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• 144****3106

  第
  一、要解聘或者更換物業(yè)既可以通過(guò)業(yè)委會(huì)，也可以通過(guò)業(yè)主自身的多數(shù)決定。 第
  二、根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法第76條的規(guī)定，半數(shù)以上業(yè)主同意可以解聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 第
  三、對(duì)于半數(shù)以上業(yè)主通過(guò)的解聘或者選聘物業(yè)決議，原物業(yè)公司拒絕退出的，可以通過(guò)法院要求其強(qiáng)令退出。

  查看全文↓ 2013-07-22 10:28:03

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 物業(yè)要怎么更換呢？流程是什么?。?/a>
  答

  第一、要解聘或者更換物業(yè)既可以通過(guò)業(yè)委會(huì)，也可以通過(guò)業(yè)主自身的多數(shù)決定。 第二、根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法第76條的規(guī)定，半數(shù)以上業(yè)主同意可以解聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 第三、對(duì)于半數(shù)以上業(yè)主通過(guò)的解聘或者選聘物業(yè)決議，原物業(yè)公司拒絕退出的，可以通過(guò)法院要求其強(qiáng)令退出。

• 問(wèn) ?? 業(yè)委會(huì)更換物業(yè)流程是什么樣的呢？
  答

  首先要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。（更換物業(yè)公司必須由全體業(yè)主共同決定，同意的人數(shù)要雙過(guò)半（總面積、總?cè)藬?shù)））。 制定物業(yè)管理招標(biāo)書(shū)，并通知目前負(fù)責(zé)管理的物業(yè)公司重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 邀標(biāo)或公開(kāi)招標(biāo)，評(píng)標(biāo)、答辯，以選出中標(biāo)企業(yè) 將招標(biāo)結(jié)果送居委會(huì)和房管局（住建委）物業(yè)科及小區(qū)辦備案 通知前物業(yè)公司交接事宜 通知小區(qū)辦、居委會(huì)，配合新老物業(yè)公司進(jìn)行檔案、資料的交接，審計(jì)物業(yè)管理賬目，做財(cái)務(wù)交接、設(shè)備交接等。 新物業(yè)開(kāi)始工作，老物業(yè)離場(chǎng)。 根據(jù)我國(guó)物權(quán)法第七十六條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定： （一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員； （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人； （五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。 決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

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• 問(wèn) ?? 如何更換寫(xiě)字樓物業(yè)？流程是怎么樣的呢？
  答

  寫(xiě)字樓的物業(yè)管理服務(wù)是物業(yè)管理公司為所有使用者提供的公共服務(wù)。服務(wù)費(fèi)均已包含在各業(yè)主及租戶(hù)交納的物業(yè)管理費(fèi)中。那么寫(xiě)字樓的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)包括哪些方面的內(nèi)容呢？一、房屋維修管理服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1.房屋外立面完好、整潔、無(wú)臟損和妨礙市容觀(guān)瞻現(xiàn)象，外裝修色彩、材料協(xié)調(diào)一致，風(fēng)格統(tǒng)一。2.房屋主體、結(jié)構(gòu)完好，建筑質(zhì)量合格率98%以上3.提供全面物業(yè)保養(yǎng)管理，進(jìn)行預(yù)防性維修，有效維護(hù)及提高物業(yè)及其配套設(shè)施的使用年限，降低管理成本。4.房屋維修若涉及建筑主體結(jié)構(gòu)、設(shè)備主系統(tǒng)、大廈整體形象或涉及公共安全，必須有完整的開(kāi)工報(bào)告、計(jì)劃工程時(shí)限、工程預(yù)算書(shū)和工作記錄，履行安全技術(shù)交底手續(xù)和工程質(zhì)量驗(yàn)收手續(xù)，有完整的竣工報(bào)告和完善的保修制度，有工程資料存檔備查。5.房屋緊急維修當(dāng)時(shí)通知即刻維修，其它維修2小時(shí)內(nèi)完成。維修及時(shí)率達(dá)98%，合格率達(dá)100%，險(xiǎn)情排除及時(shí)率達(dá)100%，并有詳細(xì)維修記錄。6.房屋門(mén)牌號(hào)碼清楚并公示于明顯位臵，設(shè)有引路方向平面圖及標(biāo)志。7.房屋檔案、資料管理完善，有清晰的目錄可供查閱并有專(zhuān)人負(fù)責(zé)管理。二、公用設(shè)備管理服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1.公用設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，設(shè)備臺(tái)帳記錄清晰明確，管理完善，可以保證隨時(shí)查閱。2.各專(zhuān)業(yè)、工種有嚴(yán)格的操作規(guī)程，技術(shù)人員、維修操作人員經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，特種專(zhuān)業(yè)持證上崗，符合上崗要求。3.設(shè)備良好，運(yùn)行正常，有詳盡的設(shè)備運(yùn)行記錄。有專(zhuān)門(mén)的保養(yǎng)檢修制度，無(wú)事故隱患。4.電力供應(yīng)若無(wú)特別情況，須24小時(shí)保障足夠供應(yīng)，電壓波動(dòng)在國(guó)家允許范圍內(nèi)。5. 生活用水(高壓水泵、水池及相關(guān)設(shè)施、設(shè)備)有嚴(yán)密的管理措施及相應(yīng)的消毒措施，有衛(wèi)生許可證和操作人員健康許可證，水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。6.保證電梯正常運(yùn)行，電梯轎廂清潔衛(wèi)生，通風(fēng)、照明良好。緊急按紐及對(duì)講設(shè)備正常。電梯內(nèi)有明顯操作指示、禁煙指示及其它輔助指示標(biāo)志。7. 電梯有專(zhuān)業(yè)人員維修保養(yǎng)，安全運(yùn)行和維修養(yǎng)護(hù)規(guī)章制度健全，運(yùn)行養(yǎng)護(hù)有記錄。按國(guó)家規(guī)定定期檢測(cè)。8. 集中供暖按國(guó)家規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行。運(yùn)行期間遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，保證運(yùn)行正常，并有運(yùn)行記錄。

