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• 156****1729

  一般來(lái)說(shuō)，模型是比較準(zhǔn)確的，但由于以下原因，模型也可能給買房人造成一些誤導(dǎo)：密度錯(cuò)覺(jué)。沙盤上看起來(lái)，一些樓與樓之間寬松通透，樓間綠化，清新可人，但實(shí)際上蓋到現(xiàn)房時(shí)，才發(fā)現(xiàn)樓與樓之間的距離很近。 所以在看圖的基礎(chǔ)上還應(yīng)向售樓員了解建筑密度數(shù)據(jù)。設(shè)計(jì)改變。在方案報(bào)審過(guò)程中，規(guī)劃部門要求項(xiàng)目在某些方面進(jìn)行調(diào)整，因此，審定的設(shè)計(jì)圖紙肯定與原來(lái)的圖紙不同，這樣，模型在局部上會(huì)與實(shí)際交竣的工程有差異。另外，申報(bào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》前，出施工圖時(shí)，有關(guān)方面經(jīng)過(guò)更深入的研究后，提出對(duì)原審定方案做一些局部調(diào)整，并報(bào)規(guī)劃同意，這樣也會(huì)造成原模型與交竣工程的差異。發(fā)生以上這兩種情況時(shí)，開(kāi)發(fā)商一般不會(huì)因?yàn)檫@種局部的調(diào)整，再花幾萬(wàn)塊錢重做模型。細(xì)節(jié)美化。模型公司在模型制作過(guò)程中，采用了一些特殊材料，加上燈光等的美化設(shè)計(jì)，沙盤模型效果一般非常誘人。觀看角度。一般人觀看模型是從俯瞰的角度，而觀看現(xiàn)場(chǎng)是平視或仰視角度。因此，沙盤比現(xiàn)房看起來(lái)要疏落有致得多。因此，看模型時(shí)要看關(guān)鍵性的地方和數(shù)據(jù)。比如小區(qū)內(nèi)的交通方式、車庫(kù)等配套的安放位置，樓棟之間的排列情況(樓棟之間有無(wú)遮擋等)。

  查看全文↓ 2012-11-20 16:19:48

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 去售樓處看房，看沙盤樓盤模型要注意什么？
  答

    看售樓處的樓盤模型注意事項(xiàng)：  1.模型之間的棟距比實(shí)際的開(kāi)闊。比如,樓盤上注明它和實(shí)際樓盤的比例可能是1:80,但在做樓盤之間的棟距時(shí),比例可能是1:100。這樣我們感覺(jué)到樓與樓之間的距離是可以接受的。另外要關(guān)注模型總平面圖,因?yàn)樗梢宰屇銣?zhǔn)確了解樓盤的位置、相鄰關(guān)系、住宅開(kāi)發(fā)和交通配套等大致情況。還有模型中的道路分市政道路和社區(qū)道路,市政道路可能就有噪音問(wèn)題。所以如果你看不懂就應(yīng)該主動(dòng)問(wèn)清各道路今后的使用情況,以免造成生活的不便。有時(shí)模型中還有一些小建筑,你千萬(wàn)不要忽略這些小擺設(shè),因?yàn)樗鼈兺切^(qū)的配套設(shè)施,變電站、垃圾房等等。這些小東西雖然不會(huì)影響基本生活,但可能讓恰好住在低樓層附近的你不舒服。        2、外墻面的顏色可能不完全一樣。因?yàn)槟Ｐ涂梢赃x擇的顏色非常豐富,而實(shí)際建造外墻時(shí),往往就沒(méi)有那么多,再加上一些實(shí)際考慮,所以外墻面的改變可能會(huì)比較大。為此我們就不要把模型中的外墻顏色作為喜歡的因素之一了。        3.某單元在小區(qū)的位置。其實(shí)一個(gè)單元在小區(qū)里是朝主干道還是朝小區(qū)花園,在模型顯示上也是不標(biāo)準(zhǔn)的。所以實(shí)地觀察非常重要。如果可能的話,可以到在建的樓盤里近距離看一下,看清毛坯房的本來(lái)面目、景觀、朝向及墻體的具體分割。這個(gè)時(shí)候的感覺(jué)才是真實(shí)可信的。    關(guān)于模型中的紅線其實(shí)是區(qū)分樓盤內(nèi)外的分界線,只有紅線內(nèi)的菜市開(kāi)發(fā)商所能規(guī)劃建設(shè)的。有的開(kāi)發(fā)商為了省事,有時(shí)會(huì)把紅線外的地方都做成綠色,有些購(gòu)房者就以為這是綠地部分,但實(shí)際上可能是其他建筑或者空地。        4.單個(gè)房型的戶型模型里家具配置比例小。這樣做的效果是讓你感覺(jué)這個(gè)房間就是放這么多家具也是可以的,可實(shí)際上呢?也許你已有過(guò)體驗(yàn)。所以關(guān)鍵還是看房型:有沒(méi)有浪費(fèi)的部分?走廊是不是太長(zhǎng)?廳的門**好不要太多。

