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• 132****3298

  購(gòu)房簽訂合同時(shí)要收律師費(fèi)，是房地產(chǎn)界的一個(gè)普遍行為，而且收取律師費(fèi)的時(shí)候，只開(kāi)收據(jù)，不開(kāi)發(fā)票。這是不符合法律的亂收費(fèi)行為。其他的諸如開(kāi)發(fā)商替客戶(hù)辦理房產(chǎn)證要收取1000元代辦費(fèi)，購(gòu)房契稅入住時(shí)業(yè)主必須繳納，實(shí)際上等辦理房產(chǎn)證時(shí)開(kāi)發(fā)商才上繳稅務(wù)部門(mén)，都屬于典型的“不正當(dāng)收費(fèi)”。碰到這樣模凌兩可的收費(fèi)情況時(shí)可以先拒絕繳納，然后盡快咨詢(xún)律師或者向其他專(zhuān)業(yè)人士求助。理論上說(shuō)，提供律師見(jiàn)證服務(wù)的律師事務(wù)所由銀行委托，按照誰(shuí)委托誰(shuí)付費(fèi)的原則，這部分錢(qián)本應(yīng)由銀行來(lái)出。但是在整個(gè)交易過(guò)程中，希望實(shí)現(xiàn)購(gòu)房夢(mèng)想的借款人處于弱勢(shì)地位，為了得到銀行的貸款，大多數(shù)情況下，借款人都會(huì)默認(rèn)此項(xiàng)收費(fèi)。類(lèi)似的例子在房屋買(mǎi)賣(mài)中不勝枚舉。

  查看全文↓ 2012-11-30 16:20:24

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 遇到開(kāi)發(fā)商“一房多賣(mài)”的情況應(yīng)如何處理？
  答

  遭遇“一房多賣(mài)”，保留證據(jù)找律師，維權(quán)要果斷。

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• 問(wèn) 遇到購(gòu)房定金不退的情況下 我們要如何處理
  答

  對(duì)于目前在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同交易過(guò)程當(dāng)中，開(kāi)發(fā)商或中介公司要求買(mǎi)房人先交定金再簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的做法導(dǎo)致的眾多買(mǎi)房人定金不能退回的問(wèn)題，引發(fā)了準(zhǔn)備購(gòu)房者的擔(dān)心與疑慮。那么對(duì)于購(gòu)房定金問(wèn)題，到底應(yīng)該如何做，對(duì)購(gòu)房定金問(wèn)題法律又是如何規(guī)定的，購(gòu)房定金什么情況下能退，什么情況下不能退，如果定金能退，那么用什么方式退?怎么樣將不能退的定金退回? 一、定金不可退是誤解 目前開(kāi)發(fā)商在與買(mǎi)受人簽正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前一般都通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等方式向買(mǎi)受人收受定金。如果買(mǎi)受人不來(lái)與開(kāi)發(fā)商簽合同或雙方對(duì)合同的條款達(dá)不成一致意見(jiàn)，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商定金是不退的。這種定金或訂金的約定，對(duì)買(mǎi)受人極為不利，使買(mǎi)受人在簽約時(shí)處于受制于人的境地，買(mǎi)受人往往在定金不退的壓力下，違心地接受開(kāi)發(fā)商的不平等條款，自己的真實(shí)意思也不能體現(xiàn)在合同中，有失合同公平、公正的原則。好多購(gòu)房人認(rèn)為，購(gòu)房定金與其它商品交易一樣，就像平常買(mǎi)東西一樣，交了定金就是這個(gè)東西給我留著，我準(zhǔn)備要了，如果東西我不要了，定金就算我給你的賠償，以此類(lèi)推到房子上，認(rèn)為一旦簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，無(wú)論什么原因房子**終沒(méi)有買(mǎi)成，定金就一定不能返還了，有些人甚至自動(dòng)放棄了，這其實(shí)是一種誤解。其實(shí)定金是可以退的。 二、在什么條件下定金可以退，什么條件下定金不能退? 到目前為止，涉及到定金的法律規(guī)定有下：《合同法》、《擔(dān)保法》、《擔(dān)保法司法解釋》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋》。部門(mén)規(guī)章有：《商品房銷(xiāo)售管理辦法》等?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百一十五條對(duì)定金問(wèn)題規(guī)定如下：給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！吨腥A人民共和國(guó)擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法司法解釋》第六部分第一百一十五條規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。另外，建設(shè)部的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定：符合商品房銷(xiāo)售條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前，向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款，當(dāng)事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所收費(fèi)用。  三、如何避免定金陷阱 要避免定金陷阱首先不要與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，不要交定金。在商品房的交易過(guò)程中在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同前簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、交定金并不是簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的一個(gè)必經(jīng)程序，雙方經(jīng)協(xié)商一致，可以直接簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。如果商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽不成，購(gòu)房者可以全身而退，不留任何后患。其次是將定金寫(xiě)成訂金、預(yù)付款、保證金、誠(chéng)意金、押金、訂約金等，這樣一旦房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽不成所交款項(xiàng)能退回，退回的法律依據(jù)有兩個(gè)：一是《擔(dān)保法司法解釋》第一百一十八條規(guī)定：當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持;二是《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。另外，司法實(shí)踐一般認(rèn)為，訂金等費(fèi)用是預(yù)付款性質(zhì)，因雙方未簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同開(kāi)發(fā)商取得了該款項(xiàng)，屬于不當(dāng)?shù)美虼艘虬床划?dāng)?shù)美姆梢?guī)定來(lái)處理。再次是在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)明確約定對(duì)自己有利的內(nèi)容，如什么條件下定金可退，不退定金的法律后果及違約責(zé)任如何承擔(dān)。 通過(guò)以上的分析，我們知道退定金是有一定條件的，即因合同條款達(dá)不成一致意見(jiàn)可以退，另外，必須是在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的期限內(nèi)來(lái)簽合同，要想退定金必須要證明這一點(diǎn)。購(gòu)房人可以通過(guò)合同條件談判時(shí)雙方修改的記錄來(lái)證明，也可以通過(guò)雙方談話(huà)的錄音來(lái)證明。有些購(gòu)房者本身不想要此房，屬于違約行為，但也通過(guò)增加補(bǔ)充協(xié)議的方式達(dá)到了退定金的目的。另外，對(duì)于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等無(wú)銷(xiāo)售許可證或產(chǎn)權(quán)證的項(xiàng)目，因本身不具備銷(xiāo)售條件，因此任何情況下定金都可退，無(wú)需做大量的取證工作，直接起訴即可。

