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• 157****5459

  這是根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款的規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府管理部門和土地管理部門登記備案”。 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》中的規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案”?！　∮纱苏f(shuō)明發(fā)展商是商品房預(yù)售合同登記備案的法定義務(wù)人。既然發(fā)展商為預(yù)售合同登記備案的義務(wù)人，而有關(guān)規(guī)定未明確規(guī)定應(yīng)由購(gòu)房者承擔(dān)備案登記費(fèi)，那么根據(jù)《合同法》第六十二條第（六）款：“履行費(fèi)用的負(fù)擔(dān)不明確的，由履行義務(wù)一方負(fù)擔(dān)”，則由發(fā)展商承擔(dān)商品房預(yù)售合同登記備案費(fèi)是有法律依據(jù)的，除非當(dāng)時(shí)雙方另有約定。

  查看全文↓ 2013-01-16 14:20:48
• 136****4036

  備案與預(yù)售合同的話應(yīng)該是開發(fā)商出的吧！

  查看全文↓ 2013-01-16 14:20:02

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 商品房預(yù)售登記費(fèi)多少
  答

  購(gòu)房者在買房后的一段時(shí)間都較為關(guān)注房子備案的問(wèn)題，很多置業(yè)者也疑問(wèn)購(gòu)房合同備案費(fèi)的問(wèn)題。部分開發(fā)商或借著辦理合同登記備案收取費(fèi)用，據(jù)了解，購(gòu)房合同備案費(fèi)這部分是不存在的，若有這種情況，購(gòu)房者可直接拒絕。辦理合同登記備案不收費(fèi)，購(gòu)房者只需要將購(gòu)房合同交給開發(fā)商，由開發(fā)商來(lái)辦理即可，除此之外不需要提交任何資料。如果開發(fā)商以辦理合同登記備案為由收取額外的費(fèi)用，購(gòu)房者有權(quán)拒絕，并且可以向工商部門投訴開發(fā)商違規(guī)收費(fèi)。登記備案制度主要是為了通過(guò)對(duì)商品房預(yù)售合同的管理，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房行為的合法性進(jìn)行審查，以保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，進(jìn)而防止預(yù)售期間“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生。對(duì)城區(qū)商品房預(yù)售合同進(jìn)行登記備案管理，就是給預(yù)售的每套房屋合同編上不同的號(hào)碼，明確規(guī)定不能私下更改合同，在預(yù)售中一套房子一般只能賣給一個(gè)人，可以有效地防止商品房預(yù)售中出現(xiàn)的重復(fù)銷售、重復(fù)抵押現(xiàn)象。除了可以規(guī)避“一房多賣”的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房合同登記備案也是購(gòu)房者申請(qǐng)貸款的一個(gè)必要條件。在目前西安市房產(chǎn)交易中，各大貸款銀行都是在審查購(gòu)房合同辦理登記備案后才會(huì)發(fā)放貸款。因此大部分開發(fā)商辦好合同登記備案后并不會(huì)立即將合同交還給購(gòu)房者，而是交給銀行審查以申請(qǐng)貸款，直到銀行貸款批下后才能將購(gòu)房合同交還給購(gòu)房者，這也是購(gòu)房者需要等待一個(gè)月甚至更多時(shí)間才能拿回購(gòu)房合同的原因。

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• 問(wèn) 什么是商品房預(yù)售登記備案 商品房合同如何登記備案的
  答

