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• 146****3912

  查冊(cè)要知道房改房有沒(méi)有正規(guī)的房產(chǎn)證，能否正常出售，查冊(cè)是一個(gè)必要手段。據(jù)了解，所謂“查冊(cè)”，就是以房地產(chǎn)的地址、地號(hào)、房地產(chǎn)證登記案號(hào)、房地產(chǎn)證號(hào)之中的任一條件為索引，來(lái)查證房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況。通過(guò)查冊(cè)，買(mǎi)家可以獲取房地產(chǎn)的權(quán)屬人、面積、結(jié)構(gòu)、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書(shū)面證明材料。
  補(bǔ)地價(jià)很多想買(mǎi)房改房的人，都是看中它位于市區(qū)而價(jià)錢(qián)便宜。可放盤(pán)價(jià)看合適了，**后付錢(qián)卻可能多出來(lái)一筆。梁文耀說(shuō)，這多出來(lái)的一筆往往就是“補(bǔ)地價(jià)”的錢(qián)。由于土地原先價(jià)值和現(xiàn)在價(jià)值存在差額，以前這部分差額由單位承擔(dān)，現(xiàn)在業(yè)主要出售，則必須到房管局補(bǔ)足差額才能成交，而房管局之后會(huì)將資金劃撥回單位。需要提醒的是，和商品房不同，房改房的房產(chǎn)證上無(wú)論有沒(méi)有寫(xiě)明70年產(chǎn)權(quán)，賣(mài)房時(shí)都必須按房管局系統(tǒng)出示的評(píng)估價(jià)補(bǔ)上1%的地價(jià)，除非房產(chǎn)證上注明了“已征收土地使用權(quán)出讓金”。而就目前情況看，很多房改房的業(yè)主都是實(shí)收，即所有稅費(fèi)由買(mǎi)家支付，包括補(bǔ)地價(jià)的錢(qián)，因此，看樓時(shí)買(mǎi)家就要多個(gè)心眼，了解清楚放盤(pán)價(jià)是不是實(shí)收的費(fèi)用，否則很可能空歡喜一場(chǎng)，**后為了成交不得不忍痛“割肉”。
  
  補(bǔ)分?jǐn)偤统杀緝r(jià)在房改房的房產(chǎn)證上，還有一欄是“有沒(méi)有補(bǔ)分?jǐn)偂?。業(yè)主若購(gòu)買(mǎi)了分?jǐn)偯娣e，則這一欄會(huì)注明“已補(bǔ)分?jǐn)偂辈⑸w章。而梁文耀表示，不少房改房都沒(méi)有補(bǔ)分?jǐn)?，按?guī)定，對(duì)未補(bǔ)分?jǐn)偟姆扛姆浚D(zhuǎn)手他人時(shí)必須要由業(yè)主補(bǔ)分?jǐn)偛趴衫^續(xù)交易。而這筆費(fèi)用**后經(jīng)常落在買(mǎi)家的身上，因此，買(mǎi)家要事先了解清楚，做到心中有數(shù)。另外，房產(chǎn)證上有沒(méi)有寫(xiě)“按成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)”，也一定不能忽視。梁文耀說(shuō)，以前市民購(gòu)買(mǎi)房改房有兩種付款形式：一是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，二是成本價(jià)。標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)房比成本價(jià)購(gòu)房低，這種房改房上市出售，業(yè)主按規(guī)定需將增值額的20%交回原產(chǎn)權(quán)單位，即在房管局補(bǔ)交成本價(jià)。這是一筆很大的費(fèi)用，就算業(yè)主支付了，**后也往往會(huì)由買(mǎi)家承擔(dān)，對(duì)此要引起注意。
  
  交付房款房子不是普通的商品，尤其在市區(qū)，動(dòng)輒就要花掉上百萬(wàn)甚至幾百萬(wàn)元，這么多的錢(qián)給出去會(huì)不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)不少人都心有惴惴然。梁文耀表示，如何付款應(yīng)在合同上寫(xiě)清楚，按合同辦事，一般不會(huì)有太大的問(wèn)題。但不可以交由中介代收房款。買(mǎi)家現(xiàn)金付款后要索取收款收據(jù)等證明，若選擇銀行劃賬，也應(yīng)把匯款或轉(zhuǎn)賬的流水單或相關(guān)證明保存好，以備不時(shí)之需。

  查看全文↓ 2013-05-02 15:26:12

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 買(mǎi)賣(mài)房改房需要注意的事項(xiàng)有哪些？
  答

