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  一、城市房地產(chǎn)管理法、商品房銷售(預售)管理辦法等法律法規(guī)規(guī)定，預售商品房必須取得《商品房預售許可證》，禁止無證預售。開發(fā)商未取得《商品房預售許可證》時，通常以“內(nèi)部認購”、“內(nèi)部預售”方式變相銷售，購買無此證的商品房行為屬法律禁止。
  二、買房人預購商品房的行為不能得到法律充分保護。一方面，因開發(fā)商預售行為違法，故買房人只能向開發(fā)商要求返還預付款和賠償損失，當開發(fā)商沒有財產(chǎn)時，買房人的合法權益難以保障。另一方面，當開發(fā)商取得《商品房預售許可證》以后，將買房人的預購商品房與第三人訂立預售合同并登記備案，買房人主張該預購商品房權利也難以保障。
  三、開發(fā)商售樓廣告承諾內(nèi)容未經(jīng)批準，可能構成虛假宣傳，買房人付款后，待訂立正式預售合同時可能要進行重大變更，買房人合法權益難以保障。 可見，買房人不論是支付部分房款還是全部房款，只要是在未取得《商品房預售許可證》情況下進行“內(nèi)部認購”、“內(nèi)部預售”，均不能受到法律保護。

  查看全文↓ 2013-07-11 14:48:58

相關問題

• 問 沒有預售證的房子敢買嗎？有哪些風險？
  答

  施工進度沒有達到規(guī)定要求就銷售的風險這種情況下，開發(fā)商往往采取所謂內(nèi)部認購的方式銷售，即先收取一定的認購金，等獲得商品房銷售許可證后再與購房者簽訂商品房買賣合同。對于這種情況，建房是合法的，但賣房不合法，須待施工進展到規(guī)定程度，取得商品房銷售許可證時才能銷售。相對于現(xiàn)房而言，期房的風險本身就很大，而提前銷售，風險又在期房的基礎上大大增加了。而有的項目尚未開工甚至尚未完成拆遷就開始銷售，風險就更不用說了。如果您確實要購買的話，則對開發(fā)商的資信審查尤為重要。

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• 問 ??房子沒有預售證可以買嗎?沒有預售證會有哪些風險?
  答

  下面我們就來分析一下購買無證房的風險：(一)土地性質(zhì)不合法的風險在集體土地上所建房屋，又未辦理土地征用手續(xù)，即所謂的“鄉(xiāng)產(chǎn)權”房。這種情況下賣房不合法，因為國家明確規(guī)定不能在集體土地上進行商品房開發(fā)。但建房是否合法須視其規(guī)劃手續(xù)是否齊全來判斷。(二)土地使用權不合法的風險在城近郊區(qū)，有的樓盤已具備入住條件，也有規(guī)劃、施工手續(xù)，卻未辦理商品房銷售許可證，究其原因，大半出在土地上，即尚未辦理國有土地使用權出讓手續(xù)，因而不能按正常手續(xù)進行銷售。對于這種情況，建房本身合法，但賣房不合法，開發(fā)商須交納國有土地使用權出讓金，獲得國有土地使用權證書后，才能辦理商品房銷售許可證進行銷售。(三)工程建設手續(xù)不合法的風險有的項目，規(guī)劃、施工手續(xù)有瑕疵，沒有規(guī)劃證和施工證，即是違法建筑。這種情況下，建房就不合法，當然賣房也是非法的。如果不能補辦工程建設手續(xù)，則面臨的后果是**嚴重的，即有被拆除的風險。如僅僅是建設手續(xù)的問題，有時交了罰款后也能補辦手續(xù)，從而使其合法化;但如嚴重違背了城市規(guī)劃，被拆除也并非沒有可能，偶爾也會出現(xiàn)。實際操作中與有關主管部門的執(zhí)法力度也有關系。這種情況，購房者**應小心，一般不要購買。(四)施工進度沒有達到規(guī)定要求就銷售的風險這種情況下，開發(fā)商往往采取所謂內(nèi)部認購的方式銷售，即先收取一定的認購金，等獲得商品房銷售許可證后再與購房者簽訂商品房買賣合同。對于這種情況，建房是合法的，但賣房不合法，須待施工進展到規(guī)定程度，取得商品房銷售許可證時才能銷售。相對于現(xiàn)房而言，期房的風險本身就很大，而提前銷售，風險又在期房的基礎上大大增加了。而有的項目尚未開工甚至尚未完成拆遷就開始銷售，風險就更不用說了。如果您確實要購買的話，則對開發(fā)商的資信審查尤為重要。

