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• 151****7367

  1：物業(yè)管理公司單方面制定物業(yè)管理公約，并強(qiáng)行要求業(yè)主在公約上簽字； 2：物業(yè)管理公司不尊重業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì)，對業(yè)主管理委員會(huì)的決議執(zhí)行不力； 3：物業(yè)管理公司不按有關(guān)規(guī)定操作，單方面制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 4：業(yè)管理公司管理服務(wù)水平低，服務(wù)不到位； 5：物業(yè)管理公司巧立名目，隨意增設(shè)收費(fèi)項(xiàng)目； 6：部分業(yè)主和住戶缺乏有償服務(wù)的意識，舊有的福利住房的觀念沒有更新，隨意拖欠物業(yè)管理費(fèi)； 7：部分業(yè)主和住戶舊的生活方式和生活觀念沒有改變，不適應(yīng)新的居住環(huán)境要求； 8：商品住主和住戶對物業(yè)管理缺少配合、支持的精神； 9：開發(fā)商遺留的房屋質(zhì)量問題。

  查看全文↓ 2012-12-11 16:10:52

相關(guān)問題

• 問 產(chǎn)生物業(yè)合同糾紛的主要原因是什么？
  答

  產(chǎn)生物業(yè)合同糾紛的主要原因有：（一）房地產(chǎn)開發(fā)商遺留問題未解決。房地產(chǎn)開發(fā)商遺留的房屋質(zhì)量問題，是造成業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司產(chǎn)生矛盾的重要因素，業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的抗辯理由之一即為房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，而物業(yè)服務(wù)公司多以前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或開發(fā)商未留有房屋專項(xiàng)維修資金而拒絕修繕，從而導(dǎo)致雙方糾紛的產(chǎn)生。另在樓盤銷售的過程中，有些開發(fā)商為迎合消費(fèi)者的需求，往往對小區(qū)的設(shè)施及服務(wù)做出不切實(shí)際的承諾。而現(xiàn)實(shí)操作中前期物業(yè)公司往往又由開發(fā)商單獨(dú)確定，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也由開發(fā)商和物業(yè)公司確定。當(dāng)業(yè)主進(jìn)駐后發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況與承諾相去甚遠(yuǎn)時(shí)，便把矛頭轉(zhuǎn)向了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，且以拖欠物業(yè)費(fèi)的方式相對抗。（二）業(yè)委會(huì)和業(yè)主溝通不當(dāng)，物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主自主選擇。大多業(yè)主在庭審中會(huì)提出，物業(yè)公司并非自主選擇，業(yè)主不知曉物業(yè)服務(wù)合同的簽訂及其內(nèi)容。根據(jù)我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，開發(fā)商有權(quán)選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同[④]。而一旦業(yè)主組成了代表和維護(hù)自己利益的業(yè)主大會(huì)，形成了業(yè)主委員會(huì)，選聘了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效后，前期物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)終止?，F(xiàn)實(shí)中，由于業(yè)主怠于行使自己的權(quán)利，導(dǎo)致業(yè)委會(huì)成員多為物業(yè)公司指定的業(yè)主，業(yè)委會(huì)流于形式，業(yè)委會(huì)與業(yè)主之間溝通銜接不當(dāng)，導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)召開困難，業(yè)主不能行使自己的權(quán)利，難以監(jiān)督或解聘物業(yè)服務(wù)公司。（三）物業(yè)公司服務(wù)不到位、收支不透明。訴訟中，大多數(shù)業(yè)主反映對物業(yè)公司服務(wù)不滿意是拖欠物業(yè)費(fèi)的主要原因。隨著生活水平的提高，人們對于居住環(huán)境的要求也越來越高，從我院受理案件情況看，很多業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司履行管理義務(wù)不到位，如公用設(shè)施未及時(shí)修復(fù)、綠化工作不到位、垃圾未及時(shí)清理、小區(qū)內(nèi)寵物狗未經(jīng)約束，使業(yè)主不能得到舒適的服務(wù)，不能感受到小區(qū)的優(yōu)雅格調(diào)。另外，物業(yè)公司對費(fèi)用的收支情況未公開，侵犯業(yè)主的知情權(quán)，也成為業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的理由。（四）物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)過高。一些老小區(qū)的業(yè)主則認(rèn)為物業(yè)收費(fèi)過高，相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)卻沒上去，住宅被偷事件時(shí)有發(fā)生。還有部分物業(yè)管理公司從原來的免費(fèi)服務(wù)逐步向有償服務(wù)過渡，一些業(yè)主心理上無法適應(yīng)，出現(xiàn)拒交物業(yè)費(fèi)的情況。