  商品房合同怎么登記備案？什么是商品房預(yù)售登記備案？如今購(gòu)房合同都是實(shí)行網(wǎng)上備案。小編整理了一些相關(guān)商品房合同登記備案的信息供大家參考。 商品房合同怎么登記備案 1、首先，商品房網(wǎng)上簽約從2006年開始，所有買賣合同統(tǒng)一網(wǎng)上簽訂，網(wǎng)簽之前一般先進(jìn)性草簽，確定合同內(nèi)容無(wú)誤，并且沒(méi)有異議之后，再進(jìn)行網(wǎng)上簽約。 2、相關(guān)部門審核后取備案號(hào)商品房網(wǎng)上簽訂后，開發(fā)商進(jìn)行合同備案，經(jīng)相關(guān)部門審核后取得備案號(hào)。 3、打印出合同文本，買賣雙方簽字蓋章，各持應(yīng)拿的份數(shù)。 合同簽約完畢后，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審核會(huì)返回一個(gè)06開始的9位數(shù)備案號(hào)，說(shuō)明合同已經(jīng)備案成功。 什么是商品房預(yù)售登記備案 在我國(guó)商品房預(yù)售過(guò)程中，開發(fā)房商與預(yù)購(gòu)人簽訂了商品房預(yù)售合同之后，預(yù)購(gòu)房屋的購(gòu)房者就享有了房屋購(gòu)買的債權(quán)，但實(shí)際上房屋仍由開發(fā)商占有。開發(fā)商雖然負(fù)有在約定的時(shí)間轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù)，但當(dāng)房屋價(jià)格不斷上漲的情況下，開發(fā)商很有可能將房屋賣給第三人，即出現(xiàn)一房多賣的情況。 為保護(hù)購(gòu)房人的利益，保證商品房交易安全，維護(hù)商品房交易秩序，《**高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》第27條規(guī)定：“預(yù)售商品房合同簽訂后，預(yù)購(gòu)方尚未取得房屋所有權(quán)證之前，預(yù)售方未經(jīng)預(yù)購(gòu)方同意，又就同一預(yù)售商品房與他人簽訂預(yù)售合同的，應(yīng)認(rèn)定后一預(yù)售合同無(wú)效；如后一合同的預(yù)購(gòu)方已取得房屋所有權(quán)證的，可認(rèn)定后一合同有效，但預(yù)售方給前一合同的預(yù)購(gòu)方造成損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。” 由此不難發(fā)現(xiàn)，雖有法律對(duì)于開放商違約時(shí)給與了購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)上的救濟(jì)，但開發(fā)商的處分行為并未得到充分控制，購(gòu)房者的交易目的并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。商品房登記預(yù)告的出現(xiàn)彌補(bǔ)了預(yù)售備案制度的不足。

• 問(wèn) 什么是商品房預(yù)售登記備案？為什么商品房預(yù)售合同需要登記備案？
  答

  根據(jù)合同法的規(guī)定，商品房預(yù)售合同雙方當(dāng)事人經(jīng)自愿協(xié)商一致在合同上簽字或蓋章后，合同即告成立，也就是說(shuō)登記備案不是預(yù)售合同生效要件，但是，商品房預(yù)售合同登記通過(guò)對(duì)預(yù)購(gòu)人與預(yù)售人之間的商品房預(yù)售合同公示，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，出于以下原因需要進(jìn)行登記備案：(一)保證將來(lái)的房屋產(chǎn)權(quán)登記依合同進(jìn)行。商品房預(yù)售合同備案登記屬于一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)登記，即為保全一項(xiàng)以將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)而為的登記。(二)通過(guò)備案登記對(duì)開發(fā)商進(jìn)行合規(guī)審查。預(yù)售項(xiàng)目只有符合法律規(guī)定的預(yù)售條件，預(yù)售合同才能進(jìn)行登記備案。登記備案前，登記部門會(huì)對(duì)開發(fā)商所售房屋的相關(guān)材料進(jìn)行全面查閱，這是對(duì)開發(fā)商和預(yù)售項(xiàng)目合法性審查的一道屏障。(三)防止開發(fā)商的一房二賣。商品房預(yù)售備案登記使得買受人的請(qǐng)求權(quán)具有了對(duì)抗第三人的效力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得再將經(jīng)過(guò)預(yù)售登記的房屋出售或抵押，如果開發(fā)商將經(jīng)過(guò)預(yù)售登記的房屋出售或設(shè)定抵押給第三人，該第三人不能通過(guò)登記獲得所有權(quán)，該抵押權(quán)也不能對(duì)抗預(yù)售登記的買受人。這就防止了開發(fā)商的一房二賣。

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• 問(wèn) 商品房竣工后是由誰(shuí)來(lái)驗(yàn)收的?
  答

  國(guó)務(wù)院令第279號(hào)建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第十六條規(guī)定：建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。

