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• 155****4182

  期房轉(zhuǎn)讓的基本程序：　　1、轉(zhuǎn)讓人和發(fā)展商簽訂書(shū)面《預(yù)售商品房預(yù)售契約》，而且應(yīng)當(dāng)于簽約后的規(guī)定時(shí)間內(nèi)到當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾頇C(jī)關(guān)辦理預(yù)售契約的登記備案手續(xù)，交納印花稅，此時(shí)該預(yù)售契約方才正式生效?！　?、轉(zhuǎn)讓人和受讓人在已生效的預(yù)售契約背書(shū)欄內(nèi)簽字，并到房屋土地管理部門(mén)辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，此時(shí)轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)按規(guī)定各自交納有關(guān)的稅費(fèi)?！　?、預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)按上述程序辦理。

  查看全文↓ 2012-12-21 17:27:08
• 144****4496

  期房轉(zhuǎn)讓的一般條件：　　(1)必須存在有效的商品房預(yù)售合同　　轉(zhuǎn)讓合同是以預(yù)售合同為基礎(chǔ)的，預(yù)售合同無(wú)效，轉(zhuǎn)讓合同當(dāng)然無(wú)效?！　?2)標(biāo)的物為正在建設(shè)而未竣工的商品房　　要嚴(yán)格區(qū)分現(xiàn)房抵押與期房按揭。**高院在(1996)第3號(hào)文件第30條規(guī)定：“商品房預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)方，在實(shí)際取得預(yù)購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)并蚩尤房屋所有權(quán)時(shí)，將房屋再轉(zhuǎn)讓給他人的，按一般買(mǎi)賣(mài)關(guān)系處理?！蔽覈?guó)香港地區(qū)也嚴(yán)格區(qū)分了衡平法按揭和法定押記[42]?！　?3)必須取得銀行的同意　　銀行和預(yù)售人之間形成了借貸法律關(guān)系和抵押法律關(guān)系，相應(yīng)的銀行是債權(quán)人和抵押權(quán)人。抵押權(quán)是物權(quán)，物權(quán)具有追及力，無(wú)論抵押物轉(zhuǎn)輾到何人之手，抵押權(quán)人都可以行使抵押權(quán)。我國(guó)《擔(dān)保法解釋》也修正了《擔(dān)保法》規(guī)定的抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未取得抵押權(quán)人同意時(shí)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的規(guī)定。在借貸法律關(guān)系中，債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)必須征得債權(quán)人的同意，否則轉(zhuǎn)讓不發(fā)生效力。可見(jiàn)，征得銀行的同意是基于銀行和預(yù)售人之間的借貸關(guān)系，而非抵押關(guān)系，必須明確這點(diǎn)?！　?4)應(yīng)該通知開(kāi)發(fā)商　　開(kāi)發(fā)商和預(yù)售人之間是商品房買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系和借貸保證法律關(guān)系。相應(yīng)的開(kāi)發(fā)商是債務(wù)人和連帶保證責(zé)任人。在前者中，銀行和預(yù)購(gòu)人已經(jīng)支付了全部房款，開(kāi)發(fā)商作為債務(wù)人必須按時(shí)交付房屋，預(yù)購(gòu)人是債權(quán)人，其轉(zhuǎn)讓債權(quán)時(shí)無(wú)須征得開(kāi)發(fā)商同意，僅須通知即可。在連帶責(zé)任保證法律關(guān)系中，在預(yù)購(gòu)人不能按期付款給銀行時(shí)，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)回購(gòu)義務(wù)，是連帶責(zé)任保證人。按《擔(dān)保法》規(guī)定，在保證期間，債權(quán)人許可債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)時(shí)，未經(jīng)保證人同意，保證人不再承擔(dān)保證責(zé)任，可見(jiàn)期房轉(zhuǎn)讓不以取得預(yù)售人同意為要件，不過(guò)在實(shí)際操作中，各銀行都在借款合同中約定預(yù)購(gòu)人轉(zhuǎn)讓期房時(shí)必須取得開(kāi)發(fā)商的同意，以此來(lái)保護(hù)自身利益?！　?5)預(yù)購(gòu)人與下手買(mǎi)家簽定轉(zhuǎn)讓合同，并辦理了有關(guān)手續(xù)

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相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??購(gòu)買(mǎi)的期房可以轉(zhuǎn)讓嗎?期房怎樣轉(zhuǎn)讓?
  答

