簽合同務(wù)必細(xì)致,產(chǎn)權(quán)、價(jià)格、付款方式要明確。違約責(zé)任也要看清楚,別給自己留隱患。
全部6個(gè)回答>在售樓處,簽訂購房合同時(shí),哪些方面是需要注意的?
151****4059 | 2013-01-16 17:56:09
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146****5796
簽訂購房合同時(shí),以下六個(gè)方面是需要注意的:(1)合同有沒有建筑及裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)則 投資者因?yàn)橘徺I的是期房,而不是現(xiàn)房,所以買房時(shí)看到的是圖紙。建成后,外墻是什么材料什么顏色,內(nèi)墻是紙筋灰還是已刷好涂料等等,如果只憑發(fā)展商的口頭一說,是難以成為買賣雙方約定的受法律保護(hù)的內(nèi)容的。房屋建成后的面積與其圖紙面積完全一樣的情況,是不多見的。前者比后者大,需補(bǔ)錢還好說;后者比前者大,合同上又沒有約定,讓發(fā)展商往回退錢就很麻煩了。如果合同上沒有具體的裝修標(biāo)準(zhǔn),很可能購房者接收入住時(shí)收到的只是一個(gè)空殼子。 (2)有沒有對附屬配套設(shè)施的有效制約條款 一般來說,凡出售公寓小區(qū)或別墅小區(qū)的住房,發(fā)展商都許諾有若干配套設(shè)施,如健身俱樂部、網(wǎng)球場院、游泳池等等。如果樓盤出售情況不好,這些配套設(shè)施往往會遙遙無期。但合同中如果沒有對此種情況規(guī)定有效的制約條款,購房者也只能無可奈何了。 (3)合同有沒有規(guī)定發(fā)展商延期交房的具體罰則 樓房建造過程中可能會遇到很多不可預(yù)見的困難,如資金、材料、施工等,從而延誤交工的日期。對此沒有具體的處罰條例,不僅可能打亂購房者的計(jì)劃,而且侵犯了購房者的合法權(quán)益。因此,購房者有權(quán)獲得經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償。這類條款應(yīng)當(dāng)是購買期房合同中的必備條款。 (4)有關(guān)房屋面積方面的條款 購房者在簽訂購買現(xiàn)房合同時(shí)在此條款中要寫明建筑面積,建筑面積中含共用面積的組成部分及具體平方米數(shù)、使用面積平方米數(shù)、建筑面積與使用面積的比例;另外,所購樓房的樓號、房號、單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應(yīng)在合同中寫明或作為附件。 (5)關(guān)于價(jià)格、收費(fèi)、付款額方面的條款 在一般合同中,價(jià)格條款應(yīng)是比較明確的,每平方米多少元錢。發(fā)展商要求購房者付出的各種款項(xiàng)、稅費(fèi),購房者都可要求售房方出示有關(guān)的規(guī)定和證明文件,對于一些不合理的缺少依據(jù)的收費(fèi),如發(fā)展商聘請律師的費(fèi)用、委托中介費(fèi)、銀行手續(xù)費(fèi)等,購房者有權(quán)拒付。 (6)在合同中,有關(guān)房屋質(zhì)量的條款也是容易產(chǎn)生糾紛的地方 購房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如:臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級;建材配備清單、等級;屋內(nèi)設(shè)備清單;水、電、氣、管線通暢;門、窗、家具瑕疵;房屋抗震等級等等。上下內(nèi)外的質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。同時(shí)合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備等。
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一、在簽合同前應(yīng)先看一下前面的說明,明確以下問題:1、《商品房買賣合同》示范文本雖由市國土房管局統(tǒng)一編號、印制,但僅是在商品房預(yù)售時(shí)推薦使用,而非強(qiáng)迫使用的。2、合同文本中的選擇內(nèi)容,以及空格和空白行,是供房地產(chǎn)商和購房人自行約定或補(bǔ)充約定的。自行約定的內(nèi)容優(yōu)先于示范文本中的固定條款,房地產(chǎn)商和購房人都有權(quán)對示范文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。3、購房人簽合同時(shí)一定要注意在空格或空行部位填寫需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容,如不作約定或以補(bǔ)充協(xié)議形式另行約定時(shí),應(yīng)劃掉空格或空行部位,避免留下后患。(二)注意關(guān)于“當(dāng)事人”的表述1、購房人簽合同前首先要確定在合同上填寫的出賣人與預(yù)售許可證上的售房單位是否一致,要注意代理機(jī)構(gòu)不能是出賣人。否則購房人付了錢,開發(fā)商可能會說沒有收到錢。