  第一、要驗(yàn)證原產(chǎn)權(quán)人是否有產(chǎn)權(quán)證，房改房的產(chǎn)權(quán)證是否可靠，是否被用于抵押、典當(dāng)?shù)?，這可以通過(guò)房管部門(mén)查驗(yàn)便一目了然。假如有人以種種借口解釋拿不出產(chǎn)權(quán)證正本而只能給復(fù)印件，那就要提高警惕了，以防上當(dāng)受騙。在查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證時(shí)，還要注意產(chǎn)權(quán)證上的名字，房主與賣(mài)房人是否同一個(gè)人?若不是同一個(gè)人，則必須搞清他們之間是什么關(guān)系?這種關(guān)系是否可靠?特別是，產(chǎn)權(quán)證的產(chǎn)權(quán)分配比例必須明確，如標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房出讓時(shí)存在按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成的問(wèn)題，此外，有的房改房系夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)，購(gòu)買(mǎi)時(shí)必須了解清楚，以免引起不必要的糾紛?！　〉诙匆?guī)定，房改房在同等價(jià)格條件下，原產(chǎn)權(quán)單位擁有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因此，房改房上市交易必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位的同意方可進(jìn)行轉(zhuǎn)賣(mài)。同時(shí)還要明確是否與原產(chǎn)權(quán)單位確認(rèn)利益分配辦法。如標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房出讓時(shí)存在按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成的問(wèn)題。需要特別指出的是，軍產(chǎn)、院產(chǎn)、校產(chǎn)的公房一般與本單位的辦公場(chǎng)所在一個(gè)大院里，這些單位一般被列為特殊單位，有些可能不宜有外人入住，這種公房在單位沒(méi)有同意之前，不可能取得上市資格。購(gòu)房者應(yīng)對(duì)此進(jìn)行必要的查詢，明辨真假?！　〉谌?，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)證的準(zhǔn)確面積。應(yīng)該了解的內(nèi)容包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積。產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是有關(guān)部門(mén)勘驗(yàn)過(guò)的建筑面積。確認(rèn)所購(gòu)房屋是否有私建私搭部分，如系房東私自搭建，屬違章建筑，并不受到法律保護(hù)。

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• 問(wèn) 購(gòu)“房改房”，買(mǎi)家注意事項(xiàng)有哪些？
  答

  購(gòu)“房改房”，買(mǎi)家注意事項(xiàng)有以下幾點(diǎn)：注意事項(xiàng)一：查冊(cè)，補(bǔ)地價(jià)補(bǔ)分?jǐn)偤统杀緝r(jià)交付房款所謂“查冊(cè)”，就是以房地產(chǎn)的地址、地號(hào)、房地產(chǎn)證登記案號(hào)、房地產(chǎn)證號(hào)之中的任一條件為索引，來(lái)查證房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況。通過(guò)查冊(cè)，買(mǎi)家可以獲取房地產(chǎn)的權(quán)屬人、面積、結(jié)構(gòu)、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書(shū)面證明材料。（中介都有幫忙辦理查冊(cè)業(yè)務(wù)，請(qǐng)業(yè)主提供相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)資料，并免費(fèi)將查冊(cè)結(jié)果給買(mǎi)家看。若買(mǎi)家需要將查冊(cè)結(jié)果拿走，通常需要支付查冊(cè)費(fèi)用。）注意事項(xiàng)二：補(bǔ)地價(jià)　需要提醒的是，和商品房不同，房改房的房產(chǎn)證上無(wú)論有沒(méi)有寫(xiě)明70年產(chǎn)權(quán)，賣(mài)房時(shí)都必須按房管局系統(tǒng)出示的評(píng)估價(jià)補(bǔ)上1%的地價(jià)，除非房產(chǎn)證上注明了“已征收土地使用權(quán)出讓金”。而就目前情況看，很多房改房的業(yè)主都是實(shí)收，即所有稅費(fèi)由買(mǎi)家支付，包括補(bǔ)地價(jià)的錢(qián)，因此，看樓時(shí)買(mǎi)家就要多個(gè)心眼，了解清楚放盤(pán)價(jià)是不是實(shí)收的費(fèi)用，否則很可能空歡喜一場(chǎng)，**后為了成交不得不忍痛“割肉”。注意事項(xiàng)三：補(bǔ)分?jǐn)偤统杀緝r(jià)房產(chǎn)證上有沒(méi)有寫(xiě)“按成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)”，也一定不能忽視。以前市民購(gòu)買(mǎi)房改房有兩種付款形式：一是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，二是成本價(jià)。標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)房比成本價(jià)購(gòu)房低，這種房改房上市出售，業(yè)主按規(guī)定需將增值額的20%交回原產(chǎn)權(quán)單位，即在房管局補(bǔ)交成本價(jià)。這是一筆很大的費(fèi)用，就算業(yè)主支付了，**后也往往會(huì)由買(mǎi)家承擔(dān)，對(duì)此要引起注意。注意事項(xiàng)四：交付房款“房改房”不是普通的商品，尤其在市區(qū)，動(dòng)輒就要花掉上百萬(wàn)甚至幾百萬(wàn)元，這么多的錢(qián)給出去會(huì)不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)不少人都心有惴惴然。建議，如何付款應(yīng)在合同上寫(xiě)清楚，按合同辦事，一般不會(huì)有太大的問(wèn)題。但不可以交由中介代收房款。買(mǎi)家現(xiàn)金付款后要索取收款收據(jù)等證明，若選擇銀行劃賬，也應(yīng)把匯款或轉(zhuǎn)賬的流水單或相關(guān)證明保存好，以備不時(shí)之需。