  期房該如何轉(zhuǎn)讓呢？1、簽訂預(yù)售合同期房轉(zhuǎn)讓前，轉(zhuǎn)讓人必須與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂商品房預(yù)售合同，并在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行預(yù)售登記后才可以轉(zhuǎn)讓，所以第一步必須是簽訂預(yù)售合同。2、書(shū)面通知開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓人未付清商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同意；已付清總價(jià)款的，轉(zhuǎn)讓人只要把其轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)商品房的情況書(shū)面通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)即可。3、轉(zhuǎn)讓合同與登記轉(zhuǎn)讓人與受讓人簽訂預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同，并在合同簽訂后15日內(nèi)進(jìn)行預(yù)售變更登記。合同轉(zhuǎn)讓后，受讓人就取得了原商品房預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓人應(yīng)享有的一切權(quán)力。期房轉(zhuǎn)讓實(shí)際操作這樣：1、訂購(gòu)單轉(zhuǎn)讓一般是上家用少量資金將房子先訂購(gòu)，然后把房子放在房產(chǎn)中介掛牌出售，表明要將其訂購(gòu)該房屋的購(gòu)買(mǎi)權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人。如果有人要購(gòu)買(mǎi)，買(mǎi)賣(mài)雙方先簽訂協(xié)議書(shū)，然后再一起前往開(kāi)發(fā)商處將訂購(gòu)單的購(gòu)買(mǎi)方名字變換為下家，待開(kāi)發(fā)商與下家簽訂了預(yù)售合同后，中介公司便會(huì)將轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付給上家。2、辦理進(jìn)退戶手續(xù)上家先支付一筆**款，與開(kāi)發(fā)商簽訂預(yù)售合同后，將房屋在中介公司掛牌。雙方簽訂轉(zhuǎn)讓房屋的協(xié)議書(shū)后，由上家與開(kāi)發(fā)商簽訂解除合同的退戶同意書(shū)，并前往交易中心辦理退戶手續(xù)。然后，下家與開(kāi)發(fā)商簽訂新的預(yù)售合同，并送往交易中心備案登記，**后下家將轉(zhuǎn)讓價(jià)款交付給上家。3、產(chǎn)權(quán)證辦好再交易上家與下家簽訂出售協(xié)議書(shū)，要是可以交房則先行交房，但不辦理相關(guān)的手續(xù)，等上家的產(chǎn)權(quán)證辦出以后雙方再進(jìn)行交易。雙方的協(xié)議書(shū)需經(jīng)公證處公證，上家的相關(guān)資料可暫留在中介公司。

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• 問(wèn) 西安現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓的基本程序是怎樣的？
  答

  現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓的基本程序是：　　1、轉(zhuǎn)讓人必須是房產(chǎn)所有權(quán)人，并依法獲得了房屋所有權(quán)證;　　2、轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面房屋轉(zhuǎn)讓合同;　　3、雙方持該合同共同到當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾聿块T(mén)辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，交納有關(guān)稅費(fèi)。　　4、雙方持合同和過(guò)戶時(shí)領(lǐng)取的有關(guān)文件共同辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，受讓人獲得房產(chǎn)所有權(quán)證，轉(zhuǎn)讓人交回所有權(quán)證。至此，轉(zhuǎn)讓行為完成，受讓人獲得合法產(chǎn)權(quán)。

• 問(wèn) 期房轉(zhuǎn)讓條件
  答

  【具備權(quán)益轉(zhuǎn)讓條件 】 權(quán)益轉(zhuǎn)讓必須在其轉(zhuǎn)讓的房屋尚處在期房階段方能實(shí)現(xiàn)。期房轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房在實(shí)踐中有兩個(gè)條件：一是預(yù)購(gòu)人與開(kāi)發(fā)商簽署了房屋交接書(shū)，二是開(kāi)發(fā)商辦理了房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得了新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）。當(dāng)前述兩個(gè)條件中的任何一個(gè)成就時(shí)，期房概念消失，權(quán)益轉(zhuǎn)讓受到阻礙，預(yù)購(gòu)人可以待取得該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）后，以二手房過(guò)戶的形式實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓。 【須征得開(kāi)發(fā)商同意】 預(yù)購(gòu)人必需取得開(kāi)發(fā)商的同意，方能實(shí)現(xiàn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓。開(kāi)發(fā)商通常采用在預(yù)購(gòu)人與受讓人簽訂的《權(quán)益轉(zhuǎn)讓書(shū)》上加蓋公章的形式，表明開(kāi)發(fā)商已經(jīng)同意該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。 【買(mǎi)賣(mài)雙方繳納契稅】 轉(zhuǎn)讓期房的預(yù)購(gòu)人既是向開(kāi)發(fā)商預(yù)購(gòu)期房的買(mǎi)方，又是向受讓人轉(zhuǎn)讓房屋期權(quán)的賣(mài)方，因此在開(kāi)發(fā)商、預(yù)購(gòu)人和受讓人之間形成了連續(xù)的兩次交易行為。根據(jù)規(guī)定，權(quán)益轉(zhuǎn)讓中的預(yù)購(gòu)人必須繳納他與開(kāi)發(fā)商形成的預(yù)售合同關(guān)系所產(chǎn)生的契稅，而受讓人則應(yīng)當(dāng)在申領(lǐng)自己的小產(chǎn)證時(shí)繳納權(quán)益轉(zhuǎn)讓協(xié)議關(guān)系所產(chǎn)生的契稅。 【權(quán)益轉(zhuǎn)讓的法律后果】 當(dāng)預(yù)購(gòu)人實(shí)現(xiàn)了期房的權(quán)益轉(zhuǎn)讓后，他就從法律上解除了在預(yù)售合同中與開(kāi)發(fā)商形成的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，而由受讓人繼受。受讓人日后可以直接與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房屋交接、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等手續(xù)，并以合同向?qū)Ψ街苯幼肪窟`反預(yù)售合同的法律責(zé)任?！酒诜吭谶€貸期間是允許轉(zhuǎn)讓的】期房在還貸期間是允許轉(zhuǎn)讓的，但因?yàn)榇嬖诜课莸馁I(mǎi)賣(mài)關(guān)系和借貸關(guān)系因此轉(zhuǎn)讓必須征得開(kāi)發(fā)商和貸款銀行的同意，開(kāi)發(fā)商和貸款銀行同意您轉(zhuǎn)讓的，需要您，開(kāi)發(fā)商與受讓人共同辦理預(yù)售預(yù)購(gòu)登記的變更手續(xù)，并與貸款銀行變更借貸合同的當(dāng)事人，在手續(xù)上是比較麻煩一些。