2、如果房地產(chǎn)商是委托代理人或代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售,購房人一定要看清房地產(chǎn)商委托的權(quán)限范圍,要求他們在委托代理人或委托代理機(jī)構(gòu)情況后面添全所有內(nèi)容,如果出賣人授權(quán)代理人或代理機(jī)構(gòu)有權(quán)代表房地產(chǎn)商簽字,購房人一定要看一下授權(quán)書的正本,同時(shí)**好要求把該授權(quán)書作為合同的附件。3、購房人在填寫前**好事先想清楚用誰的名字購買。因?yàn)橐坏┖贤瑐浒?,房屋交付前,購房人想換名字,需購房人和房地產(chǎn)商一起到國土房管局辦理更名手續(xù),除了要花更名費(fèi),同樣需要房地產(chǎn)商的同意。房屋交付后,購房人要想換名字,只能等到拿到房產(chǎn)證后辦理過戶,費(fèi)用就更大了。
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(一)要看開發(fā)商是否具備“五證”,即房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、該工程開發(fā)許可證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷(預(yù))售許可證。簽訂規(guī)范的商品房買賣合同,**好請律師代理或介入,并要對合同進(jìn)行公證,確認(rèn)其法律效力。 (二)使用規(guī)范的示范合同文本。許多開發(fā)商在簽訂正式的預(yù)售合同前會要求購房者簽訂一份《房屋定購協(xié)議書》,交一筆訂金。這種行為并非購房的必經(jīng)程序,往往會使購房者陷入訂金糾紛。因此建議消費(fèi)者直接與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同,這樣購房者就有充分的主動權(quán)與開發(fā)商就合同的具體條款進(jìn)行完全平等的協(xié)商。 (三)查驗(yàn)有關(guān)證明文件。買期房要查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證,并要確認(rèn)自己所購之房在預(yù)售范圍內(nèi),同時(shí)預(yù)售方必須是取得預(yù)售許可證的開發(fā)商。買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》。此外要核對一下賣方的營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書,要注意這些證照文件的單位名稱是否一致。 (四)買期房要注意建筑面積的約定。購房者在建筑面積約定時(shí)僅僅用多退少補(bǔ),按實(shí)結(jié)算來約定面積問題時(shí)容易產(chǎn)生糾紛。在填寫暫測面積時(shí)除了要填上總建筑面積外,也要將套內(nèi)建筑面積和公用分?jǐn)偯娣e填上。在沒有約定的情況下,根據(jù)有關(guān)法規(guī),建筑面積超過預(yù)售合同約定的,購房人可以不承擔(dān)增加部分的價(jià)款,建筑面積不足預(yù)售合同約定的,開發(fā)商應(yīng)將建筑面積減少部分的價(jià)款退還購房者。 (五)買期房要約定交房條件和時(shí)限。所謂交房有兩層含義:一層是房屋使用交付即實(shí)物交付;另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。購房者應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中對實(shí)物交付和產(chǎn)權(quán)過戶均約定清楚。為避免處于尷尬法律狀態(tài),購房者不能接受未取得《新建住宅交付使用許可證》的房屋使用交付。 (六)簽約時(shí)要注意房屋質(zhì)量問題。購房者在簽約時(shí),應(yīng)認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內(nèi)容,并將質(zhì)保書作為合同的附件。 (七)簽約時(shí)明確物業(yè)管理事項(xiàng)。合同中要確定前期物業(yè)管理公司,以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 (八)注意合同文本中補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容。補(bǔ)充協(xié)議通常由開發(fā)商起草,購房者應(yīng)謹(jǐn)防有些開發(fā)商將示范合同文本中保護(hù)交易公平的條款通過補(bǔ)充協(xié)議加以取消,以減輕賣方的責(zé)任。 (九)注意約定違約責(zé)任。承擔(dān)責(zé)任的違約事項(xiàng)包括:簽約后購房者要求退房、不按期付款;開發(fā)商賣房后要求換房,不按期交房;面積變動超過約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。消費(fèi)者在約定時(shí)要注意違約責(zé)任的平等性。
