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• 133****0649

  1、買賣雙方認為有必要時。交易雙方為確定合理的交易價格，也可以委托評估事務(wù)所進行評估，作為交易價格的參考。一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，如境外人士或外地人，對國內(nèi)或當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場不了解，又不相信對方的報價或中介機構(gòu)的評估，也往往要自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務(wù)所進行評估，然后參考評估價格確定雙方的交易價格。2、進行房地產(chǎn)保險時。房地產(chǎn)保險評估，分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生或損失程度評估。3、申請抵押貸款時。向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔(dān)保。有些購房人為了少付**款而多報二手房交易價格，高于實際價值的價格對貸款銀行來說有很大風(fēng)險，因此，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價值需要對抵押人的房地產(chǎn)進行估價。有些借款人為了能比較順利地貸到款項，證實其擁有的房地產(chǎn)價值，確定其可能獲得的貸款金額，也會提前委托評估機構(gòu)對自己的房地產(chǎn)價值進行評估。申請公積金貸款的借款人，銀行會要求其進行評估。4、發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時。例如二手房買賣合同簽訂后，一方以價格過高或過低而顯示公平為由發(fā)生糾紛，一方或雙方或仲裁機構(gòu)、法院可委托專業(yè)評估機構(gòu)對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)進行評估，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。

  查看全文↓ 2013-01-11 15:39:32

相關(guān)問題

• 問 為什么要做房產(chǎn)評估？
  答

  拆遷時是需要測量房屋的！拆遷工作一般是先由市或區(qū)政府制定規(guī)劃，首先確定該片土地是否在改造計劃，然后由用地單位實地考察，對被拆遷房屋（如果是城中村還需要對人口進行考察）進行考察，作出經(jīng)濟效益分析，賠償標(biāo)準一般都是政府統(tǒng)一制定，這個一般不會有太大偏差，然后向當(dāng)?shù)卣峤桓脑旆桨讣鞍仓醚a償計劃，通過后，由政府主導(dǎo)對被拆遷人進行統(tǒng)計調(diào)查，測量原房屋。如果是城中村，還要通過村民代表大會表決通過！一般情況下，測量房屋也是為了保障被拆遷戶的利益，也是為了確保拆遷單位的利益！至于為啥干部和通知上寫的不一樣，那這就不知道具體原因了，可能是政府補償標(biāo)準有變，也可能是**后協(xié)商后調(diào)整，這個你可以再找他們落實下！拆遷每個城市都有自己的政策和執(zhí)行規(guī)范，所以可能不同城市會有差別，僅希望我的回答能給你帶來幫助，以供參考。就我所在城市為例，城中村改造的項目，主動積極搬遷的，政府還會對這部分人進行一些資金獎勵！

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• 問 ??買房子需要做評估嗎？怎么做房產(chǎn)評估呢？
  答