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• 問 購買沒有預售證的房子,交30%的房款存在哪些風險?
  答

  沒有正式合同的買賣行為，是不受國家保護的，有可能**款會被侵吞，樓盤如果手續(xù)不齊全，會無限延期，導致資金被占用。

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• 問 ??沒有預售許可證的房子能買嗎?購買沒有預售證的房子有什么風險?
  答

  建議不要購買沒有取得商品房預售許可證的房子，以免自己的合法權益受到侵害依據(jù)中華人民共和國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條：商品房預售應當符合下列條件：一已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；二持有建設工程規(guī)劃許可證；三按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；四向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。國務院令第248號《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十三條：一、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；二、持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；三、按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金 達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度 和竣工交付日期；四、已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。建設部令第131號《城市商品房預售管理辦法》第六條：商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

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• 問 東莞哪些項目獲得預售證 沒有預售證的房子可以買嗎
  答

  據(jù)東莞搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，上周東莞共有8個項目新獲14個預售證，其中保利林語花園二區(qū)獲得3個預售證，金色悅府、虎門萬科城、金地山湖城（二期）、樟城華庭各獲得2個預售證，居益花園、虎門萬達廣場、信鴻瀾岸花園各獲得1個預售證。想買這幾個項目的網(wǎng)友們可以放心購買了。 很多網(wǎng)友心目中會有一個疑問——沒有有商品房預售許可證的房子到底能不能買嗎?在實踐中，存在大量的購買無商品房預售許可證期房的購房者。但是，由于沒有商品房預售許可證的房子存在巨大的風險，所以購房者**好不要買沒有商品預售許可證的房子。具體有哪些風險呢，就聽小編一一道來。 （一）土地性質(zhì)不合法的風險 在集體土地上所建房屋，又未辦理土地征用手續(xù)，即所謂的“鄉(xiāng)產(chǎn)權”房。這種情況下賣房不合法，因為國家明確規(guī)定不能在集體土地上進行商品房開發(fā)。但建房是否合法須視其規(guī)劃手續(xù)是否齊全來判斷。 （二）土地使用權不合法的風險 在城近郊區(qū)，有的樓盤已具備入住條件，也有規(guī)劃、施工手續(xù)，卻未辦理商品房銷售許可證，究其原因，大半出在土地上，即尚未辦理國有土地使用權出讓手續(xù)，因而不能按正常手續(xù)進行銷售。對于這種情況，建房本身合法，但賣房不合法，開發(fā)商須交納國有土地使用權出讓金，獲得國有土地使用權證書后，才能辦理商品房銷售許可證進行銷售。 （三）工程建設手續(xù)不合法的風險 有的項目，規(guī)劃、施工手續(xù)有瑕疵，沒有規(guī)劃證和施工證，即是違法建筑。這種情況下，建房就不合法，當然賣房也是非法的。如果不能補辦工程建設手續(xù)，則面臨的后果是**嚴重的，即有被拆除的風險。如僅僅是建設手續(xù)的問題，有時交了罰款后也能補辦手續(xù)，從而使其合法化;但如嚴重違背了城市規(guī)劃，被拆除也并非沒有可能，偶爾也會出現(xiàn)。實際操作中與有關主管部門的執(zhí)法力度也有關系。這種情況，購房者**應小心，一般不要購買。 （四）施工進度沒有達到規(guī)定要求就銷售的風險 這種情況下，開發(fā)商往往采取所謂內(nèi)部認購的方式銷售，即先收取一定的認購金，等獲得商品房銷售許可證后再與購房者簽訂商品房買賣合同。對于這種情況，建房是合法的，但賣房不合法，須待施工進展到規(guī)定程度，取得商品房銷售許可證時才能銷售。相對于現(xiàn)房而言，期房的風險本身就很大，而提前銷售，風險又在期房的基礎上大大增加了。而有的項目尚未開工甚至尚未完成拆遷就開始銷售，風險就更不用說了。如果您確實要購買的話，則對開發(fā)商的資信審查尤為重要。