已有1個(gè)回答

• 147****4125

  如果留心一下房屋中介廣告，就會(huì)發(fā)現(xiàn)“二手房”交易中存在這樣一類特殊的交易——賣主出售尚未實(shí)際交付的預(yù)售商品房——交易的廣告中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)“可辦理更名”的字眼。如果買主決定接受上述交易，通常會(huì)被要求支付一筆不菲的“更名費(fèi)”， 據(jù)稱此是為了買主交易后能夠順利地辦到房屋產(chǎn)權(quán)證而支付給開發(fā)商及登記機(jī)構(gòu)的費(fèi)用。 很少有買主駐足細(xì)想：我為什么需要支付“更名費(fèi)”?本文擬通過(guò)上述特殊交易進(jìn)行法律層面的分析，試圖解答這一問(wèn)題。 一、交易的標(biāo)的 上述被俗稱為“預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓”的交易通常具備四個(gè)特點(diǎn)：(1)賣主已經(jīng)與開發(fā)商簽訂了商品房預(yù)售合同;(2)賣主已經(jīng)按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)向開發(fā)商繳清了購(gòu)房款;(3)開發(fā)商已經(jīng)將該預(yù)售合同在產(chǎn)監(jiān)處進(jìn)行了備案;(4)商品房尚未實(shí)際交付。 由于賣主所簽訂的商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物非常直觀——即將交付的商品房，再加上買賣雙方的交易意圖是轉(zhuǎn)讓該尚未交付的商品房，因此，買方通常會(huì)樸素地認(rèn)為預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓合同的標(biāo)的理所應(yīng)當(dāng)也是房產(chǎn)。事實(shí)上，這是一種誤解。從法律層面上看，在上述交易中，賣方轉(zhuǎn)讓的是其依據(jù)商品房預(yù)售合同所享有的債權(quán)——主要是請(qǐng)求開發(fā)商按時(shí)交付商品房、按約代為辦理房產(chǎn)證、對(duì)商品房的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任等。因此，上述交易的實(shí)質(zhì)并不是商品房的買賣，而應(yīng)當(dāng)是債權(quán)的轉(zhuǎn)讓，買主取得商品房的所有權(quán)正是因?yàn)槭茏寕鶛?quán)的結(jié)果。 二、交易的合法性 所謂“交易的合法性”，即是指交易是否能夠獲得法律的保護(hù)。從民法的角度看，這一問(wèn)題實(shí)質(zhì)上是在探究交易是否違反法律的禁止性規(guī)定，只要未違反禁止性規(guī)定的，即為合法交易。 我國(guó)1994年制定的《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定”，但迄今國(guó)務(wù)院并未出臺(tái)這方面的具體規(guī)定。那么，是否就意味著預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓不合法呢?從法律上看，上述條文為委任性規(guī)定，通過(guò)授權(quán)國(guó)務(wù)院制定具體規(guī)則在傳達(dá)立法者隱含的本意——預(yù)售商品房可以再轉(zhuǎn)讓——否則應(yīng)當(dāng)直接在上述立法中直接作出禁止性規(guī)定，委任立法豈不多此一舉?從該法出臺(tái)前后**高院1993年《全國(guó)民事審判工作座談會(huì)議紀(jì)要》和1995年《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》也可得出相同的結(jié)論， 即預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓具備合法性。 三、債權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)則 由于債權(quán)轉(zhuǎn)讓(也稱債權(quán)讓與)與合同權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓在規(guī)則有所不同，后者須經(jīng)過(guò)原合同對(duì)方當(dāng)事人(如本文討論情形中的開發(fā)商)的同意，考慮到預(yù)售商品房的賣主已經(jīng)履行了其在商品房預(yù)售合同中的主要義務(wù)——交付購(gòu)房款，因此，完全可以采取僅轉(zhuǎn)讓合同債權(quán)的方式進(jìn)行交易。 根據(jù)現(xiàn)行的《合同法》等民法規(guī)范，債權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)則如下：(1)須被讓與的債權(quán)具有可轉(zhuǎn)讓性;(2)須讓與人(賣主)與受讓人(買主)達(dá)成債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議;(3)須通知原債務(wù)人(開發(fā)商)向受讓人履行義務(wù)。 