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• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)更換物業(yè)流程是怎樣的
  答

  發(fā)起籌備，成立籌備組首先更換物業(yè)公司不是一個(gè)人的事情，也不是一家人的事情，而是一個(gè)小區(qū)的事情，當(dāng)一個(gè)人話(huà)語(yǔ)權(quán)很小的時(shí)候，我們就應(yīng)該組織一群人，那么話(huà)語(yǔ)權(quán)就高了。發(fā)起籌備需要征集5%以上的業(yè)主簽名，成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)即可。向接到辦事處發(fā)出協(xié)助申請(qǐng)?jiān)谝黄貐^(qū)里，管理一個(gè)個(gè)小區(qū)的政府機(jī)構(gòu)叫做——街道辦事處，當(dāng)你們需要更換物業(yè)公司的時(shí)候，這不是一件小事，因?yàn)檫@涉及到業(yè)主和物業(yè)公司的事情。因此為了獲得權(quán)力**大化，應(yīng)該找街道辦事處的人來(lái)協(xié)助你們合理調(diào)配。畢竟保障我們權(quán)益的還有《物權(quán)法》等直接找開(kāi)發(fā)商協(xié)商一般情況來(lái)說(shuō)，物業(yè)公司都是開(kāi)發(fā)商直接認(rèn)證的，就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司雖然沒(méi)有直接溝通（交房之后），但開(kāi)發(fā)商決定了哪家物業(yè)公司來(lái)獲得小區(qū)物業(yè)服務(wù)權(quán)力。因此可以直接找開(kāi)發(fā)商協(xié)商，是否可以更換物業(yè)公司，如果不行我們?cè)僮咂渌窂?。小區(qū)業(yè)主組織投票當(dāng)成立了籌備組的時(shí)候，就需要這些人去聯(lián)系小區(qū)的每家每戶(hù)的人了。然后組織小區(qū)業(yè)主投票，讓人人參與，當(dāng)公開(kāi)投票結(jié)果達(dá)到了65%以上的時(shí)候，就可以進(jìn)行換小區(qū)物業(yè)公司的申訴了，因?yàn)檫@是代表小區(qū)業(yè)主的意見(jiàn)，是人民的聲音。找律師進(jìn)行處理正所謂，我們處于依法治國(guó)的時(shí)代里，當(dāng)很多民事問(wèn)題不能通過(guò)我們自身解決的時(shí)候，就可以找律師進(jìn)行解決了。建議小區(qū)業(yè)主們可以找熟悉物權(quán)法方面的律師，這樣打起官司來(lái)比較順利而且方便。對(duì)于各位業(yè)主來(lái)說(shuō)也比較省事，而且律師費(fèi)可以大家互相平攤，比較經(jīng)濟(jì)。與小區(qū)物業(yè)公司直接交涉，以和為貴其實(shí)很多問(wèn)題，特別是物業(yè)服務(wù)方面的問(wèn)題，都是物業(yè)公司做的細(xì)節(jié)不太到位，而引起業(yè)主的不滿(mǎn)，中國(guó)講究以和為貴。其實(shí)可以的話(huà)，建議大家還是幾個(gè)業(yè)主代表坐下來(lái)平心靜氣的談?wù)劊麄兯霈F(xiàn)的問(wèn)題，和需要改進(jìn)的地方，大家互相幫助才能共同進(jìn)步嘛。

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• 問(wèn) ??業(yè)委會(huì)更換物業(yè)流程
  答

  　　業(yè)委會(huì)更換物業(yè)的流程一共有六個(gè)步驟。第一，更換物業(yè)的所選擇的理由要有充分的法律依據(jù)。第二，如果要更換掉物業(yè)，需要2/3的業(yè)主同意。第三，更換物業(yè)之前應(yīng)該和原來(lái)的物業(yè)協(xié)商解除合同。第四，去居委會(huì)申請(qǐng)更換物業(yè)。第五，去解除物業(yè)公司所簽訂的物業(yè)合同。第六，通過(guò)招標(biāo)的方式聘請(qǐng)新物業(yè)?！　∥飿I(yè)公司其實(shí)就是由小區(qū)內(nèi)所有的業(yè)主所聘請(qǐng)的一個(gè)專(zhuān)業(yè)的小區(qū)管家，它還是受業(yè)主委托來(lái)來(lái)幫助業(yè)主實(shí)施對(duì)于管理小區(qū)，維護(hù)小區(qū)里的衛(wèi)生、安全等事項(xiàng)的服務(wù)機(jī)構(gòu)。如果物業(yè)公司的服務(wù)不盡如人意，比如說(shuō)，出現(xiàn)隨意抬高物業(yè)費(fèi)，或者侵吞公共區(qū)域的收益，未買(mǎi)車(chē)位就不能進(jìn)入小區(qū)等的霸王條款，這時(shí)候撤銷(xiāo)物業(yè)公司就很有必要了，這樣還能維護(hù)整個(gè)小區(qū)業(yè)主的利益不受到侵害。