• 問(wèn) 買(mǎi)房改房注意事項(xiàng),買(mǎi)房改房需要注意哪些常見(jiàn)問(wèn)題?
  答

  買(mǎi)新房注意事項(xiàng):1、事先審查開(kāi)發(fā)商的預(yù)售許可證通常情況下，如果開(kāi)發(fā)商有房屋的預(yù)售許可證，也會(huì)有相關(guān)的規(guī)劃許可證、土地使用證等等。所以購(gòu)房者在買(mǎi)新房之前**好審查開(kāi)發(fā)商的預(yù)售許可證，并且是審查原件，以防復(fù)印件作假。2、按照合法程序和標(biāo)準(zhǔn)簽訂合同購(gòu)房者應(yīng)該按照標(biāo)準(zhǔn)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并按照文本中所列條款逐條逐項(xiàng)填寫(xiě)，不要隨意去簽訂開(kāi)發(fā)商自己定的《定購(gòu)協(xié)議書(shū)》。因?yàn)檫@并非購(gòu)房的必經(jīng)程序，這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平等的，對(duì)自己尤其不利。3、簽訂合同，事先約定交房時(shí)限因?yàn)楦鞣N原因，導(dǎo)致交房延期現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，為了避免開(kāi)發(fā)商在預(yù)售合同上大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期等，并使用一些模糊的語(yǔ)言。購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房日具體確定到“某年某月某日”，并寫(xiě)明如果開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房應(yīng)該承擔(dān)哪些責(zé)任。4、考慮不能貸款的情況現(xiàn)在人買(mǎi)房一般都需要向銀行貸款，但可能會(huì)出現(xiàn)部分購(gòu)房者會(huì)因?yàn)檎餍呕蛘咂渌麊?wèn)題造成銀行拒貸的情況，所以購(gòu)房者一定要在購(gòu)房合同中和開(kāi)發(fā)商約定清楚，如果購(gòu)房者因貸款被拒而導(dǎo)致無(wú)法買(mǎi)房，開(kāi)發(fā)商要如數(shù)退還購(gòu)房者所繳納的定金和其他款項(xiàng)。如果購(gòu)房合同中無(wú)約定，購(gòu)房者個(gè)人不僅定金要不回來(lái)，可能還要承擔(dān)違約責(zé)任。5、確認(rèn)各項(xiàng)費(fèi)用的支出問(wèn)題交房時(shí)，購(gòu)房者大多都還要支出一部分款項(xiàng)，比如說(shuō)契稅、公共維修基金、印花稅、物業(yè)費(fèi)等等。除此之外還可能有一些小的支出費(fèi)用，為了避免以后和開(kāi)發(fā)商發(fā)生糾紛，**好事先確定這部分費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)。6、標(biāo)清房?jī)r(jià)以及計(jì)價(jià)方式在購(gòu)房合同中，房子的的單價(jià)和總價(jià)通常會(huì)有標(biāo)注，但是**好把房?jī)r(jià)的計(jì)價(jià)方式一并標(biāo)明。事先確認(rèn)好房?jī)r(jià)和計(jì)價(jià)方式，雙方都不能輕易更改，這是對(duì)購(gòu)房者權(quán)益的保障。7、不要被廣告迷惑很多項(xiàng)目在宣傳時(shí)，為了吸引更多的購(gòu)房者，都會(huì)夸大項(xiàng)目的各種優(yōu)點(diǎn)，甚至?xí)摌?gòu)還沒(méi)有建成的周邊配套，這些事實(shí)上可能還違反了廣告法規(guī)定。購(gòu)房者如果不確定開(kāi)發(fā)商廣告內(nèi)容的真實(shí)性，可以要求開(kāi)發(fā)商將廣告內(nèi)容附在合同的補(bǔ)充協(xié)議中，以保障自身的購(gòu)房權(quán)益。8、注意房屋質(zhì)量問(wèn)題購(gòu)房者一定要仔細(xì)看一下《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》的內(nèi)容，**好也可以作為合同的附件，確認(rèn)無(wú)誤后再與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房協(xié)議，并且對(duì)房屋質(zhì)量方面的問(wèn)題（墻體表面裂縫、地面平整度、廚房、衛(wèi)生間防水情況等等）進(jìn)行明確的約定。9、明確雙方違約責(zé)任一般來(lái)說(shuō)購(gòu)房者容易出現(xiàn)違約的地方就是延期交款，但是開(kāi)發(fā)商卻可能會(huì)在很多方面出現(xiàn)違約，比如說(shuō)一房多賣(mài)、房產(chǎn)證無(wú)法按時(shí)辦理等等，為了避免這樣的情況發(fā)生，雙方**好在合同中就約定好雙方的違約責(zé)任，規(guī)范雙方行為。