按照該等規(guī)則，結(jié)合本案討論的情形，可以得出一下結(jié)論：第一，賣方基于商品房預(yù)售合同所享有的債權(quán)具備可轉(zhuǎn)讓性，除非上述合同作出了相反約定;第二，賣方轉(zhuǎn)讓該等債權(quán)無(wú)須開發(fā)商作出同意的意思表示。 按照這一規(guī)則，賣方在與買方訂立轉(zhuǎn)讓合同的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向開發(fā)商發(fā)出債權(quán)轉(zhuǎn)讓的通知，而無(wú)需取得開發(fā)商的同意，更不必向其支付“更名費(fèi)”。開發(fā)商接到上述通知的，債權(quán)轉(zhuǎn)讓的外部效力即形成，開發(fā)商只能對(duì)債權(quán)受讓人(買主)履行其在商品房預(yù)售合同中的各項(xiàng)義務(wù);開發(fā)商仍舊向賣主履行義務(wù)的，不能免除其對(duì)買主的履行，且可能承擔(dān)違約責(zé)任。為避免今后可能產(chǎn)生的糾紛，賣主應(yīng)當(dāng)盡量采用公證或律師見(jiàn)證的方式發(fā)出通知。 四、 商品房預(yù)售合同備案 根據(jù)1998年《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第27條和2004年修正的《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在簽訂商品房預(yù)售合同之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。 應(yīng)當(dāng)看到，上述立法的本意是防止“一房二賣”，即立法者試圖通過(guò)加重開發(fā)商的法定義務(wù)來(lái)規(guī)范其銷售行為，以保護(hù)購(gòu)房者的利益。因此，備案義務(wù)人規(guī)定為開發(fā)商而不是購(gòu)房者。但無(wú)論如何，上述備案不應(yīng)當(dāng)構(gòu)成對(duì)購(gòu)房者權(quán)利的限制。 那么，商品房預(yù)售合同備案的法律效力如何，是否會(huì)影響產(chǎn)權(quán)證的辦理?從2003年**高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第6條的規(guī)定可以看出， 合同備案原則上僅為對(duì)抗要件，不會(huì)對(duì)合同效力產(chǎn)生影響，因此更不會(huì)影響債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力，即開發(fā)商接到通知后，及時(shí)對(duì)商品房預(yù)售合同備案內(nèi)容進(jìn)行變更為其應(yīng)盡的義務(wù)，但其是否實(shí)際履行該等義務(wù)并不影響買賣雙方合同的效力。接下來(lái)的問(wèn)題是，不變更是否會(huì)導(dǎo)致債權(quán)受讓人(買主)將來(lái)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證明? 本文討論的情況應(yīng)歸屬于房屋所有權(quán)初始登記的范疇，法律依據(jù)為2001年修訂的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》。經(jīng)查，除上述依據(jù)外，無(wú)錫市尚不存在適用的地方性法規(guī)等其他法律依據(jù)。按照上述規(guī)章第16條第1款的規(guī)定，新建的房屋，申請(qǐng)人(房屋所有權(quán)人)應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)所有權(quán)初始登記，提交的文件包括：(1)用地證明文件或土地使用權(quán)證;(2)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;(3)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;(4)施工許可證;(5)房屋竣工驗(yàn)收資料;(6)其他有關(guān)的證明文件。鑒于所需提交文件的來(lái)源、敏感性，開發(fā)商代為統(tǒng)一辦理產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)成為本地的通行規(guī)則。無(wú)論如何，筆者無(wú)法看出辦理房產(chǎn)證與商品房預(yù)售合同登記之間存在任何法定的聯(lián)系。房產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)證登記的行為是行政確認(rèn)行為，也是可訴的具體行政行為之一，按照依法行政的要求，房產(chǎn)管理部門在為具體行政行為時(shí)不應(yīng)當(dāng)附加法律規(guī)定以外的要求，否則該行政行為即可能因違法而被撤銷。因此，就目前來(lái)看，房產(chǎn)管理部門無(wú)權(quán)收取“更名費(fèi)”，也不能因?yàn)閭鶛?quán)轉(zhuǎn)讓后商品房預(yù)售合同備案內(nèi)容沒(méi)有變更而拒絕為買主辦理產(chǎn)權(quán)初始登記。

