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  該解釋第十八條規(guī)定的 “由于出賣人的原因” 指的是什么呢?這就是前面所述的開發(fā)商沒有履行協(xié)助辦證的義務(wù)，即開發(fā)商沒有在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門，或者沒有在房屋竣工后的3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，沒有取得該項(xiàng)目的大產(chǎn)權(quán)。
  非開發(fā)商原因造成逾期辦理產(chǎn)權(quán)證書，則開發(fā)商不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，主要包括以下情況：第一，由于行政機(jī)關(guān)的過錯(cuò)造成的。
  行政機(jī)關(guān)在履行行政管理職責(zé)時(shí)，由于其行政不作為或者違法作為，導(dǎo)致開發(fā)商不能如期辦理產(chǎn)權(quán)證書。例如：《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二十六條規(guī)定：“登記機(jī)關(guān)自受理登記申請(qǐng)之日起7日內(nèi)應(yīng)當(dāng)決定是否予以登記，對(duì)暫緩登記、不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面通知權(quán)利人(申請(qǐng)人)。
  ”第二十七條規(guī)定：“登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)權(quán)利人(申請(qǐng)人)的申請(qǐng)進(jìn)行審查。凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記應(yīng)當(dāng)在受理登記后的30日內(nèi)核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書;
  注銷登記應(yīng)當(dāng)在受理登記后的15日內(nèi)核準(zhǔn)注銷，并注銷房屋權(quán)屬證書?！比绲怯洐C(jī)關(guān)未依法履行登記職責(zé)，則應(yīng)當(dāng)有登記機(jī)關(guān)承擔(dān)行政責(zé)任，開發(fā)商由此免責(zé)。第二，由于不可抗力造成的。不可抗力，法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀事實(shí)，如自然災(zāi)害，社會(huì)異常事件等。
  第三，由于購(gòu)房者自己的過錯(cuò)造成的。如購(gòu)房者沒有按照約定支付辦理產(chǎn)權(quán)證書的費(fèi)用，沒有提供證明文件等。

  查看全文↓ 2013-05-08 17:20:44

相關(guān)問題

• 問 逾期辦理房產(chǎn)證需要承擔(dān)責(zé)任嗎？開發(fā)商房產(chǎn)證一拖再拖的
  答

  自2003年6月1日起施行的《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》出臺(tái)后，對(duì)商品房買賣中出賣人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的義務(wù)和期限作出了十分具體的規(guī)定，該解釋第18條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。”同時(shí)，該解釋對(duì)于出賣人遲延辦理產(chǎn)權(quán)證，買受人可依此解除合同的法律后果予以明確規(guī)定，第十九條：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”

• 問 開發(fā)商逾期交房，什么情況下要承擔(dān)違約責(zé)任，什么情況下不用承擔(dān)違約責(zé)任？
  答

  開發(fā)商逾期交房，首先要看開發(fā)商是否存在免責(zé)事由，即開發(fā)商是否遇到合同約定的免責(zé)事由。如果開發(fā)商逾期交房是因?yàn)榘l(fā)生了合同約定的免責(zé)事由，并及時(shí)履行了告知義務(wù)，則開發(fā)商可以不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。但如果開發(fā)商沒有在合同約定的期限內(nèi)將發(fā)生了約定的免責(zé)事由告知購(gòu)房者，開發(fā)商仍要承擔(dān)逾期違約責(zé)任。

• 問 開發(fā)商在什么情況下需要辦理《拆遷許可證》，什么情況下不需要辦理《拆遷許可證》，
  答

  您好，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》頒布后，就不需要辦理拆遷許可證了。第三十五條本條例自公布之日起施行。2001年6月13日國(guó)務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷。

• 問 業(yè)主車被盜怎么辦，物管在什么情況下應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？
  答

  業(yè)主的人身或財(cái)產(chǎn)受到侵害,在什么情況下物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任呢?首先,業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)簽訂的“物業(yè)服務(wù)合同”約定了相應(yīng)的安保條款;其次,物業(yè)管理企業(yè)違反了約定的安保條款;**后,業(yè)主的損害后果與物業(yè)管理企業(yè)的違約行為存在因果關(guān)系。一般情況下,具備了這三個(gè)要件,當(dāng)業(yè)主遭受損害時(shí),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。否則,物業(yè)管理企業(yè)就不承擔(dān)責(zé)任。但是,現(xiàn)實(shí)生活中的情況是相當(dāng)復(fù)雜的,不同的“物業(yè)服務(wù)合同”約定的保安服務(wù)內(nèi)容也是不一樣的,而且物業(yè)管理企業(yè)的保安人員也的確不可能時(shí)刻保護(hù)到每一個(gè)業(yè)主的人身和家庭內(nèi)的財(cái)產(chǎn)安全。為此,物業(yè)管理企業(yè)的安保義務(wù),如若沒有特殊約定,應(yīng)為一般意義上的安全防范義務(wù)。你可以比照以下案例看你的問題如何解決。案例1 物業(yè)公司賠償損失50% 交了物業(yè)管理費(fèi),摩托車在住宅小區(qū)內(nèi)丟失,誰(shuí)該為丟失的車輛負(fù)責(zé)?近期,中山市中級(jí)人民法院對(duì)石岐區(qū)東明花園業(yè)主17輛摩托車被盜一案作出了終審判決:如果沒有特殊的約定,物業(yè)管理公司和業(yè)主之間簽訂的是應(yīng)該一般的物業(yè)管理合同,而不是保管合同,摩托車丟失雙方都有責(zé)任,本著公平的原則,綜合考慮多方因素,物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主作適當(dāng)賠償。 案例2不進(jìn)停車場(chǎng)丟車誰(shuí)賠償?物業(yè)公司承擔(dān)7成責(zé)任 車主將車開進(jìn)云X花園小區(qū),并接受了保安開具的“出入憑條”,但他沒有把車停在停車場(chǎng),反而隨便停在了小區(qū)的路上,結(jié)果車不翼而飛。在這種情況下,雙方的保管合同到底是否成立呢?誰(shuí)應(yīng)該對(duì)車輛的丟失承擔(dān)責(zé)任呢?日前,廣州白云區(qū)法院就審結(jié)了這樣一起案件。法庭認(rèn)定雙方都有責(zé)任,因此根據(jù)責(zé)任之輕重,判決物業(yè)公司承擔(dān)7成責(zé)任,車主自擔(dān)3成責(zé)任。到蓬萊信息港網(wǎng)站查看回答詳情>>

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• 問 開發(fā)商逾期辦房產(chǎn)證，應(yīng)該承擔(dān)什么責(zé)任？
  答

  按房屋買賣合同的約定和法律規(guī)定向人民法院起訴，要求協(xié)助辦理房產(chǎn)證并且賠償損失或者承擔(dān)違約責(zé)任

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