• 問(wèn) 什么是商品房預(yù)售合同的“更名費(fèi)”如何分析商品房預(yù)售合同的“更名費(fèi)”
  答

  如果留心一下房屋中介廣告，就會(huì)發(fā)現(xiàn)“二手房”交易中存在這樣一類特殊的交易——賣主出售尚未實(shí)際交付的預(yù)售商品房——交易的廣告中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)“可辦理更名”的字眼。如果買主決定接受上述交易，通常會(huì)被要求支付一筆不菲的“更名費(fèi)”， 據(jù)稱此是為了買主交易后能夠順利地辦到房屋產(chǎn)權(quán)證而支付給開發(fā)商及登記機(jī)構(gòu)的費(fèi)用。 很少有買主駐足細(xì)想：我為什么需要支付“更名費(fèi)”?本文擬通過(guò)上述特殊交易進(jìn)行法律層面的分析，試圖解答這一問(wèn)題。 一、交易的標(biāo)的 上述被俗稱為“預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓”的交易通常具備四個(gè)特點(diǎn)：(1)賣主已經(jīng)與開發(fā)商簽訂了商品房預(yù)售合同;(2)賣主已經(jīng)按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)向開發(fā)商繳清了購(gòu)房款;(3)開發(fā)商已經(jīng)將該預(yù)售合同在產(chǎn)監(jiān)處進(jìn)行了備案;(4)商品房尚未實(shí)際交付。 由于賣主所簽訂的商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物非常直觀——即將交付的商品房，再加上買賣雙方的交易意圖是轉(zhuǎn)讓該尚未交付的商品房，因此，買方通常會(huì)樸素地認(rèn)為預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓合同的標(biāo)的理所應(yīng)當(dāng)也是房產(chǎn)。事實(shí)上，這是一種誤解。從法律層面上看，在上述交易中，賣方轉(zhuǎn)讓的是其依據(jù)商品房預(yù)售合同所享有的債權(quán)——主要是請(qǐng)求開發(fā)商按時(shí)交付商品房、按約代為辦理房產(chǎn)證、對(duì)商品房的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任等。因此，上述交易的實(shí)質(zhì)并不是商品房的買賣，而應(yīng)當(dāng)是債權(quán)的轉(zhuǎn)讓，買主取得商品房的所有權(quán)正是因?yàn)槭茏寕鶛?quán)的結(jié)果。 二、交易的合法性 所謂“交易的合法性”，即是指交易是否能夠獲得法律的保護(hù)。從民法的角度看，這一問(wèn)題實(shí)質(zhì)上是在探究交易是否違反法律的禁止性規(guī)定，只要未違反禁止性規(guī)定的，即為合法交易。 我國(guó)1994年制定的《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定”，但迄今國(guó)務(wù)院并未出臺(tái)這方面的具體規(guī)定。那么，是否就意味著預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓不合法呢?從法律上看，上述條文為委任性規(guī)定，通過(guò)授權(quán)國(guó)務(wù)院制定具體規(guī)則在傳達(dá)立法者隱含的本意——預(yù)售商品房可以再轉(zhuǎn)讓——否則應(yīng)當(dāng)直接在上述立法中直接作出禁止性規(guī)定，委任立法豈不多此一舉?從該法出臺(tái)前后**高院1993年《全國(guó)民事審判工作座談會(huì)議紀(jì)要》和1995年《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》也可得出相同的結(jié)論， 即預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓具備合法性。 三、債權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)則 由于債權(quán)轉(zhuǎn)讓(也稱債權(quán)讓與)與合同權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓在規(guī)則有所不同，后者須經(jīng)過(guò)原合同對(duì)方當(dāng)事人(如本文討論情形中的開發(fā)商)的同意，考慮到預(yù)售商品房的賣主已經(jīng)履行了其在商品房預(yù)售合同中的主要義務(wù)——交付購(gòu)房款，因此，完全可以采取僅轉(zhuǎn)讓合同債權(quán)的方式進(jìn)行交易。 根據(jù)現(xiàn)行的《合同法》等民法規(guī)范，債權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)則如下：(1)須被讓與的債權(quán)具有可轉(zhuǎn)讓性;(2)須讓與人(賣主)與受讓人(買主)達(dá)成債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議;(3)須通知原債務(wù)人(開發(fā)商)向受讓人履行義務(wù)。 