  查看全文↓ 2016-05-23 16:37:57

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 商品房預(yù)售合同的內(nèi)容，簽訂商品房預(yù)售合同注意什么？
  答

  你的問(wèn)題主要要查看商品房預(yù)售許可證是不是真的,那你根據(jù)商品房預(yù)售許可證證號(hào)上房管局網(wǎng)站上或直接詢問(wèn)房管局就知道真?zhèn)瘟?如果是真的,你也可放心購(gòu)買了.付款方法根據(jù)你本人實(shí)力選擇就行了

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) 商品房預(yù)售合同的備案是什么 什么是商品房預(yù)售合同的效力補(bǔ)正
  答

  若無(wú)備案，無(wú)預(yù)售許可證明，合同將如何? 商品房預(yù)售合同，是非絲絲相扣;凡事均應(yīng)定性、定量二個(gè)角度分析。 合同成立后效力究系有效還是無(wú)效?在符合某些條件時(shí)，法律上能否予以補(bǔ)正以此減少合同交易風(fēng)險(xiǎn)?法律若設(shè)置了補(bǔ)正救濟(jì)制度，補(bǔ)正的節(jié)點(diǎn)便凸顯出來(lái)。 一旦錯(cuò)失節(jié)點(diǎn)，訴訟便居于‘挨打’局面，即使左掩右擋，難免鼻青臉腫。 一.商品房預(yù)售合同的效力與備案有無(wú)牽連性? 該問(wèn)題下不再贅述合同效力的分類及合同法規(guī)定的無(wú)效情形，讓我們植入關(guān)鍵法律條款： 《合同法解釋一》第9條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移”。 《商品房買賣合同解釋》第6條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持，當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，當(dāng)事人一方已履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外” 即，備案是否成為否決合同效力的要件?關(guān)鍵在于當(dāng)事人是否以此項(xiàng)為“附條件”，與行政備案并無(wú)直接關(guān)聯(lián)。 如無(wú)約定，則未登記備案對(duì)合同不產(chǎn)生影響;若有約定，則應(yīng)按約定處理，但注意例外情形：一方當(dāng)事人已經(jīng)履行合同主要義務(wù)，對(duì)方當(dāng)事人業(yè)已接受，當(dāng)事人再以未按約定為由主張合同未生效，法院不予支持。 至于當(dāng)事人是否有惡意阻卻條件成就行為，則按照“附條件”法律相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 二.《商品房買賣合同解釋》第2條與《合同法解釋一》關(guān)于商品房預(yù)售合同效力補(bǔ)正時(shí)間審查認(rèn)定關(guān)系。 該問(wèn)題主要細(xì)分節(jié)點(diǎn)設(shè)置的爭(zhēng)議，究系“起訴前”還是“一審法庭辯論終結(jié)前”? 《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效，但是起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！? 《合同法解釋一》第9條規(guī)定：“依照合同法第44條第2款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效?！? 根據(jù)該規(guī)定，審批手續(xù)、補(bǔ)正手續(xù)確定在一審法庭辯論終結(jié)前?！渡唐贩抠I賣合同解釋》將取得商品房預(yù)售許可證明的**遲時(shí)間規(guī)定為起訴前。兩部司法解釋存在差異，應(yīng)以《商品房買賣合同解釋》為準(zhǔn)。因?yàn)椤渡唐贩抠I賣合同解釋》是后生效的司法解釋優(yōu)先于前生效的《合同法解釋一》，是對(duì)特定標(biāo)的物買賣的規(guī)范，其與《合同法解釋一》是特別規(guī)范與一般規(guī)范的關(guān)系。