• 問 在發(fā)生物業(yè)管理糾紛后應(yīng)該如何解決？
  答

  解決途徑有以下四條： 1：住戶個(gè)人與物業(yè)管理公司商量，求得解決糾紛的辦法； 2：業(yè)主管理委員會(huì)與物業(yè)管理公司協(xié)商解決； 3：如果雙方無法取得一致意見，可以向主管部門(一般是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理局)或當(dāng)?shù)叵M(fèi)去向不明權(quán)益保護(hù)協(xié)會(huì)投訴，通過他們來調(diào)解；由于收費(fèi)引發(fā)的糾紛可通過物價(jià)部門調(diào)處； 4：通過以上方式仍未解決糾紛的，住戶還可以申請仲裁甚至訴諸法庭，用法律武器來保護(hù)自己的合法權(quán)益。

• 問 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生糾紛怎么辦 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)如何避免糾紛
  答

  物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主產(chǎn)生糾紛多是因?yàn)橘I房時(shí)買賣雙方對房屋售后各方關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)沒有界定清楚而造成的。解決物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主產(chǎn)生的糾紛，需要了解糾紛的的類型，發(fā)生的原因和法律方面的界定。 物業(yè)管理糾紛 一、物業(yè)管理糾紛的類型及其特征 實(shí)踐中，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛可以分為這樣三種類型： （一） 基于物業(yè)管理合同的糾紛 依據(jù)業(yè)主和開發(fā)商之前簽訂的或者由業(yè)主委員會(huì)于專門的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的有關(guān)物業(yè)管理合同，雙方確立一系列權(quán)利義務(wù)。如物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)安全及服務(wù)義務(wù)。如果物業(yè)管理企業(yè)顛倒市場主體的位置和不履行應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，管而不理，致使業(yè)主享受不到繳費(fèi)后的服務(wù)?；蛘撸瑯I(yè)主因?yàn)榉N種原因拒繳物業(yè)管理費(fèi)。這些都可能引起糾紛。而且，由于我國目前物業(yè)管理市場體制發(fā)展不成熟，主要是物業(yè)管理企業(yè)不作為導(dǎo)致糾紛發(fā)生，進(jìn)而引發(fā)各種極端事件。 根據(jù)**高人民法院2000年法發(fā) [2000]26號文件即《民事案件案由規(guī)定（試行）》第一部分的規(guī)定，這類糾紛本質(zhì)上屬于合同糾紛。應(yīng)當(dāng)按照合同法等相關(guān)法律進(jìn)行處理。 （二） 物業(yè)管理企業(yè)侵犯業(yè)主權(quán)益的糾紛 第一種類型中，物業(yè)管理企業(yè)也侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，但因?yàn)槭且驗(yàn)榛谖飿I(yè)管理合同發(fā)生，而且往往是消極侵權(quán)，所以將其單列。第二種類型特指，物業(yè)管理企業(yè)的積極侵權(quán)行為引起的糾紛。例如侵占業(yè)主財(cái)產(chǎn)，阻撓業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)，侵占業(yè)主共有房產(chǎn)等等。 這類糾紛一般與物業(yè)管理服務(wù)合同的履行沒有直接關(guān)系，屬于一般侵權(quán)糾紛，**高院《民事案件案由規(guī)定（試行）》講物業(yè)管理糾紛不加區(qū)別地規(guī)定為合同糾紛欠妥。當(dāng)然，第一類和第二類往往會(huì)同時(shí)發(fā)生，出現(xiàn)競合的現(xiàn)象。根據(jù)民法通則的規(guī)定，當(dāng)事人由選擇權(quán)。 （三） 開發(fā)商遺留問題引起的糾紛 業(yè)主入主后，還可能出現(xiàn)公攤面積不清、房屋質(zhì)量不合格或不符合約定、開發(fā)商在賣房過程中的許多承諾未能按時(shí)兌現(xiàn)……嚴(yán)格地講，這類糾紛與物業(yè)管理企業(yè)沒有直接關(guān)系，而屬于業(yè)主與開發(fā)商的糾紛。但是因?yàn)檫@些問題往往是在業(yè)主入住以后出現(xiàn)，而且物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)的維護(hù)管理負(fù)有責(zé)任。故將此類糾紛也納入物業(yè)管理糾紛中來一并研究。 二、糾紛發(fā)生的原因 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的糾紛可能因各種具體原因而發(fā)生，但從根本上說，主要是由于以下幾個(gè)原因： （一）我國現(xiàn)有的物業(yè)管理模式弊端是重要原因 物業(yè)管理是業(yè)主對物業(yè)進(jìn)行自治管理的活動(dòng)，是一項(xiàng)產(chǎn)權(quán)人對財(cái)產(chǎn)特別是共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置的活動(dòng)。業(yè)主作為產(chǎn)權(quán)人當(dāng)然地享有物業(yè)的管理權(quán)，業(yè)主有權(quán)決定是否聘請、聘請哪家物業(yè)管理企業(yè)；而從另一方面而言，隨著住房制度等的改革，物業(yè)管理的社會(huì)化、專業(yè)化成為一種趨勢，但即使如此，從物業(yè)管理企業(yè)角度看，物業(yè)管理也是一種服務(wù)，是接受委托、按照業(yè)主的要求提供服務(wù)的一種活動(dòng)。但實(shí)際上，一方面，幾乎所有的相關(guān)法規(guī)、規(guī)章均規(guī)定業(yè)主需要聘請物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理，而且大都用很長的章節(jié)來規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù)，甚至連業(yè)主委員會(huì)的成立都需要物業(yè)管理企業(yè)參與。另一方面，物業(yè)管理企業(yè)不能正確把握自己的“定位”，經(jīng)常人為造成主仆顛倒和概念混淆,把所管理的小區(qū)當(dāng)作自己的“獨(dú)立王國”，侵害業(yè)主權(quán)益。 （二） 我國現(xiàn)有物業(yè)管理模式固然是導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生的重要原因，但因?yàn)槲飿I(yè)管理模式的形成與國家相關(guān)法制的健全有莫大的關(guān)系，所以進(jìn)一步，應(yīng)當(dāng)看到我國物業(yè)管理方面的法制不健全是糾紛多發(fā)又難處理的主要原因。 