(tài) 四川如何解決樓市庫(kù)存
  答

  2015年12月14日，中共中央政治局會(huì)議提出，要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿(mǎn)足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。 四川省財(cái)政廳會(huì)同國(guó)土資源廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等部門(mén)目前制訂試點(diǎn)方案，運(yùn)用政府和社會(huì)資本合作(即PPP)模式，著力構(gòu)建“企業(yè)建房、居民租房、政府補(bǔ)貼、社會(huì)管理”的新型公租房投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理新機(jī)制，努力提升公租房資源配置效率，改善公租房管理服務(wù)質(zhì)量。 四川庫(kù)存7900萬(wàn)平方米 一年可消化完 2015年12月初，四川省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，四川的房地產(chǎn)總體上是正常的。截至目前，今年四川房地產(chǎn)業(yè)已完成銷(xiāo)售面積5850萬(wàn)平方米，較去年增長(zhǎng)了6%，相對(duì)應(yīng)的，是去年全年銷(xiāo)售較前年下降了2.4%。因此縱向比較，今年四川全省的房屋銷(xiāo)售呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)?！澳壳八拇ǚ课輲?kù)存面積是7900萬(wàn)平方米，可銷(xiāo)售12.6個(gè)月，也就是一年左右可以消化完庫(kù)存。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)，過(guò)去房地產(chǎn)銷(xiāo)售**火爆時(shí)期，四川的房屋長(zhǎng)期控制在9—11個(gè)月的庫(kù)存周期。 資金緊張 成都有房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“跑路” 按照建設(shè)公租房方案規(guī)定，政府自建自管項(xiàng)目，政府收購(gòu)的符合公租房條件的存量商品住房項(xiàng)目，符合公租房條件且手續(xù)完備、債務(wù)清晰的停工未完工程項(xiàng)目，以企業(yè)為主建設(shè)管理的公租房項(xiàng)目，均可采用PPP模式投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理。要求市縣政府對(duì)PPP模式公租房項(xiàng)目運(yùn)作、服務(wù)質(zhì)量和資金使用效率等進(jìn)行全過(guò)程監(jiān)管和綜合考核評(píng)價(jià)，把握確定服務(wù)價(jià)格和項(xiàng)目收益指標(biāo)，加強(qiáng)成本監(jiān)審、考核評(píng)估、價(jià)格調(diào)整審核，引入第三方進(jìn)行社會(huì)評(píng)價(jià)等。 有開(kāi)發(fā)商認(rèn)為：政府推出PPP模式，對(duì)一些資金比較緊張的企業(yè)來(lái)說(shuō)絕對(duì)是一件好事情。今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力較大，成都樓市甚至出現(xiàn)了一些樓盤(pán)由于資金緊張，開(kāi)發(fā)商“跑路”的現(xiàn)象，這不僅給城市帶來(lái)了“垃圾”，同時(shí)又讓一些購(gòu)房者損失慘重，而這個(gè)政策執(zhí)行之后，將對(duì)社會(huì)穩(wěn)定會(huì)起到很好的作用。 疑問(wèn)：政府補(bǔ)貼多少?何時(shí)補(bǔ)？ 開(kāi)發(fā)商們普遍關(guān)心的問(wèn)題：政府補(bǔ)貼是多少?何時(shí)補(bǔ)發(fā)到位?補(bǔ)貼時(shí)間是多久?社會(huì)管理模式是什么?建房的企業(yè)如何參與?有開(kāi)發(fā)商表示，這些問(wèn)題都沒(méi)有明確，他們公司目前不會(huì)考慮這種投資方式的。如果參與做這樣一個(gè)項(xiàng)目的話，中間所涉及的環(huán)節(jié)太多，很多時(shí)候建設(shè)企業(yè)無(wú)法把控進(jìn)度，企業(yè)反而會(huì)承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)，政府補(bǔ)貼能否一次到位?是這種模式能否成功的關(guān)鍵。 知識(shí)鏈接： 什么是公租房？ 公租房全程公共租賃住房，是指由國(guó)家提供政策支持，各種社會(huì)主體通過(guò)新建或者其他方式籌集房源、專(zhuān)門(mén)面向中低收入群體出租的保障性住房，是一個(gè)國(guó)家住房保障體系的重要組成部分。公共租賃住房不是歸個(gè)人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場(chǎng)價(jià)或者承租者承受起的價(jià)格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。 成都申請(qǐng)公租房條件： 可參考成都市城鄉(xiāng)房管局官網(wǎng)關(guān)于《成都市中心城區(qū)公共租賃住房申請(qǐng)指南》的相關(guān)規(guī)定。 成都市公共租賃住房的保障對(duì)象為中等及中等以下收入家庭、新就業(yè)職工、外來(lái)務(wù)工人員。家庭年收入10萬(wàn)元以下（含10萬(wàn)元）或個(gè)人年收入5萬(wàn)元以下（含5萬(wàn)元），申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)的家庭成員在中心城區(qū)無(wú)城鎮(zhèn)自有產(chǎn)權(quán)住房且未承租公房，并符合下列相應(yīng)條件之一的，可申請(qǐng)成都市公共租賃住房： 1、申請(qǐng)人為中等及中等以下收入家庭的，家庭人口應(yīng)當(dāng)2人及以上，主申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)具有中心城區(qū)城鎮(zhèn)戶(hù)口。單身居民申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)年滿(mǎn)35周歲。 2、申請(qǐng)人為新就業(yè)職工的，應(yīng)當(dāng)具有中心城區(qū)城鎮(zhèn)戶(hù)口，在中心城區(qū)工作并與用人單位簽訂勞動(dòng)（聘用）合同。 3、申請(qǐng)人為外來(lái)務(wù)工人員的，應(yīng)當(dāng)具有本市非中心城區(qū)城鎮(zhèn)戶(hù)口或持有成都市居住證，主申請(qǐng)人在中心城區(qū)工作，與用人單位簽訂勞動(dòng)（聘用）合同并交納城鎮(zhèn)職工社會(huì)保險(xiǎn)。 成都申請(qǐng)公租房材料： 所需的申請(qǐng)材料包括家庭成員戶(hù)口簿、身份證、婚姻證明（未婚的提供未婚承諾）原件及復(fù)印件、所在單位出具的收入證明原件（無(wú)工作人員提供收入承諾）、與用人單位簽訂的勞動(dòng)（聘用）合同原件及復(fù)印件、城鎮(zhèn)職工社會(huì)保險(xiǎn)證明原件。