• 問(wèn) 商品房預(yù)售合同怎么備案？商品房預(yù)售合同備案流程是怎樣的？
  答

  法律規(guī)定了商品房預(yù)售合同的商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)辦理商品房預(yù)售合同登記備案，在法律性質(zhì)上屬于非行政許可類審批，商品房預(yù)售登記備案主要有三個(gè)環(huán)節(jié)：一是申請(qǐng)，二是受理，三是審批。詳細(xì)介紹如下：(一)商品房預(yù)售人申請(qǐng)。辦理商品房預(yù)售登記備案手續(xù)由預(yù)售人單方辦理，并提交下列材料，如需提供原件，凡提供復(fù)印件的，需加蓋原件存放處單位公章，委托***需提供土地登記委托書及***人身份證。(二)主管行政部門受理。商品房所在地的國(guó)土資源局負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的商品房預(yù)售合同登記備案。預(yù)售人提供材料齊備的，房產(chǎn)部門三個(gè)工作日內(nèi)完成登記備案手續(xù)，在商品房預(yù)售登記備案表上簽署意見(jiàn)，并在備案表和預(yù)售合同上加蓋“商品房預(yù)售登記備案章”，留存一份商品房預(yù)售登記表，另兩份分別由預(yù)售人、預(yù)購(gòu)人留存。(三)主管行政部門審批1、初審：審批科經(jīng)辦人對(duì)申報(bào)材料進(jìn)行初審，填寫《商品房預(yù)售備案登記表》，并將材料呈科領(lǐng)導(dǎo)審核。2、審核：審批科負(fù)責(zé)人審核通過(guò)后，在《商品房預(yù)售備案登記表》上蓋備案章(1個(gè)工作日)。

• 問(wèn) 什么是商品房預(yù)售合同，商品房預(yù)售需滿足哪些條件？
  答

  不是的，只是規(guī)定商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記。商品房預(yù)售――是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未竣工的、將來(lái)才能交付的、具備法定銷售條件的房屋售與買受人，由買受人支付房屋價(jià)款。登記備案的時(shí)間是：自商品房預(yù)售合同簽訂之日起３０日內(nèi)。如果沒(méi)有備案的話，不能對(duì)抗善意第三人?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。 當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外?！毕嚓P(guān)法條連接：《房地產(chǎn)管理法》第44條第2款：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)主管部門和土地主管部門登記備案?！眹?guó)務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第27條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證明。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起３０日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。”建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條：“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。”

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 商品房預(yù)售合同
  答

  ①在商品房的預(yù)售合同當(dāng)中，首先要寫清楚買賣雙方的一些信息，比如說(shuō)買賣雙方的名稱，具體的地址，國(guó)籍等等。如果是法人組織的，那么在合同上需要有法人代表的簽名才行。②在預(yù)售合同當(dāng)中還得有商品房的信息，比如說(shuō)要有商品房的名稱，位置，編號(hào)以及平面圖紙等等。③在商品房的預(yù)售合同當(dāng)中還得有房子的具體使用性質(zhì)，需要明確的表明是住宅用房，辦公用房還是經(jīng)營(yíng)用房。④在商品房的預(yù)售合同當(dāng)中需要有商品房的具體數(shù)量，也就是說(shuō)得寫清楚購(gòu)房者購(gòu)買的具體套數(shù)，每套的房子需要用平方米來(lái)進(jìn)行計(jì)算。⑤在商品房的預(yù)售合同當(dāng)中，需要有商品房的面積，并且需要明確的注明是建筑面積還是使用面積，不同的面積和概念所代表的內(nèi)容其實(shí)也是不一樣的。