2003年6月8日，《物業(yè)管理?xiàng)l例》經(jīng)國務(wù)院第9次常務(wù)會(huì)議審議通過后正式對外公布，并于9月1日起正式實(shí)施。這是我國第一部物業(yè)管理的專門法規(guī)，此前僅有建設(shè)部1994年的33號令，以及一些地方性法規(guī)對物業(yè)管理進(jìn)行規(guī)范，1995年的《城市房地產(chǎn)管理法》未涉及物業(yè)管理的規(guī)范。 物業(yè)管理在我國是一個(gè)新興行業(yè)，由于法律規(guī)范未能對物業(yè)管理中各方包括物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主以及政府部門的法律關(guān)系做出明確規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)和一般業(yè)主對于物業(yè)管理的認(rèn)識存在很大的錯(cuò)位。物業(yè)管理企業(yè)往往有越位之舉，或直接侵犯業(yè)主權(quán)利，或者違反了法律，例如物業(yè)管理企業(yè)強(qiáng)制拆除小區(qū)內(nèi)違章建筑等；業(yè)主一方也經(jīng)常因?yàn)檎矫婊蛘咂渌麡I(yè)主侵犯自己權(quán)利而遷怒于物業(yè)管理企業(yè)，比如，鄰居之間因相鄰關(guān)系發(fā)生糾紛，不適當(dāng)?shù)匾晕飿I(yè)管理企業(yè)為被告起訴等等。 綜上所述，物業(yè)管理糾紛的多發(fā)根本的原因在于人們對于物業(yè)管理認(rèn)識不足，各方當(dāng)事人法律地位不明確，而這些又是現(xiàn)有的物業(yè)管理模式以及相關(guān)法律規(guī)范不健全尤其是對物業(yè)管理中各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系規(guī)定不明確導(dǎo)致的。 三、物業(yè)管理法律關(guān)系分析 研究物業(yè)管理法律關(guān)系，有利于通過完善立法、嚴(yán)格執(zhí)法、加強(qiáng)司法，采用促進(jìn)自覺守法綜合措施，來針對性地解決中國現(xiàn)實(shí)改革和發(fā)展中所產(chǎn)生的物業(yè)管理關(guān)系各類主體間居處境位所含利益、權(quán)利和義務(wù)的不平等、不公平、不協(xié)調(diào)的矛盾問題，有效化解有關(guān)當(dāng)事人間的利益沖突，從而對建立穩(wěn)定和諧的物業(yè)管理法律秩序起到積極影響效應(yīng)。 物業(yè)管理法律關(guān)系的基本主體包括業(yè)主（物業(yè)所有人）及其自治管理組織、物業(yè)管理企業(yè)和對物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)的行政機(jī)關(guān)。 （一）物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系： 物業(yè)管理企業(yè)是在工商部門領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，受業(yè)主委員會(huì)（或管理委員會(huì)）的聘請委托，依照有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和物業(yè)管理合同，實(shí)施管理服務(wù)的企業(yè)。 而業(yè)主委員會(huì)則是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉產(chǎn)生的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。 可見，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間是一種委托合同關(guān)系或者服務(wù)提供商與消費(fèi)者的關(guān)系，而且這種關(guān)系的發(fā)生以業(yè)主委員會(huì)對物業(yè)管理企業(yè)的選聘為前提。 這二者的關(guān)系具體表現(xiàn)就是各自根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定以及物業(yè)管理合同的約定而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)。 2003年頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例）對二者的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容有詳細(xì)規(guī)定。 一言蔽之，業(yè)主是小區(qū)的主人，對物業(yè)的管理權(quán)首先屬于業(yè)主（以業(yè)主委員會(huì)為代表），物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主聘請的保姆，保姆要做的就是按照合同的約定和法律規(guī)定為業(yè)主提供管理服務(wù)，收取業(yè)主的管理費(fèi)用，未經(jīng)業(yè)主同意委托的事項(xiàng)，物業(yè)管理企業(yè)不能去隨便插手。 （二）物業(yè)管理企業(yè)的管理與政府管理的關(guān)系： 一方面，物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)行政部門、有關(guān)行政主管部門以及住宅小區(qū)所在地政府的監(jiān)督指導(dǎo)下，對小區(qū)同意實(shí)施專業(yè)化管理，推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式，這也是我國住房制度改革，房地產(chǎn)市場化的必然要求；另一方面，物業(yè)管理企業(yè)的管理不能取代政府的管理，住宅小區(qū)不是那個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的“獨(dú)立王國”。小區(qū)需要政府的管理。 例如，小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)違章建筑，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)予以制止，甚至可以要求拆除，但是他沒有強(qiáng)制拆除違章建筑的權(quán)利，這個(gè)權(quán)力屬于城建規(guī)劃部門。又如，小區(qū)住宅內(nèi)失盜等治安問題(或刑事犯罪）應(yīng)由公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)處理，物管公司對此類事件一般不承擔(dān)責(zé)任，除非其有保安失職的過錯(cuò)。 所以，物業(yè)管理企業(yè)作為以追求利潤為目的的企業(yè)，他的所謂管理是很有限度的，他只能在法律和業(yè)主賦予它的權(quán)限范圍內(nèi)進(jìn)行管理工作，同時(shí)還要接受政府對他的管理；對于自己權(quán)限范圍外，應(yīng)由政府部門處理的事務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)不應(yīng)管。