  一般地說, 判斷房子的價值有以下幾種方法： －－中介經(jīng)紀機構(gòu)省心省力比較準確 首先, 選擇一家品牌好、信譽好、客源多的房屋經(jīng)紀機構(gòu)。因為規(guī)范且具有一定規(guī)模的中介公司大多有一套固定的房產(chǎn)評估系統(tǒng)。中介公司利用這一系統(tǒng)由受過專業(yè)培訓(xùn)的分析員根據(jù)房子的各種因素進行測算, 能夠比較直接地反映出房子在特定時間、地段、環(huán)境的市場價格, 并依照房子的實際情況選擇不同的方法, **后將幾種不同的結(jié)果綜合考慮, 得出一個**接近市場行情、**能反映房產(chǎn)真實價值的價格。業(yè)務(wù)人員通過把房產(chǎn)位置、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、交易單價、區(qū)域及個別因素修正等數(shù)據(jù)輸入評估系統(tǒng), 與客戶的房產(chǎn)進行對比計算, 得出正常報價。二手房的估價方法包括市場比較法、成本法、收益還原法和假設(shè)開發(fā)法等, 不同的實際情況可以采用不同的評估方法。**常用的是市場比較法和成本法。這幾種方法算起來比較復(fù)雜, 不太適合個人自己計算。 要找房產(chǎn)中介機構(gòu)的前提是必須選擇一家擁有工商許可證和合法的中介服務(wù)資質(zhì)的品牌中介公司, 與中介公司簽署正規(guī)、細致、合理的協(xié)議書。不能找非正規(guī)無名小中介。 －－免費網(wǎng)上評估系統(tǒng)操作簡單高效 大多房地產(chǎn)網(wǎng)站都在金融理財頻道開設(shè)免費在線房產(chǎn)評估系統(tǒng), 并且操作簡單易行, 評估結(jié)果雖然不是很準確, 但能讓急于了解自家房產(chǎn)價值者心里有點數(shù)。網(wǎng)站的二手房評估系統(tǒng)一般來說是依據(jù) 《中華人民共和國土地管理法》、《城鎮(zhèn)土地估價法規(guī)》和具有國家標(biāo)準的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》, 綜合以下各種因素, 包括住宅類型、位置、交通狀況（例如建筑使用面積、建房時間、戶型、層高、朝向、裝修年代及費用）、給排水、電力供熱、管道燃氣等條件, 以及相鄰品質(zhì)接近的項目均價, 還有賣房者對房子價值的期望值等, 幾秒鐘的時間, 你會得到一份可以打印或發(fā)郵件給好友的房產(chǎn)評估報告。由于不同網(wǎng)站的評估方式不同、采用的評估系統(tǒng)電子版本有差異, 得出的房產(chǎn)總價和單價都會有一些出入, 買房者可以把它作為一個基本參考。 －－房產(chǎn)專業(yè)評估師很少為個人服務(wù) 給房產(chǎn)估價需要從業(yè)人員具備豐富的經(jīng)驗、較高的專業(yè)水平。經(jīng)國家考核認定的房地產(chǎn)估價師, 也只有在比較成熟的市場環(huán)境下, 依據(jù)大量可供參考的市場信息, 才有可能評估出比較準確的價格。 不過, 估價師很少為普通的個人客戶服務(wù)。對于普通的購房者來說, 如果僅僅希望做個簡單的評估, 首先需要確定一個評估的基準。在開始評估前, 購房者不妨多收集幾個近期發(fā)生的、地段類似、建筑結(jié)構(gòu)相近的交易, 以此對市場行情有個大致的了解。當(dāng)然, 查詢某些大型房產(chǎn)中介的廣告報價, 對了解行情也會有幫助。不過, 能夠作為評估基準的數(shù)據(jù), 必須是現(xiàn)實的成交價格。 由于請專業(yè)評估師做評估需要負擔(dān)不低的費用, 想賣房的人請切記這一點, 做好心理準備。此外, 不同的評估師算出的價格會有差異。有業(yè)內(nèi)人士認為, 在一定范圍內(nèi), 因評估師的經(jīng)驗不同、判斷方法不同、對某些事物的感覺不同, 必然會產(chǎn)生具有一定差異的評估結(jié)果, 有點差異是正常的, 但差異不能太大。對差異的合理范圍, 應(yīng)該以市場平均值為參照。 －－建立自己的賬本也能算出個大概 在這里教你一個“土法子”, 也能將你自己的房產(chǎn)價格算出個大概。當(dāng)然前提是會算下面幾個數(shù)據(jù)：一、房屋的折舊費。房子一旦蓋好便進入折舊期。一般說來, 磚混結(jié)構(gòu)一等房屋的折舊期限是５０年, 那么每年的折舊率為２％；二、戶型因素。舊房因戶型不合理、功能太落后而無法與新房進行比較, 如果房子的戶型為小廳、小衛(wèi)、小廚房（簡稱“三小”套型）, 則扣減１０％；三、房子所在的樓層不同, 價格不一樣。例如一至五層是基準價, 五層、六層扣減３％, 七層減５％, 而三、四層則加３％, 樓頂減５％；四、朝向因素。假如房子沒有朝南的門窗, 則減５％；五、小區(qū)環(huán)境對房價的影響。沒有物業(yè)管理扣減５％, 小區(qū)沒有單獨封閉, 也減５％, 屬于重點中**區(qū)域的房子要加１５％；六、習(xí)慣性心理因素, 也會使人們對買舊房心存壓力, 花很多錢才買套舊房, 這一因素使房價又減８％的價錢。

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• 問 ??什么情況下需要進行房產(chǎn)評估,房產(chǎn)評估應(yīng)該怎么做？
  答

