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• 134****3339

  “司法解釋”第十八條之規(guī)定，“由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人在商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限內(nèi)未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
  合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
  ”

  查看全文↓ 2013-07-17 17:51:37
• 146****2549

  據(jù)**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，只有因“商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人”或者“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”，導(dǎo)致買受人無法取得房屋的才能要求解除商品房買賣合同。
  因此不存在解除合同的法定理由。

  查看全文↓ 2013-07-17 17:47:37

相關(guān)問題

• 問 開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證 逾期時(shí)間點(diǎn)確定
  答

  答：逾期時(shí)間點(diǎn)的確定取決于開發(fā)商與政府間的具體協(xié)議，一般情況下，開發(fā)商有義務(wù)在項(xiàng)目竣工后的一定時(shí)間內(nèi)辦理房產(chǎn)證，如果在規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒有辦理房產(chǎn)證，則屬于逾期辦理。

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• 問 ??逾期不交房能退房嗎？開發(fā)商逾期交房能否申請(qǐng)退房？？
  答

  一、合同法中關(guān)于開發(fā)商逾期交房的規(guī)定1、購(gòu)房人的合同解除權(quán)1）、購(gòu)房人如欲解除合同，應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行催告。2）、經(jīng)催告后過了三個(gè)月，開發(fā)商仍然沒有交房的，購(gòu)房者取得合同解除權(quán)。就是說購(gòu)房者解除合同的條件是第1開發(fā)商延遲交房;第2經(jīng)過催告;第三催告后滿三個(gè)月仍未交房。3）、購(gòu)房者合同解除權(quán)的有效期是從催告日起三個(gè)月后開始，一年后結(jié)束，即解除權(quán)的有效期為一年。在此一年內(nèi)都可以隨時(shí)通知開發(fā)商解除合同，超過一年期限，則永遠(yuǎn)性地喪失了解除權(quán)(當(dāng)然以其它理由如嚴(yán)重質(zhì)量問題而解除合同的除外)。并且，如果在購(gòu)房者取得解除權(quán)后，開發(fā)商有催告購(gòu)房者行使解除權(quán)的，則解除權(quán)的有效期縮短為三個(gè)月。鑒于以上的規(guī)定，在開發(fā)商延遲交房時(shí)，不管購(gòu)房者是不是真的準(zhǔn)備解除合同，都應(yīng)當(dāng)在開發(fā)商延遲交房后立即發(fā)函催告，一是在開發(fā)商遲遲不能交付房屋時(shí)采取的一個(gè)應(yīng)對(duì)舉措;二是催告后可解除合同對(duì)開發(fā)商也是一種壓力。催告較好以快遞等可保留憑證的方式進(jìn)行。在沒有催告的情況下，開發(fā)商長(zhǎng)期拖延，是否可以解除合同?依合同法和司法解釋的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是不可以的，催告是解除合同的前提條件。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;延期不行使的，解除權(quán)消滅。2、購(gòu)房者要求支付違約金或者賠償損失出賣人延期交付房屋的，應(yīng)當(dāng)支付違約金或者賠償損失。當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。合同既約定違約金又約定了賠償損失的，不能同時(shí)適用，可擇一較高者適用。違約金或賠償損失基本都是對(duì)違約造成一方損失的補(bǔ)償，解除合同后，一方仍然會(huì)存在損失，至少會(huì)發(fā)生購(gòu)房款利息的損失，該損失應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償，因此解除合同和違約賠償可以同時(shí)主張。二、開發(fā)商逾期交房應(yīng)理性對(duì)待1、首先要確認(rèn)開發(fā)商入住條件入住是普通公眾常用的概念,通常理解為房屋具備能夠滿足居住和使用的條件,如水、電、媒氣等能夠正常提供。若是合同約定將入住作為交付條件,則入住就成為判斷交付條件是否具備的標(biāo)準(zhǔn)。2、審查開發(fā)商是否辦理了綜合驗(yàn)收備案證明有部分開發(fā)商為避免承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任,在房屋尚未達(dá)到入住條件時(shí)便通知購(gòu)房者入住,俗稱強(qiáng)交房。那么購(gòu)房者應(yīng)審查開發(fā)商是否辦理了綜合驗(yàn)收備案證明(即竣工驗(yàn)收備案表)等材料。因此,應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商出示商品房綜合驗(yàn)收備案證明并提供《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》等材料。否則購(gòu)房人有權(quán)拒絕收房，出現(xiàn)的后果應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。3、不可抗力導(dǎo)致延期不能全免責(zé)開發(fā)商因?yàn)椴豢煽沽Σ荒苋缙诮环康模_發(fā)商無條件全部免責(zé)。如開發(fā)商延期交房確屬不可抗力事件造成,根據(jù)具體情況逾期交房責(zé)任部分或全部免除。4、購(gòu)房者需要保留的證據(jù)材料

