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• 158****1750

  是（1)按市場價格購買的住房以《房屋產(chǎn)權(quán)證》上記載的日期和《契稅完稅證》的填發(fā)日期，按“孰先”原則確認。　　　　(2)按房改政策購買的住房以《房屋產(chǎn)權(quán)證》上記載的日期、《公有住房購買契約》的簽定日期和付款收據(jù)時間，按“孰先”原則確認?！　　　?3)繼承或直系親屬贈予取得的住房，購房時間可以從原產(chǎn)權(quán)人購房時間連續(xù)計算?！　　　?4)非直系親屬贈予取得的住房。購房時間從受贈產(chǎn)權(quán)時間開始計算。

  查看全文↓ 2013-02-28 18:17:52

相關(guān)問題

• 問 ??房屋買賣中確認對方違約該怎么追究責(zé)任？
  答

  一、購房合同違約責(zé)任怎么確定　　對于商品房買賣合同糾紛中違約責(zé)任如何確定，是出現(xiàn)此種爭議后必須解決的問題。但是由于商品房買賣合同大多屬于格式格式，對于違約責(zé)任的承擔(dān)方式約定相對比較明確，一旦出現(xiàn)約定不明的情況，我們也可以根據(jù)《商品房買賣解釋》的有關(guān)規(guī)定確定有關(guān)損失的計算方法?！渡唐贩抠I賣解釋》第17條規(guī)定：商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期間有關(guān)主管部門公布或有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定?！渡唐贩抠I賣解釋》第18條第2款規(guī)定：由于出賣人的原因，買受人在規(guī)定期限內(nèi)未能取得房屋所有權(quán)證書的，除當事人有特殊原因外，出賣人應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任;如果商品房買賣合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行銀行規(guī)定的金融機構(gòu)記收逾期貸款利息的標準計算。另外，在《商品房買賣解釋》對某些違約承擔(dān)違約責(zé)任的計算則另有規(guī)定，具體包括：1、出賣人惡意違約。具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款以及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。這顯然是針對先賣后抵、一房數(shù)賣的行為所作出的懲罰性規(guī)定。2、出賣人存在欺詐行為。出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款以及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證嗎的事實或提供虛假商品房預(yù)售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。在治理同樣適用懲罰性賠償。二、購房合同違約金如何計算如果購房合同對違約金的計算方法有約定則從約定。對于購房合同沒有約定違約金或者損失賠償計算方法如下：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。依據(jù)《合同法》第114條的規(guī)定：當事人可以約定一方違約時應(yīng)當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。在此特別提醒采取按揭付款方式的購房者，為了彌補損失，在進行仲裁或訴訟的時候，發(fā)現(xiàn)利息損失超過合同約定的違約金后應(yīng)及時提出，以維護自己的合法權(quán)益。

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• 問 房屋買賣合同被確認無效怎么辦？確認房屋買賣合同無效是確認之訴嗎？
  答

  一、從實務(wù)的角度看合同具有相對性，合同雙方當事人之外的人可以稱之為第三人。第三人要想主張合同無效，有兩種途徑:1、非訴訟途徑。即直接告知房屋買賣雙方，你們的合同是無效的，你們應(yīng)當按照《合同法》第五十八條(合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任)的規(guī)定返還財產(chǎn)，賠償損失等。但是，這基本不會起什么實際效果。2、訴訟途徑。即通過一個訴訟程序來請法院確認房屋買賣合同的效力(我們所說的第三人可否主張房屋買賣合同無效一般也就是指第三人可否訴請確認房屋買賣合同無效)。但是，走訴訟途徑就必然涉及到一個問題，即法院是否受理的問題(不要誤解所謂的立案登記制)。《民事訴訟法》第一百一十九條規(guī)定:“起訴必須符合下列條件:(一)原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織;(二)有明確的被告;(三)有具體的訴訟請求和事實、理由;(四)屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。” 即原告要與本案直接利害關(guān)系才具備起訴的資格。具體到本文所討論的問題就是第三人要與房屋買賣合同的效力的確認有直接的利害關(guān)系，如合同能被確認無效與第三人要有直接利害關(guān)系(如標的房屋是賣房人由第三人處購得，第三人和賣房人之間的房屋買賣合同已被確認無效，如果賣房人和買房人之間的房屋買賣合同能夠被確認無效，第三人即可取得標的房屋的所有權(quán))。即第三人要與房屋買賣合同效力的確認有直接利害關(guān)系才可以訴請確認合同無效。

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• 問 一般房屋交易的過程中購房時間如何確認？
  答

  (1)按市場價格購買的住房以《房屋產(chǎn)權(quán)證》上記載的日期和《契稅完稅證》的填發(fā)日期，按“孰先”原則確認。(2)按房改政策購買的住房以《房屋產(chǎn)權(quán)證》上記載的日期、《公有住房購買契約》的簽定日期和付款收據(jù)時間，按“孰先”原則確認。(3)繼承或直系親屬贈予取得的住房，購房時間可以從原產(chǎn)權(quán)人購房時間連續(xù)計算。(4)非直系親屬贈予取得的住房。購房時間從受贈產(chǎn)權(quán)時間開始計算。

• 問 在房產(chǎn)買賣中，“計稅價格”如何確認?
  答

  按《房屋買賣契約》上的售房價格與同類地區(qū)同類房屋市場價格，按“孰高”原則予以確認。(由稅務(wù)機關(guān)評估確認)

• 問 房屋買賣中，常出現(xiàn)的購房陷阱有哪些？
  答

  6.樣板間陷阱樣板間是開發(fā)商吸引消費者的“門面”，自然經(jīng)過了精雕細琢。但與實際的房子相比，有的樣板間“悄悄”變大，有的裝修產(chǎn)品被“偷梁換柱”，各種問題層出不窮，購房人需要擦亮雙眼。7.物管只收費不好好服務(wù)審查與物業(yè)部門簽訂的合同內(nèi)容，查找物業(yè)違約的表現(xiàn)，然后要求物業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。協(xié)商不成，可以起訴要求物業(yè)提供服務(wù)及承擔(dān)違約責(zé)任。同時，建議選擇品質(zhì)好一點的開發(fā)商。8.設(shè)計有安全隱患等問題房屋存在重大安全隱患或不能滿足基本使用功能時，購房者可以拒絕接房。購房者在哪些條件下可以拒絕接房?一要尊重當事人的約定;二要看是否滿足法律法規(guī)規(guī)定的標準;三要考慮房屋存在的質(zhì)量瑕疵是否能夠滿足房屋的基本使用功能。9.虛假廣告陷阱在法律上對商品房的銷售廣告及宣傳資料的定性一般有兩種，一種是要約邀請，一種是要約。銷售廣告及宣傳資料若被定性為要約邀請即是指開發(fā)商希望購房者向其發(fā)出要約的意思表示，而若被定性為要約則是指開發(fā)商發(fā)出的希望與購房者訂立合同的意思表示。10.期房逾期交房陷阱開發(fā)商逾期交房的應(yīng)當向購房者承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商拒不履行賠償義務(wù)的，購房者可以起訴維權(quán)。逾期交房違約金的具體賠償數(shù)額應(yīng)當以購房合同中關(guān)于逾期交房違約條款的約定進行計算，如果對此沒有相關(guān)約定，可以按照司法解釋中的規(guī)定予以確定，即按照《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定?！?/p> 全部3個回答>