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• 問(wèn) ??房改房能買(mǎi)嗎?購(gòu)買(mǎi)房改房需要注意哪些事項(xiàng)?
  答

  一，房改房，是指于1994年國(guó)務(wù)院發(fā)文實(shí)行的城鎮(zhèn)住房制度改革的產(chǎn)物，是我國(guó)城鎮(zhèn)住房由從前的單位分配轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)過(guò)渡政策，現(xiàn)如今又可以叫做已購(gòu)公有住房。已購(gòu)公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的已建公有住房。按照成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的，房屋所有權(quán)歸職工個(gè)人所有，按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個(gè)人所有。二，房改房是國(guó)家對(duì)職工工資中沒(méi)有包含住房消費(fèi)資金的一種補(bǔ)償，是住房制度向住房商品化過(guò)渡的形式，它的價(jià)格不由市場(chǎng)供求關(guān)系決定，而是由政府根據(jù)實(shí)現(xiàn)住房簡(jiǎn)單再生產(chǎn)和建立具有社會(huì)保障性的住房供給體系的原則決定，是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)出售。三，各地的房改房出售政策也不盡相同。拿北京舉例：房改房都有一份原始購(gòu)房協(xié)議，協(xié)議明確了是否可以出售的問(wèn)題。不管是成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)，還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)、優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買(mǎi)的，出售時(shí)要向國(guó)家補(bǔ)交土地出讓金。城六區(qū)是15.6元乘以建筑面積，郊區(qū)縣是12.9元乘以建筑面積。還有的房改房，單位和職工各占一部分房屋份額，出售時(shí)要征得單位同意，并支付單位所占房屋份額的出售所得款。四，央產(chǎn)房是特殊的房改房，必須征得當(dāng)?shù)匮氘a(chǎn)房上市辦公室同意才能出售。除了取得央產(chǎn)房上市審批表以外，還需到物業(yè)開(kāi)具物業(yè)供暖結(jié)清證明才能出售。

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• 問(wèn) ??房改房可以買(mǎi)賣(mài)嗎?購(gòu)買(mǎi)房改房的時(shí)候需要注意什么?
  答

  購(gòu)買(mǎi)房改房注意事項(xiàng)：1、了解產(chǎn)權(quán)可靠性2、確認(rèn)登記的面積、使用期限3、清楚房屋背景與周邊環(huán)境4、確定房?jī)r(jià)的合理性5、慎重辦理交易過(guò)戶手續(xù)6、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶須報(bào)經(jīng)房屋土地管理部門(mén)辦理完畢才算是完成過(guò)戶手續(xù)，有關(guān)代理行(中介方)、律師、公證的保證或口頭協(xié)議都不算已完成交易過(guò)程。對(duì)買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)完成后房屋產(chǎn)權(quán)才真正屬于購(gòu)買(mǎi)方，在此之前，賣(mài)方隨時(shí)可能毀約。

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