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• 問 ??辦好房產(chǎn)證還能退房嗎？辦了房產(chǎn)證還能向開發(fā)商退房嗎?
  答

  辦了房產(chǎn)證后，物業(yè)是屬于你的了，如樓上所說，沒有重大問題，都不可能退了，或者可以把物業(yè)賣出去。

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• 問 開發(fā)商逾期不辦理房產(chǎn)證怎么處理呢？
  答

  一、可在商品房買賣合同中，對(duì)于逾期辦理房產(chǎn)證約定違約金。 我國(guó)合同法規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況，向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。大多數(shù)開發(fā)商都是使用國(guó)家工商總局和建設(shè)部監(jiān)制的合同，其中有一條是關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定，購(gòu)房者即可要求退房也可以不要求退房，但都可以對(duì)逾期不辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的約定違約責(zé)任，在約定這一條款時(shí)購(gòu)房者可以與開發(fā)商約定已付房款百分之多少的損失，如果開發(fā)商沒有按照合同約定辦理產(chǎn)權(quán)登記，購(gòu)房者可以依據(jù)約定要求賠償損失。2二、要慎重與開發(fā)商簽訂合同補(bǔ)充協(xié)議。 在我們接觸的很多案件中，開發(fā)商在合同上對(duì)于辦理房產(chǎn)證的時(shí)間是符合法律規(guī)定的，但在與購(gòu)房者人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，延長(zhǎng)了辦證時(shí)間有的延長(zhǎng)達(dá)數(shù)年，經(jīng)當(dāng)事人講，他們與開發(fā)商訂立合同時(shí)候，合同補(bǔ)充協(xié)議就在合同后面，購(gòu)房者在訂立合同時(shí)讓他們一起簽字，甚至直到發(fā)生爭(zhēng)議拿出售房合同給律師看，才發(fā)現(xiàn)還有個(gè)補(bǔ)充協(xié)議。所以當(dāng)購(gòu)房者在訂立合同及合同補(bǔ)充協(xié)議的時(shí)候一定要慎重。3三、有時(shí)候有違約金的約定不如不約定。 根據(jù)我國(guó)合同法相關(guān)規(guī)定，約定了違約金一般只能按照約定的違約金的數(shù)額，向開發(fā)商主張違約金。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)出現(xiàn)逾期交房且購(gòu)房者的損失過大，需要增加違約金時(shí)，一般需要購(gòu)房者提供相關(guān)證據(jù)證明自己的損失，但是根據(jù)我們辦理的類似案件，購(gòu)房者一般無法證明自己還有其他損失，這種損失只能在購(gòu)房者需要出售沒有房本的房屋時(shí)才能得以體現(xiàn)，此房的銷售價(jià)格與同等地段有房本的同類房屋銷售價(jià)格的差價(jià)，是自己的損失?？墒沁@種損失證明起來還需要作評(píng)估，操作起來很麻煩。如果購(gòu)房者與開發(fā)商沒有約定違約金，根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任……合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，大約是9%左右。所以有時(shí)候在合同約定違約金過少還不如不約定。

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• 問 ??辦好房產(chǎn)證還能退房嗎？要是辦了房產(chǎn)證還能向開發(fā)商退房嗎?
  答

  如果沒有如下情形，無法主張退房了。法律依據(jù) 《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》　第十二條 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

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