  一、二手房交易在什么情況下需要房地產(chǎn)評估？房地產(chǎn)評估不是二手房交易的必備程序，一般情況下，二手房的買賣價格只要雙方協(xié)商確定，房地產(chǎn)管理部門就會據(jù)此登記過戶，只要以下幾種情形發(fā)生時需要評估：1、二手房價格明顯過低時需要房地產(chǎn)評估。二手房交易價格的多少與所繳納的稅費是相關(guān)的，買賣雙方當(dāng)事人為了少繳稅費往往向房地產(chǎn)管理部門申報其成交價格時低報、少報，房地產(chǎn)管理部門如果認為該價格明顯低于房地產(chǎn)價值，交易雙方又不愿意調(diào)整的，就會委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)對交易的二手房進行評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據(jù)。2、買賣雙方認為有必要時需要評估。交易雙方為確定合理的交易價格，也可以委托評估事務(wù)所進行評估，作為交易價格的參考。一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，如境外人士或外地人，對國內(nèi)或當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場不了解，又不相信對方的報價或中介機構(gòu)的評估，也往往要自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務(wù)所進行評估，然后參考評估價格確定雙方的交易價格。3、進行房地產(chǎn)保險時需要房地產(chǎn)評估。房地產(chǎn)保險評估，分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生或損失程度評估。4、申請抵押貸款時需要房地產(chǎn)評估。向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔(dān)保。有些購房人為了少付**款而多報二手房交易價格，高于實際價值的價格對貸款銀行來說有很大風(fēng)險，因此，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價值需要對抵押人的房地產(chǎn)進行估價。有些借款人為了能比較順利的貸到款項，證實其擁有的房地產(chǎn)價值，確定其可能獲得的貸款金額，也會提前委托評估機構(gòu)對自己的房地產(chǎn)價值進行評估。申請公積金貸款的借款人，銀行會要求其進行評估。5、發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時可能要進行評估。例如二手房買賣合同簽訂后，一方以價格過高或過低而顯示公平為由發(fā)生糾紛，一方或雙方或仲裁機構(gòu)、法院可委托專業(yè)評估機構(gòu)對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)進行評估，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。二、二手房評估費是多少？房地產(chǎn)價格評估收費、土地價格評估收費標(biāo)準實行政府定價，其收費標(biāo)準按照標(biāo)的總額采取差額定率分檔累進制。土地宗地價格評估收費標(biāo)準與房地產(chǎn)價格評估收費標(biāo)準相同?；鶞实貎r評估收費另立標(biāo)準。此外，每宗房地產(chǎn)價格評估收費不足300元的，按300元收取。為土地使用權(quán)抵押而進行的土地價格評估，評估機構(gòu)按一般宗地評估費標(biāo)準的50%計算評估費。企業(yè)轉(zhuǎn)制、資產(chǎn)重組過程中，涉及房地產(chǎn)評估的，按房地產(chǎn)價格評估標(biāo)準的50%計收評估費。

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• 問 我聽說公積金貸款中需要做評估，請問這些評估指什么，需要交費嗎？
  答

  目前公積金貸款中可能涉及到的評估項目有：個人信用評估、抵押物價值評估。 （1）個人信用評估：對于按照有關(guān)政策需要進行個人信用評估的，您須向管理中心認可的個人信用評估機構(gòu)申請進行個人信用評估，并由其出具您的個人信用評估結(jié)果。個人信用評估目前是不需要交納費用的。 （2）抵押物價值評估：對于按照有關(guān)政策需要對您所購或所抵押房屋進行抵押物價值評估的，您應(yīng)向管理中心認可的評估機構(gòu)提申請進行抵押物價值評估，并由其出具抵押物評估報告。抵押物價值評估，評估機構(gòu)會收取抵押物評估值千分之三的評估服務(wù)費

• 問 ??哪些情況需要二手房屋評估呢？
  答

  房地產(chǎn)評估不是二手房交易的必備程序，一般情況下，二手房的買賣價格只要雙方協(xié)商確定，房地產(chǎn)管理部門就會據(jù)此登記過戶，只要以下幾種情形發(fā)生時需要評估：1、二手房價格明顯過低時需要房地產(chǎn)評估。二手房交易價格的多少與所繳納的稅費是相關(guān)的，買賣雙方當(dāng)事人為了少繳稅費往往向房地產(chǎn)管理部門申報其成交價格時低報、少報，房地產(chǎn)管理部門如果認為該價格明顯低于房地產(chǎn)價值，交易雙方又不愿意調(diào)整的，就會委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)對交易的二手房進行評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據(jù)。2、買賣雙方認為有必要時需要評估。交易雙方為確定合理的交易價格，也可以委托評估事務(wù)所進行評估，作為交易價格的參考。一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，如境外人士或外地人，對國內(nèi)或當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場不了解，又不相信對方的報價或中介機構(gòu)的評估，也往往要自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務(wù)所進行評估，然后參考評估價格確定雙方的交易價格。3、進行房地產(chǎn)保險時需要房地產(chǎn)評估。房地產(chǎn)保險評估，分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生或損失程度評估。4、申請抵押貸款時需要房地產(chǎn)評估。向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔(dān)保。有些購房人為了少付**款而多報二手房交易價格，高于實際價值的價格對貸款銀行來說有很大風(fēng)險，因此，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價值需要對抵押人的房地產(chǎn)進行估價。有些借款人為了能比較順利的貸到款項，證實其擁有的房地產(chǎn)價值，確定其可能獲得的貸款金額，也會提前委托評估機構(gòu)對自己的房地產(chǎn)價值進行評估。申請公積金貸款的借款人，銀行會要求其進行評估。5、發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時可能要進行評估。例如二手房買賣合同簽訂后，一方以價格過高或過低而顯示公平為由發(fā)生糾紛，一方或雙方或仲裁機構(gòu)、法院可委托專業(yè)評估機構(gòu)對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)進行評估，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。

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