• 問(wèn) 項(xiàng)目售樓處的樓盤沙盤圖要怎么看？
  答

  看沙盤樓間距90%的沙盤是放大樓體間距的!據(jù)專家介紹，夸大樓間距是開(kāi)發(fā)商的一種促銷手段。一般情況下，人在15米以內(nèi)就可以清晰地辨別對(duì)方。因此，低層住宅樓間距應(yīng)大于15米，而那些高層住宅樓間距應(yīng)當(dāng)大于24米。知道了沙盤模型比例，購(gòu)房者可以親自測(cè)量根據(jù)沙盤計(jì)算出來(lái)的樓間距與實(shí)際樓間距之間是否存在偏差;或者測(cè)量前后樓棟的高度與間距，兩者的比例控制在1：1比較合適。如果可以進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)，**好能親自站在兩個(gè)樓棟之間感受一下是否有壓迫感?？瓷潮P綠地有大片綠地點(diǎn)綴是沙盤賞心悅目的原因之一。為了吸引眼球，開(kāi)發(fā)商會(huì)在沙盤上做出綠化率很高的假象。購(gòu)房者一定要問(wèn)清楚沙盤上的綠化建設(shè)與實(shí)際是否一致，有必要，具體的綠化面積、分布等一些要寫入合同。看沙盤內(nèi)交通小區(qū)內(nèi)的交通分為人車分流和人車混行兩類，內(nèi)交通的合理性對(duì)于居住的安全和環(huán)境的靜謐性是比較關(guān)鍵的，這也是在看房中容易忽略的問(wèn)題。購(gòu)房者要詢問(wèn)一下小區(qū)在內(nèi)交通上有什么措施，如何規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的車行、人流等?？瓷潮P公共設(shè)施具體位置為了美觀，沙盤中常會(huì)把小區(qū)內(nèi)的變電站、垃圾箱、化糞池、水泵房、燃?xì)夥俊⒌叵萝噹?kù)出入口等隱藏、模糊或偏移，比如用綠地取而代之?？瓷潮P時(shí)，一定要問(wèn)清楚這些公共設(shè)施的具體位置、高度及與樓棟之間的距離，尤其是打算考慮低層住宅的購(gòu)房者，因?yàn)榭瓷潮P模型是俯視，而實(shí)際將會(huì)平視這些公共設(shè)施，會(huì)出現(xiàn)因過(guò)高或過(guò)近影響窗前景觀的情況?？瓷潮P小區(qū)內(nèi)不明確建筑物沙盤中常會(huì)看到一些用有機(jī)玻璃做成的透明小方塊，它們可能是小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施，也可能是待規(guī)劃中的建筑物。這些不明建筑物，極有可能在未來(lái)某一天變成現(xiàn)實(shí)的時(shí)候，給居住生活帶來(lái)負(fù)面的影響，比如承諾是帶規(guī)劃的綠地實(shí)際成為了一座高樓。因此，一定要打破砂鍋問(wèn)到底，并把這些“不確定的因素”寫入合同中，對(duì)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生一種約束力?？瓷潮P周邊相關(guān)法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商對(duì)沙盤模型內(nèi)關(guān)于樓盤內(nèi)具體情景的解讀是有效的，樓盤外的則無(wú)效，也可以不涉及。也就說(shuō)，樓盤外即使有鐵路、高壓線、電視塔、垃圾中轉(zhuǎn)站等，即使開(kāi)發(fā)商不告知，購(gòu)房者也不能因此告開(kāi)發(fā)商欺詐。

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• 問(wèn) 去售樓處看房要預(yù)約嗎
  答

  要看五證是否齊全，簽完合同后是否有兩書詢問(wèn)一下：第一，應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去，這是維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的一個(gè)很重要的方式。第二，明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。因?yàn)橘?gòu)銷合同里通常沒(méi)有說(shuō)多長(zhǎng)時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)，這通常在補(bǔ)充條款里約定。第三，要明確按揭辦不下來(lái)的話，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒(méi)有辦下來(lái)，沒(méi)有辦下來(lái)的原因比較復(fù)雜，有購(gòu)房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來(lái)，雙方各自的責(zé)任是什么。第四，明確關(guān)于公攤建筑面積?，F(xiàn)在面積爭(zhēng)議**多的就是公用面積的分?jǐn)倖?wèn)題，而且有些開(kāi)發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開(kāi)發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈(zèng)與這個(gè)，贈(zèng)與那個(gè)，實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。第五，應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是精裝修，那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說(shuō)裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。第六，明確退房的責(zé)任。購(gòu)房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說(shuō)買家電什么的，但是一旦退房是由于開(kāi)發(fā)商的原因，必須寫明開(kāi)發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫名在確定的日期內(nèi)把開(kāi)發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

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• 問(wèn) 去售樓處看房要如何判斷房屋戶型優(yōu)劣？
  答