• 問(wèn) 這種情況該如何處理
  答

  1、我的感覺(jué)，你師傅肯定給你上了，不要平白冤枉別人，這真成了管閑事落不是了！2、現(xiàn)在因?yàn)槟銊偣ぷ?，掙不了多少錢(qián)，要是一般同事有事就上200元禮金就行了?？墒侨思沂穷I(lǐng)導(dǎo)、又是長(zhǎng)輩，關(guān)鍵是給你找了工作，這樣的話(huà)200元的確是上少了，你應(yīng)該和你媽媽商量一下再上禮就不會(huì)是這個(gè)數(shù)了，你就是太年輕了，經(jīng)歷的少。3、關(guān)系一定要處理好，否則你還怎么開(kāi)心工作呢！不過(guò)還可以彌補(bǔ)啊，不知你媽媽去了沒(méi)有，如果沒(méi)去，就跟你媽媽去主任他們家一趟，比如以你媽媽的名義給新人買(mǎi)點(diǎn)禮物等等周到一下吧。4、或者找個(gè)合適的機(jī)會(huì)再說(shuō).，過(guò)節(jié)多賣(mài)點(diǎn)禮品去看看主任，謝謝他的關(guān)照等等.....但那200元禮金的事就過(guò)去了，跟任何人千萬(wàn)不要再提了，免得讓大家下不來(lái)臺(tái)，顯得小家子氣。不知我的說(shuō)法你能接受嗎？我的孩子已經(jīng)是你這個(gè)年齡了，也是對(duì)這些事的處理比較頭疼。祝你好運(yùn)吧！

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• 問(wèn) 買(mǎi)房時(shí)會(huì)遇到哪些問(wèn)題 該如何處理
  答

