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• 132****7875

  小產(chǎn)權(quán)房存在的法律風(fēng)險(xiǎn)主要有：1、屬于違法用地、違法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房有依法被拆除的危險(xiǎn)性。2、小產(chǎn)權(quán)房沒有取得國家頒發(fā)的房屋所有權(quán)產(chǎn)權(quán)證書，不能合法設(shè)定房屋抵押權(quán)，不具有房屋所有權(quán)，不能辦理房屋過戶手續(xù)，不能進(jìn)行二手房交易。3、如果遇有國家征地或者拆遷的情形，購房者的利益很難得到法律的有效保護(hù)。4、小產(chǎn)權(quán)房購房合同屬于違法，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。如果遇有房屋產(chǎn)權(quán)糾紛則缺少有效的解決糾紛的依據(jù)和法律保護(hù)。5、購買小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款，只能一次性付款或者分期付款。6、小產(chǎn)權(quán)房的附屬配套設(shè)施，如供水、供電、供氣等，因不在國家規(guī)劃之列也不能得到有效保證。

  查看全文↓ 2012-12-11 15:13:02
• 138****1903

  “小產(chǎn)權(quán)房”買賣存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)，具體表現(xiàn)在：1．違法建筑的風(fēng)險(xiǎn)“小產(chǎn)權(quán)房”如沒有依法辦理建設(shè)規(guī)劃許可和施工許可等相關(guān)審批手續(xù)，屬于違法建筑，有可能面臨被強(qiáng)制拆除、沒收、罰款等行政處罰。2．買賣無效和產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)“小產(chǎn)權(quán)房”不具備普通商品房的法律性質(zhì)。現(xiàn)行法律法規(guī)是禁止小產(chǎn)權(quán)房的對外轉(zhuǎn)讓。因此，買賣“小產(chǎn)權(quán)房”的合同是無效的。由于合同無效，購買人的權(quán)益將無法得到保障。如果購房人明知所購房屋是“小產(chǎn)權(quán)房”仍然購買的，由于己方有過錯，法院判決一般只能退還購房款而不會支持購房人要求賠償損失的請求?！靶　逼鋵?shí)是“無”，購房者無法辦理合法的房屋產(chǎn)權(quán)登記，也無法領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書，小產(chǎn)權(quán)事實(shí)上是無法律認(rèn)可的產(chǎn)權(quán)。3．拆遷的風(fēng)險(xiǎn)如果政府部門對“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)行改造、征地或其他建設(shè)，可能就會導(dǎo)致房產(chǎn)停建甚至拆除。由于“小產(chǎn)權(quán)房”沒有合法產(chǎn)權(quán)，購房人很可能無法得到拆遷補(bǔ)償。4．房屋爛尾和質(zhì)量安全的風(fēng)險(xiǎn)“小產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)建設(shè)缺乏政府和銀行的有效監(jiān)管，主要依靠村集體或委托合作開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，一旦資金或其他環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，極有可能變成爛尾工程，“小產(chǎn)權(quán)房”在設(shè)計(jì)、工程施工和監(jiān)理方面通常不夠?qū)I(yè)性，是否能夠按質(zhì)按時交付房屋存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)，特別是在質(zhì)量安全和消防合格方面。5．保修、配套設(shè)施和物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)由于“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)的非專業(yè)性以及物業(yè)通常自行管理，導(dǎo)致房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。而且，入住后的物業(yè)管理也極易出現(xiàn)問題。6．再轉(zhuǎn)讓或出租等流通的風(fēng)險(xiǎn)由于沒有得到國家國土部門的批準(zhǔn)，“小產(chǎn)權(quán)房”無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)。因此，“小產(chǎn)權(quán)房”購買后也不以合法轉(zhuǎn)讓過戶和繼承進(jìn)行流通，也不能辦理抵押貸款等手續(xù)，對房屋的保值和**也有很大影響。另外，“小產(chǎn)權(quán)房”的出租也因?yàn)榉慨a(chǎn)無合法的產(chǎn)權(quán)而導(dǎo)致出租無效。

