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• 156****9684

  一是與房地產(chǎn)事項(xiàng)相關(guān)的公民、法人和其他組織，例如農(nóng)村村民非法占用土地修建住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，此時(shí)，該村民、該企業(yè)即構(gòu)成違法主體。 二是房地產(chǎn)行政主管部門，例如非法批準(zhǔn)占用土地、亂收費(fèi)，以及工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)等，此時(shí)房地產(chǎn)主管部門及其工作人員即構(gòu)成違法主體。 三是其他違法主體。例如房地廣行政主管部門之外的其他行政機(jī)關(guān)以出認(rèn)人的身份出讓國有土地使用權(quán)，某公民阻礙土地主管部門的工作人員依法執(zhí)行職務(wù)，此時(shí)某行政機(jī)關(guān)、某公民即構(gòu)成違法主體。

  查看全文↓ 2013-02-01 15:19:16

相關(guān)問題

• 問 房地產(chǎn)違法行為一般是哪些行為？
  答

  房地產(chǎn)違法行為的表現(xiàn)形式很多，包括；違反土地管理法的行為；違反基本農(nóng)田保護(hù)條例的行為；違反城市房地產(chǎn)管理法的行為；違反城市房屋拆遷管理?xiàng)l例的行為；違反城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例的行為；等等。

• 問 一般辦理房產(chǎn)按揭中會(huì)涉及到幾方當(dāng)事人？
  答

  按揭所涉及的當(dāng)事人一般包括：⑴貸款人，即批準(zhǔn)借款人申請(qǐng)，并向申請(qǐng)人發(fā)放住房貸款的銀行;⑵借款人，即向貸款銀行申請(qǐng)住房貸款的購房人;⑶保證人，即與貸款銀行達(dá)成貸款合作協(xié)議，由貸款銀行向其客戶(即購房人)提供購房貸款，并由其承擔(dān)連帶責(zé)任的房地產(chǎn)開發(fā)商;⑷保險(xiǎn)人，即為按揭貸款申請(qǐng)人辦理所購商品房保險(xiǎn)的保險(xiǎn)公司。

• 問 房地產(chǎn)開盤策略一般都是什么呢？
  答

  一般都是在開盤初期，先把不好賣的房源以特別活動(dòng)的方式放出去，可以做優(yōu)惠做團(tuán)購之類的，然后等到人氣提升之后再把好賣的房源批量出售，這樣去化很快。現(xiàn)在你們的情況，只能那剩下的那批房源做文章，比如說是團(tuán)購太好了，做一批加推，接著之前團(tuán)購的累計(jì)人氣推出去，或者讓已經(jīng)團(tuán)購的人來親友團(tuán)來買，可以兩家都享受優(yōu)惠。個(gè)人建議，僅供參考。