  有缺陷的戶型一般具有如下特點(diǎn)，挑選時(shí)務(wù)必仔細(xì)辨別：1、起居廳的采光口小或采光口凹槽深，使起居廳較暗;2、起居廳視野差，起居廳窗不應(yīng)正對(duì)墻面;3、起居廳的形狀不好或尺度不合理;4、入戶無(wú)過(guò)渡空間;5、餐廳面積過(guò)大或過(guò)小;6、主臥室的寬度小于3米或面積過(guò)小;7、戶內(nèi)交通線長(zhǎng);8、衛(wèi)生間距主臥室遠(yuǎn)或?qū)χ鹁邮业男l(wèi)生無(wú)前室;9、四居室的戶型主臥室不帶專用衛(wèi)生間以及無(wú)儲(chǔ)藏空間;10、功能分區(qū)不合理;11、各功能空間面積比例不當(dāng);12、躍層戶型室內(nèi)樓梯的位置不當(dāng);13、衛(wèi)生間、廚房寬度不夠等等。

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• 問(wèn) 怎么去售樓處看房
  答

  一、問(wèn)公攤比問(wèn)平方更專業(yè)通常來(lái)說(shuō)，沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的購(gòu)房者去售樓處問(wèn)面積時(shí)都是直截了當(dāng)?shù)膯?wèn)房子有多大？而內(nèi)行人士則會(huì)更加細(xì)致，會(huì)詢問(wèn)給出的這個(gè)房屋面積是建筑面積還是套內(nèi)建筑面積。要知道兩者的區(qū)別是建筑面積包括公攤，一般公攤面積越小，實(shí)際使用面積就是越大，也就是得房率越高。當(dāng)然得房率也不是越高越好，得房率太低不實(shí)惠，太高又不方便，一般得房率在75％－80％左右比較合適，公共部分寬敞，分?jǐn)偟拿娣e也不會(huì)太多。二、問(wèn)差價(jià)比直接問(wèn)房?jī)r(jià)更好跟房?jī)r(jià)有關(guān)的名詞有三個(gè)：均價(jià)、單價(jià)、總價(jià)?？捶壳?，外行一般只關(guān)注均價(jià)，而到售樓處一般直接詢問(wèn)看中的房子價(jià)格，對(duì)其他的部分關(guān)注較少。而內(nèi)行不僅會(huì)了解意向房屋的價(jià)格，還會(huì)打聽(tīng)不同朝向、不同樓層房子的差價(jià)和原因，這樣可以擴(kuò)大意向范圍，選擇性價(jià)比更加合適的房源。三、問(wèn)小區(qū)服務(wù)不要只問(wèn)物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)是購(gòu)房者入住之后需要每年繳納的費(fèi)用，因此也是很多人關(guān)注的重點(diǎn)。但外行一般只是詢問(wèn)簡(jiǎn)單的價(jià)格，而內(nèi)行不僅會(huì)問(wèn)價(jià)格，還會(huì)詢問(wèn)物業(yè)公司和服務(wù)。一般而言如果物業(yè)公司歸屬于開(kāi)發(fā)商的樓盤，服務(wù)會(huì)更加到位。四、拿地時(shí)間要問(wèn)清楚外行們往往只著眼于房屋的土地使用年限，住宅一般為70年，商用一般為40年，工業(yè)和綜合用地一般為50年。但殊不知房屋的土地使用年限是從開(kāi)發(fā)商拿地就開(kāi)始計(jì)算的。 五、看沙盤不如詳細(xì)問(wèn)規(guī)劃售樓處的沙盤模型做得很漂亮，大家在看沙盤的時(shí)候也會(huì)注意觀察其中的綠化、樓間距、景觀等等。但是沙盤圖其實(shí)只能是作為一個(gè)大致位置的參考，并不能完全信任。其實(shí)內(nèi)行們更為關(guān)注的是設(shè)計(jì)規(guī)劃圖，因?yàn)樵谶@個(gè)上面可以清晰的看見(jiàn)停車位、垃圾庫(kù)、變電站等的分布，而且開(kāi)發(fā)商能夠更改機(jī)會(huì)很小。六、戶型和平面要一起看戶型對(duì)于一個(gè)家庭日后的居住體驗(yàn)有著重要的影響，但外行的購(gòu)房者們往往只拘泥于單獨(dú)的房源戶型圖，這其中可以看到房屋空間的設(shè)置、窗戶分布、承重墻等諸多信息。而內(nèi)行們則更有經(jīng)驗(yàn)，不僅看戶型圖，還要看總平面圖，從其中可以觀察到樓棟之間的差距、樓道的空間大小等。例如戶型圖上有的窗戶開(kāi)在狹小的采光井里，其實(shí)采光會(huì)受到影響，但在單獨(dú)的戶型圖中并不能看出來(lái)。七、看了樣板間更要看毛坯房在看房環(huán)節(jié)，通常開(kāi)發(fā)商都會(huì)把購(gòu)房者帶到樣板房進(jìn)行參觀，而樣板間精美的設(shè)計(jì)通常會(huì)打動(dòng)不少的消費(fèi)者，其實(shí)樣板間通常是建在一塊空地上或者樓棟中間的，加上精裝修、豪華家具，讓房屋看起來(lái)無(wú)懈可擊。但內(nèi)行們則會(huì)選擇直接看毛坯房，而且是不同時(shí)段去看，這樣才能真正了解房子到底好不好。

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