按照該等規(guī)則，結(jié)合本案討論的情形，可以得出一下結(jié)論：第一，賣方基于商品房預(yù)售合同所享有的債權(quán)具備可轉(zhuǎn)讓性，除非上述合同作出了相反約定;第二，賣方轉(zhuǎn)讓該等債權(quán)無(wú)須開發(fā)商作出同意的意思表示。 按照這一規(guī)則，賣方在與買方訂立轉(zhuǎn)讓合同的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向開發(fā)商發(fā)出債權(quán)轉(zhuǎn)讓的通知，而無(wú)需取得開發(fā)商的同意，更不必向其支付“更名費(fèi)”。開發(fā)商接到上述通知的，債權(quán)轉(zhuǎn)讓的外部效力即形成，開發(fā)商只能對(duì)債權(quán)受讓人(買主)履行其在商品房預(yù)售合同中的各項(xiàng)義務(wù);開發(fā)商仍舊向賣主履行義務(wù)的，不能免除其對(duì)買主的履行，且可能承擔(dān)違約責(zé)任。為避免今后可能產(chǎn)生的糾紛，賣主應(yīng)當(dāng)盡量采用公證或律師見證的方式發(fā)出通知。 四、 商品房預(yù)售合同備案 根據(jù)1998年《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第27條和2004年修正的《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在簽訂商品房預(yù)售合同之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。 應(yīng)當(dāng)看到，上述立法的本意是防止“一房二賣”，即立法者試圖通過(guò)加重開發(fā)商的法定義務(wù)來(lái)規(guī)范其銷售行為，以保護(hù)購(gòu)房者的利益。因此，備案義務(wù)人規(guī)定為開發(fā)商而不是購(gòu)房者。但無(wú)論如何，上述備案不應(yīng)當(dāng)構(gòu)成對(duì)購(gòu)房者權(quán)利的限制。 那么，商品房預(yù)售合同備案的法律效力如何，是否會(huì)影響產(chǎn)權(quán)證的辦理?從2003年**高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第6條的規(guī)定可以看出， 合同備案原則上僅為對(duì)抗要件，不會(huì)對(duì)合同效力產(chǎn)生影響，因此更不會(huì)影響債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力，即開發(fā)商接到通知后，及時(shí)對(duì)商品房預(yù)售合同備案內(nèi)容進(jìn)行變更為其應(yīng)盡的義務(wù)，但其是否實(shí)際履行該等義務(wù)并不影響買賣雙方合同的效力。接下來(lái)的問(wèn)題是，不變更是否會(huì)導(dǎo)致債權(quán)受讓人(買主)將來(lái)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證明? 本文討論的情況應(yīng)歸屬于房屋所有權(quán)初始登記的范疇，法律依據(jù)為2001年修訂的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》。經(jīng)查，除上述依據(jù)外，無(wú)錫市尚不存在適用的地方性法規(guī)等其他法律依據(jù)。按照上述規(guī)章第16條第1款的規(guī)定，新建的房屋，申請(qǐng)人(房屋所有權(quán)人)應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)所有權(quán)初始登記，提交的文件包括：(1)用地證明文件或土地使用權(quán)證;(2)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;(3)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;(4)施工許可證;(5)房屋竣工驗(yàn)收資料;(6)其他有關(guān)的證明文件。鑒于所需提交文件的來(lái)源、敏感性，開發(fā)商代為統(tǒng)一辦理產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)成為本地的通行規(guī)則。無(wú)論如何，筆者無(wú)法看出辦理房產(chǎn)證與商品房預(yù)售合同登記之間存在任何法定的聯(lián)系。房產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)證登記的行為是行政確認(rèn)行為，也是可訴的具體行政行為之一，按照依法行政的要求，房產(chǎn)管理部門在為具體行政行為時(shí)不應(yīng)當(dāng)附加法律規(guī)定以外的要求，否則該行政行為即可能因違法而被撤銷。因此，就目前來(lái)看，房產(chǎn)管理部門無(wú)權(quán)收取“更名費(fèi)”，也不能因?yàn)閭鶛?quán)轉(zhuǎn)讓后商品房預(yù)售合同備案內(nèi)容沒(méi)有變更而拒絕為買主辦理產(chǎn)權(quán)初始登記。