  你有木有曾經(jīng)在商品房買(mǎi)賣(mài)中遇到糾紛而感到手足無(wú)措不知如何應(yīng)對(duì)？你有木有因?yàn)橄淤I(mǎi)房頭疼而躊躇不敢前行？小編整理出買(mǎi)賣(mài)中的熱點(diǎn)問(wèn)題集中作答。 問(wèn)：合同中“交房時(shí)間”到底該如何確定？ 答：“交房時(shí)間”，是指開(kāi)發(fā)商在合同約定的期限內(nèi)使房屋達(dá)到合同約定的交付使用條件，并按照合同約定的方式通知買(mǎi)房人辦理房屋交接手續(xù)，買(mǎi)房人在通知所確定的期限內(nèi)辦理完畢房屋交接手續(xù)的過(guò)程。 問(wèn)：交房過(guò)程中開(kāi)發(fā)商的主要義務(wù)有哪些？ 答：在合同約定的期限內(nèi)使房屋達(dá)到合同約定的使用條件；房屋達(dá)到交付使用條件后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)以約定的方式通知買(mǎi)房人辦理房屋交接手續(xù)；在交接時(shí)出示有關(guān)房屋達(dá)到交付使用條件的證明文件，并不得以任何非合同約定的條件阻礙交房。 問(wèn)：交房過(guò)程中買(mǎi)房人的主要義務(wù)有哪些？ 答：交房過(guò)程中買(mǎi)房人的主要義務(wù)是按照開(kāi)發(fā)商通知要求的時(shí)間、地點(diǎn)與開(kāi)發(fā)商辦理房屋交接手續(xù)。 問(wèn)：開(kāi)發(fā)商在房屋沒(méi)有達(dá)到合同約定的交付使用條件的時(shí)候就將房屋交付給了買(mǎi)房人，而買(mǎi)房人接收了房屋，如果房屋達(dá)到交付條件的時(shí)間超過(guò)了合同約定的時(shí)間，買(mǎi)房人能否要求出賣(mài)人承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任？ 答：按照雙方當(dāng)事人的合同約定，買(mǎi)房人在接收房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)有權(quán)察看房屋達(dá)到合同約定交付條件的有關(guān)證明文件，因此，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)沒(méi)有出示這些證明文件，還是買(mǎi)房人明知房屋沒(méi)有達(dá)到合同約定的交付條件而同意接收房屋，雙方當(dāng)事人都以自己的實(shí)際行為變更了合同關(guān)于房屋交付條件及程序的約定，那么，如果房屋達(dá)到交付條件的時(shí)間超過(guò)了合同約定的時(shí)間，買(mǎi)房人不能再依照合同的約定追究開(kāi)發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任。 問(wèn)：商品房交付使用后，房屋權(quán)屬證明辦理完畢前，房屋如發(fā)生毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由誰(shuí)承擔(dān)？ 答：對(duì)此，《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（下稱(chēng)《解釋》）中第１１條明確規(guī)定：“對(duì)房屋轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)；買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定的除外。” 問(wèn)：《解釋》第１１條中所說(shuō)的“正當(dāng)理由”主要是指哪些理由？ 答：這里所說(shuō)的“正當(dāng)理由”主要是指自然災(zāi)害等不可抗力的理由。其他原因，如疾病、外出等，由于買(mǎi)受人可以委托他人辦理交房手續(xù)，因此，不構(gòu)成“正當(dāng)理由”。 問(wèn)：《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》逾期履行違約金如何確定？ 答：一般原則：按合同約定的違約責(zé)任為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算違約金；合同沒(méi)有約定的，按逾期履行的天數(shù)依逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定。 問(wèn)：開(kāi)發(fā)商惡意違約或?qū)嵤┢墼p行為致合同無(wú)效的違約金如何確定？ 答：除返還買(mǎi)房人已付房款及利息、賠償損失外，還應(yīng)支持買(mǎi)房人不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的違約金要求，即只要買(mǎi)房人要求的違約金沒(méi)有超過(guò)１００％，買(mǎi)房人要求多少就支持多少。 問(wèn)：當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)如何處理？ 答：一般原則：按合同約定來(lái)處理。如當(dāng)事人能舉出證據(jù)說(shuō)明其違約行為給對(duì)方造成損失的具體數(shù)額，則違約金按是否超過(guò)損失３０％為限來(lái)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。 問(wèn)：對(duì)于開(kāi)發(fā)商交付不合格房屋的，買(mǎi)房人可采取的補(bǔ)救措施有哪些？ 答：買(mǎi)房人采取的補(bǔ)救措施有：實(shí)際履行。買(mǎi)房人所購(gòu)置的房屋如果地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，如果通過(guò)加固等能夠修復(fù)，且確保建筑物安全的，買(mǎi)房人可以請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商依照法律規(guī)定及合同約定內(nèi)容履行義務(wù)。但要考慮違約方能否繼續(xù)履行及其繼續(xù)履行的合理性，如果違約方確無(wú)力繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將會(huì)付出更大的代價(jià)等，均不宜采取此種補(bǔ)救措施。 解除合同。在房屋出現(xiàn)地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量問(wèn)題后，難以通過(guò)修復(fù)辦法解決的，買(mǎi)房人可請(qǐng)求解除合同。 違約金及損害賠償。開(kāi)發(fā)商交付的房屋不合格，買(mǎi)房人不論是請(qǐng)求實(shí)際履行還是解除合同，均不影響請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商支付違約金及承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

• 問(wèn) 樓房延期交付，我該如何處理開(kāi)發(fā)商的違約行為？
  答

  你按照合同的違約責(zé)任條款，要開(kāi)發(fā)商進(jìn)行賠償

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