• 問 物業(yè)管理有哪些? 物業(yè)管理公司的主要部門有哪些啊?
  答

  從全國范圍來看，物管對小區(qū)停車提供的服務(wù)主要分為以下三類。第一類是管理服務(wù)。即提供停車場清潔、燈光、消防設(shè)施等管理服務(wù)，不提供車輛保管服務(wù)，對車輛安全不負(fù)責(zé)任，收費(fèi)相對較低。第二類是保管服務(wù)。對車輛具有保管義務(wù)，車輛發(fā)生安全責(zé)任，有賠償義務(wù)，收費(fèi)高。第三類是管理和保管兼顧服務(wù)。即兼顧一定的保管義務(wù)，車輛失竊、損壞有一定的賠償責(zé)任。擴(kuò)展資料：物業(yè)公共服務(wù)是指物業(yè)管理中公共性的管理和服務(wù)工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有住用人提供的**基本的管理和服務(wù)。主要有以下8項(xiàng)：（1）房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督；（2）房屋設(shè)備、設(shè)施的管理；

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• 問 物業(yè)管理處負(fù)責(zé)哪些？物業(yè)管理公司的主要部門有哪些啊?
  答

  物業(yè)管理現(xiàn)在比較多的是小區(qū)和商業(yè),小區(qū)就比較簡單,有客服,工程,安管,清潔,綠化這幾樣組成,商業(yè)就加上拓展部門,其一般的工作就是想辦法吸引租戶或者用其他手段增加收入.其實(shí)物業(yè)管理的起點(diǎn)都很低,而且工作壓力會(huì)很大,不一定每一個(gè)人都能夠適應(yīng),不過如果你堅(jiān)持的話發(fā)展空間會(huì)很大的。如果大一點(diǎn)就有經(jīng)理室，辦公室，財(cái)務(wù)部，業(yè)務(wù)部，房屋管理維修部，經(jīng)營開發(fā)部，保安部，環(huán)境管理部。

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