  查看全文↓ 2012-12-11 15:12:45

相關(guān)問題

• 問 ??小產(chǎn)權(quán)房不能賣嗎?小產(chǎn)權(quán)房的買賣風(fēng)險(xiǎn)有哪些?
  答

  小產(chǎn)權(quán)房購買風(fēng)險(xiǎn)較大，價(jià)格便宜，衡量風(fēng)險(xiǎn)后再下決定。1.法律風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。由于小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，而不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其實(shí)并不是商品房。因此法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對小產(chǎn)權(quán)房是無效的，也就無法維護(hù)購房者的權(quán)益。此外，由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)。因此，在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，其救濟(jì)途徑也就非常有限了。2.政策風(fēng)險(xiǎn)對于在建小產(chǎn)權(quán)房，當(dāng)購房者與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，一旦遇到政府整頓小產(chǎn)權(quán)房，那么可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。購房者在購得小產(chǎn)權(quán)房后，一旦遇到政府征地拆遷，由于小產(chǎn)權(quán)房并沒有國家頒發(fā)的房產(chǎn)證。因此，購房者也就并非合法的產(chǎn)權(quán)人，也就無法獲得相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。3.轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)《土地管理法》規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)。也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。

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• 問 ??小產(chǎn)權(quán)房可以買賣嗎？有哪些風(fēng)險(xiǎn)嗎？
  答

  首先要明確自己買小產(chǎn)權(quán)房用來干什么的，是自住還是投資？自住是肯定沒有任何問題的，但值得提醒的是，盡量找成規(guī)模的，即該樓層已成片區(qū)，政府拆遷也不可能說拆就拆。并且購買協(xié)議盡可能叫上多幾個見證人并在協(xié)議書上簽名，協(xié)議書內(nèi)容要包括各方面的內(nèi)容，如政策允許原戶主或村委應(yīng)該主動協(xié)助買主辦理過戶手續(xù)、房屋售出后，原戶主不再擁有任何所有僅及使用僅，即買主永久擁有該房子，并遇政府拆遷或其他因素，所有賠償都?xì)w買主所有、原戶主或村委售出房產(chǎn)后，單方面違約賠償買主購房款的3倍等等協(xié)議合同。投資暫時就不要考慮該類小產(chǎn)權(quán)房了，因?yàn)檗D(zhuǎn)手不方便，就如你現(xiàn)在購買也擔(dān)心很多問題，所以到時轉(zhuǎn)手麻煩，且收入也不會很大（目前現(xiàn)狀情況下）。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房買賣存在哪些風(fēng)險(xiǎn)
  答

  ①小產(chǎn)權(quán)房無產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。②小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款。③小產(chǎn)權(quán)房沒有國家的產(chǎn)權(quán)證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認(rèn)可的正式購房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。

• 問 小產(chǎn)權(quán)房買賣存在哪些風(fēng)險(xiǎn)
  答

  ①小產(chǎn)權(quán)房無產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。②小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款。③小產(chǎn)權(quán)房沒有國家的產(chǎn)權(quán)證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認(rèn)可的正式購房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。

• 問 都說買小產(chǎn)權(quán)房不靠譜，買賣小產(chǎn)權(quán)房到底有哪些風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房并沒有國家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書，所以購買這樣的房屋便具有很大的風(fēng)險(xiǎn)性：1、政策風(fēng)險(xiǎn)：購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可能就會導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。那么結(jié)果只能是購房人找開發(fā)商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地;2、拆遷風(fēng)險(xiǎn)：購房后如果遇到國家征地拆遷，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其無法得到拆遷補(bǔ)償和安置；3、毀約風(fēng)險(xiǎn)：如果房價(jià)上漲，出賣人毀約，從目前已有的案例來看，法院會支持其合同無效請求，返還房屋，退還購房款，很難支持購房人求賠償損失的請求；4、其它風(fēng)險(xiǎn)：購買小產(chǎn)權(quán)房后，無法遷移戶籍，無法抵押貸款，無法合法的變現(xiàn)，涉及到相鄰權(quán)侵害，也很難獲得法律保障救濟(jì)。

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