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正規(guī)購房合同是什么樣子?不知道的來看看! 購房合同書 甲方(售房人): 身份證號碼: 乙方(買房人): 身份證號碼: 見證人: 第一條房屋狀況 甲方自愿將其房屋出售給乙方,乙方也已充分了解甲方房屋具體狀況。該房屋具體狀況如下: (一)甲方房屋(以下簡稱該房屋)座落于 , 位于第____層,共____(套)(間),該房屋結(jié)構(gòu)為 ,建筑面積為 平方米(其中實(shí)際建筑面積____________平方米,公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e________平方米),該房屋用途為_____________。該房屋平面圖見本合同附件一; (二)出售房屋的所有權(quán)證(房屋所有權(quán)證號、土地使用權(quán)證號)(房地產(chǎn)權(quán)證號)證件號為 ; (三)房屋平面圖及其四至見房產(chǎn)證; 該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。 該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。 (四) 房屋面積的特殊約定 該房屋交付時(shí),房屋實(shí)際面積與暫測面積的差別不超過暫測面積的5%(不包括5%)時(shí),房價(jià)款保持不變。 實(shí)際面積與暫測面積差別超過暫測面積的-5%(包括-5%)時(shí), 甲方有權(quán)提出退房,乙方須在甲方提出退房要求之日起 15 天內(nèi)將甲方已付款退還給甲方,甲方并按銀行活期利率付給利息給乙方。 實(shí)際面積與暫測面積差別超過暫測面積的+5%(包括+5%)時(shí),每平方米價(jià)格保持不變,房價(jià)款總金額按實(shí)際面積調(diào)整。 第二條 房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)性質(zhì) 該房屋相應(yīng)的土地使用權(quán)取得方式為________;土地使用權(quán)年限自_______年_____月_______日至_______年______月_____日止。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號為____________;該房屋買賣后,按照有關(guān)規(guī)定,必須補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)。 甲方保證在交易時(shí)該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛,有關(guān)按揭、抵押債務(wù)、稅項(xiàng)及租金等,甲方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項(xiàng),由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。甲方保證已如實(shí)陳述上述房屋權(quán)屬狀況和其他具體狀況,保證該房屋不受他人合法追索。 第三條 價(jià)格 1、按(總建筑面積)(實(shí)際建筑面積)計(jì)算,該房屋售價(jià)為每平方米___元,總金額為(人民幣)___萬___千____百___拾____元整。 2、該房屋進(jìn)甲乙雙方共同協(xié)議按成套出售,價(jià)格為 人民幣(大寫) 元整, (小寫) 元。 第四條 付款方式 甲方應(yīng)于本合同生效之日向乙方支付該房總房款的20%作為定金 (人民幣) 元整,并應(yīng)于本合同生效之日起 三個(gè)月 內(nèi)將該房屋全部價(jià)款付給乙方。上述定金在乙方**后一次付款時(shí)充抵房款,在甲方違約時(shí)由甲方退還乙方。 房價(jià)款的支付方式和支付時(shí)間為:方式: 一次性付清 時(shí)間: 2011年 2 月 1 日。 乙方應(yīng)于本合同生效之日起三十日內(nèi),將該房屋的產(chǎn)權(quán)證書交給甲方,并應(yīng)收到該房屋全部價(jià)款之日起 5 日內(nèi),將該房屋付給甲方。 第五條 產(chǎn)權(quán)過戶 1、甲、乙雙方定于 時(shí)正式交付該房屋;甲方應(yīng)在正式交付房屋前騰空該房屋。 2、雙方定于簽訂本合同后甲方協(xié)助乙方在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。 3、該房屋土地使用權(quán)的變更手續(xù)按下列約定辦理: a、該房屋土地使用權(quán)為出讓取得,其土地使用權(quán)證證載權(quán)利和相關(guān)出讓合同的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給乙方。 b、該房屋土地使用權(quán)為劃撥取得,根據(jù)有關(guān)規(guī)定,其轉(zhuǎn)讓需交納土地出讓金或土地收益金;雙方約定,該費(fèi)用由甲方承擔(dān)。 c、除本條第二款已有約定外,辦理以上手續(xù)應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi),雙方約定由甲、乙雙方按國家規(guī)定各自承擔(dān)50%。 如因甲方的過失造成乙方不能在雙方實(shí)際交接之日起 30 天內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書,乙方方有權(quán)提出退房,甲方須在乙方提出退房要求之日起 5 天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方,并按已付款的金額賠償乙方損失。 