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  《民法通則》明確規(guī)定：他人損害的，不承擔(dān)民事責(zé)任?！币坏┭悠诮环?，開發(fā)商多以“不可抗力”為由推卸責(zé)任。為防止這方面的損失，購房人在簽約時(shí)，一定要對涉及到不可抗力的有關(guān)條款給予高度重視，購房合同示范文本中延期交房的免責(zé)條款有兩條：一是“人力不可抗拒的自然災(zāi)害”；
   二是“施工中遇到異常困難或重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決”。從實(shí)際發(fā)生的商品房買賣糾紛來看，因“施工中遇到異常困難或重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決”問題產(chǎn)生的糾紛較多。

  查看全文↓ 2013-05-10 16:24:41

相關(guān)問題

• 問 開發(fā)商延期交房，不可抗力的問題，指的是哪些？
  答

  如施工中遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決、合同訂立后政府頒布的法規(guī)和原來不同、施工配套的批準(zhǔn)和安裝的延誤等都認(rèn)定為不可抗力。

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• 問 購房合同中標(biāo)明的“不可抗力”指的是什么？該如何理解“不可抗力”的法律意思？
  答

  購房合同中免責(zé)事由的“不可抗力”，一定要是符合法律明確規(guī)定的，不能憑自己的主觀臆想去推定，否則是要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的。在現(xiàn)行房地產(chǎn)交易中，發(fā)展商通常將以下事項(xiàng)列為不可抗力條款下的免責(zé)事項(xiàng)：1、施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決；2、市政配套的批準(zhǔn)與安裝的延誤。其實(shí)，發(fā)展商所述的這兩種情況，依據(jù)法律的規(guī)定都不具備不可抗力的三個(gè)必備條件，即并非為不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。簡單地分析一下，在施工中遇到的困難和技術(shù)問題是開發(fā)商在建造房屋之前就可以預(yù)見的，即使是不能克服的，那也是開發(fā)商在建造房屋過程中自己所需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，而不能將此風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購房者。同樣，市政配套的批準(zhǔn)與安裝具有一定的程序性，開發(fā)商在**初總體規(guī)劃時(shí)就應(yīng)當(dāng)可以預(yù)見批準(zhǔn)與安裝的期限，如果確實(shí)是政府行為而導(dǎo)致延誤的，那也是開發(fā)商在開發(fā)房產(chǎn)過程中可以預(yù)見和可能要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，而不能將此風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購房者。

• 問 在購房合同中“不可抗力”指的是什么？
  答

  不可抗力是一種人們不能預(yù)見、不可避免、不能克服的自然、社會現(xiàn)象客觀情況。社會現(xiàn)象則包括但不限于戰(zhàn)爭、市政工程建設(shè)和其它政府政策。國家原因也應(yīng)當(dāng)具備三個(gè)條件：（１）不可預(yù)見性；（２）不可避免并不能克服；（３）原因的國家性，即產(chǎn)生這一事件的原因來自國家依法行使行政或司法權(quán)力，而不是由于當(dāng)事人過錯(cuò)、第三人過錯(cuò)或自然現(xiàn)象。綜上，屬不可抗力，可行使抗辯權(quán)。很多開發(fā)商延期交房將原因歸咎于不可抗力，但廣大業(yè)主一定要了解延期交房的具體原因是什么，如果不是因?yàn)閼?zhàn)爭、疫情、國家政權(quán)更迭、自然災(zāi)害等都不屬于不可抗力。

• 問 房屋買賣中哪些事件是不能包含在不可抗力之中的？
  答

  (1)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化、市場價(jià)格波動，如金融風(fēng)暴。 (2)甲方不能及時(shí)采購本合同中所列建材、設(shè)備或同類、同級的產(chǎn)品的； (3)市政配套工程不能與房屋同步建設(shè)、同時(shí)竣工交付的； (4)該建設(shè)工地附近有重大施工、該房屋建設(shè)不得不停止的； (5)其他不列入免責(zé)范圍的事項(xiàng)。如停電、雨雪。

• 問 房屋買賣中如果真的遇到不可抗力的情況，應(yīng)該要怎么做呢？
  答

  對方當(dāng)事人接到發(fā)生不可抗力的通知后，應(yīng)立即采取適當(dāng)?shù)拇胧┍苊饣驕p小損失，同時(shí)，對已經(jīng)發(fā)生或可能發(fā)生的損失做出評估，以便合同雙方當(dāng)事人采取繼續(xù)履行合同、變更合同還是解除合同的應(yīng)變措施。