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• 問 房地產(chǎn)涉及哪些稅呢？
  答

  二手房過戶流程主要有以下四步：一、買賣雙方無貸款：買賣雙方約定一個(gè)合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個(gè)工作日內(nèi)，買房將**款支付給賣方；并約定一個(gè)房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時(shí)間。進(jìn)交易中心的當(dāng)天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。20個(gè)工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶，**后在交房時(shí)，下家將尾款結(jié)清給賣方。二、賣方有貸款未還清：買賣雙方約定一個(gè)合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個(gè)工作日內(nèi)，買房將**款支付給中介公司進(jìn)行監(jiān)管；賣方、買房和中介公司三方共同見證還清房東未付清的銀行貸款。7個(gè)工作日后，銀行貸款審結(jié)結(jié)束，雙方約定一個(gè)房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時(shí)間；進(jìn)交易中心的當(dāng)天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。20個(gè)工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時(shí)，買房將尾款結(jié)清給賣方。三、買方貸款購房：首先對(duì)買方的貸款額度、資信進(jìn)行審核；審核無誤后，雙方達(dá)成買賣協(xié)議。買賣雙方約定一個(gè)合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個(gè)工作日內(nèi)，買方將**款支付給賣方；買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個(gè)工作日貸款審核結(jié)束后，雙方約定一個(gè)房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時(shí)間；進(jìn)交易中心20個(gè)工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；銀行憑新的房產(chǎn)證，給賣方放款；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時(shí)，買方將尾款結(jié)清給賣方。四、買賣雙方均有貸款：首先對(duì)買方的貸款額度、資信進(jìn)行審核；審核無誤后，雙方達(dá)成買賣協(xié)議。買賣雙方約定一個(gè)合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個(gè)工作日內(nèi)，買方將**款支付給中介公司進(jìn)行監(jiān)管；賣方、買方和中介公司三方共同見證還清賣方未付清的銀行貸款；7個(gè)工作日后，銀行貸款審結(jié)結(jié)束，買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個(gè)工作日貸款審核結(jié)束后，買賣雙方約定一個(gè)房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時(shí)間；進(jìn)交易中心20個(gè)工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；銀行憑新的房產(chǎn)證，給賣方放款；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時(shí)，買方將尾款結(jié)清給賣方。房產(chǎn)證辦理過戶所需時(shí)間：材料都沒有問題的話，須到房產(chǎn)局，填寫一些表格和一個(gè)存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。材料都交給房產(chǎn)局之后，會(huì)有一個(gè)回執(zhí)單，一定要在上面說明的日期去繳納稅金，一般需要15個(gè)工作日左右。稅金交清以后就在那里排隊(duì)等著去拿新房產(chǎn)證。房產(chǎn)證辦理時(shí)限為10個(gè)工作日(自登記受理后次日起)。二手房過戶所要繳納的費(fèi)用：交易稅費(fèi)共涵蓋8個(gè)稅種，主要有契稅、營業(yè)稅、印花稅、城建稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加等。各稅種的征收比率依地域有所差異，但區(qū)別不大。1、契稅：基準(zhǔn)稅率3%，優(yōu)惠稅率為1.5%和1%。普通住宅征收比率為成交價(jià)的1.5%，非普通住宅為成交價(jià)的4%。具體征收比率：90平以下的普通住宅（首套1%、二套3%）；90至140平普通住宅（首套1.5%、二套3%）；別墅等非普通住宅（成交價(jià)的4%）。2、營業(yè)稅：稅率為5.5%。根據(jù)2010年房產(chǎn)新政，轉(zhuǎn)讓出售購買時(shí)間不足5年的非普通住宅按照全額征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購買時(shí)間超過5年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購買時(shí)間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價(jià)征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購買時(shí)間超過5年的普通住宅免征營業(yè)稅。3、印花稅第一種是比例稅率，適用于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅率為0．05%，同時(shí)適用于房屋租賃合同，稅率為1%，房產(chǎn)購銷合同，稅率為0．03%；第二種是定額稅率，適用于房地產(chǎn)權(quán)利證書，包括房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證，稅率為每件5元。4、個(gè)人所得稅：稅率為交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣方承擔(dān)。征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個(gè)人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個(gè)條件①家庭唯一住宅②購買時(shí)間超過5年。如果兩個(gè)條件同時(shí)滿足可以免交個(gè)人所得稅；任何一個(gè)條件不滿足都必須繳納個(gè)人所得稅。注：如果是家庭唯一住宅但是購買時(shí)間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內(nèi)能夠重新購買房產(chǎn)并取得產(chǎn)權(quán)則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產(chǎn)交易價(jià)格較低的退還。5、城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加等此類稅種的征收以營業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，按實(shí)際繳納營業(yè)稅稅額的7%、3%、1%分別繳納城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加。注意：資金監(jiān)管對(duì)二手房賣家和買家都有好處，它由獨(dú)立的第三方（資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)/銀行）出面，保障雙方利益，避免二手房買賣糾紛，從而起到降低二手房交易風(fēng)險(xiǎn)的作用。

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• 問 怎么就是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓了呢，想知道哪些行為會(huì)視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?
  答

  下列行為視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：(1)以房地產(chǎn)作為出資與他人成立法人企業(yè)的；(2)一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)并以產(chǎn)權(quán)分成的；(3)收購或者合并企業(yè)時(shí)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移為新的權(quán)利人所有的；(4)以房地產(chǎn)抵債的；(5)國有企業(yè)之間或者其他組織之間的房地產(chǎn)調(diào)撥。