3、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移所發(fā)生的土地增值稅由甲方向國家交納,房屋交易所發(fā)生的稅費(fèi)除另有約定的外,均按政府的規(guī)定由甲方和乙方雙方分別交納。 4、雙方未按規(guī)定履行以上義務(wù)的,則按上述約定承擔(dān)違約責(zé)任。 第六條 享有共有權(quán)的權(quán)利人均同意出售 甲、乙雙方確認(rèn),雖然房屋所有權(quán)證未作記載,但依法對該房屋享有共有權(quán)的權(quán)利人均已書面同意將該房屋出售給乙方。 第七條 權(quán)利轉(zhuǎn)移時(shí)間 甲、乙雙方向房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,登記機(jī)關(guān)準(zhǔn)予登記的,則雙方提出申請的時(shí)間為該房屋權(quán)利轉(zhuǎn)移時(shí)間。 第八條 毀損風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān) 該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自 a、房屋正式交付之日 b、權(quán)利轉(zhuǎn)移之日 起轉(zhuǎn)移給乙方。(自行選擇) 第九條 違約責(zé)任 乙方逾期未付款的違約責(zé)任 乙方須在規(guī)定日期內(nèi)付清房款,才能進(jìn)場裝修或入住。逾期未付清房款,甲方有權(quán)拒絕乙方進(jìn)行裝修或入住或終止合同,由此造成的損失,甲方不承擔(dān)任何責(zé)任及費(fèi)用,乙方所預(yù)交的購房款的20%,抵作甲方損失。 甲方逾期未交房的違約責(zé)任 甲方須在交期限內(nèi)交房給乙方,逾期未交房、建造質(zhì)量不合格(主要指但不限于建筑材料),甲方須支付乙方預(yù)交購房款的20%作為賠償,此賠償金要求在乙方提出退房后5日內(nèi)一次性付清。同時(shí)乙方有權(quán)選擇繼續(xù)購房或終止合同。 該房屋正式交付時(shí),物業(yè)管理、水、電、燃?xì)?、有線電視、通訊等相關(guān)雜費(fèi),按雙方協(xié)商約定處理。 (可雙方自行約定) 第十條 本合同未盡事項(xiàng),由甲方、乙方雙方另行議定,并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。本合同之附件均為本合同不可分割之一部分。 第十一條 本合同自甲乙雙方簽訂之日起生效,本合同及其附件內(nèi),空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。 第十二條 本合同連同附表共____頁,一式____份,甲方、乙方雙方各執(zhí)一份,均具有同等效力。 第十三條 本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng),均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。 甲、乙雙方約定補(bǔ)充條款如下:(如補(bǔ)充條款過多可另立附件) 甲方(簽章): 乙方(簽章): 地 址: 地 址: 現(xiàn)住址: 現(xiàn)住址: 聯(lián)系電話: 聯(lián)系電話: 簽約日期: 簽約日期:
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買售人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容,在簽訂合同前,出賣人應(yīng)當(dāng)向買售人出示應(yīng)當(dāng)由出賣人提供的有關(guān)證書、證明文件,有關(guān)購房合同是什么詳細(xì)的內(nèi)容請閱讀下文。 購房合同是什么 購房合同是根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定,買受人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成的協(xié)議。 注意事項(xiàng) 1、買售人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容,對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的,可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢,如無異議視為雙方同意內(nèi)容。 2、在簽訂合同前,出賣人應(yīng)當(dāng)向買售人出示應(yīng)當(dāng)由出賣人提供的有關(guān)證書、證明文件。 3、合同條款應(yīng) 該嚴(yán)格遵守《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定,并由中華人民共和國建設(shè)部和國家工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。
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