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• 問(wèn) ??請(qǐng)問(wèn)，商鋪轉(zhuǎn)讓的程序是怎樣的？復(fù)雜嗎？
  答

  商鋪轉(zhuǎn)讓大致分八個(gè)步驟。注意事項(xiàng)中尤其重要的是簽訂相關(guān)的合同與協(xié)定。商鋪轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租可以節(jié)省投資、時(shí)間及精力等，但也存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，因此一定慎重。商鋪轉(zhuǎn)讓大致分以下幾個(gè)步驟：一、確定轉(zhuǎn)讓人的身份，看他是否是店面房屋的產(chǎn)權(quán)所有者，如果商鋪經(jīng)營(yíng)者就是房屋的所有者，首先要查看商鋪的產(chǎn)權(quán)證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證等其他相關(guān)證件是否齊全，并初步咨詢轉(zhuǎn)讓價(jià)格及房屋的租金情況。二、若有意接手，雙方可洽談房屋租金及商鋪經(jīng)營(yíng)設(shè)備、裝修等轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的具體價(jià)格。若談定則可預(yù)付一定數(shù)量的定金，以保證優(yōu)先接手商鋪的權(quán)利，定金收取方出具定金收條，收條要寫(xiě)清時(shí)間、金額、定金的用途等具體內(nèi)容。三、雙方鑒定《商鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《房屋租賃合同》，從而約定雙方具體的權(quán)利與義務(wù)。四、合同簽署完畢，按合同約定方式結(jié)付轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。五、轉(zhuǎn)讓方有義務(wù)協(xié)助接手方進(jìn)行過(guò)戶變更手續(xù)，因此，接手方要及時(shí)憑鑒定合同及其他所需證件到工商部門(mén)辦理好更名登記手續(xù)，以確定經(jīng)營(yíng)的合法性。六、如果商鋪經(jīng)營(yíng)者也是承租人，則必須查看其與房屋產(chǎn)權(quán)人所鑒定的原始合同，并檢查其是否有轉(zhuǎn)讓(轉(zhuǎn)租)權(quán);鑒定合同時(shí)要三方同時(shí)在場(chǎng)并鑒字證明。(即產(chǎn)權(quán)人、經(jīng)營(yíng)者、接手者)七、務(wù)必考察商鋪轉(zhuǎn)讓的原因及之前的債權(quán)、債務(wù)情況，并在合同中明確注明，以免跌入轉(zhuǎn)讓合同的陷井。八、還有重要一點(diǎn)：務(wù)必事先調(diào)查清楚您所看中的商鋪地段在短期內(nèi)是否有市政方面的拆遷規(guī)劃，從而避免上當(dāng)受騙。

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• 問(wèn) 買(mǎi)的期房可以賣(mài)嗎 轉(zhuǎn)讓期房需要什么條件？
  答

  《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院另行規(guī)定”。但是國(guó)務(wù)院至今沒(méi)有作出規(guī)定，建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》對(duì)此也沒(méi)有規(guī)定。從目前的實(shí)踐來(lái)看，期房是可以轉(zhuǎn)讓的，但是必須要符合法定的條件并且履行法定的程序。具體到各個(gè)地區(qū)又是不同的。

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